パークホームズ品川ザ レジデンス　Part２

隣の研修所だっけ？ここはまだ更地なのにあっちは鉄骨が組み上がってた。

こっちは免震構造だからじゃないですか?
むしろ研修施設、大丈夫かな？笑

880メートルは表示規制上の公道表示では？
八つ山公園斜め横断、インターシティ内通路利用で、
かなり短縮された感じがあります。
誰かこのルートで実測した人いませんか？

実測したことはないが、12分かかりました。
ただ、気分的にはインターシティ通るとかなり楽ですね。

天王洲デュープレックスからの実測値ですが、そのルートだと駅まで約一キロ、中央改札までだと約１．２キロとなります。マンションの敷地を出て改札まで15分前後です。
ドアから品川駅ホームだと20分弱って感じですかね。

880mって改札までの距離と思っていましたが違うんですね。港南口は改札までが遠いから、それも考えると結構距離ありますね。残念。

夏は大変だろうね。
自転車使うのも中途半端だし。
まあ実際に歩いて見て、辛ければ買うのを辞めればよい。
私は、今住んでるところより距離は遠いのだが、意外と歩いてもさほど苦痛はないと感じたので要望書出しました。
どなたか仰るように、割高感は正直ありますね笑

駅までの距離は駅の敷地に入るまでで改札まではありません。港南口の場合はディーン＆デルーカのあたりから改札まで3分弱かかりますね。

まあインターシティの中を通れば雨風しのげるし、最悪バスもあるからいいんでないの？

目の前にバス停、ありますからね。

なるほど、バスね。
頻繁に来てくれたらありがたい。

一期の本広告きましたね。
120/209、80Bは全15部屋売り切っちゃうようですね。

確かに、駅まで徒歩１２分は、かかりますが、インターシティーを通ると、感覚的には、それほど遠くに感じません。３分の２以上が、インターシティーを歩っている感じです。それと、スカイウェイではなく、ビル内を通るようにすると、冬は温かく、夏は涼しいです。ぜひ、おためしあれ。

インターシティには、レストランだけでなく、大きな本屋が2軒、ゴルフショップ、カフェなどあって帰宅時は飽きませんよ。もっとも遅くなれは、新橋など都心からタクシーで2000円位です。それより、品川区に隣接しているのが、最大のメリットです。東海道の商店街は風情があって感動しました、是非歩いてみてください。

すぐそばの公園の前に、ＳＥＴの本社が移転して来ましたね。三宅は見ていないけど、役者ぽい人を見かけます。

本広告、郵送されました？
120戸とは上々ではないでしょうか。
道路側はなかなかさばけないから、完売までは時間かかりそうですね。

物件概要から見れるで

ありがとうございます。見れました。
2LDK20戸、運河側以外もまずまず売れてそうですね。

価格が発表されただけでしょ。まだ販売されてないのに、「まずまず売れてそう」とは気が早すぎるんじゃ？

120戸売れるメドが立ってるということじゃね？
半分以上一期で売るなら上出来だろう。

パークタワー豊洲は、一期120戸の売り出しで売れ残りが30戸位ありましたよ。
要望書を出したのに買わなかった人達がいたようで。

１３さん
昔は東海道はもっと商店街自体にぎわっていて風情があったのですがね。この間
久しぶりに行ったら、新しい飲み屋ばかりでびっくりしました。何だか街の雰囲気が
変わってしまったというか。ただ昔の雰囲気を知らないで新しく商店街をみる人がみれば
風情があるのかもしれませんね。

PT豊洲、各期完売ではないのですね。
ここは果たして。
九月以降、消費増税分高くなるのかな。

消費増税分高くなっても、ローン減税まで考えれば
10月以降に買った方がお得ですよ。ローンで買う人なら。

確かにその通り。
後は希望の住戸がそれまで残ってるかどうか。
契約日ずらしてくれないかな。

いや、全く変更箇所なしで買うなら、
9月までの契約でも消費税８％に成る代わりにローン減税は有利になるはずですよ。

70Eは何故人気なの？廊下側の部屋がうるさそうですが。

いわゆる縦型リビングですね。人気があるわけではなく、この物件ではこの間取りの供給数が少ないからでは。
70Eって、モデルルームと違ってセンターオープンじゃないんだよね。真ん中の窓が固定。

