プレミスト葛西

いまやってるフジテレビのノンフィクション見てみて。安いマンションだけど、うつで退職してローン払えずサラ金で借りまくった結果、マンション競売だって。他人事ではないね。資産価値を過剰に見込んでフルローンで買っちゃだめだよー。

221さん、そんな番組やってたんですか。見逃しました。見てたらけっこうショック受けたかもしれません。もしもローンを払えなくなったらと思うと怖いですね。そんなときはどうしたらいいんでしょう。ここは売りに出したとしてすぐ売れそうですか？いずれにしても住処は必要なわけだから、賃貸で暮らし続けるのか買うのか良く考えないといけないですね。無理のないように。

7年前の結婚の時に新築買って共働きで何とかなると思ってたら、旦那はうつで退職、嫁は産休でしょうがなくサラ金から借りて借金500万、結局ローン払えず賃貸マンションに移り競売による売却待ちという内容でした。結局はなんとかローン残高より高く売れたみたいでしたが、賃貸マンションもそこそこ良さそうな部屋で、生活水準はなかなか下げられないんだなあと思ったり。
駅近で資産価値高いとはいえ、この割高相場では売るときにローン残高を上回るかどうかは不透明なので、やはりある程度の頭金と手持ち資金は必須だと痛感しましたね。
まあここ買う層はわりと裕福な家庭だと思うのでそこまで心配することはないのかも？

何はともあれ、どの物件も頭金なしで購入するのは危険ですよね。

よく売れ残り物件で自己資金０の方、ご相談くださいなんてチラシに書いてあったりするけど 今まで貯金すら出来なかったのにマンション購入して計画的に返済なんてできるのかって思いますね。

こちらの公式ホームページでは、頭金90万で35年ローン5000万もしくは5100万の返済例が載ってますが、そんなんで借りたら大変ですよ。

毎月約12万、ボーナス年2回で約15万ずつという例ですが、月に直すと約14.5万。管理費と修繕積立金で2万、固定資産税の減免措置無しで少なくとも2万で18.5万。駐車場借りたら更に2万で20.5万。修繕積立金は5年毎に上がるので、年数たてば総額はもっと増えます。

さらに、この試算はネット銀行の0.6%台の変動金利なので、金利が急上昇すればローン月額も増えます。数年なら金利も低いままかもしれないですが、35年もその水準とは考えづらいです。かといって固定金利は35年だと利息がバカにならないですし。どちらも繰り上げ返済は必須ですが、十分な頭金を準備できない購入者が繰り上げするだけの貯金できるのか？子供がいたらなおさら厳しいですよね。

5000万の物件なら、個人的には1500万～2000万ぐらいは頭金で入れたい所です。

即日完売する人気のマンションなら、中古でも新築に近い値段で売れる可能性はある。そういう意味では、抽選もあった南側高層階の部屋は中古でも人気かもね。
一方で、駅2分の好立地なのに様子見されてる他の部屋は現時点では明らかに高すぎと判断されてる気がする。その部屋を中古で売り出す時に今と同じ相場なら新築に近い値段では多分売れないでしょう。

営業マンも何とかローン審査クリアして売れればオッケーみたいな売り方は止めてほしいものです。10年住んで売っても高値で売れる、家賃ほとんと払わないで住めたのと同じ、相場と比べて割高に見えるけど十分元は取れるなんて根拠の無いことを自信満々でアピールするのは如何なものか。相場がさらに上昇を続ければそうなる可能性もあるけどね。

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。第二期の申し込み者の契約が遅れていた訳ではなかったようです。

固い見込み客が付いていない部屋をいきなり第二期先着順で売り出したのは不思議ですが、何か営業的な判断があったのでしょうか。

それはさておき、昨日から販促でナイター営業が始まりました。また新たな見学キャンペーンも始まりましたので、今後の売れ行きに注目です。

7/5時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸の売り出しで、第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

第三期の前に先着順の在庫を少しでも減らしたいが、まずは7月でどこまで減らせるか。

ふむむ。詳しくありがとうございます。
駅はものすごく近いけれどお値段的な事があるのかなぁと感じました。

駅地価だと思えばいいかもだけど
葛西なんだよなぁとも思ったりして。

ただ駅と家までの往復が楽なのは普通に惹かれる人はいるんじゃないかなぁと。

あとはどの程度行けるかでしょうか

色んな要素が加わり割高になるのは仕方がないけど庶民はついていけないのが実情でしょうか。そしてこのマンションラッシュに供給過多でさらに売れないのは目に見えてる。オリンピック後は緩やかに長期的に値下がりを続けると予想すると割高な物件は難しいと思います。土地の購入が高いとのことですがあと200平均安ければ抽選即日完売で最高の注目度だったでしょう。
皆さんもそんなに頭悪くないですからね

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は先週先々週と変わらず9戸のままで動きはありませんでした。

また、チラシが少しお洒落になり、立地を強調するシンプルな見せ方から素敵なライフスタイルをイメージさせるような見せ方に変わりました。女性受けを意識したようです。海の日3連休イベントも開催されますし、まずは新しい検討者の集客ですね。

