年収に対して無謀なローン　その26

>>25
＞今の家賃を前提に比較すると安全側に寄りすぎ
これはそうとも言い切れない。
貯金できていない家庭に家賃以上の負担を節約で求めるのは厳しい。
逆に貯金できている家庭に毎月その分の一部を切り崩すのは求めやすい。
テンプレに今現在の毎月の手取りと毎月の貯蓄額を入れると精度は高まる。

＞２４
「１] がありえないってのがありえない。
たとえば、6000万の物件を頭金3000万、ローン3000万で買ったとする。
「１」がありえないということは、買った瞬間に3000万以下（経費、消費税は省略）
になる住宅を買ったとうこと。中古で売って残債が残るような住宅買うなんて私には考えられない。
＞「２」「３」には団体信用生命保険料も加味すべきと思います。
大した金額ではないので無視できるが、それはそのとおり。

私は二次取得と言えば二次。だけど一件目は売らずに賃貸に出してる。
現在の住居のローンは一件目の賃料で賄ってて手出しゼロ。
他に5戸投資用でマンション持ってるけれど、みんな「１」「２」は満足しているで、
借金は、全然気にならない。

20様

＞１．買った（買おうとしている）住宅の中古市場の価格が、借金プラス売却諸経費を上回る。

こうなる条件を教えてください。

現在の社会情勢ですと、東京都心の駅近物件ですか？

加えて、借入金利も大きな要因だと思いますがいかがですか？

確かに最近、中古なのに新築時価格より大幅に値上がりしている物件があって、驚いています。
新築、中古おりまぜて、ほしい物件を比較検討したところ、中古が一番高くて笑っちゃいました。

＞２８
簡単な事が中々解ってもらえない。
＞２７で説明したつもりだけれど。
買ったときより上がる物件を買えとは言っていない。
売ったときに残債が残らないようなローンを組んで、良い物件を買え。
と言ってるつもりだが。
極端な話、現金で住宅地の住宅を購入すれば、OKでしょ。

それとも皆さんはフルローンでないと買えないの？

以前に、相談した者ですが、
年齢４８歳／自営／年収８００万／自己資金１８００万で建替え借入２４００万、１５年ローン。
２行より審査通過し先月当初１０年1.35%で契約。
自営は提出書類が多く審査も厳しいですが、同じような方の申請の参考に成れば。

6000万で買って6000万で売れるってことじゃなくて
3000万頭金だして、ローン3000万
万が一の時は3000万で売れば借金は残らないってことですね。
ようやくわかった。＾＾
フルーロンは無謀ってことですね。
沢山頭金を入れて、万が一の時に備えるべしってことか。
うちは3200万　で頭金700万　ローン2500万
まぁいまなら2500万では売れるけど
10年後　ローン残金1500万くらい。1500万ではうれるかな。。

つまり頭金（自己資金）がないと危険度が上がるってことよ。
ノンリコじゃないんだから当たり前。

>>32
あともう一つ考え方があって賃貸に出したら黒字になるかという発想もある。
但し諸費用分も含め黒字にしないとなのでハードルは売却よりも高いかもしれない。

賃貸の場合は空室リスクがあるから計算は控えめにね。
半年空室とかになっても耐えられるようじゃないと危ないよ。
賃料収入をローン返済に充てるのであれば８か月分くらいで見ておいたほうが安全。

