プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part3

あ、>918だ。
すまん。

よくわからないけど、連投お疲れさん

これから小杉に住む人間じゃなくて、今住んでる西口住民です。詳しくて悪い？

はいはい。まぁ仮にMST、SFTの人だとしてね、あるいはコスタなんかも含めてね、新築購入のケースで損得を比較したらあっちがいいことくらいわかります。その目線で見てる人には違和感でしょう。でも今ここに手を出してる人は今出回ってる物件をいろいろ見渡してここがいいと思ってるわけで、なんかdisられても目障りなだけで響かない。意見は人によるけど、仮に私が既存タワマン持ってたとして、新しく建って差別化されたプラウドが誉めちぎられてたら、自分とこの資産価値に響くのは嫌とか自分とこの物件価値が過少評価されるのは嫌とかの理由で多少は不快かも知れない。でもここで騒ぐほど幼稚な発想はないよ。たまたま運とタイミングの良かったぽい低能のクズが騒いでるのが目障りだよ。

なんか絶妙に話が噛み合ってないんだけど大丈夫ですかね。
お互い悪気無いはずなんで仲良くしてくださいよ。

>920
これだけ言われてもまだわかってないんだな。
主観で書いたからいろいろ言われてるんじゃねえよ。お前が自分の主観を他人に押しつけるわ、自分だけが正しいような言い方だわ、他人に絡むわ、空気読めないわで、みんなイライラしてんだよ。
たぶんリアルでもそういうこと言ってる痛いやつなんだろうな。例え正しいことを言ってたとしても、お前の意見は誰も受け入れねえよ。本当にクズだな。

デベのステマな気がしてきた。
さては炎上商法だな！

あれ？西口なんだ！
てっきり東口かとばっかりw

ところでネガちゃんはどこに住んでるの？
プラウドに文句たれる位だからそれはもうすんばらしい所に住んでるのでしょうね。
堂々と語ってもらいたいな。
どこでっか？

確かに。どれほどの先住民なのか語ってもらいたい。

どこで買い物してんの？
どこで食事してんの？
おすすめの店よろしく。

>926
イライラしないのw
変なもんは変なんだもん。
みんな拡大解釈するんだ～
騒ぐってなに？
このスレ見てる同じ人数以上は目に触れないじゃん。
騒ぐってのは、事を荒立て事を大きくすることでしょ？
頭数は普通のサイトだと増えないよw
せっかく後悔しなきゃいいねって結んだのに、話を蒸し返しちゃってるし。
時期でどうこう言うんだったら、三角タワーまで待った方が駅にも近くて北口にも出やすさ変わらなくていいんじゃないの？
小杉に詳しい小杉検討者で盛り上がって下さいよw
長居するつもりないからデベさんも安心してね。

で、どこ？どこなの？

やり口があいつそっくりだ。
速攻で嫌われてるところは流石だ(笑)。

非生産的なやり取りはやめて、検討に役立つ話にしませんか。
この物件に対して、肯定的否定的関わらず、論理的客観的な意見を聞きたいです。

プラウドはね価値が一層高まるよ。
なぜかって、これから自ら投資せずとも三井不動産が三角タワー近くの商業施設や北口ツインタワーと商業施設で近辺の再開発をやってくれるからね。今駅に向かうところにあるごちゃごちゃした古い建物たちが一掃されて、見事に生まれ変わるんだ。まことまっことにありがたや。
人の往来が盛んで、益々居心地のいい住まいになると読んで買った。
それぞれの判断で良いと判断すれば買えば良し。

>937
どういう説明だと検討に役立つかな？
タワマン経験者からすると、
ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ出しは絶対条件に近いと思う。
加えて武蔵小杉の立地条件としては、音が気になるか気にしないかも大きいね。
電車や街道の反響音は住んでみないと気付けないし。
電車生活なら帰り道にスーパーやコンビニが無いのも厳しい。
あとは管理費修繕費が適正かどうかとか、エレベーター数や定員数など細かい部分は沢山ある。
頻度の高い共有施設が途中階にあるとそれだけでイラつく原因に成り得るし。

