プレミスト葛西

こちらの公式ホームページでは、頭金90万で35年ローン5000万もしくは5100万の返済例が載ってますが、そんなんで借りたら大変ですよ。

毎月約12万、ボーナス年2回で約15万ずつという例ですが、月に直すと約14.5万。管理費と修繕積立金で2万、固定資産税の減免措置無しで少なくとも2万で18.5万。駐車場借りたら更に2万で20.5万。修繕積立金は5年毎に上がるので、年数たてば総額はもっと増えます。

さらに、この試算はネット銀行の0.6%台の変動金利なので、金利が急上昇すればローン月額も増えます。数年なら金利も低いままかもしれないですが、35年もその水準とは考えづらいです。かといって固定金利は35年だと利息がバカにならないですし。どちらも繰り上げ返済は必須ですが、十分な頭金を準備できない購入者が繰り上げするだけの貯金できるのか？子供がいたらなおさら厳しいですよね。

5000万の物件なら、個人的には1500万～2000万ぐらいは頭金で入れたい所です。

即日完売する人気のマンションなら、中古でも新築に近い値段で売れる可能性はある。そういう意味では、抽選もあった南側高層階の部屋は中古でも人気かもね。
一方で、駅2分の好立地なのに様子見されてる他の部屋は現時点では明らかに高すぎと判断されてる気がする。その部屋を中古で売り出す時に今と同じ相場なら新築に近い値段では多分売れないでしょう。

営業マンも何とかローン審査クリアして売れればオッケーみたいな売り方は止めてほしいものです。10年住んで売っても高値で売れる、家賃ほとんと払わないで住めたのと同じ、相場と比べて割高に見えるけど十分元は取れるなんて根拠の無いことを自信満々でアピールするのは如何なものか。相場がさらに上昇を続ければそうなる可能性もあるけどね。

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。第二期の申し込み者の契約が遅れていた訳ではなかったようです。

固い見込み客が付いていない部屋をいきなり第二期先着順で売り出したのは不思議ですが、何か営業的な判断があったのでしょうか。

それはさておき、昨日から販促でナイター営業が始まりました。また新たな見学キャンペーンも始まりましたので、今後の売れ行きに注目です。

7/5時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

第三期の前に先着順の在庫を少しでも減らしたいが、まずは7月でどこまで減らせるか。

ふむむ。詳しくありがとうございます。
駅はものすごく近いけれどお値段的な事があるのかなぁと感じました。

駅地価だと思えばいいかもだけど
葛西なんだよなぁとも思ったりして。

ただ駅と家までの往復が楽なのは普通に惹かれる人はいるんじゃないかなぁと。

あとはどの程度行けるかでしょうか

色んな要素が加わり割高になるのは仕方がないけど庶民はついていけないのが実情でしょうか。そしてこのマンションラッシュに供給過多でさらに売れないのは目に見えてる。オリンピック後は緩やかに長期的に値下がりを続けると予想すると割高な物件は難しいと思います。土地の購入が高いとのことですがあと200平均安ければ抽選即日完売で最高の注目度だったでしょう。
皆さんもそんなに頭悪くないですからね

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週先々週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。

また、チラシが少しお洒落になり、立地を強調するシンプルな見せ方から素敵なライフスタイルをイメージさせるような見せ方に変わりました。女性受けを意識したようです。海の日3連休イベントも開催されますし、まずは新しい検討者の集客ですね。

なお、チラシでは先着順の広告有効期限が9月30日となっていました。第三期開始をそこまで引っ張るのか、若干の価格改訂の見極め時と考えているのか、それも含めて今後に注目です。

7/12時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

これまでの流れから当面は現状維持の可能性が高いがどう突破口を見つけるか。

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新日は7/25です。

公式ホームページに葛西さんぽのコンテンツが増えました。モデルルームで配布の冊子をホームページにも載せたようです。営業戦略として、葛西での素敵な生活をアピールするイメージ戦略を押し進めるのでしょうか。

これから夏休みに入り家族連れの検討者も増えると思いますので今後に期待です。

7/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のダイワ物件のレジデントプレイスはここと同様に売れ行きが停滞していたが、先週から今週にかけてボチボチ動き出した模様。ノウハウを共有すべきではないか。

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/1です。

１ヶ月も動きがないのは少し寂しいですが、先着順ではなくまだ売り出していない部屋を次期で要望する方が多いのでしょうか。東向き住戸のA～Cタイプは高層～低層まで多数の部屋が売れ残っておりまだまだ選べますので、予算にあうところを水面下で交渉中かもしれませんね。

