プレミスト葛西

江戸川区は子供に対する支援が手厚いのですね。色々な支援の他、いいなと思ったのが、
学童クラブの待機者がゼロという事。希望を出せば全員入れる様です。友人の住んでいる
所では一部の子しか学童に入れる事ができないので、低学年のうちから仕方なくお留守番を
している子が多いとか。いくら小学生になったからといって心配ですよね。

学童も待機とかあるんですね。民間はどうでしょうか。遅い時間まで預かってくれたり、長期の休みの時も安心できるといいのですが。小学校1年から3年まではやはり毎日通わせたいですし、高学年になっても週に数回は通わせたいです。女性が安心して働ける環境が平等に整うといいですね。

変電所や線路の騒音があっても駅近なので、よっぽど売れ残りがないと安くはならないと思いますよ。
営業にいくらぐらいか質問しましたが、これだけの駅近物件なので、価格はそれに見合ったものになるとの回答でした。
DINKSで葛西が気に入っている層なら、割り切って買う人はそれなりにいるんじゃないでしょうか。

私はそれより、１階の店舗が気になります。
簡易設計図見ると店舗用に荷捌きスペースが配置されているので、ひょっとしてコンビニかな？
そうだとすると、一般的な話ですが、
・若者のたまり場にならないか（深夜の話し声の騒音やゴミ等のポイ捨てが多くならないか）
・マナーの悪い客に、マンションの駐車場に勝手に駐車されないか、またいたずらされないか
・コンビニでも調理はするので、ゴキブリ等が発生するのではないか
・あと、配送トラックは深夜、早朝に荷捌きしがちなので、窓開けてたら結構うるさいのではないか
　（コンビニ側の配送スケジュールは管理規約では制限できないと思うので）
などが心配ですね。
管理規約で飲食系はだめみたいですが、コンビニは制限されてるんでしょうか？

民営の学童は送迎付きの所もあるので、ご近所に範囲を限らなければ色々とあるのではないかと思います。
リックキッズというところがこの辺りでは有名かなぁ。
色々と学童内での習い事やお勉強的なこともできます（オプション料金）
ただ公営の学童と比べるとものすごく料金がかかります。

一度ある民間の学童を検討したんですけど、ものすごく高くてあきらめてしまいました。
うちは区営の学童に入れましたけれど…。
学童は学童で親の役員の仕事があったりして大変だったけど
仲のいいママ友が出来て良かったと思っています。
4年生以降がまた悩ましいんですよね。
家のカギとキッズケータイを持たせて皆さん対応していますけれど。

コンビニは環七沿いに点在するものの、駅西側にはほとんど見当たらないのでコンビニの可能性もなきにしにあらずですね。
しかしながらテナントにコンビニが入ると便利な反面、リスクも多くなりますね。
害虫の問題は多くの店舗でお弁当廃品用の倉庫を設置するそうですが、その倉庫に出てしまうようです。
騒音の問題は、店舗用の駐車場がなければ大丈夫かと思います。

コンビニは駅のバスロータリー脇にミニストップがあるくらいですね。
確かにこのマンション以西はコンビニ含めてお店が無いんですよね。

昔、南側に道路渡って直ぐの所(今、保育園入ってる)に
ファミマありましたが、お客さん全然入ってませんでしたよ。
ワイズマート越えて、わざわざ品数少なく高いコンビニで
買い物する方ってあんまりいないんじゃ？
そう考えると、一階にコンビニ入りますかね。
深夜まで営業してるスーパーの隣にコンビニ出すって、
出店計画上、あまり上手くない気が。

コンビニも、いまはプライベートブランドを軸に集客してるので、可能性としてはあり得るのかな。店舗の荷捌き用の駐車場は建物の南側に作られるみたいです。

ヤマザキあたりはかなり高級感を出して焼き立てのパンを店内で販売しているところもあります。前の道路をどれぐらいの人々が往来するかによっても利用人口は違ってくるかと思いますが、普通のコンビニを好む方とそうでない方がいますから、コンビニという一言でまとめられない時代になったものですね。

果たして何が入るのか。

考えもつかない店舗、なのかもしれないですし。

クリーニング屋とかだと嬉しいんですけど、ないですかね。

こちらでコンビニどうなんでしょうね。
自分は使うとは思いますが、地域的にどうなのかと。
セブンイレブンみたいにＡＴＭがあったり、自社ブランド品が安かったりするといいかもしれません。

テナントにどんなお店が入るのか、まだ未定なのですね。
公式サイトの敷地計画には店舗も店舗用駐車場も示されていませんが、どの位置に
できるのでしょう？
何となくですが、分譲マンションのテナントと言えば民間の保育施設やクリニックが
入るイメージがありますね。

62さん、店舗用荷捌き駐車場ですが、
パンフレットの平面図では、建物の南西側、駐車場入り口の右横に配置されるようです。
3.5M×8Mぐらいの広さで、結構広いです。

価格はどうですか(・・?

駅近で良いですねー

もう値段発表されましたでしょうか？

結局、今の所テナントとかはどういう店が入るか情報がありますか？
駅に近い場所なのでコンビニという可能性が一番あるのかなぁと思います。
仮にテナントが入らなかった場合、管理費や修繕積立金にも当然影響が出てきますよね。
そういうものの確認もしていかないといけないなと思います。

テナントが入るのと入らないのでは全然違ってきますよね。コンビニになれば
いいなと思います。コンビニって買い物だけではなくＡＴＭがあったり、振込の時に
いったりと結構便利なんですよね。薬が買えるコンビニが増えたりしているので、そういった
店舗だともっと嬉しいな。駅から２分なので資産価値もある程度保たれると思うので
いいですよね。今は駅からバスに乗るので一苦労です。

予定価格では、ざっと見て平均坪単価で250万位でしょうか。葛西の最高を更新するかもしれませんね。希望の入り具合を見てもっと高くする可能性もあるようです。
超駅近とは言え、線路沿いだし東電の鉄塔あるし、正直なところ葛西でこの価格ではなかなか厳しいんでないと思いました。でも、営業さんはかなり要望は入っているようなことを匂わせてました。うちは角の上層階を狙ってるんですが、予算的に結構厳しいですね。
西葛西のガーデンズも検討中です。

