オーベルグランディオ千住大橋エアーズ【（仮称）千住大橋プロジェクト】ってどうですか？

上を見たらキリが無いので、お手頃価格の長谷工物件に決めました。価格から見れば良い物件だと思います。

私は8年前にもマンションを購入をしました。当時と比べ今の方がいいなと思うのはガスコンロ、ディスポーザーです。
そこは元々グレードの高いマンションだったので、お風呂やトイレは前のがいいなとか、壁は直張り、床は二重、14階建てで天井高くて良かったなとか、オーベルと比べてしまいます。
勤務地が変わり売却しましたが。

躯体や設備は変えようが無いですが、中身はなんとでもなると思います。

そうですね、上みたらきりありませんね。
色んなマンションを比較検討しましたが、相対的に一番お手頃感があったかなと。
契約済んだので、ちょとほっとしています。

いやいや、最近見た中では１、2位を争うCPのマンションだと思います。
残念ながら、私は場所が合わないので、検討物件からは外しましたが、この界隈ではNO.1でしょ。
契約羨ましいです。

都内でこの値段とグレードはお得だとおもう。

でも陽当たりが悪いのが残念なんだよな～

となりのオーベルの方が同じ南向きでも日当たりよさそうですね。アクアビスタは段階上の作りだし。
エアーズはタワマンが前になるからなぁ。

陽当たりは本当に良くないですね。東は朝は商業施設の影も落ちてるし、南はタワーが建っまではいいけど…。

何を優先するかでしょうけどね。私は東向きでもかなり魅力感じています。
おとなりMRは…考えたすえ対象外になりました。

眺望とリバーサイドを重視するならアクアビスタ、価格と使いやすさを重視するならオーベルという感じでしょうか。
両方のMRに行きましたが、オーベルの方がより売れていると思います。

ちなみに、我が家は使いやすさを重視しそうです・・・

ビスタは眺望や日当たりが良いようですが、
南側だけだと感じました。

他の東西側はあまりメリットが無いのかな？

やはり初めからＯＰ３０万円分無料で付けているくらいですから苦戦してると思いますね

商業施設の、新しいテナント情報が無いですね

その代りではないですが、駅前にまた７階建てのビルが立ちますね

今、工事開始したのは５階建て

店舗兼住宅となっているので、コンビニが入ればと思っています。

エアーズはもう八割は決まってますね。営業、広告がいらない感じで、年末のモデルルームはのんびりしてました。

よい部屋を早めにおさえて結果的によかったです。

おおはし、永見、バードコートと名居酒屋めぐりをはじめてますが、なかなか面白い場所に思えてきました。住宅地として北千住に近すぎず、遠すぎず。大橋にある田中屋も有名みたいです。行った人いますか？

私は予算に余裕があれば、アクアビスタにしたいと思いましたが、仕様面含め、こちらで妥協しようかなとも考えてます。

＞＞330
仕様面でいえばアクアビスタにすることが妥協では？

そう思います！

眺めや陽当たりを妥協しエアーズに決めました。

エアーズの立地っていいと思いませんか？
駅からモール内を通り抜け帰れるなんて最高だと思います。

とは言っても、私は自転車か車で通勤するので、駅を使う予定はないです。よってサイクルポート、自走式駐車場が決め手でした。

張り合ってる感、凄いね！
どちらも売れた方が資産価値が、この辺り一体で上がると思いますけど？

アクアビスタと迷ってます。過去の書き込みも参考にしてます。うーん、難しい

エアーズも、ビスタも直床ですし、室内の設備もあまり変わらなく
ビスタのリバーフロントを買わないのであれば、
全く条件は一緒になるのではないかな？

エアーズは駐車場とサイクルポートが便利ですね。
ビスタの機械式は、入居後の管理費が跳ね上がるのではないかと思います。

エアーズの管理費も安く設定していますが、
実際には早めに上げないと、後から負担が大きくなるかな。

他はディスポーザと供用部の太陽光利用の違いでしょうか。
この辺がどう重なり合うかでしょうね。

部屋のグレードはほぼ同じだと思うので、
設備の部分で好きな方を選べばいいと思います

・オーベル
自走式駐車場、サイクルポート

・アクアビスタ
眺望、日当たり
（南側以外の棟でも、オーベルよりこれらはいいと思う）

ディスポーザーを欲しがる人が多いんですが、
私はあれメンテナンスコストがかかると思うんですよね
あとオーベルの庭にある水が流れている設備も、
見る分にはいいですけど、水道代やポンプの電気代、水の浄化設備とかも余計にかかるみたいですし・・・

