クリスタルマークス（旧：（仮称）小岩駅前計画ってどうですか？）

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

まぁまぁそんなに余裕って言葉に反応的にならなくてもいいじゃない。
焦って売ろうという営業スタンスではないってことを言いたかっただけでしょ。他の住友物件も値下げしてまで早く売るスタンスではないですよ。大江戸タワーや豊洲のシティタワーなんかもそうですし。
１、２年で売ること考えるなら影響あるかと思いますが。

だいたい199や200の方は購入検討者が話す内容じゃないですね。また業者さん？って言われちゃいますよ。

住友は、売れ行きが悪くても相場よりも高く販売する方が、適正な価格で販売し早期に完売するよも儲かるという考えで販売してますからね。
4.5年及ぶ販売経費、竣工後の売れ残り住戸の管理費と修繕積立金、住友の上乗せ利益を購入者が間接的に負担し、駐車場料金不足分は購入者が直接的に負担することになるビジネスモデルを遺憾に思います。
金利が2%や3%とか上昇すると、金利負担が重すぎて、今のビジネスモデルは成り立たなくなるらしいです。

ハハハ、デベロッパーならそこの含み経費はどこの企業もいれてるよ。そもそも数年間分の販管費はどこも普通の設定です。
そこに不動産取得額とマンション規模で変動する話です。

マンションの騰落率でみたら、スターツの方が厳しいと思うけど…篠崎とかそうですが、少なくとも再開発で高確率で価値が上がるとはいえない。アルファグランデシリーズを調べたらわかる。
住友も価値が上がるかは微妙ですけど騰落率でみたらこちらの方がリスク少ない。

一番正確なのが契約時に記載されてる重要事項の契約内容ですかね。
このマンションにも売れ残った場合の事項が記載されてます。引き渡し未住戸は、期限なく管理費、管理準備金は負担します。駐車場は一定数を売主が確保とあるので未販売分の戸分は確保するのではないでしょうか。逆になければ、こまります。

住友不動産が何年と売り切る期間を設定しているのかはわかりません。
ちなみに今まで買い替えてきたマンション契約時もほぼ同じような記載がありますから、どこも負担額の差はあれど同じだと思います。 このマンションは管理費、修繕費が五年間は低めに設定されてるので、売主側は完成後の負担はそんなに大きくないので、販売金額に上乗せするにしてもそんなに乗せないと思います。
金額が周辺で、駅距離、仕様、免震で比較できるのがスターツしかないので、何とも言えませんが、スターツの方が坪単価でみると高いです。ただ立地、共用施設を含めて住友はアドバンテージがあるので、それを差し引くと両社は同程度の価格水準だと思います。

まとめると、早く売りたいのはどこも一緒。ただどこも完成までに売り切れない事も想定した金額設定はしてる。
競合の坪単価と周辺で比較しても大きく上乗せしてるとは思えない。
※土地取得に幾らかかったかわかりませんが

昔、販売会社に勤めた事がありますが、多分価格に上乗せされるのは、販売委託してる会社ですよ。
契約、人件費、など全て間接的にプラスされますから。

私の書き込みが削除されていました。そんなにこの物件に不利な内容だったのでしょうか？
ただ営業さんの書き込みが多すぎるからちゃんとした意見交換になっていないと指摘しただけです。
非常に残念ですね。また売れ残り住戸の管理費と修繕積立金の件、ありがとうございました。
契約書類に記載されているんですね。少し安心しました。
やはり何年か売れ残ることを想定しているんですね
ただ、確かにその分は金額的な負担は少ないかも知れませんが、
その売れ残り期間中の広告代とか人件費は上乗せされてるんですよね？
だったら、やはり売れ残りを想定してない方が安いのではないでしょうか？
ちょと不動産会社の想定が分かりませんが、素人目にはそう感じますが。

あと確かにスターツさんの方が少し管理費と修繕積立金は割高には感じました。
しかし、購入金額や立地を考えるとスターツさんの方が優位に感じます。
それは立地は雲泥の差でスターツさんの方が優れてますし、
管理費と修繕積立金の年数分の差額と購入金額差を考えるてみると。
ただ、なぜここまでこの物件は良い事ばかり記載されているのかと思い、
もしかしたら何か私が見落とし、見間違えているのかと思い拝見させて頂いてはいます。
だって、高い買い物なので、失敗したくないですので。

修繕積立金をでみると十年でみると400万以上住んだ場合にスターツと住友で差がでますから。立地優位としてもランニングコストをどう見るかですね。

あと再開発地域の中心部なのはよいですが、固定資産税の上昇はどのくらいなんでしょうか？ここも駅前なのでそれなりにしますが、その辺りも想定して見られたらいいのではないでしょうか。

あといい事ばかりとありますが、全体的には悪いこともかなり書いてると思いますよ。
まぁスターツの板も同じような感じですね。
いろいろ参考にしながらも自分で確認するしかないです。
高い買い物ですからね^_^

209さん

「10年で400万円以上」はどんな計算ですか？

修繕費と管理費の十年までの上昇額の差額の年間✖10です。
70平米を基準としたときの差がだいたい月額三万五千円〜四万二千円くらい。です。

　昨日の日本経済新聞に住友不動産の仁島社長が出てました。

「建築コストの上昇を受けて販売価格の引き上げを検討しているが、価格動向は賃金や株式相場にも左右される。
今はじっと雲行きをにらんでいる状況だ。」

と語ってました。

>>209
最初の「でみると」を消して読むといいのだろうけど、２１１の説明読んでも
まだよくわからん。
「10年間の修繕積立金の差が約４００万ある」ということをいいたいのかな？？
煽りじゃなくマジわからん。

209さんじゃないけど、たぶん213さんのおっしゃる通りのことを言いたいのだと思いますよ。
たしかに十年住んだ場合、住友とスターツのランニングコストが、約3.5万くらい月々の管理費で差があります。年間だと約42万 ですから、10年でみると400万以上と言ったのでしょう。
まぁタワーと比較するのがそもそもどうかと思いますがね。

公式HPが仕様を含めて全てオープンになってますね。
仕様や設備は言うことないレベルです。でも立地がなぁ…

考え方は人によると思いますけどあと400万高いマンションを選ぶという変更をお考えの人もいるでしょうねえ。
と単純に発言してみましたが、えーと、クリスタルマークスが10年計算では400万ぐらい安いということですよね;
比較すると感覚的にクリスタルが良く思えてきますが･･･どうでしょう。

資産でみるとだいたい五年間刻みで上物は、価値が目減りしていきますから、土地が上がってなければ、クリスタルのがよいとなるかもしれませんが、スターツの土地は上がる確立は高いでしょうね。どのくらい上がるかは担当もわからないと言ってました。湾岸地帯の再開発マンションの上昇と資産価値を説明してくれましたが、湾岸と小岩は違うので…。
あとスターツの土地が再開発で上がるならクリスタルもあがりますよ。スターツほどではないでしょうけど。飲み屋街が綺麗になったらクリスタルは高騰でしょうね。ないと思うけど。

スターツの土地が管理費に見合うだけの、立地の資産価値がどれだけかによりますね。

クリスタルマークスは管理費とか修繕費は上がらないの？最初の何年間だけ安いだけでじゃないの？
それとも１０年間は変わらないのですか？だったら、２０９さんが言ってることが分かります。
けど、こんな単純な計算なのでしょうか？どこのマンションでも上がるという認識でしたが。
あと、クリスタルマークスの周りのキャバクラとか風俗っぽいお店とかが無くなったら、土地の評価も変わるかも知れませんが
ここって再開発エリア外ですよね？無くなる可能性などあるのでしょうか？
ピカソは無くなりますか？ピカソと同じ通り沿いだから夜遅くまであの通りはさらにウルサくなりませんか？
そもそもこの場所で価格がとても安いなら理解出来ますが、感覚的にあの場所であの価格は高い気がしました。
どうなんでしょうか？それでもこの場所は将来的に優位なのでしょうか？
イマイチ、この物件のいいところが見つかりません。

