ザ・パークハウス グラン 三番町 その２

第2期で完売のようですね。

千鳥ヶ淵が同時期になった影響で二の足を踏んでいた方も多いと聞きますが
こちらの物件も十分に魅力的でした。

購入された皆さま、おめでとうございます。

若干ですが西側が次回出るのではないでしょうか？
ご検討されてみては？

西側？　完全に塞がってますよね。。

検討なんてしませんね。千鳥ヶ淵の影響だか知らないけれどここは無理して買う物件ではないと思いますよ。セールストークに乗せられないように。

1億2億出して前がビルの壁の西側を買う意味がわかりません

どうしても番町が良くてもまた次の物件が出てくると思うんですが

このところ、このスレ、ネガレスが健闘して足を引っ張れば引っ張るほど、この物件の一般の評価の底堅さか浮かび上がる構造になっていますね。

というかやっぱりここは割安に出してると思うよ。
最近都内はどこも強気な気がするけど、ここは意外とそうでもない。

番町ＰＨの方が良いとか、千鳥ヶ淵がいいとか上を見ればきりがないけど、
コストパフォーマンスはここは悪くないと思う。

そうですよね。
規模が大きいから千鳥ケ淵みたいに1ヶ月で完売とはならないけど、
立地も価格もいい物件だと思っています。

番町PH、桜苑など、番町の三菱大規模物件はリセールよさそうですけど。

壁向きといっても、8ｍ離れていれば許容範囲と思う人も多いのでは。
西向きの狭い部屋は瞬間蒸発でしたから。

途端にポジレス。検討者は慎重だよ。ここは買いたくないね。

やらせのレスばかり。デベのレスかな？

＞709
全く同感。真面なご意見です。

狭い部屋は投資で買われただけ
自分で住むわけじゃないんだから、前が壁だろうが知ったこっちゃないし

713
本当にそうだね

>>714
許容範囲かどうかは購入者が決める事である。

西側が塞がれているののは事実。ただ、その西を購入された方とも近く一緒に住むことになるわけですし良くない、良くないというのはやめましょう。
個人的には、２期の西側住戸は上層階。皇居は見えないものの眺望も抜ける為、ふたを開ければ抽選になると予想しています。
いずれにしても入居が待ちどうしい。みなさん仲良くやりましょう。

↑
同感

うちにとって、部屋からの眺望は、優先順位がそれほど高くないので、
割安に買えてラッキーと思っています。入居が待ち遠しいです。

現在の状況はどうなんですかね。僕としては特に投資対象戸数がどれぐらいの割合かを見て購入如何を判断したいところです。

駅5分の好立地なんで賃貸に出される部屋が多くても空くことはないと思うんですよ、空けばまた入居者がいて、とガラガラのマンションになるような心配はしてないですけど、人が固定しないっていう別の不安定感が落ち着かないかなという点で割合を知りたいです。長く住めば愛着も深くなります、そういう気持ちを持てる人達の集まるマンションであって欲しい。そんな願いがあるんですよねえ。

724
地所に聞けばよろしいのでは？教えてくれると思いますよ。

>724
ここは千鳥ヶ淵のように数多くの賃貸も地権者も縁故購入者もいませんから大丈夫ですよ。

壁から8mなんて圧迫感があって最悪。賃貸だって借り手はないと思う。三番町だからそれなりに家賃も高いだろうしね。

>727さん
賃貸が多くなると住人マナーも悪化しそうだし管理組合が円滑に行かなくなると
予想できますが、地権者さんが多いとダメですか？
それから縁故購入者とは？
恥ずかしながら初めて耳にしましたが、どのようなトラブルが考えられますか？

＞729さん
賃貸での入居者は建物に対する意識レベルが違います。自分で買った部屋ではないと言う感覚です。
賃貸が多いと議決権の問題が生じます。縁故購入者とはグラン千鳥ヶ淵の場合で地権者の三創と言う不動産会社の関係会社、及び関係個人に販売された戸数が51戸でした。これが又、竣工後に転売したり賃貸に出す可能性があります。元々の賃貸住戸は24戸でした。総戸数73戸ですから一般販売は22戸になり抽選倍率が上がる訳です。このような物件は極めて珍しい一例です。
なるべく等価交換の物件は避けた方がよろしいでしょう。

↑　

三番町グランのスレまで来て、千鳥ヶ淵をネガるとは大変な執念ですね。
千鳥ヶ淵は、即日完売で、最高倍率は13倍でした。
千鳥ヶ淵と言う最高の場所には、いかなるネガも通用しなかったようです。
この三番町グランとは、残念ながら、次元が違うというか、比較できない物件です。