建築の説明の用紙が自宅にきました。
確か、セブンイレブンが出来ますよ。

やはりコンビニですか。店舗荷捌き用駐車場があるのは、最初からコンビニ前提だったんでしょうね。それなら合点がいきます。どんな店が入るかわからないのに、あんなに大きな荷捌き用駐車場は作らないですよね。。。
ちょっとした買い物には便利ですね。
一方で、Ｄタイプの南側住戸にとっては、深夜の客や配送トラックの騒音がいやかもしれませんね。

現地見たのとMRでの感触から、この物件のメリットデメリットを書いてみます。
自分で行ったのと、ここを検討中の何人かの知り合いの話を総合してるので、結構細かいかもしれません。
ある程度客観的に書くつもりですが、人によって感じ方は違うので、鵜呑みにせずご自分で現地＆MRにてご確認ください。

まずは全体的な所感
・一言でいうと、駅近の立地が売りの高額な普通仕様のマンションです。葛西の駅近にピンポイントでこだわりたい人向けだと感じました。

詳細は次から書きます。

立地面
【メリット】
・駅近（駅の真横）改札まで徒歩2分。駅のガード下までは1分かからない。
・南東角地であり、東向の低層階以外は日差しはそこそこ確保される。
　→周りの建物がいまの高さのままならという前提。
　　道の東向かいが商業地域、南向かいが近隣商業地域なので、将来的に高層の建物ができる可能性はある。
・１０階ぐらいから上なら、南東側の眺望は抜ける。
・西側は東電の鉄塔、北は線路で遮るものがあまりないので中層階以上ならスカイツリーや隅田川の花火が見えるかも。ただし外廊下側からだが。
・環七から少し入った1車線道路に面しているため、環七ほどうるさくはない。
　→ただし、まわりの道路はそれなりに車は通り、交差点もあるので、騒音、排ガスの影響はそこそこありそう。閑静さを期待してはいけない。
　→営業は交通量の少なさをアピールするが、あくまで環七と比べて、駅近の割にはというスタンスで聞くべし。人によって感じ方は違うので、現地確認したほうがよい。
・羽田、成田行きのリムジンバスに駅前から乗れる。出張多い人にはいいかもね。

立地面
【デメリット】
・線路横でうるさい（始発5時5分　終電0時38分）、快速も結構通る、鉄粉の被害も考えられる。
　→営業は、データを出してきてそんなに騒音はひどくないとアピールするが、個人的には結構うるさいと感じた。上層階はもっと音が響きそう。
　　気になる人は、近くのアトラス葛西の中古物件や、競合のルネサンス葛西などの現地内覧で上層階の線路脇の騒音を確認してみては。
　→ルネサンスのスレで、線路脇の電車騒音確認のレポートがあった。上層階のほうが音が大きくてうるさいみたい。
・東電の鉄塔が真横にある。電磁波を気にする人には向かない。
　→東電と調査した、人体への影響は大丈夫というデータを出してくる。実際のところは、長く住んでみないとわからない。
・全戸南東向きとうたっているが、実際はほとんど東向きといってもよい。
　→営業は、真東ではないので12時でも東向き住戸に日は入るとアピールするが、ほんの気持ち程度。
　　日当たりを望むなら、南側住戸一択です。DINKSにはあまり関係ないかも。
・東側のビルの先には環七があるので、眺望が抜ける高層階だと環七の騒音が聞こえることが懸念される。
　→これは音が聞こえやすい高層階の宿命か。こちらも、気になるなら近くのアトラス葛西の中古物件などで確認してみる手はある。
　　窓をあけない、エアコンつけっぱなしの人だと関係ないけど。
・現地の地盤はゆるい。海抜ゼロメートル地域で、洪水時にはある程度水没する。


長文で疲れたので、構造・設備面、価格・ランニング費用面、その他営業さんのトークの傾向などはまた後で書きます。

構造・設備面
【メリット】
・食洗器、温水式床暖房、カラリ床、浴室乾燥機などは標準装備。
・長谷工物件にしては珍しい二重床、二重天井。
・二重サッシで防音性、断熱性が高い。
　→電車の騒音がうるさいことの裏返しではある。
・電力一括受電システムで電気代が5パーセントほど安くなるらしい。
・平置き駐車場のため、使いやすい。駅近ではめずらしい。
　→東電の鉄塔の近くまでは建物は作りたくないため、敷地が余ってしまうのをうまく有効活用しているっぽい。
・エントランスやラウンジは凝っており、高級感をアピールしている。
・２４時間ゴミ出し可能。
・長谷工プレミアム保障とやらで、アフター期間が普通より長い。
　→定期補修等をちゃんとやるという条件付きみたいなので、ダイワの管理会社と紐つきなのかも。
・洋室、風呂場のドアが引き戸になっており、スペースが無駄なく使えそう。
　洋室の引き戸だけはソフトクロージングになっている。
・バルコニーはガラス手摺で、室内が明るそう。外からの見栄えもよさそう。