2011さんが上昇額の差額といってますのでそこもふくんでるのでは？
たしか住友は5年、10年、15年以降で金額かわりますよ。
だいたい5年17000 10年 25000 15 年34000 管理費込み

アルファは初年度から35000〜40000で、ここから五年刻みで、6000〜10000の幅で上昇してきます。

やっぱり結構差がありますよ。

アルファは、付帯施設のゲストルームやコンシェルジュ、
ラウンジなどの室内廊下の空調、光熱費等管理費がランニングでかかるからでしょうね。

南小岩にすんでます。立地というけど住友も、スターツも
そんなにかわらないけどなぁ ポポ出て一分すぐだし、改札から雨に濡れずにほぼフラットに移動できるし。

アルファの立地を過大評価しすぎてません？1番人通りが多い商店街に立つので朝から夜まで人と騒音とBGMが中階層くらいまでは気になりますよ。

多分、フラワーロードは屋根がある為、音が上にあまり抜けず、そんなにうるさくないと思いますが。。

クリスタルマークスより３分で２４時間のドンキホーテが開店したのは便利でいいですね！

お酒もお弁当も食品も日用品も24時間すぐ買いに行けて重宝しそうです。

立地いいですよ。ドンキー出来たのはいいですね。
さらに２４時間なので、さらに夜中も賑やかになりますね。この通りも。
ポポから出てすぐなのもいいし。
夜になればすぐそばにキレイなお姉ちゃん達が立ち並んでいるので、
目の保養にもいいですね。すぐお店にも行けますしね。いい立地です。

便利なんだろうけど、風俗や再開発エリア外という点も217さんに同感です。
もう少し価格が安ければ、とは思いますね。
隣はニューハーフのお店ですし、気にしなければいいのかも。

周辺環境についつは、ほんとこればっかりは、価値観だとおもいます。
小岩と言う時点そもそも周辺環境とるなら小岩と、篠崎の中間あたりでしょうし、駅前の時点でどちらがマシかだと私は思います。
しかし再開発で他にタワーマンションが駅前に二棟くらいたつ予定で今以上の価格帯で本当に売れるんですかね。
スターツの物件もここもそうですが今より資産価値が高くなるという点は疑問です。むしろ資産価値が上がった状態の価格で販売してるんじゃないですかねぇ…

資産価値はここの立地だとこれ以上上がったりという可能性は難しいような。
個人的な感想ですけれど。
駅が近い、そのメリットはあります。
駅に近いとその分繁華街の中で暮らすことになってしまうのでそのメリットデメリットは考えた方が良いと思います。
メリットが多ければ暮らすという選択になるでしょう。

物件の資産価値自体は駅に近いという事で
下落率が緩やかなだけで
上がる可能性は少ないかと。
もし今後バブルが来たら
その限りではありませんけれど。。

純粋に駅に近いから通勤が楽っていう感じで
買っておいた方が気持ちは楽かも。

そうですねー騰落率は低いとおもいますね。
ショッピングモールがある駅で徒歩三分以内ですから通常の駅近より利便性は高いですね。

地価があがるのはなかなかないかと思います。

再開発地域内ってことでスターツの物件の方がそこはあるんですかね？

曳舟はJR路線でもなく、旭化成の物件ですが、再開発の駅近、騰がってました。
（曳舟アトラスタワーのMRでもらった資料より）

京成、東武路線の曳舟駅と比べJR路線の小岩駅近再開発。どう考えるかかな～。

ちなみに曳舟アトラスタワー制振構造でアルファより高かった。。

確かに小岩駅の再開発はどうなんでしょうね。
江戸川区のホームページを見ると、ある程度具体化しているようですが。。

スターツじゃなくて、三井をメインにして欲しかったところですね。

本当に三井がメインでしたら良かった。

日経新聞の記事に大手３社が名乗りを上げていたようですね。
↓↓↓

http://www.nikkei.com/article/DGXNZO35389190W1A001C1L83000/

６丁目の駅前再開発にも地権者60人と話し合いが始まっているようです。

まぁ次に計画されてるタワーは増税や人件費、資材高騰を考えるといまの販売価格は高くなるのは間違いないですね＋400万くらいとも言われてます。

ここが当てはまるかはわかりませんが、駅前再開発で街力が上がれば再開発地域内でなくとも隣接地域も価値上がってます。立地環境差し引いても普通以上だと思いますよ。
坪単価218で、駅前、免震ですし。

平均の坪単価は、そんなに低くないです。平均２３０位は、しているはず。

いや計算しましたけど、70.95で4680万が基本ですから坪単価は218万ですよ。管理費は1m2で166円
スターツは低層で230万 中層で250万ですよ。
管理費は233円です。スターツのが管理費高いですが内廊下に共用施設考えるど300円以上でもおかしくないのでタワーとしては良心的です。

確かにタワーとしては良心的な管理費単価だと思います。

江戸川区のホームページ

南小岩六丁目準備組合ニュース第８号
↓↓↓
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/toshikeikaku/koiwaekishuhen/ka...

南小岩六丁目地区市街地再開発準備組合の事業協力者に「清水建設（株）」に決定。

計画検討への助言や資金立替など協力してもらう模様。

また、再開発コンサルテーション業務などを

（株）タカハ都市科学研究所に発注。

（株）タカハ都市研究所

有楽町駅前　再開発コンサルタント。有楽町イトシアなど。
↓↓↓

http://udit.co.jp/takaha/

清水建設　タカハ都市研究所。小岩駅が再開発で大きく変わりそうです。

小岩駅周辺の再開発、かなり大掛かりみたいですよね。
もっと災害に強い街にするみたいな感じも含まれているようです。
駅周辺もそうなのですが、その外側の住宅密集地の整備がメインのように感じました。
良い方向に街が動いていけばいいな～♪と思います。

契約しました！線路側はまだ残ってましたが反対側はかなり売れてましたよ

契約者用のスレ立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/406784/
よろしくお願いします。

私達は考えた末、やっぱり検討から外しました・・・。
駅に近いのは便利ですが、あの目の前の通りはやっぱり気になります。
小岩は何度か親戚がいるので来ていますが、親戚から「あの通りは治安が悪い」
と言われて、気にもしていなかったのですが、たまたま夜、見に言った時に、
ほんとに、マンションの建設現場の横ぐらいの場所で、＊＊＊風の男と、酔っ払い？
みたいな人達がケンカで大暴れして、大勢の警官やパトカーなどが来ていて・・・。
その光景を、たまたま見てしまったので、子供がいる我が家は、テンションが下がって
しまいました。金額も結構、高いように思えたのですが、みなさんは何が、決め手なの
ですか？天井の高さとかも良かったけど、間取りも普通だし、教えて下さい。

うーんそうですねー
そもそも小岩に治安を求めるなら駅から10分以内はやめたほうがいいでしょ。

決めては過去の書き込みをみたらどうですか？
色々書いてありますよ。
まぁ繁華街ですからねー下町の駅前ってそんなもんですよ。東京の西とか多摩川方面のが駅前でも環境を考えたらすぐれてますよ。
小岩の再開発っていっても10年がかりですからいきなり変わるもんでもないですよ。

私も小岩の街の再編は長い目で見ないといけないと思っています。
まだまだこれから変化する街ですからね…。
駅に近い分、繁華街の中にあるという事でそこは契約する人はきちんと織り込み済みだと思いますよ。
都心まで１本で行ける割に安いということは、やはり高級住宅地とは違うのですから。