335さん
私の場合まず、売却したり、貸したりする観点からの資産価値を考え総合力でこちらを決めました。↑の方がおっしゃられるようにポンテのまん中に位置し、四方が他の土地に接してないことで圧迫感を感じさせないことで場所を気に入ってるのと圧倒的な共用部の違いです。また、ﾃﾞｨｽﾎﾟｻﾞは一般的に一年に１度くらいの処理そうの掃除くらいでたいした費用はかからないですよ。それよりは機械式駐車場のほうが機械ものですから将来にわたって負担が多いと思います。タワーがいつか立つのは駅前ですし、どこでも開発エリアならしかたないことやまだまだ立つのも先なので数年はちょうぼう眺望も満喫できるので何年かたったら眺望なんて、って私の場合なると想像できたのでこちらに決めましたよ。でも、人それぞれだから価値観とマッチングしているマンションを決めれればいいと思います。

たしかに、あの玄関の噴水みたいなのは、まったく必要ないと思う…。
あと、ブックディレクターとかいうのもね…。
でも、アクアと比べるとコスパ的にはこっちかなって思っちゃってます。

色々情報ありがとうございます。参考になります。

エアーズにしろアクアヴィスタにしろ販売開始から時間経ってますが、
希望の部屋はまだ残っているんですか？
初期から参戦してない分、徐々に部屋タイプや位置に対する妥協が出て来る訳で。

だったら焦らずに今後出来るであろうG街区を狙ってみるとかどうでしょうか？

本とか噴水とかは私はあっても無くてもどっちでもいいです。
維持費が高いようなら、管理組合で中止にすればいい。
賛成派もいるでしょうから、簡単には中止に出来ないとは思いますが、
共用設備は管理組合の活動次第で良くも悪くもなると思います。

修繕積立金は徐々に上がると説明ありましたよ。詳しくは忘れましたが、
最終的には25000円〜30000円位になるみたい。

確かに噴水は必要ないとは思います

でも、ショッピングセンター出口のまん前ですから
マンションの顔？を作りたいと考えたのでしょう
緑道の入り口ですしね

販売のほうは、南側の真ん中を先日まで売り止めにしていたと営業マン氏が話していました。
事実、何列かに紙で次期以降販売と書かれていましたよ

噴水もそうですけれど、ペット用の設備もありますよね？
あれはペット所有の方から基本利用費を毎月徴収するようですがたかだか1500円くらいなので、
仮に全戸がペットを所有しても、その設備のコストは不足すると予想しています。
つまり管理費からの持ち出しになります。

お隣の駅の500戸クラスの大規模マンションが、
管理費・修繕費の上昇を加味しても、管理が破綻するの目の当たりにし、
色々な設備をカットした経緯がニュースに取り上げられていました。

管理組合にて厳しく運営をチェックしていけば、修繕費の上昇は抑えることができるはずです。
今のマンションデペロッパーの利益回収は、完成後の管理会社を通して得るのが主流になっています。
（言い方は悪いですが、寄生虫や役場の公務員をイメージ）

ぜひ、管理費を抑えて行きましょう！駐車場を満杯にしてで稼いで行きましょう。

うちはペットを飼っているので、入居後も一緒に住みますが、

ペットサロンは必要ないと考えています。

毎月、１５００円分を使うとは思えません。

現在住んでいる所もペットを飼っている方が沢山いますが、

ペットサロンが欲しいと言う方は誰も居ません。

必要な時にペットショップへ連れて行っています。

確かに３４５さんが書かれているように、入居後には議題に上がる設備かも知れませんね。

今週頭の画像です。３階部分まで見えてきました。

扉の隙間からのぞいた一枚です。

ペットを飼ったことがないのでよくわかりませんが、以前住んでいたマンションには足洗い場だけあり、飼育料は無料でした。
ペット飼育者から施設維持費として料金を取るのは賛成ですが、過剰な感じもします。
ペットについて不申告だったり、何匹も飼うようなモラルの無い人がいないことを望みます。