構造・設備面
【デメリット】
・葛西にしては高額物件だが、それほどグレードの高い物件ではないと感じた。長谷工仕様も影響しているのか。（よくも悪くも標準的）
　室内空間のゆとりにこだわる人には向かない。
・天井高が2400mm～2450mmと低い。
　→45M制限の範囲でMAXの階数（15階）を稼いでおり階高に余裕がない、にもかかわらず二重床、二重天井にしてるので天井高が低くなっているみたい。
・リビング、洋室の下がり天井、梁が思った以上に低く大きく、圧迫感あり。これも階高が低い影響か。
・戸境壁の仕上げがクロス直貼りではなく二重壁のため、遮音性低い。また部屋が狭くなる。スラブ厚も180mmと標準的。
・床のスラブ厚も200mmとアンボンドスラブ工法の標準的厚さ。
・廊下が狭く感じる。メーターモジュールではなく、長谷工基準で850mm程度らしい。
・内廊下ではない。雨とか吹き込むのが気になる。
・この価格でこのレベルなのかと内心失望してると、営業は、一流大手の長谷工、ダイワハウスの
　社内基準を満たしているから安心ですよと、ピントのずれた説明をしていた。
　→その社内基準が低目なのが問題なんだが。まあ財閥系や都心部寄りのプレミストと同グレードは期待すべきではない。
　→ゆとりのある高級なつくりではなく、大手の作る標準的な庶民派物件かなと感じた。
　　外観は高級感あるだけに、残念な感じ。まあ葛西だからしょうがないのか。
・設備も微妙にコストカット。
　→魔法瓶浴槽、断熱パネルの風呂蓋、タンクレストイレなどは標準装備でない。
　　同じダイワのレジデントプレイスでは魔法瓶浴槽は標準なのに。
　→ディスポーザーもない。これは中規模なのでしかたないか。
　→トイレのドアのストッパーが便所の戸当りになっている。あまり見栄えはよくない。壁の傷み早そう。
・共用施設が最小限。店舗のスペースに集会場など他の実用的な共用施設がほしかった。
・１階に店舗が入る。
　→設計図上、店舗荷捌き場が確保されているため、コンビニなどの配送トラックを
　　使用する店舗を想定していると思われる。（飲食ではないらしい）
・住戸プランが残念な感じ
　→住戸プランのＡ～Ｄのうち、Ａ～Ｃが典型的な羊羹の田の字型ベースで廊下も長い。
　→外廊下側の部屋がアウトフレーム化されておらず、柱の無駄なスペースが大きい。
　→営業は、田の字は標準的で使いやすいんですよーと逆アピールしてくる。ものは言いよう。
　　まあそこは好みの問題。
　→排気先が基本バルコニー側の吸気口そばに設計されているっぽい。
　　正式な設計図で確認したほうがよい。仕様なので変えられないとは思うが。

・自転車置き場が二段ラック
　→店舗用の荷捌き場スペースや室外機置き場がなければ、また、駐車場側の植栽をもっと減らせば
　　すべて平置きにできそうなのに、残念。

・耐震構造で、免振、制振ではない。
　→コストアップ要因なので、そこまで気にする必要はないかもしれない。

価格、ランニングコスト面
【メリット】
・主な共用設備がラウンジ以外ない、駐車場が平置きということで管理費や修繕積立金は普通レベル。
　→管理費は㎡単価で200円切る感じ。

【デメリット】
・価格が高い、高すぎるー。
　→予定価格帯は、4千万円の中盤～6千万円の後半あたり。最多価格帯は５千万中盤～後半あたりかな。
　→葛西でこの値付けは超強気で前代未聞。だが、これですぐに完売するようだと、今後は大手物件はこれぐらいが標準となっていくのかもしれない。
　→雑誌等での不動産特集では、マンションはＧＷあたりから価格がぐんとあがるとのことなので、そこらあたりから新価格となってさらに上がる可能性もあるのか？
　→部屋や階ごとの予定価格はMRで自分で入手してください。

・固定資産税関連がおそらく高い。聞いてもまだ試算中とのことで、教えてくれなかった。駅近の他マンションを参考にすると、年額２０～３０万近くいくのではと予想する。
　→駅そばの近隣商業地域で地価もかなり高く、またマンションの建物価値も高いため。
　→駅近マンションの宿命だが、軽減措置の切れる６年目以降は、月換算で2.5万ぐらいは覚悟したほうがいいかも。
　　まあここを普通に買える層は、この程度は気にしないのかもしれない。

・価格が高すぎて賃貸の投資には向かないと感じる。一番安い部屋でも、実質利回りは低そう。
　→資産価値の高さに賭けて、頑張ってローン組むのもとても危険な気がする。
　　うちは眺望と日当たりで高層階狙いだけど、そこにこだわるメリットがあるのか思案中。

工期など
【メリット】
・竣工は一年以上先なので、突貫工事にはならないと信じたい。

【デメリット】
・竣工が来年３月上旬、引き渡しが３月下旬予定のため、内覧会は３月中旬か。ゆとりがほとんどない。
　→決算の関係上、突貫工事をしてでも３月中に強引に引き渡そうとするのが予想される。仕上がり不足が不安。
　→よほどの事情がないかぎり、引っ越し日は４月以降にゆとりをもって計画し、デベの指定日にこだわらず、
　　内覧会、再内覧会でじっくりチェック、納得いくまで手直しさせたほうがよいと思う。

79ですが、価格が高いというのは、坪当たりの単価がべらぼうに高いということです。
坪230万ぐらい～300万ぐらいのレンジになるかと思います。
正式価格では多少変動するかもしれません。
坪300万は都心寄りだと当たり前の坪単価ですが、葛西でこのレンジは見たことがないです。
葛西にこだわりのある人以外は、都心部寄りの同ランク物件を検討するのではと思います。

最高額でいうなら、葛西でもっと上はあります。
最近だと、プラウド葛西の最上階が7千万超えてましたが、広さが90㎡以上でした。
わずか74㎡足らずで7千万を窺うというのは、非常に強気だなーと思います。

無謀な価格設定なのか、葛西のポテンシャルを引き上げる一石となるのかは興味深いですが、
真剣に購入を検討する層にとっては勘弁してほしいというのが本音です。

希望の条件のいい部屋を先におさえるか、部屋にこだわらず売れ残りを期待して値引きを待つか、
ここを検討する人には悩ましいところだと思います。

営業の傾向
・営業は高飛車で自信満々な感じ。
・予算が低めだと、その予算ではうちは厳しいですよ、頑張る気がないなら他へどうぞとさらっとあしらわれるらしい。
・競合物件については、最初にデメリットをがんがん提示してきて、うちのほうが上とアピールする傾向がある。
・西葛西のレジデントプレイスの営業と同様に、上から目線で売る気まんまんという感じ。
　知り合いも概ねそう感じたらしいので、そういう社風なのか？
・知り合いの話も総合すると、ここの営業は、レジデントプレイスの営業と同じく、
　→自社物件の場合：「客が気にする」メリットをやたら強調し、デメリットをやりすごす
　→競合物件の場合：「客が気にする」デメリットをやたら強調し、メリットをやりすごす
　を露骨にやってくる。営業サイドの都合で話すので、話していてかなり疲れる。
・レジデントの営業もひどかったけど、こっちのほうがより高飛車な感じがした。これは私の主観ですが。
・価格表は、最初の訪問者には価格検討中と伝えて簡単には見せない方針みたい。
　→予算も含め、色々と値踏みして、確実に買える見込み客と判断した時点でやっと提示してくれるようです。
　→買えない客に下手に見せると、あまりの高さにドン引きし悪評ばらまかれるのを心配してるのか？
・営業に誘導させずに、自分たちで判断して決めるのが大事かな。

