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匿名さん
[更新日時] 2013-08-26 00:02:04
※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている方、また変動利用の皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）
変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2013-06-07 20:02:51
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変動金利検討スレ（テンプレ参照） その６
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1061
匿名さん
>1058
自営業ですか。
なかなか厳しい時代ですよね。
フラット2%でも充分低金利ですから、実行後には所得の減少には特に気を付けてください。
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1062
匿名さん
１０６０さん
読んでないので大丈夫です
斜め読みではないですが、自分に必要ない情報は飛ばしてます
存在には気づいてますが
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1063
入居済み住民さん
変動金利っちゅうののは人によっては動揺金利っちゅうことやな。
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1064
匿名さん
１０６１さん
私も２・０なら良いかと思います
が… 団信が無駄に高いのが気に入りません
あまりお邪魔しても悪いので消えます
９月の金利が決まるまではちょこちょこ見にきます
書き込みはしないのでご安心を
ありがとうございました
この掲示板を知り合いに見せてやろうと思います
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1065
匿名さん
>1064
フラットでも、このスレの主旨(冒頭にある繰り上げ返済方法)が有効です。
完済目指して頑張ってください。では。
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1066
匿名さん
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1067
匿名さん
>1064
フラットは団信は必須ではないよ。
年齢や健康状態によるが民間の生保でも代替可能な安い商品があるので検討の価値はあるよ。
返済計画たてやすいし。
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1068
匿名さん
団信やめるなら三十歳以下じゃないとキツいよ。年齢高いと民間のが圧倒的に高い。
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1069
匿名さん
35歳くらいが分岐点だったような。確かに若い程安い。
変動は団信込みっていったって上がる時は上がるからなぁ。
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1070
匿名さん
>>1058
私はフラットを利用してますよ～。
前に投資家さんも言ってたけど、今はフラットが一番メリットが高いですね。
ただ、ミックスプランという手もあります。変動で出来るだけ繰り上げし、
残りを固定にする。根拠なしですがあと数年は変動も上がらないと思いますので。
自営業でフラットにするなら資金のグレードを下げて団信に入らず、生保の
収入保障を手厚くする。出来ればフラットＳが良いです。
ファミリーライフというところが一番安いかもしれません。
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1071
匿名さん
私は変動ですが
フラットスレの方が詳しくアドバイスが聞けそうですね。
フラットさんも貴重な情報参考になります。
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1072
匿名さん
フラットスレは高金利にフラット組んだらしい人が
必死で爆上げすると願望を連呼してるみたいよｗ
最近固定組が多いのは変動スレに避難してきてるのかもしれん
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1073
匿名さん
変動に避難…（笑）
のどかよのう。ある意味安心しにきてる人はいるかも。
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1074
匿名さん
しかしフラットほど損得のはっきりしたローンはないぜ。
一ヶ月毎に金利が変わる上、それが完済まで続く訳だからな。
まさに市場が決めるギャンブルだよ。
たった0.01％の違いでも長期では大きな差だから高金利で掴んだ人が
その後金利下がったら吠える人が出るのもわかるわ。
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1075
匿名さん
フラット35は申込時の金利ではなく融資実行時の金利が適用されるのが怖いな。
つまり注文住宅の場合だと数ヶ月先の実行時まで緊張感があるということ。
変動とはまた違った緊張感だが実行後は意外とすんなり受け入れやすいと思う。
受け入れられない輩が今フラットスレで暴れてるという図式か。
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1076
匿名さん
ホントに変動スレが固定組の避難場所になってるわｗｗ
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1077
匿名さん
フラットスレの荒れ方が酷いわ。なんか内戦状態ｗ
このスレみたいな侵略戦争がかわいく見える。
ということで変動の皆さん、広く大きな心で避難してきた固定組さんを受け入れてあげましょうよ。
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1078
匿名さん
固定でも変動でも不安な人が集まるのがこのスレということでゴザいます。
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1079
匿名さん
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1080
匿名
俺は20年固定の2.5％だ。変動にしときゃよかったぜ。
みんな住宅ローンには不安があるんだから仲良くしようや。
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1081
匿名さん
そうだね。損得勘定なんて個人個人で考え方が違うし、別にいがみ合う必要もない。
仲良くすればいいんだよね。
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1082
匿名
私もフラットスレからやってきました。
フラット4月に融資実行、建売購入1.8％組です。
変動スレ一番盛り上がってるので見てて面白いですね。
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1083