>20に同意一票

つうか、これが「ない」という奴は、住宅購入において資産形成の側面を見なおすべき。
よほどのド田舎にバカ御殿を夢見てるクズがいかに多いかわかる。

>20
３．現在の家賃が借金の返済額プラス管理費等プラス固定資産税を下回るか、ほぼ同じ。
→上回る
の間違いでは。

39<座布団一枚！

田舎に買うと売れないから、
＞３９
＞４０
になっちゃうんだろうな。

都会に住んでると、
資産価値考えないで、
家買うなんて、
ありえない。

都会には一生住まないからだな。

>>41
いや、田舎だって活用できる場所や価値がある場所もある。
逆に都会でも使えない土地を買う場合もある。
マクロ視点過ぎないか？

＞４３
＞貧乏くさいなあ。自宅は生きてる間手放さないでしょ。いかにも「資産がない奴」の台詞。もっと稼げよ（笑）
に意見してくだされ。

>都会に住んでると、資産価値考えないで、家買うなんて、ありえない。

自宅（の宅地）しか資産がないからだろ（笑）。
都会の土地で資産価値が気になるのは固定資産税の通知・支払いのときぐらい。貸地の場合はとりあえず不動産経費になるが、自宅はさすがに生活費だからね。

>自宅は生きてる間手放さないでしょ。いかにも「資産がない奴」の台詞。

自宅の資産価値以上の預貯金・金融資産ぐらいあって普通だろ。自宅の資産価値の額＞住宅ローン（負債）の額だから常時自宅の資産価値が気になる（大笑）

笑いすぎたよ

訂正：自宅の資産価値の額＜住宅ローン（負債）の額だから常時自宅の資産価値が気になる

>45
ここは高レバレッジローンのスレだから、あんたみたいな意見は必要無い。
たち悪いな。

>45
>46
感じ悪い。

>49
あんた分かってないね。
ここはそういうスレなの。
45みたいな意見なんて邪魔なだけ。
あんたの意見も全く邪魔、邪魔、邪魔。

20

どうして3000万の頭金があるのが通常なの？あなた本当に二軒のオーナー？

首都圏の300人のアンケートで「頭金0～1000万未満」＝５７．５％です。
1500万～＝２１．１％のみ。3000万以上なんて選択肢にもない。多分数％の富裕層のお話。

ここでは、我々一般ピープルへのアドヴァイスが必要。

一般的にありもしない希少な話を「１」なんてありえません。みなさん、騙されたらだめですよ。

>>たとえば、6000万の物件を頭金3000万、ローン3000万で買ったとする。

たとえば。。ですよ。た・と・え・ばぁぁぁ

誰も3000万頭金が通常とは一言も書いてないのでは？

>>32
の例で
>>うちは3200万　で頭金700万　ローン2500万
>>まぁいまなら2500万では売れる

そういう考えという意味では？？

ご意見お願いします。

■世帯年収
　本人　　税込400万円　正社員
　配偶者　税込300万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　36歳
　配偶者　32歳
　子供１　1歳

■物件価格・種類
　2500万円　戸建

■住宅ローン
　・頭金　500万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2000万円
　・10年固定　35年　2％

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　600万円

■昇給見込み
　年間10万の見込み

■定年・退職金
　65歳
　未定　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　2人目予定なし

■その他事情
　・妻は仕事を継続する前提（病気や特別な事情がなければ）
　・車のローンなし
　・親からの金銭的援助は一切なし
　・近隣に妻実家有り、育児協力は受けています。

＞５３
そのデータのソースはなんですか。
頭金ためられない層に無理してでもマンションを
買わせようとして、毎週無料で雑誌だしている
あの会社のデータではないでしょうね。

FPがふつう推薦しているのは、
＊借りるお金の目安は年収の５倍まで。
＊頭金は物件価格の２割以上欲しい
＊税金などの諸費用が物件価格の１割弱必要
＊年収の半分程度は手元に残しておきたい
＊返済金額は、年収の20％以内だと楽勝、
25％以内でそこそこ、30％以内でどうにか、
それを超えると厳しい。35％以上だと貸してもらえないかも。

それに、資金があっても、低金利なので、
あえて、頭金を少なくしている人は、沢山いますよ。

55さん
借入2千万で貯金6百万ですか。旦那さんの給料だけでギリギリなんとかなりそうですね。
奥さんが働いてるので繰り上げも出来そうですし…
気になるのは何故10年固定の金利2％？
これは見直し必要でしょうね。

