パークホームズ品川ザ レジデンス　Part２

やはり成約済みは中下層階が多いですね。上層階が人気ないのは、やはり運河が見えにくくなるからでしょうか？

ここは特異な売れ方ですよね。
低層の運河ビューが素敵ですし。あとは虫や騒音リスクとの兼ね合いで、中層や高層が売れていく感じ。
一番上はプレミア乗ってますが、残りわずかのようですね。

一期ニ次、申込開始ですね。
一期一次では二戸残った模様。
二次で32戸売り出しなので、順調ですね。
道路側低層階は苦戦しそうですが…

東側の高速道路の騒音はどの程度のものでしょうか。やはり高層階の方がひびきますか？

261

どれだけ離れてるか分かってますか？笑
海洋大学の広大な敷地がありますよ。

パークホームズ品川より、首都高に近い低層階に住んでいますが
緊急車両のサイレン以外は特に気にならないですね。
サイレンは何台も続いて耳障りに思うことがありますが、
個人的には、頻度が低いので許容範囲内です。
むしろ今住んでるところは、どんちゃん騒ぎする学生やリーマンが通ることがあり
その時の奇声・大声の方がよっぽどストレス。
パークホームズ品川はそういう通り道になりにくい立地で良さそうですね。

運河側低層が売れたのは眺望それほど変わらないのに価格低いからかね。
品川徒歩圏内を考慮すると魅力的だったけど、出遅れた・・・

263さん、過去スレで
屋形船帰りの客が騒いで通ることがあると書いてた人がいたと思いますが。

屋形船の乗降口は、海岸通りを挟んだ品川駅側なので、屋形船帰りの客は通らないかと。

263です。
屋形船乗降口は266さんの言う通り、場所が離れており、
お客さんが通るルートに
パークホームズ品川は入りにくいでしょう。（ご近所さんでない限り）

船が運河を通って帰るときのことじゃないですかね？
マンションの目の前ですから。

運河を通ってる屋形船の客って騒がしいですか？
普段運河沿いから屋形船を見る限りそんな印象はないのですが
たまたま騒がしい船を見ていないだけですかね。
そばに住んでみると気になったりするんだろうか‥。

歩きのどんちゃん騒ぎ連中で許しがたいのは、奴らが立ち止まってはしゃぎやがる点。
さっさと通りすぎれば良いものを。。
これに比べたら、ちょっと騒がしい屋形船ぐらいはかわいいもんだと個人的には思ってます。

運河側を買えば問題なし。食肉側は安くても買わない方がよい。

普段、使ってる牛の臭い回避ルートを
この物件にあてはめてみました。
風次第で微妙に香ってくる場合もありますけどね。

TYハーバーの騒ぎ声って気になりませんか？

ＴＹハーバーは、馬鹿騒ぎするところじゃないですよ笑
対岸から確認もしましたが、全く気になりませんでした。

道路側とはいえ、道路と並行じゃないよね。
でも、やっぱりこのマンション買うなら運河側でなきゃ、という思いがありますね。

食肉なくならないの？
品川って再開発地域に指定されてるのに。

またまた花火が目の前で上がりそうですよ。明日らしいけど。
港南４の公園を転々とした花火大会が今年は海洋大学敷地でやるそうです。
噂なのでそれ以上は知りません。

279さん
本当ですね。日付は8/17みたいですが。
毎年ここからの打上げだと楽しみですが、どうなんでしょうかね。
http://www.plaliba.com/index.html

279さん
本当ですね。日付は8/17みたいですが。
毎年ここからの打上げだと楽しみですが、どうなんでしょうかね。
http://www.plaliba.com/index.html

＞＞２７３さん
何度もＴＹハーバーへ行った事がありますが、うるさいと一度も感じた事は
ありませんでした。お店の中でもないのだから、全く関係ないと思いますよ。
ＴＹハーバーは、東京23区で唯一の地ビール工場なんですよね。
作り立てのビールは最高ですよ。騒音よりもかえって近い事にメリットを感じます。