ちなみに、うちは駅近優先で、線路の騒音や部屋のグレードには目をつぶります。
価格の高さや営業の質の低さも、割り切るしかないかという感じです。
ただ、上層階へのこだわりを捨てて、売れ残りを待って安く買うという戦略もありかな。
営業は、今後葛西駅周辺で出ることはない希少物件で購入希望はがんがん集まってるので、
売れ残ることはないですよと、自信ありげでしたけどね。
第1期の売れ行きが気になりますね。

営業もこのスレ見てると思うので、少しは反省して、誠実な接客を心掛けたほうがいいと思うよ。

営業の傾向のおまけ

・一番の競合のプラウド葛西については、どの営業さんもデメリットを色々と挙げてくれるので
　知り合いの分とあわせて営業トーク参考として書いておききます。
　→プラウドは第2期申込終了で、そちらへの影響はないと思うので。

・プラウドを検討している客は、だいたい下記のどれかに不安を持ってるので、
　そこに乗っかってダメ出し（→）したあと、プレミストの優位性（⇒）をアピールしてきます。
　そこを鵜呑みにするのではなく、☆のように色々な角度から検討したほうがいいと思います。


　→小規模マンションかつ機械式駐車場なので管理費、修繕積立金が高い。
　　⇒プレミストは中規模、共用設備最少、自走式駐車場なので、適正な額が見込める。
　　　☆それはその通り。
　→全戸南向きとうたっているが、南に高いマンションがあるので、低層階は日あたり悪い。
　　⇒プレミストは南東角地で東向き低層でも日があたる。
　　　☆プラウド低層は正午前後の日当たり悪いが、朝夕は一応日はあたるみたい。
　　　　プレミストはすこし南にふれた東向きなので、日照時間は午後1時ごろまで。
　　　　ただ、低層階だと、病院などに遮られて午後1時までの数時間のみ当たる感じなので、同じようなものである。
　　　　また、南側の部屋は日当たり抜群だが、高いマンションが南側にあるので、南側低層階はその影響があるかもしれない。
　→両隣を高いマンションに挟まれており、角住戸は圧迫感がある。
　　⇒プレミストは南東角地で、西側も建物がないため、圧迫感がない。
　　　☆プレミストの角住戸と比べるとその通り。
　　　　ただ、プラウドの角住戸とプレミストの同じぐらいの広さの中住戸を、同じぐらいの階でくらべると
　　　　プラウドのほうがずっと安い。ということは、プレミストで中住戸を選ぶよりも
　　　　プラウドの角住戸選ぶほうが壁側の部屋や風呂場に窓のある分通風面でメリット大ではないか。
　　　　一方で、上層階ならプレミストのほうが眺望は抜ける。
　→両隣のマンションに、焼き肉屋、居酒屋などの嫌悪施設がある。匂いや騒音が懸念される。
　　⇒プレミストの周辺にはそのような店はない。おちついた場所。
　　　☆たしかにその通りだが、かわりに東電の鉄塔、１階の店舗（コンビニという噂）、線路の真横
　　　　という嫌悪施設がある。どっちもどっち。電車がない分プラウドのほうが静かかな。
　→北側に駐車場があり、商業地域のため将来なにが建つかわからない。ビルかもしれないし風俗店もありえる。環境悪くなる。
　　⇒プレミストの周りには、そのような空地はない。
　　　☆概ねその通り。ただし、北側なので日当たりにはあまり関係ない。裏だしそんなデメリットではないかな。
　　　　プレミスト周辺も、商業地域、近隣商業地域のため、将来的には建て替えで眺望、日当たりが悪化する可能性はある。
　　　　まあ空地のほうに先に何か建つ可能性のほうが高いかな。
　→葛西駅のメイン改札が環七渡って反対側のため、プレミストよりアクセスが少し悪い。
　　⇒プレミストは実測で徒歩２分の近さ。
　　　☆その通り。雨の日も、近くまでガード下を通っていけるのは嬉しいな。
　→諸条件の悪さから、抑え目の価格で売り出さざるを得なかったようだが、それでも１期では売り切れず、販売に苦戦している。
　　プレミストのほうを高く評価してこちらに流れてきているお客さんが多い。
　　⇒だから、値ごろ感あってもプラウドのほうがお得とはいえない。プレミストのほうが断然お勧め。
　　　☆プラウドの管理費高いというのは事実。
　　　　でもその他はいうほど差はない。冷静に判断しないと。
　　　☆価格帯からするとプラウドは坪220万～270万のレンジで、プレミストの坪230万～300万と比べると割安。
　　　　また、販売価格自体も、最上階の7000万以外はプラウドブランドの割には値ごろ感がある。
　　　☆プレミストの販売価格の割高分と、プラウドの管理費・修繕積立金の割高分（30年分ぐらい）を比べると、
　　　　トータルコスト（販売価格＋管理費・修繕積立金（30年分））については
　　　　プレミストの中住戸70㎡とプラウドの70㎡角部屋なら相殺できるレベルではないか。
　　　　プレミストの南側住戸と比べると、プレミストのトータルコストのほうがはるかに高い。
　　　☆そう考えると、プレミストとの比較なら、維持費高くてもプラウドも悪くはない。
　　　☆でも、プレミストの上層階なら、眺望抜ける、日当たり良しとメリット大きいから、そこから判断するとプレミストかな。

・プレミストと悩んでプラウドに申し込んだ人は、維持費の高さはそれほど気にしなくていいと思います。
　トータルコストでみれば、プレミストのほうが高くなる気がしますので。

営業の傾向のおまけ　その２

・プラウド以外の競合についてや、価格の高さ等については、駅近の希少性、資産価値の高さで押し切ってくる。
・あと、葛西・西葛西界隈では、ダントツの高額物件なので、ある程度のランクの選ばれた人しか
　買えないみたいな言い方をしてくる。個人的には、そんなおだてなくてもと思った。　
・ガーデンズ、レジデントプレイスについては小さい子供のいるファミリー層がメインターゲットで、
　プレミストは子育てがひと段落ついた層やDINKS層など、ある程度所得の高い資金に余裕のある層が
　ターゲットのため、客層のレベルが違うというアプローチをしてくることもあるみたい。