＞727

千鳥ヶ淵を検討して落選した人は、ここは買わないでしょう？
ここまでグレードを落としますか？
全然、レベルが違うし、マンションとしてのクオリティが別物です。

>731
ネガではないでしょ！
＞#727に聞かれた事実を答えた迄です。
理解力がない方ですね。事実は事実でしょ！！

731
契約したなら関係ないじゃん。そっちこそ何でこのスレにいるのか不思議？

余程事実を知られたくないみたい。デベのレスだな。

今更、完売の物件に誰も書き込まない。親切が仇になったね。

>>732
>>727は>>724に対してのレスである。良く読んだら。

>>730は>>729に対してのレスである。

千鳥ヶ淵ネタは盛り上がるなあ。
ところで、ご本尊の三番町は売れてるんですか。
消費税とか、どうなんでしょう。

ここも早く完売してスレを閉鎖したら。

＞732
＞727は千鳥ヶ淵の落選者はここを検討するなんて言っていない。
ここは地権者がいないからいいと言ってるだけ。読解力不足。

↑

その通り。千鳥ヶ淵落選組が、ここを検討するはずがない。

＞731
単なる質問の回答をネガと称して執こく宣伝している。
掲示板以外の人もみんな周知の事であるのに。千鳥ヶ淵はどこが販売しても即日完売は当たり前。但し、三井や野村はやらない。そういう意味では地権者様々、竹中様々の物件でした。

ここは地権者は少ないですが、クオリティがショボ過ぎ。

内装がね。イタリア製のドアなんだけど防火扉にしか見えなかった。
デザイン会社のセンスないね。

三井デザインテックに比べると落ちるよね。

ここ、完売してないの？

竣工・入居が来年夏なので、売る方もそこまで急いでいないという感じなのでしょうか？？
そろそろ次に何戸発売になるのかが出るかなぁとは思いますが…
そもそも後どれだけ選択肢があるのかが気になります
意外と生活しやすそうなので、需要はありそうだと思っています

品質に対して高すぎるのはここに限ったことじゃないけどね笑

↑
止めて正解ですよ。防火扉、自分もそう思いました。エレベーターもトランクルームも少ないし買う気はしませんね。

キャピタルロス()は知らないけど、
ぶっちゃけこの価格帯じゃどこも似たり寄ったりの印象だな。
他のところは陰気な墓苑の隣や飲み屋街のすぐそばとか、
あまりいい出物はないね。

安いと思うけどね。

番町パークハウスの中古が、470/480で売れたようなので、ここは安いと思いますよ。

番町パークハウスの中古って、北側の窪んだ部分にある、日照？の部屋ですよね。
高値で売れましたか。
恐るべし、番町パークハウス。

桜宛の７０㎡台も１億超でなんとかなったようですよ。
恐るべし、番町。

三番町だけじゃ場所がわからなかったんですけど、なんだ市ヶ谷の近くじゃないですか。
便利ですね。

半蔵門が5分だから目視で概算して市ヶ谷は10分ぐらいかなぁ。
こういう何駅も利用できる物件って価値が安定するって聞いたことがあるんですけどどうなんですか？？

ＪＲ市ヶ谷駅からは１５分で着くかどうかでしょう。しかも､上り下りの坂を避けられません。歩き慣れない都会人には、近くは感じられないような気がします。

JR市ヶ谷からは相当ある。半蔵門線以外はかなり利便性の良くない物件です。

番町は、市ヶ谷四谷のJRから距離があるほうがいいんです。環境がすべて、足は関係ないの。日テレ、二七、新宿、内堀の各通りに囲まれたなるべく中心のほうね、いいのは。この物件は、そういう意味では、まあまあなのですが、内堀に近いのが微妙なところ。

内堀に近いと何故微妙なのですか？グラン千鳥ヶ淵は内堀通りですよ。地所の最高峰とか？

子供のいる番町住民にとってはJRからの距離は重要ですよ。通学は毎日のことですから。
番町はJRから離れてるほどいい、という価値観は子育て卒業世代か独身の場合。
実際、番町PHや桜苑はJRからも近いからリセールバリュー抜群。

大妻の学校案内にJR市ヶ谷から徒歩15分とある。

そうです！ 実際に生活すると市ヶ谷駅の近さが重要なポイントです。

だからうちはここやめてブランズにしました。

今まで番町で2、3回お引っ越ししましたが、六番町、四番町が利便性は断トツですね。
マンションは利便性を買うようなものです。皇居ビューのマンションは別格ですが、それ以外は駅から離れるほど不便なだけ。皇居に近いほど良い雰囲気と言いたいのかもしれないが、所詮マンションですから。
番町は駅から離れるほど良い？そんなこと考えてる人は一部だけ。
やはり、JRから程よい距離な番町PH、桜苑辺りが一番ですね。

ニ七通り沿いは意外に住みやすいです。夜もあまり車は通らないので静かです。

二七通りか～、古い家と雑居ビルがひしめいてるイメージなんだけどねえ…

番町ＰＨも桜苑も良いけれど、やはり3.11後に設計された免震構造のほうが安心。
ブランズも良いけれど、4階まで賃貸とか、オール電化の旗竿物件はちょっと…という理由で、
こちらを選ぶ方もいらっしゃるのではないでしょうか。地所さんが「番町の華」と呼ぶ物件ですし。