SFTに住んでる人が、電車の音がうるさいって言ってたな。ここはどのくらいなんだろうか。
北東角部屋と北西角部屋は、寝室が線路側になる間取りだよね。

南武線すぐなので、窓をあけたらそりゃあうるさいでしょうね。
本数は東急線ほどではないですが。
北側の部屋は二重サッシT-4等級ということなので、窓を閉めさえすれば平気ではないかと思いますが…
パークSFTの窓の防音スペックは何等級なんでしょうか。

北側は南武線、南側は東横線が気になるところでしょうね。
35階位までは反響音がかなり聞こえるはずです。
東街区の三角タワーが建てば東側の東横線の音は弱まるかもしれません。

それから駅4分の立地だとドアtoホームで12～15分が妥当なところでしょうか。
意外と時間かかります。横須賀線だと連絡通路利用で＋7分は必要でしょう。

>939
エレベーターの混み具合とか知りたいですね。朝の出勤時間帯にどの程度混むのかとか、なかなか想像しづらいです。
プラウドタワー武蔵小杉のエレベーターは非常用含め6台。
* 9人乗り x 3
* 13人乗り x 2
* 26人乗り x 1 (非常用ですが、通常使用も可と聞いています)
いずれも分速180m. また分割式ではなく、1Fから最上階まで止まります。
1台当たり、450/6 = 75戸程度。非常用が実際どの程度使われるのかわかりませんが…。

懇切丁寧なデベの解説が入るんだw

>943
こればかりはエレベーターの性能や設定にも寄るのですが、
高層、低層の分離が無い場合、朝の混雑時は運任せでしょうね。
上層階で設定定員数に達してしまえば最近のエレベーターですとノンストップで１階へ向かうはずです。
９人定員であれば大人6～7人程でしょうか。
情報から察するに、設定で優先的に１機でも低層階優先にしないと、
朝の混雑時はなかなかエレベーターが来ないことも考えられます。
ちなみに75戸/だと規定値内ではあるものの競争率は高めと考えた方が良いでしょう。
しかも１機あたりの定員数が微妙に多いので停止率も上がることになります。

>>944
具体的な解説はありがたい。
良くも悪くも自分で納得して選択する材料になるからね。

なるほど、なかなか厳しいですね。
定員埋まってしまうような混雑する時間帯は、むしろ高層階の方がエントランスまで時間がかからないということもありそうですね。

>947
その通りです。
しかし最近のエレベーターはプログラムも優れているので設定次第では緩和は可能かと思われます。
やる気次第ですが。

あと大きなエレベーターだと扉も必然的に間口が広くなるので開閉時間を要します。
メーカーによって開閉の機敏性も違うので気付き難い盲点としてよく語られます。
大きければ良いと言うものでもないのです。

結局エレベーターに関しては、スペックからある程度の予想は可能なものの、実際の使い心地は住んでみるまでわからないってところですか。音の問題と似ていますね。
青田売りマンションは難しい。

エレベーターなんかより、デベの確信犯的な当初は安い修繕積立金の未来予測気にした方がいいよ。
20年もしたら結構上がって笑えない金額になる。

うちは急な３桁万円の一時金を請求された場合に備えて毎月２万円を個人的に積み立てていく予定です。

同じ積立するんならもう少し有意義な方法ないのかな？

積立するならリフォーム費用もね。

三桁なんてこともあるんですか？！

修繕積立金は、徐々に上げていくパターンとある一定期間の後にまとめて三桁払うパターンのいずれかですね。
おおよそとして、後者は金額が高く一括して支払いで前者は別の道かとも思います。

タワマンは乾式壁とか地震で壊れたりするけど、自然災害は長期修繕計画では想定されてないから、一時金徴収ってのもありうる。さらにここの境界梁ダンパーは、自身が壊れて揺れを吸収するタイプ。交換費用がかさむ。

