プレミスト葛西

4/3時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは52戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は4戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:52戸/56戸 残戸数:4戸/56戸
現時点の成約率:93%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,52

じわりと1部屋売れて残りは4部屋。ペースは激減したが残りの戸数からゴールは近いか。

ここで本質に戻って考えてみたい。このマンションの価値は立地。極言すれば駅2分という価値のみを高値で買うマンションだ。従来の相場以上の価格設定だからと言って高級感やゆとりや過ごしやすさを求める物件ではない。そこを履き違えると後々後悔することになる。高値掴みのリスクも含めてそこをよく吟味することだ。

販売サイドとしても音や狭さに悩む優柔不断な検討者をなんとか説得するのは効率が悪い。駅2分の価値に納得する客を見極めて後押しできる多少の好条件を提示し決断に導きたいところ。

確かに、高級感や、ゆとりや、過ごしやすさはないですね・・・

高値掴みにならないよう気をつけます。

後悔しないようにしないといけないですね。

うちの近所にも線路がありますが、風向き次第で音の聞こえ方はかなり違うと思いますよ。
線路側からマンションに向けて風が吹いていれば当然音もかなり大きく聞こえるでしょうけど、反対に風が吹いていれば、意外と音は静かです。
うちの場合ですけどね。
参考にまで。

さぁ週末どうでしょうね。
あいにくのお天気ですが、、、
実際に入居されての生の声が聞けるといいですね。やはり住んでみて気づくことは、とても参考になるので。

今週は売れなかったようです。来週はどうでしょうか。

4/17に物件概要が更新されましたが、先週今週は1戸も売れず、第二期～第五期期着順は残り4戸のままでした。やはり売れてないと、それを隠すため情報更新が1週間遅れますね。次の更新予定日は4/24です。

先着順の残り4戸は、Aタイプ2階201の4990万、9階901の5470万、Bタイプ9階902の4890万、Cタイプ9階903の5290万です。そのうち903はモデルルーム、201は商談事務室ですので、大幅な値引きが期待できます。逆に多少のサービスではまず売れないでしょう。また901と902は未使用とは言え値引き圧力は避けられませんが、売れてないということはまだまだ頑張るつもりでしょうか？

なにはともあれ、ホームページにMR来場プレゼントが復活しました。4/10～5/18の土日祝日来場者に3000円分のカタログギフトを配布しています。これまでの来場者は見込み無しと判断し、新規の来場者をかき集める戦略に出たようです。そんなことより検討者が一番嬉しいのは値引きです。竣工後の来場者もそれを一番期待しています。その期待に応えるためにも、一日も早い価格改訂を待ってます！

そういえば、王様部屋の1504号室は早々に入居してましたね。

最上階角部屋で南にバルコニーのある6790万の景色は、遮る建物もなくステキな眺めでしょうね。

Dタイプで部屋の造りや向きも陽当たりもサイコーで羨ましいデス。

4/17時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは52戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は4戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:52戸/56戸 残戸数:4戸/56戸
現時点の成約率:93%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,52

3月に続き4月も完全に失速状態。残りの部屋も中層階中心で条件が悪いわけではない。やはりデメリットを実際に現地確認できる時期まで販売を引っ張ったのが悔やまれる。ただ残戸数は少なく仮に価格サービスしても利益への影響は限定的だろう。

駅近の物件は割高にもかかわらず騒音や部屋の狭さというデメリットがあるのが一般的。特に騒音が酷い場合はそれを確認できない時期に売り切るのが販売の鉄則だ。そのため利便性や資産価値を強調してデメリットから上手く目を背けさせることが販売テクニックとして重要。1月2月はそれでうまく契約を稼いだが建物完成後はそれができない。

もちろん駅近を選ぶ検討者はある程度は織り込み済みだろうが実際にデメリットを直視すると迷いが生じるのは必至。特にこれまでの相場を引き上げる坪単価だけに高値掴みの懸念もありより悩ましい所だ。

今後はゴールデンウィークの山場に向けて検討者と販売サイドの駆け引きが重要になる。検討者はなるべく有利な条件を引き出したい。販売サイドとしては下手な営業トークでデメリットをごまかすことなく利便性重視の層にアピールしていきたい。それに加えて買い気を見せる新たな見込み客を多数呼び込み決断を競わせてサービス額を抑えたいところ。

今日は線路の保守点検の日みたい。
外ががらがらがらがら、うるさいです！
この時間に目が覚めると、気になって気になって。
早く次へ行ってほしー。

4/24に物件概要が更新されましたが、今週は3戸売れて2戸復活で、先着順は残り3戸となりました。やはり売れると、予定通りの更新でわかりやすいですね。次の更新予定日は5/1です。

売れたのはAタイプ2階201の4990万、Bタイプ9階902の4890万、Cタイプ9階903の5290万です。そのうち903はモデルルーム、201は商談事務室ですので、大幅な値引きがあったのでしょう。安く買えて良かったですね。先着順の残り3戸は、Aタイプ9階901の5470万、11階1101の5600万、Cタイプ10階1003の5390万です。こちらは2月に売れたはずの1101と、なんと昨年8月に売れたはずの1003が復活しました。過去にも売れたはずの部屋が復活することが幾度となく繰り返されてきましたが、キャンセル住戸なのか売れたことにしていた住戸なのかは今回も不明です。ですが、ローンの実行日は鍵引き渡しの3月で、ローンキャンセルならその時点で再売り出しをすべきですが、本当の残戸数をタイムリーに明らかにしないのは、やはり売れ行き好調を演出するためでしょうか？

なにはともあれ、先着順が減ったのは大きな前進です。残った部屋も、キャンセル物件なら堂々と値引きする大きなチャンスです。少しでも高く、元の価格近くで売ろうなどと考えずに、消費者目線の大幅値引きで早期完売達成をお願いします！