首都圏のダイワ物件では夏コレ・スマイルキャンペーンが始まりました。ダイワのホームページから資料請求で500円、モデルルーム訪問で1万、再訪問で2万のギフトカード等をプレゼントするという太っ腹な企画ですので、小遣い稼ぎの訪問客が増えそうです。その中から本物の見込み客を1組でも多く選別し契約させることができるか、8月末までの頑張りに注目です。

7月末の販売状況および販売価格を共有。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用すべし。

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期：成約
・1401号室 ----
・1301号室 ----
・1201号室 5630万：第2期：先着順
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 ----
・ 601号室 5290万：第1期：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期：成約
・ 301号室 5090万：第1期：先着順
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期：成約
・1402号室 ----
・1302号室 5080万：第1期：成約
・1202号室 ----
・1102号室 5020万：第1期：成約
・1002号室 4990万：第1期：成約
・ 902号室 ----
・ 802号室 4860万：第1期：先着順
・ 702号室 4830万：第2期：成約
・ 602号室 4790万：第1期：成約
・ 502号室 4760万：第1期：成約
・ 402号室 4710万：第1期：成約
・ 302号室 4590万：第1期：先着順
・ 202号室 ----

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：成約
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：先着順
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：先着順
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：先着順
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：先着順
・ 204号室 ----

7/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のレジデントプレイスでは地元需要は一服し他のエリアの検討者が流れてきている模様。西葛西目線だと高すぎだが都心寄りや城西の郊外エリアの値上がりと比べればまだ妥当と判断する層もいるようだ。ここもその需要を狙うべきだがアピールポイントが駅近だけでは厳しいか。

駅近でも狭いですね。

ここら辺で駅から近いから、この間取りかもしれませんね。
私は、2人住まいとして検討しているので、この広さでも十分です。
大切なのは共稼ぎなので交通アクセスがいいことです。
土地勘があるのと、駅から近いので気になっています。

>>242
DINKSなら65平米の部屋でも問題ない広さですね。価格高で様子見されてる感があるのですが、価格に納得できるならこの駅の近さは良いですよね。

売れ行きが止まっている状況もふまえ、思い切って定価ですぐ買うか多少なりとも値下げを期待して暫く待つかは難しい所です。

8/1に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/8です。

動きがないまま7月が終わり停滞感が漂いますが、次のイベントとしてアロマハンドマッサージ、ネイルアート、納涼縁日などが企画されています。既存客が様子見する中、モデルルームへの新規客の呼び込みイベントを増やし、うまく話を聞いて潜在需要を探る戦略でしょうか。

新しい検討者がコンスタントに契約する流れになれば、既存の検討者も様子見できなくなり完売が近くなります。それにはイベント集客を生かす営業トーク力が試されますので、8月の頑張りに注目です。

8/1時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のガーデンズはお盆は余裕の長期休業、レジデントプレイスはお盆休み無しで営業するようだ。プレミストもお盆返上で売れ行きの差を感じさせる。現状維持の状況から早く抜け出し結果を出したいところだが8月はどうなるか。

ずっとDINKSならその広さでいいけど、今後家族が増えるなら65は狭いですね。いくら駅前でも、中古で、価格そこまで維持出来ないと思うと、住み替えも難しくなりますね。それでも広さより駅近？なんですかね？

まあ、さすがに大震災であれだけの津波を見たあと、葛西とか西葛西に自分の一生をかけたような資産を持ちたいと思う層は、かなり減ってるのに、そのあたりを読み切れず、駅近ということを過大評価してしまった、企画の失敗でしょうね。

>>247
葛西の需要はあるよ。外から見たら地震で危ない地域でも住んでる人は満足してる。でも価格設定が割高すぎ。もう少し（200万～300万）安ければ大半は売れてたと思う。

あえて外から人を呼び込むには価格のお得感が必用だし、地元の人も普通のサラリーマンは余裕を持って出せて五千万前後が上限だと思う。
売れた部屋は高くて条件いい部屋を一部の地元のお金持ち？が買い、一番狭くて五千万前後かそれ以下の安い部屋を普通のサラリーマンが買ってる、（と思われる）のが需要があると思う理由です。

どの業界にもある程度の値引き競争は仕方がないような気がします。
それでも、売れるだけいいと思います。
もちろん、先に購入した方にとってはあまり気持ちのよいものではないですが。

どうなんだろう、あと数ヶ月ほど今のような状況なら100万位は例えば諸費用から引いてくれるんだろうか。どれくらいの時期なら契約済みの方もしょうがないねと思ってくれるんだろうね。
すみふみたいに値引きせず粘れる体力あれば来年10月の消費税増税迄には完売するとは思うけど。