TYハーバーいいですよ、近くにあるだけでポイント高い。それに以外に品川駅まで近く感じた。港南小学校もきれいだし、結構よさそうですね。

花火♪今夜ですね。

品川からの道もわかりやすいし、アイルの夜景も綺麗だし、運河に囲まれて都会のオアシス感が最高ですね。

＞＞２８３さん
港南小学校は本当きれいですよね。創立49年の様ですが、平成22年に新校舎に
なったばかりの様です。全校生徒も876名と大規模な小学校ですね。港南小学校の
近くに大きなマンションができてかなり生徒数が増えた様です。友人のお子さんが通って
いらっしゃるのですが、中学受験組が多い小学校の様ですよ。

でも、この辺の住民同士の会話で
○○に通わせてます、とか私立小の名前が出ることもありますよ。

海って向こうに何も見えないから物足りないし寂しかったりすることがあるけど
リバーサイドは向こう側にも陸があって街の中に住んでいるんだなあというのが実感できて好きです
だからここはホントにバルコニーの存在が生きてきそうなんですよね
夕暮れや真っ暗になってからゆっくり佇んでみたくなる立地だと思います
キャナルテラスもそんな目的で設置されるんじゃないでしょうか

品川区側の南向こう、は駐車場だかなんだか
将来は再開発されて高い建物が建つリスクはありますね。

そうそう。ＧＳがつぶれた跡地がありますね。
間違いなく建物が建つでしょう。
あまり良くない南西の眺望がもっと悪くなってしまうので、
ちょっと気になっていました。

あそこのガソリンスタンド、値段が高かったからあまりお客さん入っていなかった
からですね。スーパーができればうれしいのだけど。ここのマンションだけでも
２０９戸あるし利用する人は絶対多いと思うのだけどな。
北品川商店街もあまりパッとしないですよね。フェニックスも何だかいまいちかな。

なかなかいい眺めが手に入りそうじゃないですか。

朝昼は・・単に建物と川という感じですけどとにかく開放感はすごいと思います。

そして醍醐味は夜、この夜景は必見だろうなあと。

何が見えるというわけじゃないですけどビルのライト、そして川に反射するライト。綺麗でしょうねえ。

ちなみに上層階のほうにラウンジやテラスなどは共用でありますか？？

上層部に共有施設はないですね。
共有部分は1階に集まっています。
東側に視界を遮る建物等がないから、わざわざ高いところに共有施設を設けなかったそうです。
個人的には、休日に共有施設であるライブラリーで毎月更新される雑誌を借りて、テラスでコーヒー飲みながら読みたいですね。

ライブラリーは最近のマンションの流行ですね。
管理費から本代が出ることになるので、駅前に本屋が幾つもあるここに必要ですかねえ。

いいじゃんそれくらい

1階は浸水の可能性があるので、住居にせず共用設備にしたと聞きました。人によって説明が違うんですね。

確かに、管理費で雑誌を買うとかはやめてほしいですね

295さんが言う通り、雑誌くらいいいのでは？

このスレは、説得性のある情報が多く、参考にしています。
一番気にしているのは、旧海岸通側の騒音と運河側の臭いのことです。
例えば、近くにある天王洲デュープレックスで騒音、臭いに関しての情報ありましたら、お願いします。
また、どうして価格が安いのでしょうか?営業の方は値上がり前に契約したからと言ってましたが、値上
がりした分は建設会社が負担し、そのつけはどこに回るのでしょうか？やや疑っています。
（土地は相場並みということですかね?）

旧海岸通沿いの騒音は、気になる人には気になるという感じでしょうか。

私はそもそも眺望を優先したので運河側を買いました。
運河側の臭いは、まったく気になりません。毎日のように高浜運河沿いを散歩していますが、臭いな～と思ったことは一度もありませんよ。

ご心配なら一度現地に足を運んでみてはいかがでしょうか？
基礎工事が着々と進んでいますよ。

価格が安いのは、前の倉庫の持主と三井の社長が知り合いだったということもあり、土地を安く入手できたからだと担当の営業マンから聞きました。

昔、天王洲アイルに訪れたときに撮影した写真がでてきました。
このビル街と開放感のコントラストが素敵ですよね。

運河の色が緑色って、、(笑)