匿名さん
せっかく固定を選んだのに
変動金利スレに張り付くような人にだけはなりたくないね。
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1084
匿名さん
そもそも変動で組んだ人の仮想敵が固定で組んだ人ってのもおかしな話。
そんな失笑をかってるシャドーボクシングいつまで続けるの？？ってのが
見ている人の大半の意見だと思うが。
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1085
匿名さん
あのテンプレってのを参照っていうから見てみたけどただの繰上げ返済ですよね・・
ローン初心者のスレ主さんにとってはなにかデカい発明でもしたような感じなのかも
しれませんが・・
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1086
匿名さん
そうですよー。
言ってしまえばただの繰り上げ返済。
基本が大事という教訓でしょうね。
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1087
匿名
>>1083
なんでそんな喧嘩売るようなことしか言えないの？
みっともないよ
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1088
匿名さん
>1082
ホント固定でも低金利で借りられますね。
後から振り返ると、いい時代になるんでしょうね。
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1089
匿名
8月実行のフラット35Ｓ金利Ａプランなら
35年ローンで当初10年間1.59％。それ以降は1.89％
来月はもっと下がるかもしれないから、そうなると
9月実行組は運が良いね。
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1090
匿名
みずほ銀行の全期間固定金利35年ものだと2.55％か。さすがに高いな。フラットに団信付けると2％超えるけどそれでもまだフラットの方が有利ってことだな。ということは銀行固定が一番あり得ない選択か。
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1091
匿名さん
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1092
匿名
地銀の変動金利は表に出ない優遇金利というのがある。
いわゆる年収いくら以上の口座保有者とか職業によっては話が出る。
○銀プレミアムとか。
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1093
匿名
今は消費税増税前で銀行も顧客獲得に必死だから変動金利を下げてる状況。
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1094
匿名
変動は借主がリスクを背負う分、
銀行にとってはいざとなれば上げればいいので
リスク無しの一番ありがたいお客です。
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1095
匿名さん
そうとも言い切れない。
銀行に行くと、必ずと言って良いほど固定を勧めてくる。
それは何故？
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1096
匿名
>>1095
銀行は普通変動金利を勧めてくる筈だが？
今まで固定金利を勧めてきた銀行なんて皆無だったぞ
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1097
匿名
ひょっとして短期固定金利？それなら分かる。
でもメリットがない
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1098
匿名さん
固定と言うのは誤りでしたね、変動の一種の期間固定を勧めてきます。
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1099
匿名
短期固定型ローンは100害あって一利なし。
フラットか変動どちらかで組んだ方がいい。
理由は金利上昇時に変動の救済措置が適用されないからだ。
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1100
匿名さん
銀行の見解として、向こう5年から10年近くは短プラが上がらない、もしくは上げられないとしたら、変動金利は利幅が小さくなるとは言えないのでしょうか？
それならば、10年固定で確実に利鞘を確保するとは言えないのですか？
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1101
検討中の奥さま
>1095
銀行の場合、固定はフラットと比較されるとあれだから
勧めるのは変動中心になるよね。
その上でいつも固定を勧められるのはあなたが変動の金利上昇に
耐えられない程度の所得水準と判断されてるからでしょうね。
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1103
匿名さん
>1094
勘違いしているようですが
固定も借り主がリスクを負担しています。
上限ありの先払いか、先払いよりも上限が高いが、金利が低い自己負担かの違いしかないです。
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1104
匿名さん
＞1101
それは違うな。
銀行はフラットは屁とも思ってない。
そもそも、メガバンクや多くの地銀ではフラットの窓口になっており、フラットで契約になれば手数料が入る。
しかし、それが少額であるため短期固定を勧めるということ。
ちなみに、当方の所得水準は極めて高いと言えないが、８桁なので極めて少ないとも言えないと思う。
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1105
匿名
固定3年型は変動を凌ぐ実質最低金利だろう。
それを利用するメリットがあるなら3年間を全力で繰り上げ返済に充てて
残債を変動で組むのがベストかな。
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1106
匿名
銀行も商売ってことだ。
だが短期固定金利は実にいやらしい
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1107
匿名さん
長期間の金利設定に、金融のプロが自行でリスクを取るわけがないです。向こうは商売ですから。
固定も変動も、きちんと銀行に利益が出るようになってますよ。
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1108
匿名さん
長期間の金利設定に、金融のプロが自行でリスクを取るわけがないです。向こうは商売ですから。
固定も変動も、きちんと銀行に利益が出るようになってますよ。
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1110
匿名
銀行にとってフラットが一番利ざやが低いし勧めたがらない。
銀行固定金利は銀行がそれぞれ設定している金利だから旨みがあるんだな。
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