経費削減というなら、レンタル電動自転車も必要無いと思います。

あれいらない、これいらないと言うけど
HPやカタログで謳っているようにそれらは
マンションのウリ、付加価値として設定されてますよね。
確かにコストを下げたいのは賛成だし、
個人レベルでは不必要な方もいるかもしれませんが
そんな事を言っていたら何の変哲もない
極論アパートのようなソリッドな物件になりますよ？

それならば敷地内緑樹もやめればいい、ポンテグランデ
全体で見たときのエリア価値も下がりますがね。

そういう設備が無いマンション探したら？

≫351
その付加価値を維持するために、どれだけの費用が出るのか気にするのは当然ではないですか？
コストに見合ったものでなければ、設備を見直しするのは当然です
国の税金だって、会社の経費だって、チェック＆管理するのは当たり前だと思います
351さんの勤め先かご実家は、経費を気にしないほど潤沢な資産に恵まれているのだとしたら、正直羨ましいです

付加価値（あれらがそれかどうかも疑問ですが）を重視するあまり、
必要以上に管理費・修繕費を取られ、さらにそれでも不足し、今後の大規模修繕時に数十万の追加徴収をご希望なさいますか？

付加価値なのか、デベ、施工会社、管理会社の利益の為なのか。
新設するのは不可能でも、中止にするのは（初期投資はかかりますが）可能かと思います。

ちなみに、私は色々な設備を付加価値と捉える賛成派です。
殺風景なマンションよりステキかな。無駄こそ贅沢。

なんて言ってる場合ではなくなったら、反対に回ります。

＞353　確かに(笑)　人間なんてそんなものですよね。私も賛成。

ペットのエネルギー時代

ただ、管理の見積そのものが一貫サービスの名の下に高いのでは？との疑問はあり。管理会社変更をしないにしても、相見積をとり選択肢は持っておくべき。管理組合の収入の基本である駐車場収入が管理費に回されているとすると、ここの管理費は実はバカ高いことにならないか。

>無駄こそ贅沢
ベイエリアのタワーマンションをおすすめします

SHOO・LA・RUEがﾎﾟﾝﾃｸﾞﾗﾝﾃﾞにオープンとありました。

351
ソリッドってなんですか(^-^)

ショッピングモール内での眼科のテナント募集が出てました。
どんなモールになるか楽しみです。

348さん写真ありがとうございます！

モールには眼科が入るんですね

と言う事は、他に内科も入るんだろうか

今、ＭＲの場所が医療系見たいなので、別に集まるのかな

歯科のテナント募集もありましたよ。

これから、今年最後の千住大橋行きます！写真は後ほどアップします

川沿いの新しいパーキングからの角度が一番良く見えたような気がします。

２枚目

3枚目

３階まで見えてきていました。商業施設の工事は今日もやっていました。この年末年始も作業ということはかなりペースアップしてきているということでしょう。間に合わないのかな？

明けましておめでとうございます。
年末に写真アップしてくれた方、ありがとうございました。
本当に待ち遠しいですねー。

テナントの中の保育園が工事の遅れから開園が4月20日にずれ込むとの情報がありました。
少し遅れているのかもしれませんね。

確かに３月末に完成なのに、
まだ、外壁も付いていない

スケジュールでも躯体工事と有りました。

全体的に遅れているのかな

もしかしたらショッピングモールはもっと遅れてしまう可能性はありますね。
思えば昨年は悪天候も多くありましたのでそれで工期が延びたのでしょうか？
普通そういうのもいれての工期でしょうけれど…。
保育園をアテにされていた方たちにとっては困ってしまうでしょうね。

共用施設に関する記事ですが、考えさせられます。
ここは比較的まともだから契約したので安心してますが、
みんなで協力して資産価値も維持していきたいです
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131229/ecn131229072900...