このマンションは船首部分の角部屋（１期で売り切れ）が値段面では高く、その他の部屋は抑えてる感があります。
近隣のタワーマンションと比較して無駄な共有施設もないですし、あってもこじんまりとしたパーティールーム、ラウンジ、キッズルームと設備維持費もそこまでかからない作りになっています。
運河側の部屋からはどこの部屋も東側が公園（野球場）に面していて開けていますし、TYハーバー・アイルも見えてきれいですよ。
都会にいながら水辺でゆったり、静かに住みたい方には最適だと感じています。
部屋もDenタイプのガラス戸にして、ウオークスルークローゼットを前回にすれば、東側からの朝日が北にある部屋まで届くのですごい明るい家にもできます。
派手さはないですが、見た目、住居の機能性、立地と魅力にあふれています。

連投失礼します。
誤字がありました。
「前回」⇒「全開」
失礼いたしました。

リセールはどう？個人的には厳しい気がするけど。

リセールは私もそこまで期待できないと思います。
港南～芝浦～汐留は超高層マンションが並んでいるので、このあたりの物件を検討する人はまずそちらに目が行くと思いますし、この物件には目を引く共有施設もありません。
また、品川の再開発も高輪方面（新駅含め）なので品川徒歩圏ということで品川駅前の発展のおこぼれを受けれる程度と思います。
この物件を購入された方、検討されている方はモデルルームを見る限り、長く住むことを考えている方が多いように見受けられました（完全に私見及び見た目・雰囲気からの勝手な判断です）。
リセール目的であれば、中古ですが、タワーマンションで検討されるほうがよいかと思います。

非常に的を得た賢明な意見ですね

リセールは期待できないのは，そのとおりでしょう。
永久的な眺望と品川駅の持つ潜在性からすると，割安だと思います。
一昔前の港南地区のマンションの値段は，もっと安かったそうですね・・・
ＷＣＴは，安い頃でも，そこそこの値段したのでしょうか。
いまでも，中古物件，良い値段してますね。

マンション購入した方の意見ありがとうございます。
住むことを考えて、もう少し調べておくことが必要だと感じました。
現地には何度か行きました。直接歩いて運河向こうの公園、野球をしている子供を
見ながら、都会の駅をちょっと歩いた処に下町がある？感じでした。
とにかく興味あります。

■港南～芝浦の中古タワーマンションについては、最近は高値設定で出されています。日経新聞の記事で高値になっていることが知れてしまったのか、なかなか売れない物件が増えた印象です（何週間も新聞折込広告に掲載されています）。
これらのマンションが新築時にどの程度の価格だったかは、私も存じ上げません。当時はまだマンション購入は特に考えていなかったもので。。。

■そうですね、野球場奥の東京海洋大学も緑が多くあるように見えますし、都会にいることを忘れさせてくれるいい環境だと思います。
夜は逆に都会の雰囲気も堪能できます。タワーマンションのように広く見下ろす風景ではなく、下からアイルのビル群、WCTの部屋明かり水面越しに楽しめます。あ、もちろんTYハーバーもです。購入検討の方はぜひ夜の雰囲気も現地で確認してみてください。

■買い物は近くに「まいばすけっと」があるのとイオンまでバスでいけるので不便さはないと思います。行きはWCTもしくは天王洲アイル駅まで行かないといけないですが、帰りはマンションのすぐそばに止まります。

■物件ですが、目的から決めていくのがよいと思います。
長期保有目的なら住みやすいか（住居内の間取り、設備等）、将来の家族構成の変化に部屋の間取りが対応できるか、など楽しく暮らしているイメージを持てるかだと思います。
短期保有（ここではリセール目的と定義します）目的なら周辺の5～10年以内の開発計画方針（色々な行政のホームページで確認できます）や近隣の売買事例、周辺物件の竣工年などから転売する予定時期に他の物件からの中古物件の供給が増えそうじゃないか、など確認する必要があるかと思います（一部は長期保有目的でも検討しますが）。もしタワーマンションであるなら充実した設備と眺望は必需と思われます。
私は長期保有目的ですので、みなさんと一緒にゆったり楽しくこのマンションで暮らし、管理組合等通じて助け合いながらこのマンションを支えていければと思っています。

