プラウドタワー武蔵小杉【契約者専用】

私もこの週末にモデルルームで説明を受けました。営業の方に個別に説明してもらいましたが、丁寧な説明で納得することができました。我が家にとっては高い買い物でしたのでもやもやしたまま過ごしたくなかったのですが、聞いてみて良かったなぁと思います。

家具のオーダー受注会っていつ頃でしたっけ？

26年の1月から3回あるそうですよ!!
カーテンやその他いろいろ展示するそうです。

ご丁寧にありがとうございます！(^-^)v

長期修繕計画（案）いただきました　積立金１戸平均算出ですけど　
５年スライドで当初５年と２５年目で４倍も上がるんですね。
我が家も費用計画しっかり立てておかない将来家計に響くかもです。
また、修繕計画　12年目で大規模計画で6億5千　
24年目で7億1千 費用計画で　積立残高 0 に。これ住宅棟部分だけで,
共用部内装は15年目が初回になってましたが、内廊下の絨毯て
結構痛むんですよね、タワーはかかりますね.

修繕積立金を気にしていたら、タワーなんて購入できませんよ。
今後、修繕積立金が足りなくてメンテナンスできないタワーが社会問題になる可能性もありますからね。
タワーは10年で売り抜けないと危険と思っています。

確かに売り抜けがただしい。マンションってそんなものでは無いかな。10年後にまた仕様が最新のマンションに住み替えるがベストですよ。

段階的値上げって未納問題を引き起こすから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。週刊ダイアモンドのマンションの修繕を特集した記事でも、小杉のパークシティで入居後数年後に定額積み立てに変更した例が掲載されていた。早めに見直さないと破綻ってことも。

ゴーストタウンならぬゴーストタワーになっちゃうかもね。

30年目以降に、竪排水管の交換とかいった大物が控えてるから、値上げは当初計画より大きくなることを覚悟しておかないと。

機械式の駐車場のメンテナンスもかなり高いんですよね!!
駐車場ってどのくらい利用されるんでしょうかね!?

以前営業さんに確認してみたら一期販売分の駐車場枠は全て埋まってしまっているとのことでした。割と車持っている方多いみたいです。
6月上旬時点の情報なのでちょっと古いですが、参考まで。

駐車場って多くても少なくとも問題になる。利用希望ってモデルルームのアンケートで取ってるから、契約の前にその結果を聞いて判断すべきだけどね。結果オーライなら問題ないってことでもないけど。大丈夫かな、将来のお隣さん候補として。

92です。
93さんは92に対するコメントですか？
もしそうなら誤解を解いておきたいのですが、私は車持っていませんよ。

将来持つ可能性がゼロではないのと、未利用が多かった場合の管理費へのシワ寄せを気にして聞いてみたのです。

非分譲住居で大型犬がいることを、聞かれた方いますか？

長年連れ添ったペットの余命分くらい許容してあげませんか？
ルールが守られないようであれば追い出し派に転じますが。

規約上、ペットのサイズはある程度決まっていて、大型犬は飼えないことになってませんでしたっけ？
ルールはルールなので当然守っていただく必要があると考えます。

地権者は今飼ってる犬に限って適用外だよ
重要事項説明聞いてた？

そうそう。なので、No96は余命分くらい許容してあげましょうよ、というコメントです。
廊下などの共有部を歩かせないとか、エレベーターは非常用のみOKとかのルールは適用されるという話だったと思います。
詳しい内容は重要事項説明に書いてあるはずですよ。

検討スレの方が機能してないので、こっちで聞こう。マルチでゴメン。

小杉町3丁目東地区の三角タワーの工事期間って、東急の駅からプラウドタワーまでどこを歩く事になるのか、どなたかご存知ですか? 歩行者用通路確保されるのかな?

ちなみに近隣に住んでます。今も、あのボクシングジムがある通りはちょっと抵抗があって、ガード下通って一旦線路北側を通ってます。同じルートが確保されれば十分なんだけど、東地区の工事が始まったらどうなるんだろう。ヨーカドーの方まで行く必要があるとすると面倒だな〜。2,3年の間とはいえ気になります。

101です。
検討スレNo.3 No780 で教えて頂きました。マルチポスト失礼しました。

最上階辺りまで来ましたね！！

洋室(1)の壁紙、変更しました。
基本が、超無難というかダサかったので。
しかし、部屋全体でなく、一面のみとはなぜですかネ？
あれで、消費税ｕｐに対応出来るらしいのですが。