いまの価格は消費税5%が前提で、10月以降になったら価格が改訂されるんですよね？　そうすると、建物部分と土地部分の価格内訳が明らかになる？

70平米あたり100万くらい上がるって言われたけど。
まあ、信用ならないが。
ちなみに消費税は建物部分だけにかかるからね。

どちらにしろ、契約書には価格内訳が書かれますよ。

やはり全体的に低層階、tyハーバーよりが人気なんですね。

運河寄りは眺望が確保されているから、低層でも安心。価格も手頃だし。

その代わり80B以外は東向き。

東向きなら眺望はどのタイプの部屋でもほぼ同じじゃない？中古でリセールするときには差はないと思うけど。

東向き悪くないよ。
朝日さわやか、暑い西日は差さず。

朝日だけだから、洗濯の乾きは悪くなりますよ。
早朝に洗濯して朝から干さなきゃね。

>37

あまりにもひどい虚偽なので、削除依頼しました。
Google map使えば、どれだけ離れているかすぐにわかります。
本マンションだけでなく、同地域のマンションに対する誹謗だ。

>37

日照図がちゃんと備えられてますよ。
ウソはよくない。
日照図がウソなら重説違反で解除対象、行政処分もありうる。
そんなリスクを犯さないでしょう。

リセールするなら上の階。
永住視野なら下の階が景色も良くてお買い得。

リセールなら上の階の根拠をもう少し詳しく教えてもらえませんか？？

37ですが、実際に冬に現地を見に行ったのですが？
嘘を付くつもりはないので私の勘違いってこと？

削除されたんだから、どちらが正しいか、議論の余地ないでしょ。
議論になるから、終了。


確かに70E、一期で全て売り切るようだ。
80Bも然り、80Aでさえ2期以降は残り2戸。。。そんなに人気なのか。

人気なんですね。というかここもアベノミクス効果と増税前の駆け込み需要でしょう。

70Eは旧海岸通りがうるさいでしょ。まだ75Aがまし。

ほとんど田の字しかないですよーここは。

ネガ？みたいな変に固執する方がいらっしゃる。
80B買うなら、もういいんじゃない？君。見てて恥ずかしくなるよ。

>44
価格発表したら売れるわけじゃない。価格発表しただけでなぜ人気があるという話になるの？　どれだけ契約成立するかをみないと。

期毎の完売を目指すデベは、要望書をださせて売れるメドがついた部屋を売り出す。
よって、それなりに人気があることは否定できないだろう。
もっとも、120戸売り出しだからと言って、全て契約にこぎつけるか、ここはちゃんと確認する必要があるね。

まあ半分の100くらいはいくんじゃない？しかしここは向きで人気不人気がハッキリ別れるな。

>51は販売の仕組みを知らないんだろうね。
基本的に要望があった住戸しか販売しないし、通常は事前の登録申し込みまで済ませた上で販売するから原則は販売数＝登録申し込み。
そのあと契約するかは自由だか契約前提で申し込むのがほとんどすべて。

販売の仕組みを知らないのか、あるいは単なるネガ・別デベの営業か。
そこかしこが抜けた形の価格表をみれば、要望書が出たところだけ販売してるのが明らかだよね。

要望書出たところから売るのはどこの分譲もそうでしょ。
はっきり区分けして売るのは大規模開発だけですよ。

75aと70dcだと眺望全然変わりますか？橋が見える見えないの差？

橋ってどの橋？
あまり変わんないでしょ。

ちなみに、二軒となりのメイツなるマンションが中古で売りに出されてます。
suumoで眺望も確認できますので、ご参考まで。

>54, 55
51です。営業の人から要望書が出ていない部屋も価格を出したと聞きました。私の話が嘘か本当かは抽選日にはわかるはずです。そもそも要望がないので、抽選しないはず。
知らないのはあなたたちの方です。

>61

営業って誰？
ともあれ、あまり感情的な書き込みは削除対象ですよ。
少なくとも、要望書が50戸、売り出しが100戸ってことはないでしょう。
要望書出てないところも売り出した、というのは、戸数の程度による。
要望書の締め切りから、申し込みまでの間に、客がつくことを見越して、貴方の「営業」がいうように、要望書が出てないところも売り出したのかもしれないですね。
そうすると、デベが強気ということになります。

まぁ倍率2倍以上の部屋もあるそうだから
落ちた人の受け皿として要望書以外に売り出してるでしょうな。
わずかだろうけど。

ここに個人名は書けないし、要望書が出ていないのに価格を出した部屋番号も書けません。事実を書いているのに、嘘をついているかのように言われるのは心外です。
抽選日まではまだ時間があるので、売れることを見越して要望書が出ていなくても価格を出している可能性はあると思います。