なお、チラシでは先着順の広告有効期限が9月30日となっていました。第三期開始をそこまで引っ張るのか、若干の価格改訂の見極め時と考えているのか、それも含めて今後に注目です。

7/12時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。第一期～第二期先着順（売れ残り）の合計は9戸で先週と変わらず。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

これまでの流れから当面は現状維持の可能性が高いがどう突破口を見つけるか。

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新日は7/25です。

公式ホームページに葛西さんぽのコンテンツが増えました。モデルルームで配布の冊子をホームページにも載せたようです。営業戦略として、葛西での素敵な生活をアピールするイメージ戦略を押し進めるのでしょうか。

これから夏休みに入り家族連れの検討者も増えると思いますので今後に期待です。

7/18時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のダイワ物件のレジデントプレイスはここと同様に売れ行きが停滞していたが、先週から今週にかけてボチボチ動き出した模様。ノウハウを共有すべきではないか。

物件概要が更新されましたが、第一期～第二期先着順は6/28以降はずっと9戸のままで動きはありませんでした。次の更新予定日は8/1です。

１ヶ月も動きがないのは少し寂しいですが、先着順ではなくまだ売り出していない部屋を次期で要望する方が多いのでしょうか。東向き住戸のA～Cタイプは高層～低層まで多数の部屋が売れ残っておりまだまだ選べますので、予算にあうところを水面下で交渉中かもしれませんね。

首都圏のダイワ物件では夏コレ・スマイルキャンペーンが始まりました。ダイワのホームページから資料請求で500円、モデルルーム訪問で1万、再訪問で2万のギフトカード等をプレゼントするという太っ腹な企画ですので、小遣い稼ぎの訪問客が増えそうです。その中から本物の見込み客を1組でも多く選別し契約させることができるか、8月末までの頑張りに注目です。

7月末の販売状況および販売価格を共有。
販売中および未販売の部屋と値ごろ感を掴むのに活用すべし。

　※先着順が販売中。価格が「----」が未販売。

Aタイプ　北東角住戸　70.31㎡
・1501号室 5740万：第1期：成約
・1401号室 ----
・1301号室 ----
・1201号室 5630万：第2期：先着順
・1101号室 ----
・1001号室 5570万：第1期：成約
・ 901号室 ----
・ 801号室 ----
・ 701号室 ----
・ 601号室 5290万：第1期：成約
・ 501号室 ----
・ 401号室 5170万：第1期：成約
・ 301号室 5090万：第1期：先着順
・ 201号室 ----

Bタイプ　東中住戸　65.36㎡
・1502号室 5160万：第1期：成約
・1402号室 ----
・1302号室 5080万：第1期：成約
・1202号室 ----
・1102号室 5020万：第1期：成約
・1002号室 4990万：第1期：成約
・ 902号室 ----
・ 802号室 4860万：第1期：先着順
・ 702号室 4830万：第2期：成約
・ 602号室 4790万：第1期：成約
・ 502号室 4760万：第1期：成約
・ 402号室 4710万：第1期：成約
・ 302号室 4590万：第1期：先着順
・ 202号室 ----

Cタイプ　東中住戸　71.40㎡
・1503号室 5550万：第1期：成約
・1403号室 ----
・1303号室 ----
・1203号室 ----
・1103号室 ----
・1003号室 5390万：第1期：先着順
・ 903号室 ----
・ 803号室 ----
・ 703号室 ----
・ 603号室 5190万：第1期：先着順
・ 503号室 ----
・ 403号室 5090万：第1期：成約
・ 303号室 ----
・ 203号室 4890万：第2期：先着順

Dタイプ　南東角住戸　74.64㎡
・1504号室 6790万：第1期：成約
・1404号室 6590万：第1期：成約
・1304号室 6440万：第1期：成約
・1204号室 6290万：第1期：成約
・1104号室 6260万：第1期：成約
・1004号室 6230万：第1期：成約
・ 904号室 6080万：第2期：先着順
・ 804号室 5890万：第1期：成約
・ 704号室 5790万：第1期：成約
・ 604号室 5590万：第1期：成約
・ 504号室 5550万：第2期：成約
・ 404号室 5490万：第1期：成約
・ 304号室 5390万：第2期：先着順
・ 204号室 ----

7/26時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、合計34戸が売り出し済み。そのうち成約済みは25戸。第一期～第二期先着順（売れ残り）は9戸で先週と変わらず。未売り出しは22戸。
現時点の成約数:25戸/56戸 残戸数:31戸/56戸
現時点の成約率:43%

西葛西のレジデントプレイスでは地元需要は一服し他のエリアの検討者が流れてきている模様。西葛西目線だと高すぎだが都心寄りや城西の郊外エリアの値上がりと比べればまだ妥当と判断する層もいるようだ。ここもその需要を狙うべきだがアピールポイントが駅近だけでは厳しいか。