野村の営業さん、契約終わると、宿題の回答くれません。
売ることだけで、他は関係なし。
これでは、顧客満足度upはないです。
ここ見てる営業さん、考えて下さい。

駄目な営業もいるんですね。

オーナーズクラブサイトの問い合わせコーナーから質問できるような内容なら使ってみたらいいと思いますよ。

私も購入時の営業が他のMRに移動になり問い合わせ先に困ったので使ってみましたが、すぐに連絡が来ました。

なんなら担当営業が駄目な旨も書いちゃったらどうですか？引き渡しまで油断させる訳にはいきませんからね。

１０６さん
本日かな夏休みの営業さんのようなカキコ。
感謝いたします。

壁紙、確かに基本のは無難でしたが、あの花柄？もイマイチかと…。

花柄？がイマイチ過ぎて私も普通のにしました。トイレっぽくて。。もっとまともな選択肢をくれたらよかったのに。

光り物の花柄で、飲み屋風でした。
結局、止めました。

重要事項説明会も、契約会も、書いてあることを読み上げるだけ（しかも漢字読めてない）で、すぐにその場でハンコ押させるんですね。

時期外れに一人でしたから、1対1でゆっくり行って頂きました。
感謝感謝です。
入居までには全て忘れるでしょう。他のことに夢中になって・・・・。

112さんのようにゆっくり聞くべき。まわりは何も質問せず、あっさり終わっていて驚いた。あんな専門用語だらけの説明で理解できたのだろうか。

結局ニ期の最高倍率は何倍だったんでしょうか？

最高倍率は実質３倍。

契約済みなのでいまさらなのですが、自分の気持ちの整理も兼ねて、この物件の気に入っている点、気になる点を書いてみます。
ちなみに地元の低層マンションからの買い替えです。

気に入っている点

* 武蔵小杉の交通利便性。
* 立地。まあまあ駅近。西口は東口に比べゴミゴミしているものの、お店などには近く便利。
* 西口・北口の今後の発展性。
* 今井小学区。(個人的な理由ですが、子供が今井小なので)
* ほどほどの共用施設。プールとか極端にお金のかかるものはない。
* ガスが使える。
* 内廊下、エントランス、コンシェルジュなど豪華イメージ。リッチな気分を味わえるかも。ま、自己満足ですね。
* 順梁。逆梁ダイレクトウインドウのようにカウンターが部屋の面積消費しないし、バルコニーも広い。
* 各階ゴミステーション。
* (南西方向の眺望。自分は予算の関係で東なので関係なし)

気になる点

* 横須賀線からはちょっと遠い。
* 南武線の騒音
* 北側の道路が2車線道路になる。交通量多そう。バスも通るだろう。落ち着かない感じだし、騒音、排ガスも気になる。渋滞もするかも ?
* タワーパーキングは出庫に時間がかかりそう
* 自転車置き場も出し入れ面倒そう
* 設備仕様が微妙にケチってる。壁掛けエアコン、Low-Eガラスじゃない、など
* 下がり天井が多く、サッシも低め。
* 管理費、修繕積立金など維持費が高め
* 商業施設との全体管理がうまくいくのか心配
* 商業施設に入る店が微妙

みなさんはいかがでしょうか。

地元からの入居予定者です。今井小中卒です。南側に入ります。
多くの方は１１６さんと同様だと思います。１００点満点はあり得ない。どこかで妥協も必要。
武蔵小杉の利便性知ってしまったら、他の地区は選択対象外でした。
通勤･通学･出張・旅行で主要駅まで１時間以内。今は更に短縮でしょう。
元住吉ブレーメン通りで散歩がてら（二ケ領用水沿道）買い物ＯＫですよ。

下記の点、気になります。
１．区役所利用車の左折入場待ちでエントランス前、渋滞する時間あり。
２．住民自転車用ＥＶと保育園ＥＶが近く、送迎ママチャリの駐輪マナーに困るかも。

昨年秋夕刻、武蔵小杉駅南口から警察署過ぎても焼き魚（サンマ・サバ）の臭いにやられてしまいました。
南風強いとプラウドまで来るかな？

下がり天井は本当にイマイチなくらいですよね。
部屋の圧迫感が半端ない。モデルルームは計算し尽くされた特注家具でうまくまとめているベストパターンで、あぁですから。実際、家具を入れたらさらに狭さを感じるのは間違いない。
立地も、駅近くとは言え、決して良いとは言えない。
入居してからも周りで再開発が続くとなると、道も重機など出入りも多くなりますね。
ただ、エクラスやパークと比べて価格の違いに大きく差があります。予算のハードルは低いわけで、どこまで妥協するかですね。

皆さんのご意見、参考になります。

圧迫感はありますが、次にオープンするシティタワーはもっと狭くてもっと高い（予想）ので、ここでよかったと思っています。
北側のツインタワーには、かなり多くの商業施設が入るらしく、まだまだ発展すると予想しています。