・とにかく、競合物件のデメリットをすごく調べあげているので、近隣の他社物件も検討している人は、
　先にこちらのMRに来るとデメリット探しの参考になります。
　他社物件の購買意欲がなくなる危険性もありますのでご注意を！

葛西おめでとう

すごい長文。

まるで会話を録音してたかのような記録ですね。

気持ち悪い

あなたが誰か特定されますよ。

詳細ありがとうございます！

そんな考えだからどこも買えないんだよ笑

フラッグシップって決めつけが笑える。駅前タワーだったらわかりますわ。
というか最近のマンションは全て設備や建具がチープだよね。
どこ買ってもオプション追加、リフォーム等しなきゃ
ダメな。我々を満足させる葛西周辺のマンションは
今までどこもなかったな。立地がいいところで
好みに合わせてお金をかけるしかないですな。
地元葛西では買うなら立地のいいここかな〜。

駅前のアトラスです。
高層階は電車の音、気になる人にはうるさいです。
私はすぐに慣れましたがベッドルームには防音対策、住んでから、あとからしました。
逆に低層階は東西線自体の防音壁があるため
全く気になりません。あくまでも私個人の感想ですが。
アトラスは現在空きがないのでこちらに入っての確認は出来ないと思い書き込みしました。
ここは空きが出て売り出すとすぐに売れてしまいます。立地のせいでしょう。
ちなみに車の騒音は全く気になりません。静かです。
プレミストとは違いますが高層階の眺望はスカイツリー側、ディズニー側、観覧車側と最高です。
うちもプレミストの買い替えを考えましたが、、、
価格に反してオプションぬきにしてのチープさは否めません。
でも、とにかく立地面はオススメです。
飲食店、２４時間スーパー、コンビニ、銀行
駅超近ドアtoドアの短縮時間 駅前住みはやめられません。

コンビニじゃなくて、スタバでも作ってくれないかな～

コンビニでいいなー。
結局、何が入るの？
セブン？ローソン？

セブンイレブンです。

セブンイレブンですか。
1番好きなコンビニで嬉しい。

私もセブンイレブン大好きですよ。
素人的な考えなのかもしれませんが、立地、外観さえ良ければ、部屋の中はどうにでもなるのかな？と思っています。
オプションで好きなように変える事もできますし、いらない装置が標準で付いて高くなるよりは、自分好みに仕上げていけるのはうれしいなと思っています。
全戸一緒に工事するわけではなくなってくるので、その分割高になるとは思いますが。

立地、外観が良いのはリセールバリューの点から良いことだと思います。住むという点から考えると、お金をかけて幾らでも好きなようにリフォームすればいいという考えもありますが、普通のサラリーマン家庭からすると、この価格帯なら標準仕様でもっと充実した設備が欲しいと考えてしまいます。
価格に対する期待度が高すぎるんでしょうか？予算が潤沢なら、そんなこと気にしなくていいんでしょうけど。

公式で全タイプの間取りが公開されてました。

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kasai56/plan.html

全て3LDKでおおざっぱな価格帯は以下。
上層階の眺望抜ける部屋は一段と高いプレミア価格住戸のようです。

Aタイプ（70.31㎡） 北側角住戸（5000～6000）
Bタイプ（65.361㎡） 中住戸（4500～5500）
Cタイプ（71.40㎡） 中住戸（5000～6000）
Dタイプ（74.64㎡） 南側角住戸（5300～6800）

参考になるかな？

Dの中～上層やA～Cの最上階付近は地元の金持ちの節税対策の購入が多いのかなー。

販売開始が当初予定より伸びてますねー。

価格の割り振りは、東～南のリビング側の道向いの建物より上の眺望抜ける階から数百万あがるようです。
また、Dタイプは南側の11階建てのオープンレジデンシャル葛西より上の階は完全に眺望が抜けるプレミアム住戸ということでさらに数百万上がるようです。
南側の眺望は最高でしょうね！

駅近なら日当たりはどうでもいいという世帯なら、狙い目は低層階ですねー。

しかし、5千万後半以上を余裕で買う層と、低層階をギリギリのローンで買う層でコスト意識が違いそうな気がする。
こればっかりは、入居して管理組合が結成されてみないとわからないなー。

本当に駅の目の前なんですなね。このマンションは建っている位置からして、下の階は遠慮したいところかな。
外の騒音が気になります。人通りの他、車も通行が多いと思いますし、休みの日に自宅に居るのなら、上の階の方が静かでいいのかな？と勝手なことを思っていますが。