その指摘で怖いのが、ゲート前の噴水設備です。隣はないのに何であるんだろう？水抜くことにならんかな？

噴水は確かに要らないかも。管理組合で無くせばいいんじゃないの？
その為の管理組合だしね。

プールと比較するのはどうかと思うけど、
水の無い噴水って寂しさと落ちぶれ感ありますよね・・・
水を止めるなら最初から無い方がいい。

玄関のアクアゲートですが、構造を見ると分かると思いますが、
噴水では無いので、それほどお金は掛らないのではないかと

噴水でしたら電気代は結構掛りますが、
これは汲み上げて、ただ流しているだけだと思います
２４時間稼働か分かりませんが、タイマー式で夜中は止まるかも？

ストレーナーの掃除は必要ですが、水は循環式か、雨水の再利用かもしれませんし、
味気の無いゲートよりは、ポイントが有る方が楽しいのでは

>376
契約したなら管理に関する規定集をもらったと思いますが、
噴水系は年間で見るとけっこうコストかかってますよ

また、コストというのはポンプの電気だけではなく、
水道代、水の浄化対応（虫がわくから）、ポンプ自体のメンテナンス、それに割かれる人件費で構成されています。

修繕計画によると最終的にはこのままだと修繕費は2倍強になるので、
早いうちから管理組合で改善すべきですね

私も噴水はとても気に入っていたんだけどな、
完成前から目の敵にされていてちょっと悲しいです。

管理組合で改善って止めるって事ですよね？
稼働前に止めるの？夏場だけ動かすとかの選択肢は無いんですか？

だったら最初から選ばなきゃいいのに…
噴水ではなくて水が流れるタイプだと思いますけど私も気に入ってます

まあ、アクアゲートが購入当初の重要な判断要素ではなかったとしても仕方ないです。管理費食うようなら見直しの対象にはならざるをえんかもです。また管理費の見直しを議題にすることは賛成です。結局、マンションの資産価値は管理の厳しさで決まるときいています。厳しすぎるくらいの管理人と管理組合があったほうが、あとで感謝すると。

アクアゲートなんてこのマンションを選択した理由の上位に入る人なんていないでしょ（笑
私はサイクルポートや自走式駐車場、値段が決めてかな

>稼働前に止めるの？夏場だけ動かすとかの選択肢は無いんですか？
それを決めたり考えるのはあなたもですよ。管理組合は280戸全員で運営するものですからね。
アクアゲートを残したいなら管理組合で廃止案が可決されないよう、存続派を増やすように提案・説得すればいいだけよ。
『管理』はみんなでするものだからね！

修繕費が上がるタイミングの前で色々なことを協議していけばいいんじゃないでしょうかね。完成当初はアクアゲートで豪華に見えていいんじゃないでしょうか？アクアゲートに出迎えてもらうのも悪くないでしょう。最初は。

駐車場の自走式だし、余計な設備はあまりないと思いますよ。ジムとかプールとかあるよりは。

入居したら、私は委任状のみで役員に任せきりになり、役員に選ばれてしまったら管理会社の担当者に任せきりになり、形だけの定例会ってなりそうな気がします。
誰かが議題に出せば、賛成、反対の意思表示はしますが、基本的には自分から変えようということはしません。正直なところ面倒臭いので、現状維持で修繕が議題に上がったらでいいと思っています。
こんな考えの入居者予定の者ですが、ご迷惑はかけないよう最小限の義務は果たし、管理規約はしっかり守ります。

>380さん　「厳しすぎる」には大賛成です。

管理人とか管理会社は計画通りに進めていくと思います。要するに、業者にもしっかり仕事を流し、しっかり儲けていくということです。ですから組合はしっかりやった方がいいですね。280世帯もあれば、実は管理組合みたいなものが好きな人が何人かはいるでしょうね。私もそのうちの一人ですが!!??