>>311さん
高輪口と港南口では全く違いますよね。アトレも何だかいまいちですからね。
クイーンズ伊勢丹もできた当初は結構人が入っていたけど、今行くと閑散としている
時もあります。あれだけ大きな駅なのだからデパート位できてもいいのになと思います。
新幹線やいずれリニアモーターカーの駅になるのだから集客は間違いなくあると思う
のですがね。

全く同感です。駅の持つ力は、かなり強いと思います。
エキュートはそこそこの店が揃ってますが、もう少し駅ビルの強化を望みますね。
食肉が移動して大規模再開発があればいいですね。

みなさんのご指摘の通りと思います。
高輪口にはプリンス、グランドプリンスというランドマークかありますし、エンターテインメント複合施設が揃っていますので人の流れは当然そちらになると思います。また、クインーズについても新幹線の乗り換え客を狙っていたと思いますが、エキュートがしっかりと整備されてしまったのでターゲット客層が取れなくなってさみしい状態になるのもやむなしです。
ただし、逆にいうと高輪口にしっかりとしたランドマークがあるので、港南口には生活感あふれるスーパーや保育園の充実を図って頂ければ住民としてはありがたいです。
高輪と港南で同じような開発は不要ですし、それぞれの状況に照らした政策をとっていただきたいと考えます。

大規模開発はむしろ高輪口でしょう。京急駅ビルの建て替え高層化、第一京浜の拡張、旧パシフィックホテル建て替え等の案件があるからね。
もちろん本命は車両基地の再開発ですが。食肉市場は建て替えて最新鋭になったので当面移転はないでしょう。

クイーンズの当初のターゲットは港南エリアのマンション住民及びオフィスワーカーです。
もともと高級スーパーというものの需要が減っているのに加え港南エリアのマンションの分譲価格を考えると富裕層は限られており、ニーズとしては安売りスーパーだったのだと思います。

食肉、建て替えられたばかりなんですね…残念。
今後港南地区での新築マンションは、住友ハーバーテラス、近々ではUR跡地、というところでしょうか。
食肉の南側、船着場周辺は、古そうな街並みなんで、これからマンションが建つかもしれませんね。

食肉市場は人権問題が絡んでくるから簡単には動かせない、っと聞いたことがあります。

港南はオフィス街と倉庫、そして産業道路が雰囲気を損ねてる。
港南より高輪側の方がこじんまりしていて雰囲気いい。

ただ、宴も高輪側はプリンスホテルしかない。

ちなみに最近プリンス目立ってない。
かわりに東横インやチサンやアパホテルが目立ち始めた。


余談だが、モノレールから見るマンション街の雰囲気はクール。

当初は中古で検討していたのですが、物件内容と立地を比べて、ここは新築でありながら近隣中古より割安と判断し、購入しました。
旧海岸通り向かい側の建設中ビルは「三井不動産研修施設」となっています。
三井さんとしても立地に関してはそれなりの評価をしているのではないでしょうか。

向かいの建物、農中だったか、金融機関の研修施設と聞いていました。
三井不動産が貸し出すのか、あるいは事情変更があったのか。

そろそろオプションの変更期限ですね。
全体的にオプションの値段が高い…

向かいの施設は農中ですよね？三井が建てて貸すのですかね？

ここ割安？？中古と比べても。

オリンピックが決まれば、リニアが2020年開業に前倒しという話が出始めてますね。
本当にそうなれば、ここの価値もだいぶ変わりそう。

2020まであと七年…工期を10年短縮は無理では。中国みたいになるよ。
工期短縮なくても、十分いいマンションと思います。

Ｖタワーで火事だってさ

しかもＶタワーの火事は、５年前に事件があった階と同じ２７階。

オリンピックはスペインが優位だそうですよ。東京ではなくなった場合、期待が外れた日本経済が心配されます。

呪われのＶタワー。。。

以前Ｖタワーの前よく通ってたが、
よくもオフィス街に場違いにマンション建てたもんだ。

vタワーで火災があった部屋の住人、93歳らしいね。
そんな婆さんでもタワマン住むのね。
将来タワマンが老人ばかりにならないといいが。

他に家族が2人くらい住んでるって報道だから介護かねて
子供が同居してたんだろうけど、高齢になってから高層階
は有事の際に辛いですね、無事でよかった。
タワマンに限らず、将来マンションが老人ホームのように
なる可能性は普通にありますよね。住み替え考える方ばか
りじゃないでしょうし。