境界梁ダンパーの件。「自身が壊れてー」について詳しく知りたいのですが、そのような説明はWEB上では見つけられませんでした。書籍、雑誌など非WEB媒体でも結構ですので、参考になる情報をご存知の方、教えてください。
また壊れるとして、どのぐらいの震度で壊れるのか(例えば東日本大震災での実績)、壊れた時の交換費用など具体的な数字を知りたいです。

境界梁ダンパーは内廊下の上(下？)にあるみたいだから交換自体はそんなに大変でもないんじゃない？
完全な素人考えだけど

境界梁ダンパーの説明に低降伏点鋼ってあるでしょう。降伏点って材料に力を加えていって壊れるポイント。降伏点が低い鋼材を使って、地震で力が加わったときにそこが壊れて建物は壊れないようにするって設計。

境界梁ダンパーを使った物件って今年になってから見るようになったから、東日本大地震での実績はないんじゃないかな。

http://www.shimztechnonews.com/topics/t030117.html
これなんか2003年のニュースだけど、清水建設で境界梁型制震ダンパーだよ。
今年からの技術なわけがないんだけど。

>959

特許公報は解説記事じゃないし、一般の人が読んでも理解できないでしょ。

>963
特許公報読めないやつが、建築書籍読んでわかると思うか？

964さんが正解！
あの地震で交換不要なら心配無いだろうし、
交換の実績があれば参考になるだろうし。

結局免震だろうと制震だろうとデせねゼネコンを信用するしかないってこと

ミスった…
デベとゼネコンね

ダンパーが壊れることで命が守れるんだからさ、金額じゃないよ。

１０年前までさかのぼらないとなかったんだ。

建築基準では、震度６強~７では倒壊せずだから、耐震偽装や手抜き工事がない限り命は守られる。

あっ、ここは施工トラブルがあったか。どう影響するんだろうね。

境界梁ダンパーについて質問した958です。
コメントしてくれた方、ありがとうございます。
このスレでも契約者のスレでも、また他の物件のスレでも、境界梁ダンパーは地震で壊れる、交換費用がかさむ、みたいな断定的な投稿をみました。きっとマンションを詳しく検討されている方には常識なのかなと思ったのですが、そうでもなさそうな感じですね。
実際にかかる費用と確率の情報がないまま、交換費用を心配しても無意味ですよね。
データを個人で調べるのは難しそうなので、まずは野村の営業に聞くのがいいのかな。できれば第三者の中立な情報を見たいところですが。

以前のレスを読み返してごらん。
命に影響があるようなものじゃないよ。

タワマンは何かと修繕費用がかかります。
初期の管理組合に、過去経験者やコストカットに詳しい人が入るといいですね。
あとは大地震が起きても小杉に影響が出ないことを祈りましょう。
小杉は多摩川の堆積層があるので、直接基礎ではないマンションは意外に大きな影響を受けるかもですね。
河川や湖沼の堆積層は、硬い地層より揺れるらしいので、本当に大地震が来ても影響が出ない奇跡を祈りましょう。

小杉周辺は表面の揺れやすさが大きいから、地震のときは他よりも大きく揺れるよ。

クラックの件はだいぶ以前からに分かっていたのに、ここで写真が公開されるまで野村は説明せず。都合の悪いことは正直に説明してくれないかもね。ダンパーの壊れるリスクや補修費とか。

免震の方がかかる費用も明確だし安心かな。
まぁ免震は地震の発生有無に関わらずお金がかかるわけで、それをデメリットと捉える人もいるでしょうが。
武蔵小杉ではエクラスとシティタワーが免震ですよね。

地震が来た場合は、場合によっては免震が一番回復に金かかると聞いた。
ぶっちゃけ、免震タワマンが大地震食らった事例がないわけだし、デベは好き勝手な初期修繕積立金の金額は設定できるよね。