大規模修繕だけでなく、常時、そういったところに目を光らせて修繕費高騰を防いでいけば良いと思います。

こんなこと書いておいて、重要事項説明会？や契約時に分厚い本をたくさん受け取りましたが、最近はまったく見ることをしておりませんので、偉そうなことは言えませんが…

契約者に対して年賀状くらい送ってくる営業はいないのかね？

>385さん
大成有楽不動産販売からきていませんか？
また、クリスマス前にハガキが２通きて、くじひきに行きましたよ。

クリスマス、年賀状と来ているようですが、契約者ではなく、登録されている人はＤＭ感覚で送っているものだと思います。

人生に何度もない買い物をしているわけですから、営業を経験している身としてはちょっと寂しいですね。

年賀状くらいどうでもいいとは思いますが、年賀状程度の些細なことが出来てもいいかと思うけど。年賀状が減っている時代だからしようがないかもしれませんが、保険屋や車のディーラーの方がまだ頻繁に挨拶状が来ますけどね。

年賀状、普通に届きましたよ。
「ご契約いただき・・」とあるので、契約者には届くのではないでしょうか。

アクアゲートが目の敵にされているようですが、ここのマンションそんなに管理費高いですか？
色々な物件も検討しましたが、私は妥当かなと感じました。

とはいえ、管理が重要だということには賛成です。

皆さん管理費の額の自体のことを言ってるわけではなく、それの内訳が適正かどうかを論点にしています
具体例で取り上げられてますが、その対象はアクアゲートに限ったわけではありません
そんなに難しい内容ではないですし、ご理解できない内容ではないかと思いますが・・・

管理組合の収入は無限ではなく一定なので、それの範囲で無駄なくマンションが存続する限り管理費と修繕費をやりくりする必要があります
なので無駄な費用、コストに比べてメリットが少ない共用物は見直しの対象になるのは、どんな組織でも当たり前の理屈です

ちなみにほぼ全てのマンションの管理組合の予算は、数十年の期間で見ると改善策を講じない限り赤字になっています。

これは管理組合財政破綻の記事ですが、少し知らべて知識をお付けになった方がよろしいかと
http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201111060000/

もちろん管理費の内訳として、アクアゲートをそんなに取り上げるほど比率が高いのかな、と思ったってことですよ。
でも、確かにディスポーザの保守点検と同額くらい、年間で費用がかかるみたいなので、やっぱり大きいのかな。
。
長期修繕計画案では、15年に一度入れ換え予定みたいだし、相当な額を見込んでるみたいですしね。。。

ただ景観としては、植栽と相まってお洒落かなと思ったのです。
コストがかかるだけでメリットがない、と切り捨てられるとそれまでですけど。
無駄な共用施設がいらなければ、そういった何も無いマンションの選択肢も多いと思います。

対岸の大規模マンションは長谷工施工と最近知りました。
管理会社も長谷工？
最近よく見る長谷工物件とだいぶ造りが違うので、驚きました。
あそこは共用施設が立派そうですが、もめてないのかな？
規模が大きいから負担が少ないのかな？
入居者の方はお金持ちなのかな？

>392
もちろん無駄な共用部が無いマンションが私にとっては一番理想ですが、
理想に全部かなうマンションは無いわけですし、他に優先する事項を比較した中でココを選択しました。
しかし、他のマンションを選べというあなたの意見は、極論過ぎ＆感情的過ぎですね。
同じレベルで反論するならば、あなたも厳しい管理組合がいやなら、今から他のマンションを選ぶという選択もありますよ？

ひとつ質問なのですが、マンションの管理組合の予算がこのまま見直さないで赤字になった場合、あなたはどうするのですか？
どこからか赤字分の費用を捻出しないといけないんですが、おおまかな代案も無しですか？

392です。

394さん、メールは難しいですね。
ごめんなさい、感情的にはなってないですし、
他を選べなんて、言っているつもりは毛頭ございません。

ただ、私達もそれなりに勉強しながら契約に至ったわけですし、
まだ何も運用が始まっていない段階で、
今後管理組合が赤字になる、という点に、
多少の疑問を感じただけです。
言葉足らずで、ご気分を害されたなら大変申し訳ありませんでした。

395さん、何も知らない他人にお金が無いと言われることは心外ですね。
ちゃんと無理せず、自分たちの身の丈に合うよう考えおりますよ。

>>396
たぶん、>>395は私に言ってるんだと思いますよ。レス番の間違いだと思います。
細かいのは自覚しておりますので（笑

会社の共同経営者や経理担当者（つまり私たち管理組合のことです）が、
・金銭に関して杜撰で破綻して修繕費のすごい値上がりや一時金で何十万円も何回も徴収される
・厳しくて不満がああるが、マンションの資産価値をしっかり管理してくれる
どちらがトータルとしてはお得でしょうか