心配な点としては、エレベーター６機の待ち時間。特に朝の通勤時間帯。
階段で降りれる階ではないので、電車に乗り遅れないか心配です。

ＥＶの大型1台は、車いす･ベビーカー・作業用と聞いています。
実質、小型５台。
ＡＩ機能付きと聞いていますが、それを発揮するのは、昼間集中しない時。
残念ながら、ラッシュ時は御覚悟が・・・･。

うちは下がり天井が少ない間取りを選びました
何を重視するかは人それぞれですね

商業施設、微妙すぎる。歯医者さん以外にもっと病院が入って欲しい。

駅前商業施設に医療モール、聖マリアンナ、日医大、病院だらけになってしまいませんか？

大型ＥＶがベビーカー用ということは、ひょっとして普通ＥＶはベビーカー禁止でしたか？

ギリギリなんで
そうです>>125
実際坪単価安かったでしょ？

ここのEVは全機ベビーカーOKですよ。
書き込む板を間違えているのでは？

理解力に疑問？　の人がいるようで。
ダメとは書かれていません。

大型の用途が一例で書かれているだけ。
ストレートですね。
他と同様な問題、起こさずに、マナー守ってネ。

契約時の承諾事項で制限されているので大丈夫なはずです。地権者も例外じゃないし。
エクラスのも早く追い払えるといいですね。

かなり評判悪くなってるのにまだわかってないのが痛々しい・・・。

３０年間の間に毎月の修繕積立金に加えて、３回程度１００万位の一時金が徴収されるって本当ですか？

134
本当ではありません

どこの評判が悪いんですか？

>134
詳細は書類を見ないとわかりませんが、30年目に30万、50年目に50万くらいの一時金があったように思います。

>138
そうでしたっけ？

プラウドタワー大泉学園は30年間の計画の中で何回かに分けて合計270万円位の一時金の徴収があるらしいですが、プラウドタワー武蔵小杉は同じタワーマンションでも徴収金が違うのですね。

http://pragmatism.blog2.fc2.com/blog-entry-489.html
こういうことですね

ここの修繕一時金計画（一戸平均）は以下のとおりです

入居時の一時金を除くと

築２４年目で３２８千円
築３０年目で５３５千円　

エグラスやプラウドタワー大泉学園のような駅直結に比べると安くなります。

長期修繕計画は３０年までだから、それ以降に竪排水管、機械式駐車場、エレベータといったそれまでにない大物の交換が控えている。一時金徴収はより高額になると考えておいたほうがいい。

それから一時金徴収って、未納問題を引き起こすリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ちょっと前の週刊ダイアモンドの特集では、武蔵小杉の某タワマンで入居して数年で定額積み立てに移行したという記事が掲載されていた。長期的にはそのほうが安心だけど、移行するタイミングで月額が大幅アップってことになるからその辺も考慮しておかないと、ローンでいっぱいなんてことするとリスキー。

ちゃんと把握せずに契約しちゃった人がいるってのも困りものかな。

僕は同じマンションに２０年住めば十分だと思っている。
３０年なんてとても考えられないなあ。
そういう意味で長期修繕が３０年分あればまったく問題ない。

国土交通省のガイドラインでは定期的に見直して、今後、３０年間の計画を立てることが推奨されてる。入居後は、計画を住民がきちんと引き継いで、計画通り修繕を実施して無いと売ろうにも売れなくなるよ。

ビンテージマンションの要件として、管理と修繕が行き届いてるってのが大きく占める。要は住民しだい。

＞148
一緒に頑張ってください。

タワマンだといずれ管理費が大幅に上がるのを見越して、しばらく住んだら引越しと最初
から考えてる人もいたりする。そういう人が多いと、修繕計画の見直しも進まないかもね。
積立金値上げ反対を言い出したりして。

駐車場の稼働率が心配だね

武蔵小杉は液状化の危険が非常に高いらしいので、建物は安全だけどライフラインの復旧で修繕費一時金が急に徴収されるかもしれないと聞いたのですがそのつもりの方がよいですか？

小杉あたりは、液状化の可能性は高いがその度合いは大きくない、と聞いています。
とはいえ、そのレベルの地震がきたら住宅に限らず何かしら被害が出る可能性は高いので、自前で準備しておくしかないですかね。別に小杉に限った話じゃないですが。

境界梁ダンパーって、自身が壊れて揺れを吸収するタイプの制震装置。ところが、長期修繕計画では自然災害は考慮されてないから、壊れたときの補修費用をどこからまかなうかってのが問題になるはず。各自がそれを理解して、その分確保しておけば問題ないんだけど。少なくとも野村は説明してないよね。

