シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル Part23

23区のマンションのなかで、ここの周辺環境は別格ですね。

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確かに土壌汚染、液状化・・・
別格のようです。

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＞２６２

にゅーたうんはやめた方がいいですよ。

榊原とか、宮﨑つとむとか、ニュータウンの産物だって言われていますし。

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豊洲はゴミ埋め立てじゃ無いよ。

東京都でゴミ埋め立てされた土地は、潮見、夢の島（新木場北口の公園）、若洲ゴルフ場、中央防波堤。
これだけです。

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関東大震災の瓦礫と浚渫したヘドロ。

液状化して当然。

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豊洲の土砂は大正期の隅田川中州の砂です。当時はまだヘドロの無い綺麗な川ですよ。

大震災の火災焼失による瓦礫が埋められたのは本当ですが。

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＞豊洲はゴミ埋め立てじゃ無いよ。
よくもまあ、そんなウソが平気で言えたもんだな。
豊洲のある埋立地は関東大震災の瓦礫＝地震で崩壊した建物などのさまざまなゴミ、を片づけるために東京湾に捨ててできた島なのに。

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震災瓦礫が数十年にわたる埋め立てに足りる量あるんですか？
適当な嘘言わないでください。

それに瓦礫とゴミは意味が違います。
夢の島のハエの話を持ち出す人いるので、家庭ゴミが使われた埋め立て地は>>265にあるだけだと書き込んだまでです。

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はい、269の勝ち。

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瓦礫はゴミでしょ。家庭ゴミじゃないだけで。

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昔の夢の島と江東区が東京中のゴミを引き受けてるって話（これは中央防波堤）の印象で、東京湾の埋め立て地はみんなゴミが埋められていると間違って思い込んでる人多いよね。

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震災瓦礫も銀座界隈だけですし。
東京中から集めたわけではないのですよ。

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地中に少しでも瓦礫があるんならイヤだな。特にその真上は。

土壌が引き締まってないから地震の時に少なからず影響がありそう。

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ゴミじゃないことは認めたようだね。

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274だけど初参加。その前の投稿は別の人。ヘンなタイミングにごめん。

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潮見は明治期に悪臭やハエの被害があったのは確からしいですね。
でもここ豊洲のスレですし。

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震災の瓦礫とは、家庭ごみと同じですよ。

書き方が違うだけで。

震災の瓦礫の方が分別がないだけヒドイと思いますよ。

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>震災の瓦礫とは、家庭ごみと同じですよ

みっともないんだけどいい加減にしたら？
ま、これがネガのレベル。

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市場の想定外の汚染状態を見れば明らかな事実だよね。

あれ結局、地面全部入れ替えでしょ。

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知ってて書いているのだろうけど、ここは東京ガス跡地じゃないから。

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ここの住民スレって民度を反映してますね。
楽しく拝見させて頂きました。

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豊洲五輪が近づいてきて、ここのマンションも相当資産価値が上がってるね。
中古相場も調べたけど、分譲時よりもだいぶ価値が上がってるみたい。
ここは本当に買いだよ。９月になったら２倍にはなるだろうね。

世界中の資産家が殺到するだろう。

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>>291
ここはかなり民度高いぞ。
皇族はじめ高貴な住民が住まっているから当たり前だけどな。

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じゃあ分譲してる未入居部屋は何で残ってるの

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週刊ダイヤモンド別冊を本屋で立ち読みした。
プロが選ぶお勧めの街（デベ、ハウスメーカー、不動産業者）

1位.中野
2位.吉祥寺
3位.豊洲
4位.武蔵小杉
5位.三鷹

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雑誌に載ってるプロが選ぶお勧めの街（デベ、ハウスメーカー、不動産業者）

ってのは、プロがいま売るのに苦労してて宣伝したい街ってことでしょ（笑）

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>>296
嫉妬ですね

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んん、大人気の街で売れ残りって、逆にかなりヤバイ物件ってことでしょ。