8/8に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/15です。

今出ている先着順はなかなか動きませんが、第三期もまだ告知されていません。第三期販売は8月下旬～9月下旬と予想しますが、第一期～第二期の売れ残りの状況を踏まえて確実な見込み客のみの申し込みとなるよう慎重になっているのでしょうか。

今週末にはビューティーフェアもありますし、他のキャンペーンも目白押しです。一人でも多く集客して需要を探り第三期に繋げるためにもここが頑張りどころです。

8/8時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のダイワのレジデントプレイスはまた少しずつ売れ始めたようだ。一方のプレミストは葛西駅周辺のライバル物件は殆ど消えたのになぜか売れ行きが伸びない。某雑誌によると当初は資料請求多数の注目物件だったらしいので需要はあるはず。どこかで巻き返しを図りたいところ。

完全に皆さん値下げ待ちですな

状態入ったな

立地(駅ちか)は良かったけど、やっぱり割高感が大きいのでは。それを補う材料にも乏しいし。
結局うちは他にしちゃいました。
確かに注目はあったと思いますが、ちょっと値づけでタイミングを逃した感ありますね。

そうですね、初期に上値を探っていた頃の概算価格やその次の予定価格がとても高くてビックリした記憶があります。販売時は南向き以外の部屋の上の階は少し下げましたが、下の階は高いままでした。
うちは南向き希望を他の部屋に誘導されましたが、部屋の条件と比べて価格に納得できず見送りました。別物件も検討中です。
今の状況を見るとやはり値付けのミスですかね。当初の見込み客をキープ出来なかったのは誤算だったと思います。

＞＞254
逆もあっていいかも。
値下げを待ってる人が多い中、先にいい間取りをゲット、みたいな。

でもやっぱり人気があることが伺えますね。
普通は値下げされても内容が気に入らないマンションなら選択しないはず。

要は価格面のハードルがちょびっと高かっただけなのかも。

総括、わりと良い物件、でいいですか。

>>257
駅近という点がとても良い物件だと思います。その他は普通かな。また設備仕様の細かい部分のコストカットをどうとるかですね。価格が高くなるならオプションでいい人もいるのでそこは好みかな。

間取りは4タイプ選べますが良い間取りは特に高くて残り少ないですよね。売れてないタイプは今なら階を選び放題ですね。

>>258
駅近は魅力、ただうちは直床パスです。
どうもあのふかふか感が馴染めなくて。

>>259
ここは一応二重床ですよ。その代わり天井高は削られて最低限の高さだけど。

天井高は2450ですか？

>>261
6階までは2450で7階～15階は2400です。

>>260
ありがとうございます。
そうなんですか。長谷工さんで15階建というだけで、直床と思い込んでいました。
ただ、その分天井にしわ寄せがきてるんですね。
2400、2450は高くはないですが、梁の出方でも部屋の印象は変わりそうですね。
あまり圧迫感を感じるのは避けたいですが、これは実際に現地見た方が良さそうな気がします。

>>263
感じ方は人それぞれなので、モデルルームで体感するのが一番ですね。

モデルルームは角部屋なのでバルコニー側の下がり天井の圧迫感がすごくリビングが少し狭く感じますが、部屋の真ん中に下がり天井とかはさすがにないです。あとは廊下側の部屋は窓際の下がり天井が低いですが、廊下側の柱がアウトフレームではないのでしょうがないですね。廊下側は他の間取りも同じなので参考になると思います。

>>264
参考になります。
今住んでいる賃貸が2400ですが、意外と部屋への出っ張りが少なく圧迫感はありませんが、お話だとちょっと気になりそうですね。
他の葛西駅近マンションも行ったのですが、そこはバルコニー側がハイサッシでむしろ開放感を売りにしてたので、そこを見ちゃうと,,,という気もします。でも一度見ておきたいと思います。

天井が高ければ空間が広く見えて開放感がありますが、天井が高すぎると電灯の掃除や交換に脚立が必要になるのでは？
今まで賃貸暮らしが長かったので天井の高さにそれほどこだわりを持っていないからかもしれませんが、みなさんこだわりを持っていらっしゃるという事は、やはりかなり（快適性が）違うんでしょうか？

脚立がいらない天井の高さってどうなのよ。
ダイニングの椅子で充分とか？
空間の広さからも天井の高さは重要だし、バルコニー側の下がり天井も無いほうが窓が大きく取れて解放感が増します。
見比べると驚くほど違いますよ。

今やLED の時代。
電球換えることもそんなにないのでは?