二七通りは高齢化とマンション・ビルの乱立で､昔の面影はありません。九段南三丁目の裏通りは、昭和４０年代までは、花街だったんですよ。もう昔にもどることはないでしょうが、二の日、七の日の縁日の露店が子供の頃の思い出です。

そうでしたねー、懐かしいなー、靖国通りの角に三味線があったり、「みそ乃」って呉服屋がありましたね。東郷公園では盆踊りをやってたし、湯通しして脂を落とした下町情緒といったものがありましたね。

二七通りの街並みはいまいち。
だから、仕様・設備にお金をかけて高級感をだして高価格で分譲した。
三菱がよくやる手法。

>777
この物件、地所の華と言われてるんですか？
地所の方にMRを案内して頂いたとき、番町PHと桜苑には、かないませんと仰っていましたが。。。

ここの立地、良く言えば閑静ということになるのだろうが、何か「寂れた感」が払拭出来ませんね。周辺はコインパーキングが矢鱈目立つし、番町の場末って感じ。決して「華」にはなれないと思う。

ブランズの場所にグランができれば即買いたかった。残念。

↑
全く同感です。ニ七通も東郷公園より西は三番町近辺と比べ雰囲気がガラリと変わり良くなります。

＞782さん
777です。どんな物件にも、良い点と、それほどでもない点があると思うんです。
ＭＲの方が、どの点を「かなわない」と表現されたのか、わかりかねますが、
私としては、免震構造や規模を含め、「かなう」部分も多々あると思いますので、
総合的にみて、「番町の華」という表現は、あながちはずれてはいないと判断しました。
もちろん、異論のある方もいらっしゃるでしょうが。

東郷公園より西側は二七通りの延長ですが、元々、高級官僚の官舎（四番町住宅）、大邸宅、伊勢半（キスミー）の本社・工場、郵政宿舎などが建ち並んでいて、旗本屋敷の名残の広い土地があったため、開発が早く、古くから大きめのビルやマンションが立ち並ぶ下地がありました。景色が違うのはそのためです。伊勢半ビルの向かいはキスミー口紅の工場で、伊勢半ビルの西側には番町皿屋敷があったという伝説があります。この通りの問題点は、道幅が狭く、歩道の幅が十分ではないところです。ご参考になさって下さい。

番町の相場って上がってますね。
番町PHの小さい部屋が＠４７０か＠４８０で数週間前売れたようですが、今＠５００で、別の部屋が売りに出ています。

相場が上がってるのもあるが、方角や階数の差では？

番町PHが名作と言われるのは、あのロビーフロアと庭でしょうか。
一度ロビーに入ったことありますが、確かに凄いと思いました。

このグランも非常に良い物件だと思いますが、MRを見せて頂いて、仕様では番町PHには遠く及ばないと感じました。

そのロビーからテニスコートの奇声が凄い。
番町PHは隣の大使館でなんとか品位を保っている場所だと思う。
桜苑にはかなわない。

BRANZの住人達もあの奇声に悩まされるのだろう。

千代女の移転計画は着々と進んでいるみたいですね。
跡地が何になるか楽しみです。

千代女移転て本当ですか？

以前BRANZのスレで良く出てきた話題ですね。かなりのマユツバだと思うが…

千代田女学園は経営が厳しいので、勝手な噂を流されるのでしょうが、西本願寺の宗門校であり、武蔵野大学（旧　武蔵野女子大学）が後ろに付いていますから、移転の話はガセネタでしょう。悪い噂は流すべきではないし、業務妨害まがいの失礼な話ですね。

>792

ロビーからテニスの奇声なんて聞こえないよ。

桜苑は、傾斜のある地盤に造られていて、３．１１の震災で地盤にずれが生じ、水道管に大きな問題が出たと聞いています。庭の噴水は止まったままです。　

ここも傾斜のある地盤ではないか？

桜苑はあの真四角な素晴らしい土地にどんな建物が立つかと期待しましたが、がっかりしました。
外観は三沢さんのデザインですが凝りすぎで内装は壁が異様に白く柱が目立ち仕様も冴えず良かったのは全てが平置き駐車場位でした。抽選に当たりましたがキャンセルしました。今、値上がりしてるようですが全く悔いはありません。

番町地区（旧地名区分で番町だった九段地区も含めて）は、尾根と谷の繰り返しで、単純な台地だはありません。尾根上の狭い敷地の建物以外は、斜面にかかった敷地と考えられます。それをどう生かすか、どう克服するかは設計者の腕次第です。平面図では分かりませんから、実地をご覧頂くのが一番です。駅からの道の状況もお解り頂けると思います。

一時期の勢いがなくなって、かなり残っている。
残念。