無謀ローンに不安を抱くみなさんの心配ごとはおそらく次の二つに集約されるのではないだろうか？

①本当にこの額を毎月毎月何十年間も払い続けられるのだろうか？
②もし払えなくなったらどうなってしまうのだろうか？

①は毎月のキャッシュフローの話ですので家賃と同程度ということであればまあ安心できるのであろう。ただし社宅などで家賃を今まで払っていなかった場合はいきなり毎月１０万とか支出が増えるのは不安だろうね。

②に関しては最悪売却ということになるわけだがそのときは残債＜売却金額＋自己資金となっている必要がある。
すなわち債務超過状態にならなければいいわけだ。
債務超過にならないためには２０がいうように頭金などの自己資金を用意することで回避できる。
または値上がりする、もしくは値下がりしない物件を選ぶことだがこれはなかなか難しいだろうね。

まあローン破綻を回避するにはローンは少ないほどいいし返済期間は短いほどいいわけだ。
平均を見てもしょうがない。ギリギリラインに挑戦する必要もない。自分がどうかという話。

>55は、
>56の条件全部みたしてそうなので、
オケーじゃね。

おれがいかにも資産がないかどうかは別にして、ですね。
あくまで「ローンを組むなら」の前提で「資産形成の側面を考慮すべき」だと言ってるわけよ。
ローン組まないで現金で買う奴はすきなものを好きなだけ買えばいいよ。
でも、人様から金を借りるなら、それをどう使うかの線引は当然でしょ？

A「この土地は希少で担保価値が高いので、万が一のときにも安心ですから、5000万円貸して欲しい」
B「おう、おれはヘンテコ注文住宅を原野に豪邸おっ立てるぜ！土地代50円、ウワモノ代5000万円貸してくれ！」

というのでは、同じ収入、同じ借入額でも、全然「無謀かどうか」という判断が
「資産形成の側面で見て」まったく違うことになる、と言いたいわけです。
さらにいえば、それが老後の保証のひとつになるかもしれないし、
子供に残してあげられる遺産になるのであれば、いうことなしじゃないですか。
我々がこのスレで検討しているのはそういうところでしょ？

資産のあるひとは、そもそもローン借りないなりなんなり好きにすればいい。
そういう資産あるのにそれ以下の物件購入者は「無謀スレ」対象じゃないと思う。

すべてが正論

でもこのスレとは、ちょっと趣旨が違うような気がします。

だね、不健康自慢、病気自慢みたいな感じで無謀ローンを自虐的に披露しあうスレにすべし。

老人と多く接する仕事だけど、みんな老後を舐めてる。
核家族が多いんで仕方ないけど、老後のイメージができてないんだよね。

定年後の生活って90まで生きるとしたら25年とか続くよ？
子供に面倒見てもらえなくて、資産のない年寄りは相当悲惨ですよ。
しかも、持病の一つ二つ持ってるのが当たり前。
年金は破綻するのが目に見えてるし。

200万☓25年として、最低5000万残るような
計画じゃないと、路頭に迷う可能性があると個人的には思う。
できれば300万としたいところ。

強調しておくが、ここのスレの回答者は、所詮他人事と思ってますよ。
質問者がコケても余裕で返済できても、自分の人生には一切関係ないんだよ。
それを質問者は良く自覚したほうがいい。

なかなか定年までに５０００万は難しいよね。
３５歳から３０年で　貯めるとして　5000/30＝１６６万/年
住宅ローン、教育費etc

５５です。
ご回答いただいたお二人にお礼申し上げます。
ご指摘いただいた金利などは見直してよく考え、頑張りたいと思います。

＞64　退職金が2000万くらい出ると皮算用しても
3000万を30年で貯める必要があるわけだ
年100万。すごくうまく運用出来たと仮定しても、6－7万は毎月積み立てる必要あり