確かに！小岩はまだこれから変化する街で楽しみですね！

昨日の日本経済新聞に武蔵小杉駅の再開発が特集で出ていました。

当時の川崎市市長がJR東日本に新駅の設置を要請し快速停車駅が実現。

それに伴い武蔵小杉駅から半径500ｍ圏内で高層マンションの住人だけで２万人以上増え、地価が上昇。

小岩駅がどこまでどうなるかはわかりませんが、江戸川区には総武快速電車停車駅がなぜかありません。


葛飾区に新小岩駅

市川市に市川駅。

江戸川区の小岩駅にも再開発で人口増で駅が大混雑する前に快速停車ホームがいつか実現したら混雑緩和になるかもしれませんね。

現在、武蔵小杉では再開発の人口増により「駅の混雑」「商業施設の不足」など住民から反発がでていると記載されていました。
江戸川区長様、小岩をよろしくお願い致します。

快速停車駅になると、確かに便利な面もありますが、自分としては各駅停車でもいいかなと思ってます。
自分は千葉以東への勤務で、快速停車であれば乗り換え無しで便利にはなります。

ただ快速停車となる事で影響があり、新小岩や市川の様な町並みになってしまうのはちょっとイヤかなと。
余り発展しすぎない雰囲気が好きです。
再開発が進んでいるので今のままとは行かないのは分かってますけどね。

地元の人間はそんなに再開発求めてないんですよね実際。今が落ちつくし、買い物も困らないし。
このマンションでも十分以上だよ

モデルルームみてきました。現地もみたけど悪くなかったよ。昼間は全く問題なし。一分で駅ビル

夜はたしかに引きこみの人いるけど、駅とマンションの距離がほんの少ししかないから私は大丈夫でした。

ただ上層階はもうなさそうでした。
中階層以上なら検討できると感じます。
学校や公園方面は反対側の出入口は住宅街な感じなので気になる方はそちらからで対応できるかと思います

別に悪いとは思ってません。だから迷ってます。
逆に昼間からあの夜の雰囲気があったら怖いです。駅に近いのは便利だけど他にも駅に
近いマンションなんてあるじゃないですか？その中で、このマンションにした、決定理由
を、お聞かせしてもらいたいんです。南向きがいいけど東向きだし駅には近いけど環境がいいとは言えないし、安いわけではないし、間取りも普通ですよね？
あと、小岩って外国人の方が多い気がするのですが、どうなんですか？

そう言われると難しいですが、まずは、もともとこの地域に住んでいて、あまり違和感がないこと。
小岩は物価が安くて住みやすいこと。
値段は高いかと言われると免震構造があるかないかで500万くらい値段があがるので、あるマンションを選ぶか、ないマンションを選ぶかでかわりますね。私は免震があるマンションを選んだのでそこまで高いと思ってません。

南向きのが確かにいいですけどウチは共働きなんで昼間はそこまで気になりません。むしろ朝のほうが大事なんで東でも問題ありませんでした。

マンションの間取りはカスタムオーダーができるのでほぼ理想の間取りができますし、普通といいますけど収納力がこれだけある70平米は珍しいですよ？いろいろマンション見学されたらわかると思います。
仕様はアルファグランデと比べても標準でもこちらの方が上です。恐らく周辺のマンションで1番よいです。あと無駄な共用施設が、ないぶん管理費が低いのも決めてですかね。もし売る時に管理費が高いと大変ですよ。そのあたりは豊洲のタワーマンションの中古の実情調べたらわかると思います。

小岩に住みたい人で、免震で仕様が良く、そこそこの管理費で駅前に住みたい、共働きで 日照は午前で問題ない。
ってのが決めてです。
アルファといろいろ比べてこちらを選んだって感じです。

他にも駅前であると思いますけど、例えば錦糸町や亀戸で同じ条件だともっと高いですよ。かといって船橋、千葉方面まで行きたくはなかったので。環境はそちらのがいいと思います。
長くなってすいません。参考になれば幸いです。

小岩が快速停車駅になることはありえない。それじゃあ快速がありすぎて意味がなくなるから。
でも、それでもいいでしょ。

>>248さん
契約された方のご意見、決め手となった利点を挙げていただきありがとうございます。
比較検討する上でも大変参考になりました。
確かに面積から考えても、DINKSが住むには最適な物件のように感じますね。
洗濯物は乾燥機必須でしょうか。
夫婦2人の洗濯物でしたら、浴室乾燥機で事足りますか？

250さん

我が家は、乾燥機付きの洗濯機を設置します。
夫婦2人なら大丈夫ではないかと思いますが、今もマンションに住んでいますがあまり浴室乾燥機は使わないです。
雨の日が多いとつかいますけどね。

小さいお子様がいらっしゃればまた評価はかわる物件だと私も思います

なかなか難しいですね。うちは子供が２人いますから、向きや環境面は無視できないんです。やっぱり、共働きのＤＩＮＫＳ向きということですね。間取は完成していないマンションなら、結構他のマンションでも希望の間取を変更してくれますよね？収納重視みたいな間取を作ってくれます。しかし免震構造にするだけで５００万円も上がってしまうのですか？その金額でみなさん安心感を買うと言う事なのでしょうか？免震じゃないマンションは、そんなに危険なのですか？今時の新築マンションで地震で倒壊するようなマンションを作っている会社なんて、あるんですかね？うちはビンボーだから、５００万円高かったらそれだけで厳しいかも。
やっぱり、駅からちょっと離れても、住環境重視で考えます。

それも一つの選択だと思いますよ。
どんなに強い免震構造も津波がきたら関係ないですし、
ましてや江戸川区などはハザードマップにあるように水没の危険大ですからね。そういう意味では戸建より江戸川区に住むならマンションの方がマシかも。

でも駅から離れたとこ買うなら、家が余る時代に突入しますから資産価値の低下は覚悟した方がいいかもしれません。一生住むなら関係ないんですけどね実際。
でもそれなら私は戸建を選択します。

お子様2人でしたら住めないことないですけどゆとりはないですね。

地震については、1981年以降のマンションはあるていど耐震レベルはあるようです。

地震に対するレベルでいくと耐震➡制震➡免震といった感じです。金額は制震で150万くらい 他の方の記載の通り免震は500万くらいです。

免震はほぼ揺れないので家具の倒壊などは起こらないのと
何よりマンション自体の損傷が極めて少ない事が特徴です。あと地盤がよくないと設置できないので土地の地質が確かの証明になります。
他は、揺れを軽減しますが家具が倒れる等はあります。
1番の違いはマンション自体のダメージは受けますので修繕費など影響はだいぶ違います。
まぁ津波きたら意味ないですけどね。笑

子供いて昼間もいるならやっぱりなるべく南向きがいいですよ。
日中の温かさと明るさがまるで違いますから。性格形成にも多少なり・・・

でも、南向きは高いから同じ予算なら駅から離れるか駅を変えるかですね。

市川のほうが高いけれど、もう少し下ったり、同じ葛飾区なら常磐線方面にすればあると思います。

>>254

今まで耐震、制震、免震の違いがよくわからなかったのですが、わかりやすく説明してくださってありがとうございます。
特に免震が地盤の良い土地じゃないと設置できないというのは、かなり参考になりました。
単純に予算の問題ではないんですね。
家具が倒れないということは室内での怪我なども少ないということでしょうし、マンションの損傷が少ないというのは修繕費用の心配も少ないということになりますよね。

だから、免震マンションを買うべきと、住友さんは言いますが、私は免震にこだわる必要はまったくないと思います。私は１級建築士の資格を持っておりますが、昨今の新築マンションで、よほど地盤が悪いとか斜面に建っているとかではないかぎり、構造を心配する必要はないでしょう。たまに今回の三菱地所さん分譲の鹿島建設さん施工と言う、ブランドでのマンションで、スリーブがないと言う、信じられないミスはありましたが、それは話が別ですね。

その土地に合わせて免震や制震にということなのでしょうか？＞257様
免震の方がなんとなく安心感があるように感じていますが…
色々と建物の事は門外漢には難しいです
でも免震であることがデメリットになるというわけではないのですよね？？