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埼玉で１年売れ残った場合でも大問題なのに、

湾岸は、４年とか８年売れ残りとか、異常事態。

湾岸は不人気エリアだとみんな知ってる。



「新築の9割売れ残り？人気エリアでもマンションが売れないワケ」

住宅ジャーナリストの方が言うには、竣工（完成）までに完売にいたらないマンションは都心部でも9割以上だという。郊外エリアや千葉・埼玉・神奈川にいたっては完成から1年以上経っても販売を続けている物件まであると説明している（具体的な物件名も挙げられているので、詳しくは上記記事を参考）。特に顕著な例として挙げられているのが本来人気エリアである川崎市だ。原因は単純で数百から1000戸を超える大型マンションが相次いで販売され、マンションが大量供給されたせいだという。

これは新築物件の話だが、現在日本全体で20%程度の空室率は、野村総合研究所のレポートによれば2040年には40%近くまで上昇すると試算されている（野村総研「人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて」）。近い将来、日本全体で半分近い家が空室になるというのだから相当に恐ろしい状況だろう。同レポートによれば、ドイツの例を挙げながら空室率が30%を超えるとさまざまな問題が発生すると説明している。例として上下水道などインフラの運営効率が低下し、さらに管理費も増えるという（下水に流れる水量が減ると定期的なクリーニングが必要になるなど）。これらの費用は当然の事ながら全て利用者に跳ね返るだろう。

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折込チラシが、また微妙な色に。

シルバー

ゴールド

ときて、今度は苔みたいな変な緑っぽい微妙な色。

苔が生えてきたのか？

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ここの住民金持ちなら金出しあって残り住戸買っちゃえばいいのに。
賃貸にして回収すればいい。
まとめて買うから安くしろって言えばスミフも特別価格だすんじゃない。

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路線価
東京湾岸、液状化で明暗

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130701-00000041-mai-soci

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スミフだけじゃなく住民にもマイナス。
かといって値下げしたらスミフブランドの崩壊、豊洲の地価下落。
スミフは二度と高値で売れなくなる。

一番いいのは残り住戸を共用部にしてゲストルームにしたり、管理組合資産の賃貸住戸とする。

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今なら値上げしても良いかもね。

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マンションって売れ残っても儲かるのかな。
野村なんて売れ残るくらないなら値下げして完売させる。
在庫分の固定資産税や管理費や修繕費などバカにならないだろうに。
カラクリがわからない。

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まぁ、こうならないように、願うだけだな。

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＞＞３０１
売れ残り？

素人か？

これがスミフの売り方だよ。

今は「売り渋ってる」と言ってた。

豊洲五輪が決まれば２～３割の利益が上積みできるからな。

素人はスっこんでた方がいい。

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その通りです。
ここ、スミフの戦略勝ちだよね。売り渋って正解。
全く値引きをしなくても豊洲五輪で価格は上昇傾向。
ここの中古は値崩れ知らず。むしろ12ヶ月以上連続上昇中。
スミフと聡明な住民の完全勝利と言える。

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スミフのマンションが売れ残ってる(売り渋ってる？)のは豊洲だけじゃない。
郊外のスミフマンションも同様。

ポジの言うように売り渋ってるような売り方だから残って当然なのだけど理由がわからない。
在庫分の負担なんてスミフにとってはしれてるのかな。

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ｽﾐﾌの最長ﾛﾝｸﾞﾗﾝ販売は世田谷にあるやつだろ

今も 記録更新中 (*^^*)

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本当かな。。これだけ広告打っても、
アベノミクスで一戸も売れてないって聞いてるし。。

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広告費やモデルルーム維持費、固定資産税、未入居の管理費や修繕費。
結構負担大きいよね。

住民がまとめて購入するならスミフも特別価格で売るんじゃないかと。
住民に売るならブランド低下にもならないし、住民も安く賃貸住戸が手にはいる。
双方よしだと思うのだが。

ここの住民金持ちなんだよね？

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豊洲の震災前の物件は傷んでそうでやだな。見えないとこの躯体にひび入ってるかもしれないし。杭も折れてるかも。
新しく建てた別の物件に行ったほうがいいや。その方が無難。

と、豊洲検討者でさえ思ってる。

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売り渋るんなら宣伝しなきゃいいのにね。

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半年に1戸も売れてなきゃモデルルーム維持できないから少しは売れてるんだろうけど。
ただスミフは何故これだけ多くの未入居住戸を維持できるのかのカラクリを知りたい。

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半分売れれば、元は取れてる。マンション維持費は経費としておとして税金対策か？どっちにせよ、買った人はたまらん。

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販売中住戸があると中古で売りたい人は困るだろうね。利益分＋仲介手数料を乗っけると厳しいだろうし。かといって買値以下で売り出すのはイヤだろうし。