上記仮定の元で、老後に待ってるのはせいぜい年収2-300万台の生活という現実ですよ。
海外旅行なんておそらく夢のまた夢。
お先真っ暗で笑えてくるわ。
団塊とは違うのだよ、団塊とは。

このスレの質問者でも、おそらく大部分は
ローン”は”大丈夫、払い終えることができるんじゃないかな。
だからデベとか銀行はOK出すわけよ。
けどその後の生活は銀行とかデベ、評論家は全く保証してくれないんだよん。

自分は団塊ジュニア世代だけど、
このスレでは叩かれるレベルの安牌とみなされると思う(ローンは年収の3.5倍弱)
それでも老後に余裕ある資産計画してるので、結構お金のことで夫婦喧嘩するわ。

＞６３
内容も理解せず、頭金3000万に噛みついている人がなかで、
住宅ローン完済した上に、定年までに5000万貯めろとは、
絶対に無理。

あなたの主張がおかしい点。
・政府が存在している限り、年金は完全に破たんすることはありえない。
・年間200万では生きていけない。
「日経電子版2012/11/13 7:00
普通の会社員世帯でも夫婦で年金6000万円もらえる
国の年金はバラ色老後に欠かせない（２） 」
に詳しく出ている。

この記事の要点は、「男性の65歳は19年、女性の65歳は24年ほどの老後がありますので、真ん中を取って老後の平均を22年としても、なんと6072万円（貰える年金）です。」

老後のゆとり生活費は35万と言われているので、総額9000万強が必要。
だから、定年前に3000万あれば問題なし。

今はリバースモーゲージもあるので、価値のある住宅を購入して、
定年までに完済すれば、貯金なくてもギリギリ大丈夫。

もう一つおかしい点は、
老人は貧しいと、言う主張。
あなたは、多分福祉かなんかの仕事をようだから、
年金だけとか、それすらもらえない悲惨な老人ばかりに接しているようだから、
老人は金がなくて、かわいそうだという感想を持っているようだけれど、
現実は日本の個人の金融資産1400兆円のうち
90％は60歳以上の人が持ってる。

また、上記の日経にも出ているけれど、
「普通に会社員をしていた夫と、専業主婦だった妻というモデル世帯で考えると、およそ23.2万円がもらえます。労務行政研究所によると、2012年の上場企業の大卒初任給は20万4782円。つまりお年寄りは、働かずして大卒初任給より高い年金額をもらえるわけです。」

普通のサラリーマンリタイヤ組は、今の30代子育て世代より、
よっぽど豊かだよ。

＊注　「働かずして、」は問題記事だと思う。年金は元々そういう性質のものだから。

まぁ、勤め人には無理だな。
俺も勤め人だけど。

男の平均寿命79.2才とか.3才だかんな。また30年後は70才受給ぽいな。

どこにつながる文章なんだろう。

平均寿命とは、今の新生児が何歳までいきられるかという平均。

現役世代は、平均余命。

というか1人あたり年200万円って今の若い家庭の平均的な可処分所得より全然高いのだが・・・。
>>63でも>>68の理論でも大半の若者は今時点ですでに生きていけないということだね。

>1人あたり年200万円って今の若い家庭の平均的な可処分所得より全然高いのだが

こいつ学生？大学生？
じいさん、ばあさんといっしょに暮してなくてももう少し想像できるだろ？ゆとり世代はここまでひどい？

年金200万といっても、夫婦で合計400万なら介護生活等でなければ普通に生活できる。これが夫婦で合計300万ぐらいまで下がるとかなりの節約生活強いられます。

将来、例えば20年後には支給開始は70歳（昔は70歳支給だった）、給付額は現在の70～80％、ひょっとしてそれ以下になるだろう。だから定年時退職金3千万、4千万あってもそのまま老後資金にできないと旅行や趣味の出費どころか医療や介護サービスはろくに受けられない。

>>74
おまえバブル脳だろw