258さん

免震はデメリットはないですが、設置の金額が高いので、それが販売価格に影響するという部分はあります。

地震に対する保険をどれだけかけるか？かけられるか？
ですかね。

最近の住友はそこそこ以上の立地に関しては、免震を基本にしているようです。マンションだからこその武器でもありますし、たぶんそこにお金をかけられる購買層を意識しての事だと思いますが。

そこまで地震に保険をかけられない、かけたくないなら買わない。でしょうかね。
戸建も免震つけられますが、一戸だと金額がかなりかかるので、よほどのお金持ちじゃないと厳しいです。なので、現在も耐震、よくて制震なのが戸建の現状です。
集合住宅のマンションだからこそのメリットでもあります。

そんな私は、収入的に厳しいので制震でいいかとも思ってます。

＞258さん

ヤフー知恵袋　 に免震マンションに住まれていた仙台市のマンションの被害状況が２件記載されています。


震度６強でこんな感じみたいです。

東日本大震災時、我が家は仙台市太白区６階の築20年分譲マンション。普通の耐震マンション。

マンションの内壁、外壁に大きな亀裂が入り、排水管に亀裂が入り天井から水が漏れ、トイレのタンクから水が飛び出し、廊下が水びたし。クローゼットの扉がもぎれ、タンスの底が抜け、冷蔵庫が倒れ。。
テレビが飛んできました。ホットプレートも飛びました。食器棚も倒れお皿が全部割れました。

窓ガラスが割れ落ちた部屋もありました。風呂場の鏡は割れ落ちました。認定は全壊扱いでした。
1週間、部屋に戻れず、マンション共用部１階でみんなで寝泊りしてました。



同じ仙台市の免震マンションにお住まいの方が被害状況書かれています。
参考になります。
↓↓↓

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1257778957

追伸

仙台の東日本大震災の時の被害マンションの管理組合のお話と外壁が「Ｘ」状の大きな亀裂写真が記載されています。
太白区の１５階建て６階部の廊下もこちらと同じでした。

家具固定つっかえ俸も外れるくらいの震度６強すごかったです。
↓↓↓

https://www.mlab.ne.jp/safety/bousai01/bousai01_20130305/

小岩にマンションで駅近を考えると、こことスターツしかないし、今後もマンション建っても10％の消費税と資材高騰で今より価格が高くなる可能性大だから悩みます。
かといって他だと施工業者や仕様、将来的な資産価値をみると厳しそう。絶対に引っ越さないならよいと思いますが、ウチはそうではないので…

要するに、自然災害は計り知れない無限の力を持っています。
東日本大震災クラスでその状況なのですから万が一、それ以上の災害があったら
免震だの制震だのいくら、それなりの対応をしていても、自然には逆らえないの
ですかね？免震でも東日本大震災で大きな影響を受けたマンションは仙台にはあります。
結局、自分たちの満足度ではないでしょうか？上の方が施工業者とか書いていますが
２５７さんが、おっしゃっている様に日本を代表する鹿島建設ですら、完成間じかの
あの状況になって、スリーブがないマンションを作ってしまったりしているのが現状です。
専有内の仕様などは、後からでも自分で好きな様にいくらでも変えられますが、絶対的に
変えられないのは、立地です。資産価値と言うのなら、設備仕様より立地を優先に考えるべきではないでしょうか？よくあるのがバス便の立地が悪いようなところは、必ず仕様
をよくしています。仕様をよくすることで、立地をカバーするためです。

ここは立地はいいけど立地環境が悪いよね

　スーモ　ジャーナルで東京カンテイが「免震マンションは大きな影響は受けていない。」と免震マンションをきちんと調査済み～。安心しました。

↓↓↓

■免震・制震マンションの被害はほぼ皆無
宮城県の免震・制震マンションは震災時に36棟を数えるのみだが、免震マンション33棟のうち 29棟（87.9%）が「被害無」で他の4棟も「軽微」（12.1%）であり、「小破」以上の被害は皆無であった。「軽微」とされた4棟の被害もクラックやタイルの一部欠けなど被害状況は極めて軽く、地震対応力に一定の効果を発揮したことが明らかである。制震構造マンションはすべて「被害無」であった。比較的被害の大きい地域でも、免震マンションは無傷という事例もあり、免震・制震構造が地震対策に有効であることが実証されたと言える。

■ニュースリンク先
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf

■お問い合わせ
株式会社東京カンテイ 市場調査部
TEL：03-3442-0113
URL：http://www.kantei.ne.jp/

http://suumo.jp/journal/2012/05/09/18338/

クリスタルマークスさんの口コミだけ、ちょっと否定的なコメントが入ると、
すぐにそれを、覆すようなコメントが入りますね。明らかに住友さんですね。
やっぱり売れてないのでしょうね。やはり立地環境が今時、ファミリー向けの
マンションを作る立地ではない気がします。なんかビジネスホテルとかカプセル
ホテルとかが、建つ場所見たいなイメージでした。私はアルファグランデ
を検討しようと思ってます。

265です。
私は住友関係ではありません。。

昨年、都内の免震マンションを購入済みで他も物件比較してたところです。仙台で被災したもので。。

アルファグランデもクリスタルマークスも免震マンション。

市川も新小岩も錦糸町も免震マンションがないので(確か)

小岩に二つの免震マンション、注目しています。

266さん
それはどこも一緒でしょーアルファの口コミもランニングが高いとか、間取りが悪いとか、老人ホームマンションとか言われてるじゃない。
こんな自由に書きコミできるサイトなんだから住友が書いたとか断定する人がおかしい。逆にネガにきた人だと思われちゃうよ。
話半分で参考にして自分で確かめて判断するものでしょ。

購入決めた方もいるんだから、安易な発言はやめたほうがいいんじゃない。

自由に書き込みできるサイトなら、別に気にする必要はないんじゃない？

結局、決めるのは自分達でしょうから。どのマンションの口コミにも必ず購入を

決めた人はいるはずですよね？

２６６の方のコメ見ても別に私は何とも思いませんよ？

逆に、なるほど、ビジネスホテルやカプセルホテルなどが建ってもたしかに

おかしくはない場所だよな・・？みたいに感じましたけど、そんなこと人それぞれ

だから、気にすることないと私は思いますけど。

一つの見方、考え方として捉えればいいんじゃない？

検討中でしたが、アルファにしました。夜のクリスタルの周辺は高いお金だして考えづらい・・・

クリスタルマークスは周辺環境がネック。
アルファは物件価格はさておき無駄な共用施設が多くて管理費その他が高いのがネック。

改札から駅ビル通ってほぼ直結は立地としていいと思うけどなぁ。そんな夜にフラフラしたりしないし。駅ビルにスーパーも本屋もカフェも飲食店も服屋もあるから困らないし。
雨にも雪にも駅ビル出て一分ならこまらないでしょ。
昼間は静かなもんだし。交番も近くにあるし

私は今は共働きなんで駅近で、将来は貸して、駅から離れても落ちついたとこで一軒家と思ってるので、アルファより管理費面も考えて貸しやすそうなこっちにしました。
再開発の中ではないですが、開発の利便性は充分恩恵うけますし、北口のヨーカドーがなくなって南口の駅前にアリオ？の計画があるみたいですしね

貸すってどのくらいで回収する予定？

近所に住んで4年目です。
マンション購入を検討していて、昼と夜の二度に分けてクリスタルマークス周辺を歩いてみましたが、やはりあの環境は受け入れられませんでした。
駅ビルから1分なのですが、その1分の距離に呼び込みのボーイさんが何人も立っていて怖かったです。また少し南に行くと風俗店が入ったビルも堂々とありました。
夫婦2人で暮らすなら気にしなければよいかもしれないのですが、子どもが学校に行く時は風俗店の前を毎日通らざるを得なくなるので、我が家は諦めました。