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>311
>312
かなり辛そうですな。
哀れというか、痛々しい３１１＆３１２さん。

早いとこ完売しますように！

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客観的には、325-327が〈24時間〉キチガイ地味たネガ工作してるようにしか見えないけどね。
深夜中お疲れ様です笑
少なくとも325はとても住宅に詳しいとは思えませんねぇ
三菱、三井は在庫をどうB/Sにのせてるんですか？
そもそもそれがカラクリだなんて答えになってませんからね爆笑

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330
わりいわりい。住友だけ資産計上してるとかいってるアホな輩かと思ったわ。
住友の自己資本比率低いのはレバかけてるオフィスビルのほうだな方だな。
マンションなんて六割売れれば益でるからな。

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タイプミス失礼

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6割売れれば益が出るのはわかりましたが、4割も在庫したら金食い虫ですよね。
管理組合に安く販売するってアイデア駄目ですかね。

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そうですね、おっしゃる通りこれらは売主の希望価格。
実際の成約価格ははるかに下の方でしょうね。

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いや、既に湾岸エリア以外は値上がりし始めてる。
湾岸はその波に乗れずに販売苦戦中。

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売り渋りにしろ売れ残りにしろ住民はどう思ってるんだろ。
安売りはしてほしくないだろうが、さらにダラダラ販売されることも望んでないような。

未入居住戸も含めマンション管理の主体は管理組合。
マンションを購入した人を裏切らないためにも、未入居住戸を管理組合に引き渡すのがいいと思うんだよな。
原価か少ない利益で。

もちろん買えない管理組合ではどうしようもないが。

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豊洲好調
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130701-00000041-mai-soci

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値上がりするか値下がりするかは誰にもわからない。
スミフは郊外も含め在庫を持っているから、将来インフレになると本気で思ってるかもしれない。

でもそれなら販売時に長期販売計画であることを伝えるべきだと思うんだよな。

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ここは湾岸のフラッグシップ。値下げしたらskysや周辺物件に大打撃を与えてしまいますよ。

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値下げしろって言ってるんじゃない。
湾岸やスミフの価値を下げないためには未入居住戸を住民に引き渡した方がいいという意見。

人の住まない住戸が多数あるのは健全とは思えない。
もちろんスミフが値下げなんてしたら湾岸も含めたマンション価格は下落する。

だったら実質の減築を選択した方がいいのではと。
住民(管理組合)には例え安く住戸を手に入れても安く再販しないよう誓約させる。

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どうでもいいよｗ　あと都内で３００棟建つんだぜ。来年はまた３００棟の計画ができて、また３００棟、、終わりだよｗ

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＞343
で、賃貸に回して色々な人が住む雑多なマンションになる。
そして資産価値が維持される。

・・・維持される？

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>>345
ここの住民はそこそこ金持ちだよね。
原価なら賛成すると思うけど。
原価なら元取れる。
もちろんスミフとの交渉が必要だけど。

利益重視じゃなく資産価値重視だから属性が悪い人には貸さない。
もしくは資産価値高めるために減築したり。

もうこのマンションはスミフのマンションじゃなく住民のマンション。

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住民に原価は教えられないですよ。

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意地汚い住人が多いと値下げは絶対にするなって文句ばかり言い続けるんだね。
だからいつまでもガラガラで、積立金は不足、新規に検討する人はこりゃヤバイって気付く、しかも高い。
住人の意識って大切じゃね？

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未入居の部屋の管理費、修繕費はスミフもちです。

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修繕費の最大の稼ぎ頭は駐車場収入です。
スミフは空き駐車場代も出してくれるの？

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＞348
原価がわかったら教えてください。

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今年に入って一気に200戸近く売れたってさ。
強運と言うか天は住不に味方しちゃったみたいだね。

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>>355
売れたソースは？

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200戸も売れ残っていた事に驚愕

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中型車は空いたら抽選です。大型車はまだ、たぶん大丈夫だと思う。来客用と未販売の住戸用に一部、スミフがキープしてるみたい。もちろんスミフ持ちです。管理費と修繕費は余剰金があるので、安くするって話もあったけど、将来に備えて、この話はペンディング中。

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粗利15～20％程度でしょ。
そこから販売費がいくらかかるかだよね。

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