まだ売れてないの？
プラウドは、すぐ売れちゃったのに…

4/24時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは53戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は3戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:53戸/56戸 残戸数:3戸/56戸
現時点の成約率:95%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,02
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,53

1部屋減って残りは3部屋。便利に住みたい葛西地縁の検討者には最高の立地。電車の騒音や部屋の狭さは無視できる。価格の折り合いがつけばゴールデンウィーク中の完売が有望。駐車場が早々に満杯なのは多少のマイナス要因だが駅近で割りきれば問題ないだろう。

残りの部屋は全て中高層階と階数の条件は悪くない。ここでサービスすると売り出し住戸付近の部屋を早期に悩んで購入した契約者は複雑だ。しかし部外者が頻繁に立ち入るより早期の完売の方がメリットは大きい。検討者は確実に買う意思を示して最大限のサービスを引き出すよう交渉したい。販売サイドはゴールデンウィークの盛況を利用し程々の条件での決断を促せるかが攻めどころ。

しかし、改めて間取を見てみると狭いねー。
Cの外廊下側の部屋のインフレームの柱は邪魔くさい。

あとAとCは収納無さすぎ。
特にAは2部屋の収納が幅の狭いクローゼットだけって酷すぎする。
ひとへやは納戸がわりに使うしかなさそう。
dinksならいいけどファミリーにはキツいんじゃない？

最近は収納に力を入れているマンションが多いけれど、
こちらはごく普通な感じがするから収納が少なすぎるように返って感じるんじゃないかと思います。

部屋の構成や広さ自体はファミリー向けだけれど、
荷物が入りきらないのならば、どこかトランクルーム借りるという感じになってきますかね。
みなさんどうされるんでしょう？
荷物は多少減らされるとは思いますが。

最近のマンションは総じて収納が少ないと感じます。
昔ながらの押し入れ収納に慣れてましたので。
マンションへ移った時は、先ずは思いきって捨てましたね。家具や電化製品も。あと布団をやめて全てベッドに。ベッドも収納タイプに。何とかおさめましたが、夏冬で布団と洋服の収納が厳しいです。流石にトランクルーム借りるまではしませんでしたけど。
あと、お雛様と兜。これは流石に捨てられず収納スペースを使っております。。。

5/1に物件概要が更新されましたが、今週は1戸売れて先着順は残り2戸となりました。やはり売れるとキッチリ更新してきます。次の更新予定日は5/8です。

売れたのはAタイプ9階901の5470万です。先着順の残り2戸は、Aタイプ11階1101の5600万、Cタイプ10階1003の5390万です。売れたAタイプは一番線路側で煩そうではありますが、角住戸でキッチンとお風呂に窓があるのを気にいったのでしょうか。ふと見るとキッチンは二重サッシですが、お風呂は単体のサッシで、そこは防音が要らないとの判断のようですね。

それはさておき、ホームページではコンセプトとデザインに新着マークが付きましたが、いまさら利便性と見栄えのアピールなんて不要です。検討者が求めているのはイメージ戦略ではなく、現実的な実利、価格の納得感、すなわち値引きです。しょうもないイメージアップをする資金かあるなら、それを契約者に還元すべきでしょう。残り物を買った人には、駅近という価値だけでなく、値引きによる適正価格での資産価値が手に入るよう、最後の大盤振る舞いを期待しています！

いよいよ残り2戸ですか。
今月中には完売しますかね。西葛西、船堀、浦安と周辺はまだまだ人気のマンションで賑わってますが、葛西は一旦落ち着く感じですね。

戸建てからマンションに引っ越した場合などは
収納の少なさにビックリするのかもしれませんね。
最近は押入れ収納のあるマンションだったり、
トランクルーム付きのマンションも増えてますね。
ここは付いてないようなので残念ですね。
近所にトランクルームがあると便利ですね。

5/1時点で全56戸中、第一期は28戸、第二期は6戸、第三期一次は3戸、第三期二次は4戸、第三期三次は3戸、第三期四次は2戸、第四期は5戸、第五期は5戸の合計56戸が売り出し済み。そのうち成約済みは54戸。第二期～第五期の先着順（売れ残り）は2戸。未売り出しは0戸。

現時点の成約数:54戸/56戸 残戸数:2戸/56戸
現時点の成約率:96%
成約状況の推移:
成約確認月 05,06,07,08,09,10,11,12,01,02,03,04,05
月別成約数 23,02,00,02,03,01,05,02,05,07,01,02,01
合計成約数 23,25,25,27,30,31,36,38,43,50,51,53,54

ひと部屋売れて残りは2戸。集客の見込めるゴールデンウィークで完売となるか。

思い起こせば1年前の今頃が第一期の売り出しだった。超強気の予定価格と販売スタッフの客を値踏みする高飛車な態度から見込み客が集まらず1月中旬の販売予定が4月末に何度も延期。何とか集めた要望書を元に36戸を売り出す予定が申込辞退者が相次ぎ28戸の売り出しに。それでも6戸売れ残り前途多難を予感させた。

契約者を安心させるためか販売スタッフは立地が良いので早期に完売の見込みとうそぶいていたが夏までは閑古鳥。お盆辺りから少しずつ売れ始めコンセプトを駅近の利便性に絞ってからは相場高騰の波にも乗り竣工前には9割がたの契約にこぎ着けた。

竣工後は想像以上の騒音と部屋の狭さにためらう検討者が多く販売ペースが上がらなかったがとうとう残り2戸までたどり着いた。残りは10階と11階で階数の条件は悪くない。損切りしてゴールデンウィークでスパッと売り切りたいところ。