ここの夜が許容できるなら、どれだけ環境悪くても住めるでしょ。
隣はニューハーフのお店だし、中央通沿いの風俗の多さが気にならない人ならね。

このマンションは結局、駅に近いけど環境が悪くて、免震構造でちょっと高く、
向きが悪いと言うマンションということですね。

小岩に環境をもとめるなよー笑えるわあ
この板は検討してない奴もいるねーアルファグランデの板もそうだけど足の引っ張りあい。

街の再開発の計画もあるようですけれど、この辺りの影響はどの程度なんでしょうね。
どちらにしても駅に近いという事はそれだけ繁華街に近いという事になります。
小さいお子さんがいらっしゃる方はあまり好まれないような立地。
うちはもう子供が巣立ってしまっているDINKSなので
駅に近い事のみ必須ポイントなのですけれど。

現在は道の拡張のみ、区役所通りとサンロードですが
町内会では歓楽街部分の整備も考えてると聞いてます。
3月に方向性だそうです

でも、再開発外でしょ？

江戸川区の資料をみると具体的に決定しているのがアルファグランデの南小岩地区だけなんで、素案からの修正は若干はあるんじゃないですか？
そもそもヨーカドーの移転など決まってないことが多すぎるので。歓楽街は街の機能としてあってもいいけど今のままだと駅周辺なのにあそこだけ浮いてしまうから綺麗なのなるといいんだけどね。その辺の開発を住○がしていくという話もあるようなので3月の区の小岩計画発表は注目ですね。

サンロードを8から16に道幅広げるとマンションが道路に面するので視界は確保されますね。
区役所通りを16に広げたら今の飲食店はみな立て直しみたいになると思うんだけどなぁ敷地に割り込むので。
そういう意味で再開発ですね。

　駅近くに数年住んでる近所住人です。歓楽街っていわれますけど、他の都内JR駅周辺に比べたら小規模かなと感じてます。
　地蔵通りやPOPO東口付近を毎日通りますけど、見た目は違和感ありますけど、ふつうに通る分には夜も昼も特に問題ないかと。
　そんな環境に引っ越した当初の最初は心配でしたが、今では特に気になることはないですね。実際何かあったこともないですし。
　だた、駅近くの通りに面しているので、一日中人通り人通りが絶えることなくにぎやかな雰囲気ですね。これはアルファも一緒ですけど。

２８４さんどのレベルの駅と比べていらっしゃるのかわかりませんが、私達が住んでいる
最寄駅の周りに比べたら、十分歓楽街です。問題があってからでは、遅いでしょ？
上の方が書いてましたが、チンピラ風の方と酔っ払いがエントランスの入り口付近で、ケンカしていて、警察が来ていたと書き込みがありましたが、そんなのを目の当たりにしたら、
小岩と言う場所を知らない方が見たら、特に問題ないとは、思わないでしょ？
ただ住んでしまえば、住めば都じゃないですけど、実際、小岩は都心にも近く、買い物も
便利なので、自分たちが、どう思うかじゃないでしょうか？

284です。
285さんが言われている通りと思います。

自分は小岩に５年ほど住んでいますが、とても好きな街です。どうしても前出のような悪いイメージが先行してしまうのは仕方ないですけど、一方で便利な所も多いです。
285さんが結ばれている通り、住もうとする方の考え方次第なんだと思います。

悪いイメージが取り上げられる事が多いですね。ですが、こういった検討掲示板としては非常に有効で貴重な情報源だと思います。特に小岩を知らない人にとっては尚更の事。

数年前ですが、自分も小岩の物件を検討するにあたり、あちこちの掲示板等で情報収集をしました。もちろんネガティブな情報源も大変参考になりました。そういった情報や小岩周辺に実際に行ってみたりして、最終的に小岩の物件を購入しました。
そのとき、掲示板等の情報と実際に小岩周辺を見てみたイメージ、かなりギャップがあったと感じました。

長くなりすみません。

しかし価格がいつまでたっても未定ですね…

アルファグランデは、消費税を理由に価格をあげてますね。てっきり含んでると思ったけど。

ここはどうなんだろ？

今年中に小岩でマンションを購入したいと思っています。

収入的にはなんとかなるのですが、このマンションは、今後の周辺の再開発や駅近の利便性、耐震性を考えた時に割高でしょうか？

とくに繁華街に近いことは気にしていません。

風俗街が気にならなければ良いと思います。
かなり売れ残ってるようで、販売時期も遅らせてますし、駐車場も今なら確保してくるようです。不公平な気がしますが・・・
価格は、風俗街さえ気にならなければ妥当だと思います。小さなお子様がいなければ問題ないです。

風俗もあれば、このマンションのエントランスになる入り口の両サイドの
並びは、向かって右にオカマバー、左が２４時間営業のＤＶＤ鑑賞のお店と外国人クラブや、キャバクラなどの、入った雑居ビルがあります。
夜になると目の前の通りは、飲み屋の呼び込みがズラッと並びます・・・。
耐震性は免震なので、いいとは思いますが、立地の問題なので、繁華街を
気にしないのであれば、多少割高ですが、そこをどう思うかでしょう。
まだ、あまり売れてなさそうなので、部屋も選べそうでした。でも間取は
みんな同じ間取しかなく、バリエーションがあまりありませんでした。

あまり売れてないのですね…
自分で決める話ですが悩みます。

最近いかれた方で、いま何戸くらい残っていましたか？

いやいや 間取りはカスタムオーダーできるからかわらないんじゃない。
ここがというより、アルファもクリスタルマークスも条件のいいのはあらかた売れたので、あとが残ってるという感じでしょ。クリスタルマークスなら線路側の部屋とか。
江戸川方面は売れてましたし。価格が階層で変わらないぶん階が高い方が割安になるので9階以上が売れてる印象です。だから階が低いと割高な印象があるので売れにくいと思います。
モデルルームに先週いってみて感じました。

そうなんですか。
けっこう階が変わるとお値段がドドンと変わるところが多いですけれど
こちらはそうでもないんですね。
だったら上の方の階が選ばれるのは本当にそうなんだろうなと思います。

住友の最近の物件はそうだよね。板橋のスカイティアラを見てきましたがあそこも同じでした。
価格は5000万円代から… 住友はどこでも強気ですねー
それだけのいいものとも言えますが。人の住居の価値観でだいぶ変わりそうですね。

そういや小岩の都市計画決定は今月じゃなかったかな？
だれかご存知ないですか？

人気があるようですね。
説明会なども満席みたいで。
マンションの屋上に出られるのはいいです。
人混みに紛れずに花火などが眺めることができて。マンションの醍醐味の一つになるのではないでしょうか。
共用廊下から見る夜景も綺麗なようで。
こういいう部分もマンションならではですね。

人気あるのですか？

ない。

でも結局、売れて無い根拠も売れてる根拠も説明できない。
どこもそうだけどほんと一意見程度と見るしかないよ。
このサイトで評判いいとこ買ったら価値あるか？っていったらそうでもないし。まぁ意見も参考にしながら自分で確認してみてください。

夜、現地に行ってみるといいですよ。
人気があるかないか、確認できます。

夜、現地にいってみると繁華街だからって話しでしょー

駅にここまで近いのですから、夜は繁華街な感じになるのは仕方がないかと。
駅に近いという事はそういう事なので。
人は多いし、少なくとも夜道が暗くて怖いみたいなことは無いです。
ちょうどいいっていうのがなかなか難しいですよね～。

私は便利だし、そもそも小岩に住みたいと思ってるのでここにしようと思ってます。ただ希望の部屋が申込み入っていて階を下げるかどうするか悩んでますが。

来年いこうは、消費税10%もあるでしょうし、ちょっと今のレベルのマンションを買うのが難しそうですし。うちの会社は賃上げしなかったので笑

繁華街というより、風俗街です。
人が多いって言っても、客引きばかり。
暗くはないけど恐い人達ばかりですから。
いくら駅に近いといっても、ここの恐さは特別です。

やっぱり売れてないのかな。要望取り下げようか検討中…
とりあえずスーモの掲載のモデルの夫婦が微妙すぎる

新小岩駅は、確かに人は多いですね。自分はたまに病院行くときに来るのですが
駅から出て目の前の信号渡って商店街に行くときに渡った先にある交番の人に
職務質問をされたことあります。他にも見た目悪そうな人など
話しかけて職務質問しているのを見かけたことが何回もあります。
それに定期的にパトカーでパトロールしているのでそんなに治安が悪いと
いうことは感じないですね。ただ何だろう韓国か中国の人かわかりませんが
結構歩いていますね。