ここは新築坪単価120万のシティタワー品川の秋の中古解禁の影響をモロに受けそうですね。

新築と中古の購入者層が全く同じというわけではないし。
新築の価格で中古が売り出されるわけではないし。
港南は新築供給が少ないので、湾岸の他の街みたいに供給過多ではないし。
影響は微々たるものと予想しています。

シティタワー品川はその販売方法ゆえに実需で住んでる人がほとんど。転売狙いの人もそれなりいるけど実需の人は売るのはいいけど代わりに住むとこない。

確かに価格帯が違い過ぎますね、シティタワーとは。
ここは、タワーを好む人は買わないでしょう。
タワー好む層は、品川Ｖタワー、wctでしょうから、そこあたりの中古とは客層かぶりそうですね。

確か一期で150戸くらい販売してましたが、ニ期の売り出しはどれくらいになりそうでしょうかね。

>>336
不動産業界人が親族の名前を借りて買ってると聞きますよ。

>>339

もちろんそういうのもいるけど１００戸とか２００戸とかのレベルで一気に安値で出てくるわけではないから港南エリアのマーケットに与える影響は限定的かなと考えま。

大体、業界関係者なら素人みたいな売り方をするわけないですし。
港南はこことハーバーテラス程度しか新築はありませんし。

運河側の部屋で火災があった場合は、緊急車両が入ってこれないですよねぇ。運河側は眺めしかメリットないかなと思います。

タワーフェイス１５階の運河側の東南角部屋７０平米が４９８０万で売り出されてますね。内廊下タワーなのに全室南向きの行灯部屋無しなのに、坪単価２３５万というのは相場より安いのではないかな。そんなもん？

それは安いですね。
どこかに掲載されていますか？

え！？全然安くないけど。。

346と347
間違って二回投稿してしまいました。
すみません。

火事はどうしようもないですね。
Vタワーの婆さん無事だったようで。

若い世代には高齢な老人がいると、
災害時に逃げ遅れたりと、やっかいで面倒くさいだけですが。

シティタワー品川中古を検討する人は平均坪単価120万を踏まえて思いきり買い叩くべき。
定借だし解禁日以降大量に放出されるからね。逆に割高なら買う必要性は皆無。
そこでこのエリアの相場が暴落して、ここもかなり値引きして買える可能性高い。

買い叩くっても120万でなんて売る人いないよ。何度かあった競売だって最低落札価格もっと高いのに、、、。

シティタワー買いたい人は、売りに出されるのを待てばいい。
タワーフェイスの中古売り出しは完全にガセネタだ。
まともな議論をしたいですね。。。

本社置いてるのはシティBKや大林組なんかもある。
シティbkは品川区になるかも知れんが、いずれにしても、港区の財政基盤は安泰だ。

タワーフェイスですがガセではないですよ

ちなみにその部屋の分譲価格は４９３８万でした。
みなさん港南で分譲価格より今だ資産価値をあげてるのは規模で勝負のワールドシティタワーズと駅に直結のＶタワーだけです。（Ｖタワーも火事の影響が未知数です）
中規模以下の物件の価格は微妙。ここも分譲価格が高いのでリセール価格は厳しいものになるでしょう。

タワーフェイスをググったら、2010年の中古騰落率が出てきました。30階建以上のタワマン、住まいサーフィンサイト。
９位フェイバリッチ、１６位パークタワー、１８位Ｖタワー、２８位ブランファーレ、
３６位タワーフェイス、４４位ＷＣＴ、５０位コスモポリス、以上全部値上がり。

誰を信じたら良いのでしょうね。

誰を信じるかは自分で判断してください。
2010年からは若干下げているとおもいます。住まいサーフィンの情報も参考になります。

タワーフェイスは７０平米くらいの部屋だと５５００万前後で成約してるはずですが、その部屋は相場よりかなり安いですね。みずほ信不動産の仲介のようですがネットには掲載していないようなので訳アリ物件の可能性もありますね。