間取りごとのチェックポイント
・玄関はAとDはクランクで良いが、BとCはリビング丸見えでプライバシー性が低くなる。
・A～Cは下駄箱に分電盤、マルチメディア機器を設置するので下駄箱が狭い。
　Dは室内の収納に設置のため、下駄箱をフルに使える。
・BとCはエレベーターに隣接しているので外廊下のプライバシー性が低くなる。
・また、エレベーターの振動や音も気になる。
　Bは収納と浴室で緩和されるので多少ましだがCはメイン寝室の真横なのが気がかり。
・A～Cは外廊下側の洋室のエアコン設置スペースが外廊下側に配置される。これは田の字である以上止む無し。
・A～Cは田の字間取りなので、リビングまでの廊下が長い。
・ただし、浴室の入り口は廊下に面しており、リビングインではないので、プライバシー性は保たれる。
・部屋やリビングの形はバルコニー側はアウトフレームで良いが、外廊下側の洋室内に大きな柱が入ってる。
　敷地に余裕があるんだし、外廊下をもう少し広げて柱を外に出す配慮があってもよかった。
　その影響で外廊下側の室内の窓側に低い下がり天井ができている。
・A,B,CではLDの扉をキッチン横に配置しているので、本来廊下のデッドスペース部分がLDの帖数に入っている。
　よってLDの実質帖数は2帖ぐらい減る。
・A,C,Dは横長LDで採光よし。
・BはLDをそのまま使うのは狭い。よくありがちだが、あまりに狭いのでここだけLDではなくLDK表示にされている。
　キッチンの分（3帖程度）を引くと9帖程度。
　キッチン横の廊下分（2帖程度）を引くとLDは実質7帖程度。洋室2の壁を解放して、実質2LDKとして使うことになるだろう。
　販売上、低価格3LDKにしたほうがファミリー層に受けるのだろうか。
・Dは全室窓に面しているが、A～Cは中洋室あり。最低限の仕様（エアコン用の冷媒管）は備えているが、通風面ではマイナスか。
・Aは角住戸なので、中洋室にせず壁際で窓設置でもよかったが、線路真向いということで断念したと思われる。
　そのかわり、Aにはキッチン、浴室に窓をつけている。
　Dも角住戸なので、浴室に窓をつけれたと思うが、そうなっていないのは残念。
・浴室はすべて1418で良い。
・A,C,Dは洗面室のドアは引き戸だが、Bだけ内開きのドアになっており、洗面台に立つ人に干渉する。
　洗面台が廊下の真横に配置されているBこそ引き戸にしてほしかった。少しだけ配置ずらせばそうできるのにね。
・収納はA,Cは普通。Bは廊下収納が充実。Dは大きいウォークインクローゼットあり。
・窓は線路の騒音を考慮して全て2重サッシ。
　ただ、Dのリビング窓だけは通常のペアガラス。線路に平行で、騒音の影響が小さいと考えられるため。
・バルコニーの戸境はコンクリでなくボード。
　A,B間、C,D間のボードは、厚みのあるボードで、かつバルコニー手摺外側に少し出っ張っており、プライバシー性は高目。
　一方、B,C間は薄いボード一枚。手摺側から隣が覗けてしまいそう。
　上と下も隙間が空くと思うので、音の面からもプライバシー性が低くなると予想される。
　ただ、最近は都心の物件でもそのような仕様が多いので、安めの中住戸である以上そこは割り切るしかない。
・店舗用室外機スペースは外廊下側に配置されるので、A～Cの外廊下側の部屋は多少影響あるかもしれない。
　店舗はコンビニとの噂なので、24時間稼働し続けると思われる。
　なお、店舗は入店する業者が購入するようで、かなり前から確定していたとのこと。
　管理組合の運営はどうなるのか？

総合すると、Dが一番良い。高いのも納得。
Aはまあまあ良い。線路に一番近いことを気にしないならあり。
B,Cはマイナスポイントが多いが、価格帯からしょうがないか。
Bのほうが価格が抑えめな分割安感あり。

詳しい分析ありがとうございます
自分でもわかっていた部分がありましたが
こうやって書き出されてみるとそれぞれの間取りのメリットデメリットがよく判ってきますよね

店舗ってテナントではなくて買い取りみたいな感じなんですか。
管理組合にも関わってくるのでしょう。

チラシ掲載の間取りが変わりましたね。
AタイプとCタイプの間取りに変わり、Dタイプが外されました。販売がプッシュしたい（比較的人気がない）間取りなんでしょう。

高いが条件のいいDタイプと、一番狭く条件は良くないが収納性が高くて安いBタイプに人気が集まってるようです。

申し込み登録も来週末には始まるようですが、AタイプとCタイプだと抽選になる確率は低いかもしれませんね。

113ですが、Webで公開の間取り図についても、Dタイプのみ未公開になったようです。プレミスト葛西さんのホームページだけでなく、スーモなどのサイトでも全てA～Cタイプだけ公開に変わりました。
条件のいいDタイプと比べられると売りにくいんでしょうか。見込み客がほぼ付いたので外した可能性もありますね。

販売の戦略はあると思いますが、一度全ての間取り図を掲載したあとに、意図的に一番良いDタイプを外すのは、選択の幅をコントロールされているようで検討者としては何だかなあって感じがします。

安すぎるな〜。もっと高くていいんじゃないかな。

葛西でこの値段は高すぎでしょ。
これならもっと都心寄りに案件ありますよ。

時期的に値段が上がってきてる感はあるけど、ここは葛西の他のマンションに比べて、ちょっと割高だよね。
都心寄りも選択肢の1つだし、もっと好条件探すのもありだし、室内のオプション充実させるのもありだし。
ただ、全体的に消費税駆け込みもあって、選択出来る案件も減ってるのも事実。材料費や人出不足も言われてるから、これからはこうした割高のマンション増えるんだろうな。

申し込み前に少しは値下げするでしょ！

第一期での値下げはないと思います。
２月の段階で、半分以上の部屋は見込み客がついたようなことを言ってましたし、まずは当初の価格設定のまま販売開始すると思います。
プレミストさんは、立地のいい土地をかなり高値で落札し、コスト回収の為当初は強気の価格で売り出すというやり方をよくするようです。竣工間際まで残ったら割引するみたいです。
ここも駅近で、割高でもいい部屋をおさえたい検討者が多数いるようですので、まずは強気の価格で押してくると思います。

駅前は結構、朝などは通勤の人で混み合うでしょうね。
以前、知人が住んでいるので遊びに行っていましたが、駅から少し離れたエリアは戸建てが多く、自動車で行動する方が多かった。
治安がよくなくて、自動車をよく荒らされるとこぼしていました。

超駅前にこだわるなら、プレミスト側がいいよね。ちょっとしたことですが、駅中央口からみて、環7はさんで向こう側より断然良いです。
駅近なら、今ならプラウドかルネサンスですかね。
プラウドの方がルネサンスより随分近い。
周辺環境や他条件も加味すると、それぞれ一長一短。
ただ、葛西も値上がったよね。大手デベが建て始めたせいか、オリンピックのせいかよくわかりませんが。。。

モデルルームで、ローンシミュレーションと共に固定資産税の試算を提示されましたが、一番広い74㎡の部屋で13万ちょいでした。駅前なのに以外と安いんですね。

固定資産税13万は安いですね。
私は1月ごろに、同地区のプラウドとルネサンスで固定資産税想定額聞きましたが、プラウドで27万、ルネサンスで17万。プラウドは商業地域、ルネサンスは住居地域で路線価など差はあるのでしょうけど。
それにしても差がありますね。何処かに注意書きはありませんでしたか？

122です。
ローンシミュレーション資料確認したら、日割り額と書いてありました。確か3月末引き渡し予定なので、4月～12月分なのでしょうか。1年分だと17.6万位ですね。それでも20万いかないのは安いと感じます。

123です。
おそらく、第1種住居地域・近隣商業地域であることと、それ以上に56戸あるので、1戸あたりではその位なのかも。
プラウド29戸、ルネサンス24戸でした。やはり戸数も大事ですね。