あれ、それ新小岩ですね。
小岩駅ですよここは。
まぁ近いけど。
資産価値は低くないとおもいますけどね。

将来下がりそうな徒歩10分を超える建売買うよりましかな

アルファかクリスタルの免震駅前マンションを購入希望です。消費税、10バーセント前に決めたい。。

オリンピックまでの今後、六年間は人件費、建設費、地価、消費税ほかで上げ上げで確かにこのクラスの免震マンション、
来年消費税10％前に焦ってます。

10バーセントに上がったら販売価格抑えるために、免震ではない普通のマンションの販売が多くなるのかな。。

アルファやクリスタルクラスマンション、10％に上がったらうちは今でないと購入ランク落とさないと厳しい。。

うちも同じで悩みました。結局、予算的にアルファは高く、附帯設備が、我が家は必要なかったのでクリスタルにしました。あとカウンターキッチンを希望していてアルファはなかったので。

電車通勤なんで、駅ビルから出口徒歩1分は魅力的でした。
環境面は色々あるかもしれませんが、駅に近かければしかたないと思ってます。

駅に近いのは確かに良いとは思います。
周りの環境と思うとやはり大人のみの世帯に限られてしまうのでしょうか。
リセールとかそういう事を考えると駅の近くであるほど有利であるとは思いますが、
あまりに近いと繁華街になってしまうという面もありますね。
自分は近いなら別に割り切ってOKとは思いますけれど。

うちは子供1人いますよ。
通学に便利なんで、あまる気にしません

融資取扱手数料108,000円は高過ぎませんか？
これは住友さんが貰う手数料だと思いますが。

それは何に記載されてるんですか？
提携ローンにした場合ですか？

まだ一階ですか？大崎ザタワーや富久クロスはもう、３０数階で、入居は来年秋ですからだいぶ遅れて心配です。

駅に近いのは魅力です。
購入を検討し、昼間も夜も何度か建設地に足を運んでますが、
特に怖い人達や怖い目にあったことないです。
確かに客引きの人はいますが、ポポから歩いてすぐですし、
私は気になりません。(女性には声掛けませんしね…)
主人もあまり気にならないようで、
やはり価格と駅に近いという事でこちらに決めようかと思っています。
価値観は人それぞれなので。

今日建設地見てきました。
今は6階？くらいまで建ってましたよ。

建築オプションの打ち合わせでモデルルームいきましたがだいたい6割くらいは売れてましたねーまずまずでしょうか。2割くらいは完成後に売るとの事です。
ニーズあれば売るんでしょうから売れ残りそうとの事なのかな。

でもこのクラスのマンションはもうこの価格帯では買えないと思うので周辺環境を加味しても資産価値は高いと思います。

総武線沿線でこの価格はなかなかないですね。
しかも、免震。
周辺環境も色んな意見ありますが、
私的には問題なし。
候補の一つにしてます。

いま下総中山に住んでいますが、総武線で千葉なのにプラウドが資材高騰とかで同じ広さ、駅距離で仕様は劣るのに5500とかします。住友で免震で駅近で周辺再開発はかなりいいのではと思ってます。

ココ向きがよければ・・・

昨晩２２時ぐらいに現地を見に行きました。声はかけらませんでしたが、歩道は占領されているし、睨まれたりして恐かったです。いなくなればいいのですが。

今は工事の壁がありますからね。夜は自転車置き場になってしまうからよけいそうみえますね。

出来上がった時にどうかですね。

夜は自転車置き場になってしまうんですか？
それもまた最悪ですね。

>>328
工事の囲いの壁ある為、工事がおわると壁に自転車が置かれたりしてるということです。
だんだん小岩駅のホームから見えてきましたねー楽しみです

ん～まさか駅から部屋が丸見えにならないですよね。
そんなところもあるようですから、今後どんな風になっていくのか気になりますね。
普段はカーテンをしていれば良いことなんでしょうけど、スパッと開けっ広げたいこともあるでしょうからね。（笑）

駅からは、玄関側のドアが見えるかんじですね。バルコニーは、江戸川側なんで中が見えることはないですよ。
さすがに住友なんでその辺は考えられてると思いますよ。

２期販売が３月が５月、そしてれまたまた５月から７月ににずれました。
なんでこんなに人気ないんだろう？

周辺環境が悪いからだも思います。
正直、立地と価格はプレシス。
免震でクリスタルというところで悩んでいます。

私もプレシス含め色々悩みましたが、仕様の良さと免震、
そして、やはり大手という点でクリスタルに決めました。
修繕計画もしっかりしてました。

立地では、うちは共働きなので周辺環境の悪さよりも超駅近って所が勝った感じです。

毎日駅を利用するのであれば、駅が近いってのは相当なアドバンテージですね。
自分も以前、徒歩距離が半分くらいになる場所に引っ越したとき、便利さを実感したものです。

プレシス、３方向の窮屈感が無ければ良かったんですけどね。

駅のホームから丸見えでなくてよかったです。でも玄関の出入りは見えてしまうのでしょうかね。一瞬といえども気にすると気になってしまうかな。廊下からの夜景はすばらしいようですけどね。
間取りのバリエーションは少ないですね。くせのない普通の間取りという感じ。収納は多いですね。
駅近くで便利だけど環境が・・・という意見が気になりますが、お子さんのいらっしゃる方も契約されているようなのでそれほどでもないのかなと。

住友の横浜のマンション、施工ミスで傾いてしまいましたね。結局、大手でもはじめでも同じなんだな〜

大手は体力あるから、問題おきてからの
フォローに中小や体力ない会社と差がでるのは歴然。

やっぱり売主が大手って、重要ポイントのひとつです。
我が家はそれでクリスタルにしたんですけどね。

住友の対応に注目していきたいです。

大手で施工のひどいのが出てきましたね。ありゃ確かにひどすぎ。
大手でも施工ミスといった問題が発生し、中小のみではない事がよく理解できました。

でも、大手なりにフォローがしっかりしてそう。件のマンションも買い取りを進めているみたいだしね。

さっきニュースでまた傾いてたマンションについてやってた。住友不動産は最初「問題ない」って調査しなかったらしい。住民が一級建築士に調査依頼して判明したみたい。あり得ない。住友不動産は「大手＝安心」を売りにしてたけど、単なる傲慢に思えてきた。友達からも大丈夫なの？って心配されてる。これを理由に解約したくなってるけど、契約金戻ってきますか？

契約したマンション事態に重大なが無いと無理じゃないでしょうか。
件のマンションの様な事があったらという理由は通らない可能性が高いと思います。

ま、あのような重大なミスって滅多に無いとは思いたいです。

住友は施工ミスを東日本大震災のせいにして逃げていたので、入居者管理組合が独自で調査して施工ミスが発覚。大手は名前だけで何もしてくれません。

住友から買った友人が、入居後全く住友が相手にしてくれないと嘆いていた。大手ブランドが良くて購入したのは買主側の都合と。今回も大手というワードを連呼されたけど、逆に不安に思えてきた。

6月8日の日本経済新聞の朝刊、社会面に載ってましたね!