8/12時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

東西線木場駅5分のプラウド木場はここと同じぐらいの坪単価だが全戸売り出しで即日ほぼ完売とのこと。さすが野村だが立地と価格のバランスが何とか釣り合えばまだまだ早期完売もあり得るようだ。東西線沿いの検討者でそちらに流れた人もいるかもしれない。プレミストも価格維持で完売まで何とか頑張りたいところだがどこまでいけるか。

ここがプラウドだったらもう完売していることでしょう。

8/12に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/22です。

検討者の様子見が続くなか、予定よりだいぶ早めの更新で先着順が売れたかと期待しましたが、特に動きは無かったようです。お盆中は契約が見込めないため早めに更新したのでしょうか。

盛りだくさんのキャンペーンが続くなか、新たにナイト営業時間帯来場キャンペーンが始まりました。先着10組に2000円の食事券をプレゼントするようです。キャンペーン目当ての訪問者がどれだけ契約につながるか未知数ですが、見込み客を多数ストックできれば再度売れ始めた時に大きな助けとなりますので、ここは地道に頑張りどころです。

8/22に物件概要が更新されました。第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままでしたが、今週やっと2戸売れました。残りは7戸です。次の更新予定日は8/29です。

お盆返上キャンペーンの効果なのか、一気に2戸も売れました。Bタイプの3階4590万とCタイプの10階5390万のようです。安い部屋から売れていくと予想していましたが、Cタイプの高い部屋も売れました。6階との価格差200万程度と引き替えに眺望が抜ける階なので、人気が低いCタイプですがこの価格でも買って良いと判断したのでしょうか。

長いトンネルを抜けて、2ヶ月近く動かなかった先着順が売れたのは大きな進歩です。これを継続できれば様子見の検討者を動かすことにも繋がるでしょう。停滞感を打ち破る第一歩となるか、今後に注目です。

いろんな書き込みで、
大盤振る舞いが取り上げられてます。
遠慮しないで行って来ます！

キャンペーンは8月中なので、プレゼントに興味のある方はそろそろ行かないとね。遠慮なく貰ってきて下さい。ついでにマンションも買ってあげてください（笑）

8/22時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは27戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:27戸/56戸 残戸数:29戸/56戸
現時点の成約率:48%

プレミストは久しぶりの契約で成約率50%が見えてきた。一方で西葛西のレジデントプレイスは新規売り出し15戸と少しずつ捌けている模様。販売代理は違う会社で規模も違うが同じダイワ物件として負けてはいられない。刺激を受けて気合いを入れ直したいところだ。

8/29に物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は8/22以降は7戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は9/5です。

先週は2か月ぶりに2戸売れましたが、さすがに今週は続かなかったようです。また、長い夏もそろそろ終わりを迎える中、家族連れが押し寄せていましたが、プレミストは太っ腹な夏祭り大キャンペーンで今後の足がかりを築くことはできたのでしょうか。

足がかりを築けても、検討者が様子見で動かなければ売り上げには繋がりません。今後は検討者にお得感のある施策で購入を後押しすることも重要になってきます。今後どのような施策を打ち出してくるか、9月以降の動きに注目です。

8/29時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは27戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:27戸/56戸 残戸数:29戸/56戸
現時点の成約率:48%

工事現場の死亡事故で西葛西のガーデンズは一時販売停止中。これに乗じてライバル物件のレジデントプレイスが漁夫の利を得るべく奮闘中。不謹慎だがプレミストもこの状況を生かすことはできないものか。大規模と駅近中規模でターゲット層は違うがどちらも割高物件のため検討者に購買力があるという点は共通している。販売が伸び悩む中どんなチャンスでもモノにしていきたいところ。なりふり構ってはいられない。

駅近マンションだから自然体で販売する方がいいのでは？
大盤振る舞いは、モデルルーム賑わい効果はあるが、
成約率はどうなんだろう？
今後の参考にヒアリングしたい。

物件概要の販売数の推移からキャンペーン期間の7～8月の成約数は2部屋。新規客の数や成約が新規客と既存客のどちらかは不明のためキャンペーンの成約率は何とも言えないがかなり低そうなことは想像できる。

8/30に物件概要が更新されていましたが、今回はキャンペーン終了の情報更新でした。次の更新予定日は9/5です。

夏の大キャンペーンが終わり、公式ホームページがだいぶ寂しくなりましたが、ナイト営業は9月末まで延長のようです。朝昼の訪問客が少ないのでしょうか。

8月よりは訪問客も減ると思いますので、しばらくリフレッシュして次の策を練り直しです。

ナイター営業は忙しい共稼ぎ世帯を狙っての事なのでしょうか。
駅に近い立地なのでファミリー世帯と言うよりは夫婦でバリバリ働くDINKS率が高いと想像してしまいますね。
ナイター営業と言っても木・金のみで18時までに予約を入れる必要があるので、仕事が早く終わったからとふらりと立ち寄ることができなさそうです。