なるほど、用途地域と戸数でかなり差が出るんですね。

あのー、プレミストの固定資産税はもっと高いですよ。
124さん、ローン試算書の固定資産税（初年度日割り分）は減免措置込みの額です。
当初5年間は半額となりますが、6年目以降は倍になります。

プレミストの試算だと、部屋の広さに応じて本来は年に31万弱～35万強の固定資産税となるようです。
124さんのケースだと、本来の固定資産税額は35万強です。
建物の償却分や地価の上下で若干の変動はあるものの、マンションの建物価値の減少自体は非常に緩やかなので、5年後以降もそんなに変わらないと思います。

私もローン試算書を見たとき想像より安いと思い、本当に駅近でこの額なのか何度も確認しました。
営業さんからはこの額で間違いないと回答がありましたが、減免措置のことは一切説明はありませんでした。
もしやと思い、こちらから減免措置込みの金額か確認したら、言い辛そうにその通りとの回答がありました。
その後すぐにフォローがあり、試算額は多目に見積りしており実際はもっと安くなるとのことでした。
また、固定資産税が高いのは悪いことではなく、資産価値が非常に高く良いマンションである証拠なので逆に安心してくださいと謎のフォローもありましたよ。

123さん、プラウドの固定資産税額は減免措置を考えない1年分の試算額との説明でしたよ。
減免措置込みで安く見せると後でそれを知ったお客さんが騙されたと感じるので、高くても試算した全額を正直に見せているとのことでした。そこから半額の減免措置と引き渡し日からの日割り分が入るので、実際に諸費用で清算する額はもっと少なくなるとの説明でした。また、プラウドでもプレミストと同じく多目に見積りしていると言ってました。
減免措置込みで安く記載してそのことを説明しないのは、大手では通常ありえないと思う、、、とも、ちくりと言ってましたけどね。

ルネサンスは減免措置を考えず1年分で計算して17万との試算だったのでしょうか？
減免措置ありで17万ですと、本来は倍の32万となりますし、3月末入居の日割りで17万だと本来は23万弱となります。

プラウド葛西スレの250～270あたりで固定資産税について議論されていましたが、大雑把にいうと土地の評価額の按分（地価×敷地面積÷戸数）＋建物評価額の按分（建物評価額÷戸数）です。（正確には戸数ではないですがそこは割愛）
土地の分は上記按分+小規模住宅用地の特例で1/6の減額を考えるとたいした差はありませんし、建物分はルネサンスは耐震等級2を取得しているので建物価値は逆に高いような気がします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/362389/res/250-270

もし正味で17万であれば、どこで差がでてるのか興味がありますね。

122,124です。ほんとに30万越えるんですか？かなり高いですねえ。
毎月3万の上乗せは、永住を考えるとためらいが出てきそうです。う～ん。

駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。駅近の割高価格のローン＋維持費＋固定資産税で首が回らなくなる可能性が高いと思われるので。
価格は割高でも駅近は資産性が高いからとギリギリのローン組むのが一番危ないですよ。万が一収入が減ったときのリスクがでかすぎます。

これはプレミストに限らず、どこの駅近物件でも同じことです。もちろん、駅遠物件や郊外物件よりは賃貸、売却はしやすいですが、高額ローンを組むリスクヘッジとしては弱いです。
繰り返しになりますが、資産価値という言葉を過大評価しローンを頑張って組むのは危ないですよ。
かなり余裕を持って買えて維持できる人でないと厳しいと思います。

なお、駅近物件では最悪賃貸でローン支払できるから大丈夫との営業トークをされますが、家賃想定額はそのまま手元に残りませんので注意が必要です。営業さんは家賃想定額ベースの表面利回りの説明しかしませんが、現実には実質利回りを考える必要があります。
実際の賃貸収入は、（家賃＋管理費の想定額）― （賃貸仲介手数料＋家賃にかかる所得税・住民税＋維持費（管理費＋修繕積立金）＋固定資産税）　= 正味の賃貸収入　となります。さらに、家賃は年々下がりますし、室内設備が壊れた時の修繕費や修繕積立金の一時金、入居者が変わる際の壁紙の張り替えなどのリフォーム、賃貸募集の費用、部屋が空いた期間の収入減などを考えると、現実には利回りはぐーんと低くなる傾向にあります。

家賃でローン返せると言われたら、営業さんには上記の実質利回りで計算してもらってください。実際の賃貸収入はかなり少なく試算されるため、いい顔はしないと思いますし、そんなに心配する必要はないとはぐらかされがちですが、将来のリスクを考えると妥協は禁物です。例えばプレミストだと6年目からは維持費と固定資産税だけで月5万～6万程度はかかる見込みです。ここからさらに税金と手数料引くと、20万ぐらいの家賃想定でも結局10万前半ぐらいの手取りになる可能性が高いです。他の駅近物件でも同じことです。

最悪売りに出す場合も、当然税金がかかるので、売却額がそのまま手元に残るわけではありません。売却時の3000万の控除も、住宅ローン減税とは併用できないという注意点もあります。

長々と書きましたが、資産価値というふわっとした言葉に流されず、自分の返済能力に応じて適切な判断をするのが肝要です。

130です。
＞駅近マンションを買うにあたり、月30万前後の固定資産税を負担と感じるなら購入はやめておいたほうが無難です。
これは月3万の誤りです。月30万はありえない額ですね。

販売開始予定がまたまた延びましたね。４月中旬に変更のようです。予定価格が強気すぎて思ったより売れてないんでしょうか？
ひょっとして価格の見直しがあるのかしら。それだと嬉しいのですけど。

123です。
プラウドもルネサンスも本来想定の固定資産税だと思います。ルネサンスは耐震等級2級で多少安くなるという話もあったと記憶しています。
それにしてもプレミストの営業マンはちょっと問題ありですね。ちゃんと説明してもらわないと、予算ぎりぎりで組むと大変なことになりかねないですよね。

固定資産税で盛り上がってるところ横やり入れて申し訳ないですが、
私も前向きに検討しており、イベントの税務相談で確認しましたが、平成28年度で固定資産税と
都市計画税と合わせて16万から17万の見込みだったと思います。【減免措置あり】
5年目以降は、単純に倍になるのではなく固定資産税の建物部分が倍になるので、
たしか＋9万ぐらいの予定見込みでした。
年数が経てば評価額も下がるらしいので、30万という金額は到底超えないと思います。