⬇⬇⬇

マンションの傾きを施工した準大手ゼネコンの熊谷組が『東日本大震災が原因』としていたが

管理組合からの要請を受けた住友不動産が調査、ミスが判明した。熊谷組が虚実を語っていた。

住友不動産は『施工不良が原因だが、売り主として全責任を持って対応したい』とコメントを出し、補修や建て替えと言った対応策を検討している。

熊谷組の広報担当者は『施工業者としての責任を痛感している』と話した。

熊谷組の内部、体質改善からだね。

記事

⬇⬇⬇

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140609-00000024-asahi-soci

マンション建てる基盤の地形も大事みたい。

横浜市のこの土地、谷地になっており、地下の支持層の一部がくぼんでいた可能性もある。らしい。

しっかりボーリング検査をマンション建てる前にしなかったのも傾く原因。だそう。

ケチってボーリング検査、まんべんなくしなかったみたいだ。

⬇⬇⬇

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140611-00085607-kana-l14

大手が不安っていう人は、逆に中小を選べばいいのでは。
買う側の自由だし。

うちは約10年前に住友の分譲を購入しました。
管理会社、不動産共にアフターは行き届いていると思います。
問題があっても、24時間窓口で直ぐに対応してもらえますし、
対応も丁寧です。

他の会社は知らないので、何とも言えませんが
買い替えるなら、また住友さんでと思っております。

小岩は、買い替えの候補に入れていますが、
もう少し都心に近いほうが良いかなと。

営業マン必死だな。ここは大手中小よりも立地が問題。特に夜。100万ぐらいの値引きは既にしているが、300万以上引かないと割に合わないと思う。

先日モデルルーム見学に行きましたけど、値引きなんて一切してなかったですよ。
値引きしても買わない人は買わないし、買う人は買うんじゃない？

まだ値引きとかそういう段階ではないのでは？というかそもそもあまり住友は値引きしないでしょうに。あまり期待しすぎない方が良いかも。

買物環境はまあまあ？
ポポの所に北野エースとカルディがあるので
面白い食材や調味料など手に入りやすいのは良いかも。

カルディはエスニック食材いいですよ

再開発で隣の風俗店は無くなりますか？

風俗街は残るみたいです。私もこの点を確認しましたが、再開発のエリア外にこのマンションはあるので、そのままみたいです。残念ですよね。駅から近いからいいとは思ったけど、あの環境はNG。あと思った以上に電車の騒音が凄いので、現地はよく確認した方がいいですよ。

一期って何戸くらい売れたんでしょうか？

住友は値引きしないですよね。
値引きして売る場合の値引き額と、売れるまでの管理費などの負担額を天秤にかけて、どちらが得かの判断なんでしょうね。
ここでの進捗状況も気になりますが、駅のホームから意外と見えます。
環境面含めて、購入された方はいかがですか？

３０戸ぐらいの中で、残り５戸ぐらいになってましたね。
実際に周辺を歩いてみると、思ったほど悪い雰囲気は感じませんでした。

市川も再開発で町の雰囲気がガラッと変わったので、ここは再開発地区外とはなりますが
同じように駅前の雰囲気は大いに改善の期待と、それに伴う地価の上昇も期待できるので資産的には悪くなさそう。

これだけの設備を持ちながらこの価格ってところだけが、少々謎ですが皆さんどうでしょうか？

私も同じ印象を持ちました。共働きの夫婦世帯ですが、
繁華街の部分をどう思えるか？で印象かわると思います。

繁華街も通り抜けるではなく、駅でた目の前ですからね。
あと参考になったのは、現地のバルコニー側は住宅街で、見晴らしもよく、静かであることから生活面も問題ないと感じました。

何より本当に便利です。役所も図書館も警察署もクリスタルマークス側にありますし。
もう少し周りが綺麗になったらいいですね。

我が家は永住とは考えてないので、駅前、再開発地域、仕様のレベル、セキュリティ マンションに求めるのはクリアしてました。
地元が江戸川区だったのもありますから、他地域の方の印象はわかりません。

>>357さん
モデルルームが建物内に移るまでは賃料もかかるでしょうに、完売まであせらずじっくり売るスタイルを崩しませんよね。
（確か東京都下の某マンションは3～4年かけて売り切ってましたね）
そのような売主と理解していれば変に期待もしないので、狙ったマンションが売り出されれば早い時期に申し込みするのが吉なのでしょう。

駅から近いのでどうしても騒音は気になりそうですね。
静かな環境というよりは、どちらかというと利便性を重視している方向けという感じですね
屋上のテラスを開放しているのはなかなかいいですね。ですが、花火大会のときに外部の方が来るとなると、住民としては余りうれしくないですよね。

もう上層階は残ってないので、早い段階で申込めたらよかったなぁ。色々な意見はあるでしょうが、上層階なら十分資産価値あると思いますよ。

近くにあるグランファーストの中古の上層階を内覧しましたが、あちらは、バルコニーが駅に向いているので気になりました。

クリスタルマークスと同じ江戸川向きのバルコニーの近隣マンションの上層階を内覧したらとても静かでした。
バルコニーの向きが大事だと思います。クリスタルマークスでも線路よりの部屋はまだ余ってましたね。
スーモとかみるとあんまり販売開始しないのにほとんど埋まってたのでどういう売り方なのかなぞです。

風俗店の近くにエントランスというのが、どうにも納得出来ずに踏ん切れません。
再開発の蚊帳の外のようですし…

目の前の道路は再開発計画で道幅と街路樹をつくるみたいなんでどうなるかですねー
まぁここが譲れないってとこがエントランスならやめたほうがいいかもです。
立地は販売中のマンションで1番いい位置なのに、値段は抑え目なのはそこだと思いますし。周辺が繁華街じゃなかったら完売してますし、4900〜くらいの販売価格になってると思います。
スターツのマンションは6000万台なのは、ヒキましたが…

小岩は大人の町。愛車のLE-DA62とともに、ほろ酔い気分で夜の町にくり出す。心得た店が多く、毎日の一杯が人生の楽しみ。

管理費とかランニングコスト考えたらスターツもどうかと思うけど。ローン完済しても6万近く毎月払うって…

しかも抽選じゃないし、そんなに人気ならとっくに完売してるわ。
そこでサンクレイドルのがバランスとれてんじゃないかな。中途半端ともいえるが。

>>371
6万って、何に払うお金ですか？

6万って管理費と修繕費じゃないですかね。

住友って割引するんですねー初めて聞きした。聞いたことないなぁ

価格が上がってきてるのに値引きなんて無いでしょう
それに、小岩で千葉と変わらないか安いくらいですよ
釣りネタだと思うけど
割安感があるけど、営業力ないのかな

修繕費は年数が経つごとに上がっていきますし、
ローンが完済したとしてもお金がかかるのは仕方がないかと。

それってマンションに限らず、戸建てだって自分でずっと積み立てておかないといけない類のものです。

戸数は136戸と多いので、中規模のマンションと比較した場合は
それでもまだ1戸あたりの負担額は低く抑えられると思いますけれど！！

来月から価格を上げるので、この価格は今月だけと言われました。なんか脅されてるような気がして。
本当に来月から価格上げるのでしょうか。
エクセレントと悩みます。

エクセレントシティ小岩、今週号スーモに
見開きで344ページ出てました。
最多価格帯5000万円台。
免震ではないのに強気ですね( ﾟーﾟ)

次に来る六丁目再開発マンション３棟、値段、
すごそう。。清水建設がどこと組むのか気になってます。

営業さんに電話で値引きすると持ちかけられた方がいらっしゃれば、
来月から値上げすると言われた方もいらっしゃるんですね。
どちらが本当なのでしょう？
そもそも販売途中で値上げするなどという事はあり得るのでしょうか？

実際、スーモやホームズに値段記載されてますけど上がってますねー100万くらい違います。

スターツのマンションは今ネット６０００万ごえで出てるけど、
どちらも８６ｍ2と９０ｍ2の広い部屋で上の階で、残りはもうその２戸だけだった。
２か月くらい前にモデルルーム行きました。

なのでこっちのクリスタルマークスを検討中なのですが、
風俗街にあるのとことでなかなか踏み切れません。
場所の雰囲気はそんな悪く感じなかったのですがやはり夜は物騒な感じなのでしょうか？
地元のかたとかいらっしゃいませんか？詳しくお聞きしたいです。