８０Ｂは倍率付くでしょうけど
他の部屋の受け皿は無理だと思います。

一番上の階は、100万前後のプレミアが乗っかってますね。

2階と最上階の価格差あまりありませんね。これなら最上階のは方が少し高いけど資産価値高い？

リセール考えるなら、このプレミアはマイナスですね。
満足感でしょう。

リセール考えたら2階が買いです。売却するときは同額になる見込みだし、賃貸にだしても同じ額の賃量しかとれないでしょう

２階は、屋形船の客から室内が見えるだろうと思いますが。

2階はイヤだよ。覗かれるしセキュリティーも危ない。価格差あまりないから上の方がよいよ

価格差がない＝居住価値に大きな差はない。

とはいえ2階はマンションにすむ意味が薄いので最低でも４階以上がいいと思います。

３階でもいいじゃん。別に。

3階でもいいけど4階と比べると差が大きい。3階は戸建の景色しか見えない。

よくわからん・・・戸建てが何の関係が？

2階がいいよ。マンションだと4階以上はあなたの主観なのであまり押し付けないように

価値観は人それぞれ。
いいんじゃない、2階がいいっていう人も居て。
ここは4階くらいまで価格差ないんじゃなかったっけ。
運河があるから低層がイイっていう人もあながち間違ってないよ。
私は4階以上にしますが。。。

東向きで一番静かな部屋typeはどちらですか（80B除く）？75?

８０Aは？

２倍以上の倍率ついてる部屋って８０Ｂだけなんですか？

角部屋にこだわらんでも。
FIX窓は鳥の糞とか付くと掃除まで最悪だよ。
ここは窓掃除年に何回？普通は3〜4回なんだけど。

部屋からTYハーバー見えるのは80Bだけ？

80Aも正面に見えますよ(^^

ところで、２期の販売はいつごろからなのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？
残りの部屋数はかなり少なくなりそうでしょうか？

７０Ｄａでも部屋から見えるんじゃない？
ＨＰその他の写真で、リビングから写したと思われるＣＧがありますから。
でも、かなりの角度ですがｗ

80Aは道路側がうるさそう。70Daは見える角度すごいだろうね。しかし、TYハーバー見えるとリセール良かったりするのかな？

どうでしょうか、TYハーバーに来る客が、ピンポイントでこのマンションに興味を持つような、ランドマーク的な状況になれば、リセールは期待出来ると思います。
あと、品川駅の潜在力ですね。
もうご存知でしょうが、週刊ダイヤモンドの別冊マンション特集では、リセールが期待出来るとしています。
まあ、所詮は提灯記事ですが。

ダイヤモンドは提灯記事だね。オプレジもリセール期待できるらしいw

80aはリセール厳しいだろ。間取りが変形すぎる。

リセールが有利というのは中古価格÷分譲価格が大きいということ。

港南やオプレジは新築分譲価格が安いので統計的に有利になる。中古になるとエリアで価格相場ができるので新築ほと差がでないからそうなる。

品川駅とした場合、価格の高い高輪や御殿山なども平均されるのでデータ上は港南側はリセールがよく割安に見える品川駅は駅の東西で分けてデータ取らないと何も語れない。シティタワー品川などの特殊物件もあるしね。

ここはまあ適正価格。損もしないが分譲価格がそれなりなので中古値上がりはむつかしいだろう。
少しでもキャピタルロスを最小化したいなら無理しても８０Ｂ。まあ金利によるけどね。

↑頑張って80Aまでしか手がでません。 80Aは微妙でしょうか？

80Aはやはり道路に面してるところが気になります。形もいびつですし。
ここはジャンプしても８０bがほしいところ。
80Aにするなら、他のもう少し狭い部屋のほうがコストパフォーマンスが高いかなーと思います。

どうしても無理なら仕方ないですね。2番じゃダメなんですか？ということです。

75Aや中住戸に比べたら80Aはマシ程度でしょうか？

まあ最低でも運河側にしときましょう。
駅まで徒歩3分とかならなら立地だけで勝負できますが、駅から微妙に遠いここはサムシングエルスがないとリセールきつい。

高い物件ほど値落ち率が低いのは統計でも証明されています。

1番とは差の大きい2番って感じですね。80A

８０Ａは共用廊下側に居室がないのが良いと思います。
７５Ａは廊下だけで一部屋分くらいあり角部屋の割にスペース効率が低いですね。

その辺り価格に現れてます。

各位が言うように、このマンションを選ぶ理由って運河側、天王洲方面の景色です。
そうすると、80bがダメなら、運河側選んで見ては。
高層階だと、レインボーブリッジもわずかながら見ることができます。
７５bの最上階とかその一つ下とか、面白いかも。