9/6に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は6戸になりました。次の更新予定日は9/12です。

とても高いが一番条件のよい南向きDタイプ9階6080万が売れました。予算が許せば100％選ばれる部屋なので妥当なところです。一方で、売れたはずのAタイプ15階5740万が先着順住戸に復活しています。同じような復活が何度かありましたが、ローンキャンセル住戸でしょうか？？？

それはさておき、高いが一番人気のDタイプは2階3階の残り2戸、価格が低目で売れ筋のBタイプは残り5戸でゴールが見えてきました。一方で売れ行きの伸びないAタイプ、Cタイプはそれぞれ10戸以上残っており、販売の重荷となっています。AとCを現状の価格で買っていいと検討者に決断させるため、資産価値以外の隠れた魅力をアピールできるよう頑張ってほしいところです。

9/6時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは28戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:28戸/56戸 残戸数:28戸/56戸
現時点の成約率:50%

1部屋売れ成約率が50%に到達。少しずつ動き始めたか。西葛西のレジデントプレイスの新規売り出し15部屋は4000万～5100万程度だった模様。初期の高額部屋の需要を除くと葛西・西葛西駅近の平均予算はこの程度が妥当な線か。仮にそうならブレミストの残り半分を捌くには時間が必要かもしれない。

>>283
プレミストで未契約の部屋は4500～5000万でざっと見て6部屋程度。一方で5000万～5800万で22部屋程度。駅近は黙っていても売れるが初期需要は止まり割高価格へのアシストは見込めない状況。今後の新規客相手に葛西でこの価格帯でどこまで勝負できるか。

9/9に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は5戸になりました。売れると予定より更新が早いですね。次の更新予定日は9/19です。

売れたのは一番人気のDタイプ3階5390万の部屋です。道路に近く冬は日影もできる3階とは言え、南向きで電車の音も限定的なので決断したのでしょうか。Dタイプは残りは2階の1戸となりました。

また、先着順の残り5戸が個別の金額表示に変わりました。Aタイプ12階5630万、3階5090万、Bタイプ7階4830万、Cタイプ15階5550万、2階4890万の様です。先週復活したAタイプ15階5740万がまたなくなり、だいぶまえに売れたはずのCタイプ15階が復活しています。物件概要の更新情報が間違っていたのでしょうか!?

それはさておき、2週連続でひと部屋ずつ売れて販売が加速してきました。夏の大キャンペーンの成果がじわじわ出てきているようです。この勢いを不振のAタイプ、Cタイプの販売につなげていきたいところです。

ここの階高、天井高、スラブ厚、わかる方っていますか？
できれば下がり天井の高さも教えてくれるとうれしいです。

>>286さん

45メートル未満で15階なので、階高は3メートル未満です。パンフレットの立面図を定規で測ったら、一階と屋上で住戸より1.5メートルほど余分に高さをとってるようです。住戸階を仮に3メートルとすると一階分で10cmほど低くなるので、住戸部分のおおよその階高は2.9メートルですね。

天井高はリビング、洋室が2-6Fで2.45メートル、7-15Fで2.4メートルです。玄関、廊下、キッチン、浴室、トイレなどは2.1～2.2メートルですね。

大梁による下がり天井は1.98メートルです。ホームページのモデルルームのリビング写真でもわかりますが、リビングの掃き出し窓と同じぐらいの高さですね。

スラブ厚はホームページの構造にも載ってますが、床がアンボンドスラブの20cm、戸境壁は二重壁の18cmです。

9/9時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは29戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は5戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:29戸/56戸 残戸数:27戸/56戸
現時点の成約率:52%

成約率が50%を突破しまずはひと安心。そして販売をアシストすべく住宅新報の新聞風広告で葛西・西葛西のダイワ2物件を絶賛PR中。忙しい東京で働く人は立地が重要。よって都心アクセスに便利な東西線の駅近のダイワ2物件はお薦めというストーリー。予算やタイミングなど買える状況が整ったときが買い時で価格の納得感や条件で悩むと購入時期を逃すとのアドバイス付きだ。だが葛西検討者で5000万オーバーの物件を無理をせず買える層は限られる。価格をいじらずどこまで強気で勝負できるか。