上に記述がある長文を書かれてる方は、正確な知識がないのに批判されるのはどうかと思いますよ。

一連の流れを見ていると、プレミストの営業さんが初年度の額だけで説明しているのが一番の問題だと感じました。プラウドやルネサンスのように本来の額を示して、そこから日割りや減額で初年度幾らになると説明するのがあるべき姿だと思います。
私も６年目以降の額を聞きましたが、単純に倍ではないので大丈夫と言うだけで、本来の額はきちんと説明して頂けませんでした。粘って聞けば教えていただけたのかもしれません。ですが、税務相談に行った方だけでなく、検討者全員に営業さんが正確に伝えるべき情報だと思います。
将来の返済計画にも影響しますので、営業さんは維持費用を少なく見せるのにこだわらずきちんと説明してほしいですね。

固定資産税については、葛西駅前でもそんなに高くはありません。
建設敷地の斜め前にある20階建のマンションを所有していますが、6年目て約1.3倍弱の金額で請求がきました。

70平米なら初年度10万円、6年目以降13万円、実際にはその程度ではないかと思います。
うちは60平米もないので、11万円弱です。

新築購入時は不動産会社も固定資産税評価額がわからないので、かなり多目の概算費用を検討者に伝えますが、それは誠意があると思います。

しかしあまり多額に税金を見積もると、マンション自体の予算や、広さの条件を下げざるを得なくて、結果的にそんなに税金が掛からないのなら、もっと希望に近いものを購入したのに、という後悔するリスクがあると、購入して感じました。
難しいですよね。

販売時期が延びてるのは、見込み客が少ないんでしょうか。それとも、プラウドやルネサンスなどの競合が売り切るのを待って、割高感を少しでも感じなくするためか、はたまたこれから出てくる割高案件に紛れさせて割高感を薄める戦略の可能性もありますね｡
へんな引き伸ばしせずにまずは今の見込み客に第一期で売って欲しいなあ。

このマンションの良いところは、駅2分の立地、角地で周りの建物からある程度距離がある、エントランスの高級感、高層階の眺望、平置き駐車場、管理費はまずまずといった所でしょうか。
悪いところは、価格が葛西相場よりかなり割高、線路横の騒音、東電の鉄塔の高圧線、建物の仕様の低さ（天井高が2.40M～2.45Mと低い、梁がでかく下がり天井が大きい、一部バルコニーがぺラボー）、東向が中心、田の字間取り、外廊下、一階が下駄履きでコンビニ、長谷工物件（一定の品質は確保されるがどこでコストダウンされるかわからない）といった所でしょうか。

西葛西のガーデンズ、レジデントプレイスと比べてどちらが買いでしょうか？あえてこちらを買う強力な動機は何でしょうかね？

利便性はいいですね。葛西は知人が住んでいますが、治安が悪いと言われました。外人による置き引きや車上狙いがあるそうです。
戸建てなので車が無防備な状態になっていたのが原因だと思いますが。
マンションはセキュリティなどがあるので、その点は安心。

アトラスは駅前だけど固定資産税高くないとの話ですが、こちらより戸数多くとれてるのと敷地が少ないのも影響してるのでは。こちらは駐車場の分敷地が広いですし。路線価はアトラスの土地が高いのにアトラスの方が固定資産税安いことからわかるように、各種条件がほぼ同一の物件でないと、あまり比較する意味はないと思います。

下駄履きマンションで1階がコンビニはデメリットですか？
と言うか、1階に入る店舗はコンビニだったんですね。公式に何も出ていないので初めて知りましたが
24時間営業の店が入っていれば夜中に必要なものを部屋着で買いに行けて便利だな、、、と感じてしまいました。
セブンイレブンだったら朝から100円コーヒーが買えますね(^^)

コンビニは人によってメリットデメリットの感じ方は違いますが、一般的にはデメリットとされていますね。
コンビニよく使う人や周辺住民にはメリットでしょう。
デメリットは、24時間人が来るので夜中うるさい、マナー悪い買い物客の捨てたゴミが周りに散乱する、夜中に配送車が来てうるさい、空調の室外機の騒音、生ゴミの保管をしっかりしないとゴキブリなどの害虫が発生する ゴキブリは排水管から上階に侵入するので一階が飲食やコンビニなど調理をする店舗は危ない、などかな。

コンビニと公表されたわけではないですが、近隣の方?の書き込みで、周辺住民にセブンイレブンが出店するとのお知らせがあったとのこと。
また、営業さんに、１月頃にコンビニか？と聞くと、その可能性はありますとの答えでした。なお飲食や事務所、保育園、雑貨屋などか？には、それはないと明言してました。
最近では、まだ何が入るかは明かせないが、コンビニだったら便利だし災害時に飲食物を確保しやすいですよー、デメリットではなくメリットですよー、などのポジトークをしてるので、ほぼコンビニで確定だと思いますね。
ただ震災時に報道されてたように、コンビニは在庫を持たないので、震災起こったら周辺住民が殺到してすぐ物なくなると思うんだけどね。

騒音のデメリットに関しては、大きく影響うけるのは南側の部屋の低層～中層階でしょうね。店舗と店舗の積み降ろし用駐車場の位置から考えてですが。

すぐそばに24時間営業スーパーのワイズマートがあるので、コンビニのメリットあまりないと思うんだけど。
セブンイレブンのプライベートブランドがお目当ての人には嬉しいかもね。

駅近はいいですけど、電磁波はどうしても気になるし、葛西でこの値段出すならもっといいとこ買えると思います。

あと1割引だったら適正かな～

まあ土地の入札額が半端なく高かったらしいのでしょうがないですよ。マンションの金額はエリアの相場でなく、コストの積み上げですから。ここは庶民は買うなということでしょう。

販売開始がまたまた延期されるようですねえ。
今度は4月下旬ですか。何度目の正直になるんでしょうかねえ。
高すぎ低仕様で見込み客が集まらず、GWで一気に集客を狙っているのかしら。
当初販売予定は1月中旬だった気がするんですが、なにをどうしたら３ヶ月以上も販売延期になるんだろう？