小杉は液状化リスクよりも、表層地盤の揺れやすさが問題。ダンパーが壊れるレベルの揺れに襲われるリスクを考えないと。

境界梁ダンパーが壊れた時の大規模な修繕一時金は全員できちんと割って払うように皆に約束してもらいたいです。宜しくお願いします。

実際、いくらくらいなんでしょうか？
見積もれるんでしょうか？

教育費にお金がかかるときに、いきなり大金払えと言われても困るので、予め知っておきたいです。

理事会で管理費の無駄な部分を早いうちに削減して、積み立ての比率をあげていく必要があるんだろうね。
少なくとも管理費と修繕積立金の総額はみんな知った上で購入しているから。
理事会次第だなぁー

あとは入居者のマナーも。誰かが共用部や共有物を壊して余計な出費が出ませんように。

壊した場合はその人に請求するか、保険で対応するはず。

>157

マンションは管理組合による住民自治が原則。理事会任せの人が多いと、先が思いやられる。

火災保険には専用使用権付共用部分修理費用補償特約をつけないとね。部屋のガラスとかは共用部分を借りているって扱いなんで、通常の保険だと対象外だったりする。

>159
壊した人が名乗り出ないケースが多々あります。壊さないようにルールを設けても、やっちゃったり。マナーの問題。

商業施設に沖縄料理が入るようですね。
賛否あるかもですが、個人的には歓迎です。

それにしてもセントアしょぼいです。
需要がなかったのか、地権者が空気を読まなかったのか？。
音頭をとる人がいなかったことはバレバレで、いい加減な店舗配分になってますね。
せめて看板くらいなんとかすればいいのにと思ってしまいます。
コーディネーターがいないとここまで酷くなるのかと改めて思い知らされますね。
センス無さ過ぎ。

セブンイレブンがいいな

久々に見たら４３Ｆまで足場外れていました。
今月末にはＥＶ塔を残して、足場無くなるかな？
来年早々にＯＰ資料が届き、あと１年ちょいで内覧会。
楽しい悩みが増えそうです。

完成が待ち遠しいです！
ここまで完成していてまだ一年半もかかるものなのでしょうか・・

工事が早過ぎのように思いますね。
入居も早まるのかな。

パークタワー新川崎なんてまだ全然見えてないのに竣工時期は同じだよ。
こっちの外観はほとんどできてるのにね。
どっちが妥当なスピードなんだろうか。

周辺道路の整備も含めて周囲の何かと同時竣工なのでは？ 建物は先に作って周りを整備してやっと竣工なら、前半で急いで建物だけ進めるってのもありかと。

北側塘路がエントランスの入り口。
工事資材搬入車両用アプローチが無くならないと、北側道路に着手出来ない。
内装の進捗、外から見えないし。
あと１年ちょい、内覧会の案内来るまで、じっとです。

今日は２０１３年の基準地価が発表になりましたね。
武蔵小杉は１３％以上も値上がりしているようです。
いいニュースですが、固定資産税も怖いといったところ。
以下はご参考です。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MTB2KG6JIJW201.html

住んでるときに地価が上がるのは固定資産税が上がるってデメリットしかないでしょ。売るときだけ上がってくれるなんておいしい話しはない。

本日の進捗度。４４Ｆバルコニー工事を一部残してますが、
４４Ｆの足場、ほぼ外れてます。

小杉の値上がりって、まだ続く？
南口、大戸屋付近が先日公表で９５．５→１０５万でした。
これって、アリオや超強引なスミフのせい？
じっと住んでいる住民は２７年度固定資産税納付書見て、オドロキでしょうね。

現に、この地域にあった土地売り物件が大幅に消えてしまった。
実際には売れて消したのではなく、値上がり待ちで消したようです。

現在の経済状況からいけばマンション価格も天井に達してるし、
消費税も増税になるので普通に考えればもう上がらなそうですが
これから公共事業なんかが増えるので景気よくなれば上がるかもしれないですね。

オリンピック前までは、湾岸エリアにつられる形でゆるやかに上昇すると思いますよ。日本の人口ばかり気にしている人がいますが、東京は海外からも投資資金が大分入ってきますからね。

プラウドを買い入居が待ち遠しく、ついついホームページを見てしまいます。
あと４戸で完売のようですから、販売員の方はもう少し頑張ってください。

オリンピック前までは、湾岸エリアにつられる形でゆるやかに上昇すると思いますよ。日本の人口ばかり気にしている人がいますが、東京は海外からも投資資金が大分入ってきますからね。

プラウドを買い入居が待ち遠しく、ついついホームページを見てしまいます。
あと４戸で完売のようですから、販売員の方はもう少し頑張ってください。

あと４戸はどの辺が残ってるんですかね。

あと１年半近くも長すぎて待ち遠しいです。