>>286
>>287

現地の看板では高さは45.45Mとなっていたよ。部屋の階高は2.85Mぐらいじゃない？

いまどき階高確保するマンションはそんなにないよ。少しでも部屋稼いで採算とろうと必死だから。

ここは立地が命のマンションだからさ。空間的な快適さを求めてはいけないよ。

間違えた。

建物の高さは45.45Mではなく44.45Mだよ。

>>288
新聞風広告の実例
http://d.hatena.ne.jp/flats/touch/20140912

なるほど。

9/18に物件概要が更新されましたが、今週はまた1戸売れましたので、第一期～第二期先着順は4戸になりました。売れると予定より更新が早いのは先週と同じですね。次の更新予定日は9/26です。

着々と先着順を減らしていますが、今週はCタイプ15階5550万が売れました。人気の無いタイプとは言え、最上階ということで買い手もすぐについたということでしょうか。

また、ホームページの住戸プランにアピールポイントが追記されました。Aタイプがクランク玄関ということもアピールしていいと思いますが、他のタイプがそうでないのが際立つので記載していないのでしょうか。また、住戸プラン変更のオプションがなくなり基本プランのみ掲載となりました。設計変更の期限が過ぎたようで、残念ながらアピールポイントが一つ減ってしまいました。

なにはともあれ、まずは見映えの悪い先着順を着実に減らすのに力を注ぎつつ、第三期の見込み客もしっかりとストックし、一気に残住戸を減らしていきたいところです。

葛西臨海公園まで車で5分。ちょうどいいと思います。あまり近いといつも外来者で騒がしい中になってしまうかもしれません。

葛西といえば、こないだバーベキューでセットのレンタルをお願いしたら葛西から来たという業者さんでした。やっぱり臨海公園本拠地で営業なさってるんでしょうね。バーベキューといえば私も臨海公園はわりと先に頭に浮かびますもの。

ディズニーも近いし、
エンタメの地という感じします。

駅から2分だとどうしても騒音とか気になるものですが
線路からも離れていますし環七通り沿いでもないので、
騒音など控えられているのが良いと思います。

あとはすぐに買いものにいけるスーパーのワイズマート、
銀行多数、家族や友達と利用するのに便利な
ファミレスや飲食店など充実しているので
生活利便性は悪くはないと思います。

線路の音はうるさいですよ。線路から少し離れてるだけで遮るものがないですから。高層階ほどよく聞こえます。だから騒音の影響のある部屋は2重窓にしてます。2重窓は騒音のサインです。

営業マンが出してくる騒音測定の結果は、線路に平行な道路側の歩道の地上から、建設現場の囲いがある状態での測定です。実際の音とは違い、かなり電車の騒音が低減されてます。空中のクレーン車や建築中の建物からの測定はしてないそうなので、あまり参考にはなりません。

ここを買う人は、駅近が魅力で騒音を気にしない、もしくは2重窓を締め切って生活するから気にしない人限定です。駅前なのに以外と静かってことはありません。大半の検討者の方には承知のことですが、念のため。

気になるなら、アトラス葛西の北西部屋がちょうど中古に出てたから見学して音確認してみれば。あとは線路沿いのルネサンス葛西も部屋残ってるので、確認に良いかもね。

9/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は4戸。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

西葛西のレジデントプレイスと共にプレミストも少しずつ売れ始めたようだ。どちらも条件の良い高目の部屋が売れている。地域の相場を越える物件でもまだ潜在需要が残っている模様。一方で船堀駅近の三菱物件の住民説明会が開催されるとの情報もある。多少なりとも競合しそうな物件が立ち上がる前に早目に残住戸を売り尽くしたいところだ。

この物件はやや路線の音が気になる立地になっていますね。
ですが音が近いというのは駅が近いという事でもあるので、
交通面ではとても便利な地域ですよね。
間取りも良いので、人気が出ても良さそうな感じがあります。

駅近なのはいいですよね。代わりに電車の音がするのは線路近くだからしょうがない。たまに、駅前だけど静かという方がいるのは、ん？という感じですけど。
間取りは、、、普通の田の字ですから賛否ありますね。普通の間取りで使いやすいという人もいれば、廊下に窓でアルコープ無いのはちょっとという人もいますし。個人的には横長リビングは良いけど、行灯部屋はNGかな。横長リビングは角部屋で洋室に窓があってこそ生きると思います。

あと、当初はすごく人気があり賑わっていましたよ。トンデモな予定価格が出るまでは。そこでだいぶふるいにかけられましたね。結果、どれだけ高くても良い部屋を買えるリッチな人と、割高だけど狭くてグロスが抑えられた部屋なら買える人が残った感じです。
残りは70㎡台東向きの5000万オーバーが中心で、駅近とはいえ葛西では割高感がありますので、みなさん踏ん切りが付かず様子見してるのだと思います。妥当な値段と思う方は残った部屋を今のところ選び放題で競合なく買えますよ。

ここの良いところって駅徒歩２分ってくらい?