免震ゴムの交換ね。確かに免震の取り替えは金が掛かる。
だけど、免震ゴムを取り替えるような大地震が来たら、
制震、耐震はコンクリにクラック入りまくりだよ。
結果的に免震が一番安上がりかもね。
装置だけの交換だけを修繕と考えても意味ないでしょ。
現に小杉のタワマンで制震はたかだか震度5でクラック入った所あったよな。

耐震は単に駆躰を強く作ってるんだろうから、力との勝ち負けだから辛いのはわかる。
制震は、制震装置が力を受け流したり吸収したりで耐震よりかなりマシなのはわかる。
免震は接地面がずれたりすると、マンションごと駆躰をジャッキで持ち上げて交換だと聞いた。
壊れた部分を補修するのと、ジャッキで持ち上げて交換するのはどっちがコストがかかるのかな。
後者だと思うけど。

制震と耐震が同じ扱い？制震もいろいろだからね、言葉ひとつで比べられないよ。ここの制震がどれほどかはわからないけどね。あとは免震は風による揺れがある、なんだかんだ関東における東日本大震災レベルでも軽度の損傷はある(構造には関係ないところ)、なんてことがあって免震に住んでる側として免震にこだわりは無い、昔はすごいと思ってたけど免震も過信はできない。

免震建物といえども大地震でダメージを受けるのは免震装置だけではないでしょう。
特に高層マンションでは免震装置の効果が薄れていくと言われています。

免震って建物は揺れないけど、周りの地面が揺れるからつなぎ目のエントランスが大破なんてこともある。

境界梁ダンパーが壊れたら、壁をはがしてダンパーのところにジャッキを入れて隙間を広げて交換だから、それなりにお金かかかるだろうね。

免震装置が壊れるのは想定外の地震に襲われたとき、境界梁ダンパーは壊れるのも想定のうち。壊れるケースが根本的に違う。

セントアが今一でしたから、
残念ですー。
できてみたら意外といいのかな？

>>987
元々地権者店舗が主体ということで、ここを買った人で
セントアに期待していた人はほとんどいないのでは。
むしろ、鶴見のシークレインみたいなネガティブな要因にならなければいい、というぐらいで。

基本的に地権者によるマンションの下駄は期待するだけ無駄かと。

セントアは地権者の収容所という感じで商業施設とはまた違うのでは。
マッキャンズが入居予定から離脱したように、店として魅力があり
独立してやっていけるレベルのとこは、生活補償としての地権者店舗の中には入りたくないでしょうね。

東神奈川駅の東側の賃貸分譲ハイブリッドタワマンの下駄みたいな感じかな？
竣工当初から客いなかった。

>>992
鶴見は駅直結タワマン付属の商業施設が地権者中心で、
居酒屋やスナック・廉価な飲食店やサラ金などが多く入り当時問題となった。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B7%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%8...

>993
知らなかった！！ここも改善して欲しい！！

今のところ
全然違うな。

サラ金は入って欲しくない。

店舗併設のマンションって、どんな店舗が入るかは住民は選べない。嫌悪施設がダメと思うのなら選択肢から外せばいいだけ。

落ちぶれた裏通りのおっさん地権者ががんばっても、ムリでしょ。
店を開けたら黙っていて客が来ると思っている脳しか無い。
初めから解っていること。達人に依頼しとけば・・・・。

いやいや、人が来ようが来なかろうがテナントが埋まれば良いんだよ

地権者：ボロ家を高く買い取らせて建て替え出来てウハウハ。家賃に関しては999の言うとおり、しかも新築なので値上げ

優良テナント：家賃値上げしよった。立ち退き料もらったことだし一念発起の域外移転。
惰性テナント：家賃値上げは痛いが、特段の考えもなく元のさやに戻るってことで。
残念テナント：立ち退き料もらったことだし店たたむかな。

近隣優良店：タワマンできて集客のチャンスが増えた。
近隣普通店：どうなることかと思ってたけど、何とかなりそうだな。ホッ

近隣住人：なんだ、建物が新しくなっただけでイマイチ変わり映えしないなぁ～