>>382 さん
小岩在住20年のものです。
マンション前の中央通り商店街は
物騒という形容詞を使うほどではないと感じます。
金曜日の夜が一番盛り上がってるので、
お暇があればぜひご自身で見てきていただきたいです。
ポポの出口付近にガールズバーのお姉さん、
ガード下の喫茶田園付近に中国パブのお姉さん、
その向かい側地蔵通出口付近にキャバクラの客引きのお兄さん、
酒屋さんの前にもお兄さん。
といった具合に定位置が決まっています。

足取りが確かな雰囲気であれば
全く声はかけられませんし、
その方たちを柄が悪いと感じるかそうでないかは、
ご検討者様のパーソナリティー次第かと思います。
ちなみに私はその辺で飲む人間なので
そこを歩く分には意に介さないのですが、
自分の自宅前の雰囲気としてはあまり良しとしないと思います。
客引きの方々も分別がありますので
先ほどもうしたとおり
マンション前にタムロすることはないと思いますが、
色々な方が利用する道に面しているので、
夜から朝にかけて道は汚れ気味になります。

長い目で見ればそれも良くなっていくとおもいますので、
ぜひとも小岩を贔屓にしてくださいませ。
参考になれば幸いです。

一番気になるのは、小岩は暴力団事務所が３つあって、稀にですが殺傷事件があることです。
昔あった小岩駅北口の吉野家の店員が殺されたのも暴力団絡みです。

飲み屋や風俗店という面では、無理やり客引きなんて目に合ったことはないです。

いずれにしても、中学生以下のお子さんがいる家庭には向かないですね　このエリアは

書き込みを見てみると余り治安は良くないみたいですね。
住んでいて周辺環境はあまりよくないのでしょうか？
子供を育てる環境には向いていないのかな。

間取りを見てみるとファミリータイプですよね？

治安がいいかどうかは現場に下見に来られるのが一番でしょう。
昼間と夜９時前後の２回に分けたらいいですよ

昼間は年配の方が多いです（当然ですが）
夜はネオンもありますし、マンション近辺に客引きっぽい人も複数いますよ

私は１０年以上小岩に住んでいますが、やはり暴力団員ぽい人もたまに見かけますね
私は見たことないですが、小岩の暴力団員は歩行時も運転時も信号は一切無視するという噂です。

江戸川区のホームページより
⬇⬇⬇
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/bouhan/chuou/bouhan_camera_2.htm...

フラワーロード商店街の小岩紹介より
⬇⬇⬇
http://tokyo.cotori.net/2014/09/post-39.html

ダイアモンドの住宅特集にクリスタルマークスは小岩では唯一ランキングされてました。見ると人気ないということはなさそうでしね。
あとはライフスタイルしだいなんでしょうかね。

>387さん
小岩はおいしく、楽しく、人のやさしさを実感できる街ですが、
街の賑やかさから治安面の心配もあり防犯カメラを設置する事で抑制効果も
狙っているという事ですね。
商店街の方は子育て環境についても解説されており参考になりました。
ありがとうございます。

夜に現地に行くとどうしても・・・
夜のお店が無くなる見込みってあるのですか？

「夜のお店」の種類にもよるかと思いますが、
居酒屋やガールズバーの類は再開発が進んでも残ると思います。
風俗店やパチンコ店など風営法届出の必要な店舗などは、
中央通りを境に駅側が、再開発の景観地区指定となって
建築制限（出店制限）などがされるのではないかと考えています。

いずれにしても小岩は歓楽街ですので、
そういった雰囲気は残っていくと思います。
私は子供のころからそういった中で育ちましたが、
そういった雰囲気が子供に悪影響があるかどうかは
正直微妙だと思っています。

下世話な情報はいやでも目に入ってくる時代ですからね。

近くに賃貸で住んでいる検討者です。
周辺環境ならアルファ
無駄のない間取りならクリスタル
駅近最強ならグランファースト（中古）

と、思いますが下二つはとにかくゴチャつく。
値段に対して日当たりと音がよろしくない。
でも、アルファは高いとなるとクレアホームズ（中古2年弱）が一番無駄のない好物件だと感じています。
共有スペースの華やかさやネームバリューは全然ないけど、、

中古のローンと新築は違うから今そこでお悩み中

小岩は便利ですよ！
でも、お子さんを持つママさんにとってはクリスタルの立地ってかなり抵抗あります。
利便性最高ですけどね。

エクセレントシティはどうですか？
場所もクリスタルと比べたら全然良いと思います。
同じ東向きですし。

エクセレントシティは免震じゃないので、どうなんですかね…施工業者も…
間取りはなかなかですけどね。
人にもよりますが駅近で、免震、住友ならクリスタルマークスかなぁと私は思いますが。

アルファは、値段の高さと立地で比較にならないけど
前の方が書いてた管理費は気になりますがね。
そういうの気にならないそうが買えるんでしょうけど。

>393さん

完全な私感ですけど、エクセレントは恐らく先に記載したどこよりも作りがチープになると思います。
また昭和通りを通って帰るのはとても便利でした街風情溢れて居ますが、マンション反対側の五番街側では風俗が隣接します。

80平米台なのに庶民的マンションってイメージで売り出すのかもしれないですけど、その割りに特段安くもなかったような…

今日クリスタルのまえ通りました。
エントランスがかなり出来上がってきて、ぐっと雰囲気出てきましたね！

395さん
エントランス出来上がってきましたね！まだ検討中でしたがあれならセキュリティをしかっり確保してくれそうですし、ポポから1分の距離がやならサンクスから回れば気にならないかなと私は思います。

バルコニーが広めなのがいいですね。
収納がたっぷりですから、家族分の収納は十分ありそうです。
ただ、住環境があまり子育てにはよろしくないようですね。

昼間と夜のマンション前を確認してきました。

朝から夜の7時くらいは問題ないですね。9時くらいになると飲屋街って雰囲気になります。近くの酒屋さんに買い物がてらきいたのですが、基本的に客引きなどは、お店の前で立ち度まったりしなければ、声をかけてはダメなルールのようなものがあるそうです。その他の店もある為商店街のルールで。 普通に帰れば声かけられないと思います。
昼間はむしろ静かです。子育て環境は、思春期の子には影響あるかもしれませんが、子供が小さいとそんな問題はないかと感じました。
他の方も書いてたのでマンションの裏も見てきました。
不思議な街で突然 住宅街になります笑 その先には江戸川の土手や公園につながります。自転車の入り口はマンションの裏から出入りするようです。

マンション玄関から道を隔てて駅ビルに入る徒歩1分の立地なんで、それが、3分とか繁華街を常に歩かないといけないなら❌ですが、私は周辺環境は△とかんじました。雨などの時、ほぼ濡れないなどむしろ利便性に強く魅力に感じました。

治安は、徒歩1分に交番とマンションの裏を5分くらいあるくと警察署と区役所があります。いざという時は安心です。いざがたくさんあるかもしれませんが笑

間取りや仕様は標準以上ですし、東向きですが、バルコニーがマンションの裏側なので、住宅街と土手ですから景観は確保できると思います。駅近で、免震、広さ、間取り、仕様みても、4000万台中間くらいの価格は、繁華街の部分を差し引いても、悪くない物件かと思いました。

次はエクセレントシティにいってこようと思います。

まあ4000万円台なら妥当かもしれませんね
うちは主人と２人なので問題ありませんが、やはりお子さんがいらっしゃる家庭にとっては
お世辞にも良い環境とは言えません

アルファグランデに行ったら完売してました。
クリスタルかエクセレントか・・・
免震優先か立地優先か・・・悩みます。
アルファの買い替えでグランファーストとクラルテの中古がこれから出るそうなのでそちらも一応検討しようと思いますが、どれも決め手に欠けます。