駅二分以外の良いとこは、エントランスに力をいれてるのと、自走式駐車場かな。あとは一階がコンビニで便利とか。
過去スレ探せば良いとこも悪いとこも詳しく書かれてるよ。

見逃すところでしたが、9/23に物件概要が更新され、第三期一次先着順として3戸が登録受付中となっていました。第一期～第二期先着順は4戸のままです。次の更新予定日は10/3です。

今回はAタイプ14階5690万、Bタイプ14階5110万、2階4490万が売り出されました。見晴らしの良い高層階と最安の2階ということで、これまでの契約状況のトレンドに沿った要望の入り方です。高層階なら東向きでもこの価格を出して良いと判断する方がまだまだいるということでしょうか。

なにはともあれ、高いが一番人気のDタイプ、安くて二番人気のBタイプの完売が目前です。残る人気が伸びないAタイプ、Cタイプの売れ行きを何とか加速させたいところです。

9/23時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は4戸。第三期先着順は3戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

第三期が開始され契約の上積みが見込めそうな状況。今回は登録受付日の当日にいきなり先着順で告知した模様。消費者への公正を期すため受付登録の告知には余裕を持つのが常識。だが今回は登録予定者が確実に買えるよう便宜を図った可能性あり。レジデントプレイスも登録予定者に似たような配慮をしておりどちらも大量の在庫を捌くのに必死だ。残り26部屋の完売に向け手段を選んではいられない。

9/26に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は7戸となりました。次の更新予定日は10/3です。

今週頭に売出の3戸が全て売れず、第二期までの先着順4戸と合計で7戸の売れ残り、のように見えますが、よくよく見るとそうではないようです。

第三期一次のAタイプ14階5690万が売れましたが、代わりにCタイプが1戸復活しています。このような復活が過去に何度もあり、ローンキャンセルかと思っていましたが、ひょっとして売れ行きの演出で売れたことにしておいた部屋をこっそり復活させているのでしょうか。

それはさておき、順調に減らしていた先着順が少し積み上がってきました。9月の勢いを引き継いで10月も契約を上積みできるか、次にどのようなキャンペーンを打ち出してくるかに注目です。

9/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

西葛西のレジデントプレイスは第二期１次、2次が続々と売り出されている模様。一方でプレミストは第三期分が早々に先着順合計に繰り込まれ成約数は変動なし。これまでのターゲット層だけでは尻すぼみとなるだろう。アピールの切り口を変えて新たなマーケットを作り出し成約につなげていきたいところだ。

３０７さんのような書き込みが多いですが、購入者なんですか？
それとも検討者なんですかね。
いつも分析されているようですが・・・

購入者でも検討者でもなく
不幸な可哀想な人です。

>>308さん
購入したいんだけど私には高くて買えないので。まぁ毎日ホームページをチェックする暇人ですよ笑

>>308
大和ハウスの営業の方でしょう。

私はこちらの物件購入予定はないのですが近所なので拝見させて戴いております。
>>308さんの分析や批評等を楽しみにしております。

10/3に物件概要が更新されましたが、第一期～第三期一次先着順は7戸のまま変動なしでした。次の更新予定日は10/10です。

売れ行きがまた停滞しそうですが、夏の大キャンペーンの効果が切れたのでしょうか。売上げを再度伸ばすには、今まで以上の見込み客の呼び込みが必要となりそうです。

集客のためには、夏に負けないお得なキャンペーンが必要だと思いますので、予算の許す限りの大盤振る舞いを期待しています。

10/3時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは30戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は7戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:30戸/56戸 残戸数:26戸/56戸
現時点の成約率:54%

レジデントプレイスの第二期は順調に契約が進んでいる模様。一方でプレミストの第三期は少し伸び悩み気味。相場より割高な物件でも地縁など一定数の需要はある。だがプラウドやルネサンスとそのパイを奪い合いこれ以上の大幅な伸びは見込めない。当初の需要以上に売れるためにはそのエリアや物件に他地域の人を惹き付ける人気や魅力があるかが重要。アピールの仕方を工夫してターゲットを広域に拡げていきたいところだ。

この際何かアイデアないか募ってます。

結構いい感じするけど、プレミストシリーズって全て価格が高いですよね。
なにか他社より優れてんの？
それともただ強気な価格設定？わかる人ー？

10/10に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸となりました。先週から1戸売れたようです。次の更新予定日は10/17です。