>今後管理組合が赤字になる、という点に、多少の疑問を感じただけです。
・管理業者の現在の主流のビジネスモデルが管理組合から利益を多めに徴収する形
・ここ20年くらいで立てられた新築マンションの管理組合の財政が、初期のままだと赤字になりがち
・修繕費の値上げが既に計画に組み込まれてる
　→修繕費の値上げというのは、最初から費用が不足しているから必要にる
　→国で例えれば、財政が不足しているから効率化やコストを見直さないで、増税するイメージ

最近のマンションの前例やビジネスモデル、このマンションの修繕計画の資料を見れば赤字は予測できますが、
逆にあなたの赤字にならないという具体的な根拠を教えていただいてもよろしいでしょうか。

ちなみに他の人はわかりませんが、私はアクアゲートを存続できるのであるなら、存続させたいですよ。
せっかくあるんだし。もし廃止になったとしても、水を止めるだけなんて廃墟みたいで資産価値が下がるから嫌ですよ。

なかなかブログ面白い。しかし特ダネに取り上げられたことを自ら記事にしているけどいいのだろうか。マンションバレバレではないか。

ブログに貼ってるアナリディクスの解析で、先日
急にこの掲示板からのアクセスが100回近く
ありましたので。ご紹介ありがとうございます。

マンション名ばればれですが、
うちのマンションの外向けのホームページにも
貼ってあるものですので
http://www.isa515.com
テレビに実名で出ると。わずか1時間で数千回とか
検索されるので、マンションの宣伝での
メディア露出はかなり有効です。

もしもろもろ管理改善にご興味があるようでしたら、
管理組合が立ち上がって、役員になられたら
是非こちらにご参加ください。
http://www. rjc48.com
現在首都圏の100マンション近く、約32000戸と
大規模中心に、理事長経験者を組織しています。

間取りにメニュープランが追加されていましたが、4.5畳の中途半端な洋室があるよりは取り払ってリビングを広くするプランが良さそうだと感じました。
その他にも2WAYで出入りできるウォークインクローゼット設置もいいですね。
恐らく無償セレクトには期限があると思うのですが、いつ頃まで申し込めば間に合うんでしょう？階層ごとに申し込み締め切りが異なるのでしょうか。

>401さん
興味深い内容でした。ありがとうございます。
イ○シ○千住曙町さんのスレも見させてもらいました。
共用施設の維持管理の大変さが伝わりました。
ここの規模や共用施設で見てみると、組合人（住人）、管理人等その他スタッフのモラルやマナー、規約違反対策が一番大変そうだと感じました。

>402さん
私は11月頃に契約を終え、その後についてはわかりませんが、当時で一階から三階までは変更不可とのことでした。

話題変わりますが、商業施設の新たな求人がいくつか出てますね。予想通りとは言えカルディが入るのは少し嬉しいです。

今年一発目の写真です。まあ、年末年始挟んでいるのであまり状況は変わりませんが…

４Ｆくらいまできました

今回、フラット３５を勧められた方いらっしゃいますか？

ポンテグランデのページに全店舗リスト出ましたね！
モール名はポンテポルタ千住だそうで、
やっぱり来ましたヤマダ電気、いらないです…

4月18日ですねー情報もやっとと言うか
一気に出ましたね（笑）

なんだかつまらないラインナップですね。がっかりです。三菱地所は考える能力なし。グループの論理だけ。

近所としては悪く無いと思うけど。
むしろ、いい感じ。

何気にK街区、目的用途が変わってませんか？

いや、子供のいるファミリーは使いやすいと思います。普段使いには。アパレルは銀座丸ノ内に買いにいきますし。

京成住民です。
結構楽しみにしてたのに使える店がなくてがっかり。
ユニクロじゃなくてGUだし。無印とかGAPもないし。
こんだけマンションラッシュなのに買い物利便は足りるのかね。

これじゃ郊外と同じだよ。三菱の仕事は安易なんですね。たいしたことない。会社はでかくても、なかにいる人は発想力に乏しいんだあ！ほとんどスナモとも同じじゃん。