売れたのは角部屋のAタイプ12階5630万で、売れ筋のトレンド通り、高く条件の良い部屋から要望が入るようです。こちらの購入者は資金に十分な余裕のある方が多そうですので、階毎の価格差が小さいことから、多少高くても条件の良い上層階が選ばれているのでしょうか。

また、Cタイプで復活したのは15階5550万の部屋のようです。こちらも何度か復活を繰り返していますが、意外なことにあまり人気がないのでしょうか。中住戸で洋室にエレベーター隣接など不利な点はいくつもあるものの、一応最上階で、今回売れた部屋よりも安い価格です。最上階でエレベーターのモーターの振動が最大の懸念ですが、そこさえクリアすれば最上階にしてはお買い得だと思うのですが、どうでしょうか。

それはさておき、首都圏プレミスト新規訪問キャンペーンが始まりました。大丸の3000円商品券が貰えます。追加のキャンペーンをどんどん打ち出すことで、新たな見込み客をガンガン呼び込みたいところです。

10/11時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

２週間ぶりに一部屋の成約でゆっくりと売り進めているようだ。掲示板での提言が刺激となったのか広告やホームページでは物件コンセプトを駅2分の利便性の享受に絞り込んだ模様。イメージ図も駅からの近さを強調しコンセプトと整合がとれた見せ方で効果的だ。一方で以前のキャッチコピーは抽象的で中身が無い。「華やぎがある。寛ぎがある。」「街の賑わいを身近にしながら、落ち着きのある環境に抱かれた静かなる地に、華やぎと寛ぎを愉しむ全56邸のレジデンス、誕生。」など電車の音で騒がしく庶民的な駅前の建設地を表すには嘘満載だ。嘘を交えず物件の魅力をストレートに伝える今回のアプローチは地縁以外の需要発掘にもプラスに働く予感。割高な価格を納得させるかは未知数だが今後の起爆剤としたいところだ。

今回の広告をよく見ると若干の嘘が含まれているのを発見。明るい開放感の広がる全戸南東向きとあるが実際には贔屓目に見て東南東だ。正午にはバルコニーに光が鋭角に多少入る程度。潔く東向きと表示すべきだろう。この件では他物件のMRで隣の商談客がプレミストの営業トークを批判するのに遭遇した経験あり。南東向きと言い張りアピールし続ける営業の態度に憤慨し呆れたとのこと。少しばかり南に振れている事は大したメリットではない。客の追及にムキにならず真にアピールすべき事柄に集中したいところだ。

10/18に物件概要が更新され、第一期～第三期一次先着順は6戸のままでした。次の更新予定日は10/24です。

気分一新なのか、ホームページのイメージが少し変わりました。プレミスト葛西が駅前にそびえ立っていますが、葛西駅前のランドマークタワーである19階建てのアトラス葛西やバルコニー正面の病院、その向こうのマンションなどがCG加工で省略されています。開放感の演出のためとはいえ、消費者への誤解を与える広告ではないでしょうか。Googleマップの45度ビューなどで確認が必要でしょう。

なにはともあれ、竣工までの完売には新たな集客が必須ですので、大和ハウス共通だけでなくモデルルーム独自のお得なキャンペーンもどんどん打ち出したいところです。

10/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期は3戸の合計37戸が売り出し済み。そのうち成約済みは31戸。第一期～第三期先着順（売れ残り）は6戸。未売り出しは19戸。
現時点の成約数:31戸/56戸 残戸数:25戸/56戸
現時点の成約率:55%

競合のルネサンス葛西が残りひと部屋で完売間近。線路脇がネックで竣工後も半年以上残り数戸が売れ残っていたが何とかゴールが見えてきた。これで葛西駅近エリアの新築がプレミストのみになれば検討者に選択肢は無くなり有利に働くはず。一方で周辺エリアでは供給は続いており葛西をあえて選ぶメリットを示せるかが重要。それを明確にして完売を目指していきたいところだ。

あとは年明けからの実物見学で一気に完売に持っていくというイメージ？

駅から近くて便利ですが、その分、人の通行も多くて賑やかでしょうね。
1フロアに4住戸しかないのもいいと思います。
あまりファミリータイプのマンションのように住戸数が多いと朝や夕方など、鉢合わせしますからね。
平置き駐車場も確保できれば、便利かな。

竣工後のほうがメリットデメリットがはっきりして買う買わないを決断しやすいかもしれませんね。周りの建物の開放感or圧迫感、アトラス葛西からの見おろされ具合、東電の鉄塔の具合、陽当たり、窓開けたときと閉めたときの電車の音、エレベーター隣接住戸の音など、気になるところを全てチェックできます。