東京のマンション住民掲示板(契約済/中古マンション)「ザ・パークハウス湯島龍岡町」についてご紹介しています。
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周辺住民さん [更新日時] 2015-02-19 10:27:10

本日、ポストに案内が入っていました。

●ザ・パークハウス 湯島龍岡町
http://goo.gl/maps/A6jwy
地番:東京都文京区湯島4丁目16番1他1筆
旧住居表示:東京都文京区湯島4-11-6、7

●交通:千代田線「湯島」駅徒歩8分、丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩11分、大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩9分/●総戸数:56戸/●敷地面積:1602.14m2/●延床面積:4386.86m2/●構造・階数:RC造、地上7階・地下1階/●敷地:所有権の共有/●引き渡し:2015年1月下旬/●売主:三菱地所レジデンス/●設計・監理・施工:淺沼組/●間取り:1LDK~3LDK/●専有面積:45.64m2~114.98m2


【物件情報、URLを追加しました 2013.5.31 管理担当】
東京23区の新築マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.2.19 管理担当】

[スレ作成日時]2013-05-24 22:30:57

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ザ・パークハウス湯島龍岡町

  1. 81 匿名さん

    ものすごく広いということは、最上階の91平米か117平米のお部屋でしょうか。
    そんな部屋でモデルルーム作られても困りますよね。
    買う側の身になってみれば、わかることなのに。

  2. 82 ななし

    いえ、80Gでした。
    内廊下も再現してありましたよ。

  3. 83 匿名さん

    80Gなら都心にしては多少広めですが、
    ものすごく広いというほどでもないのでは?

  4. 84 周辺住民さん

    いま公式サイトを見てきましたが、80Gタイプの広さは85m2あるようですね。
    ならば、広い部類に入れてもよいかと思います。

    ただし、平面図を見る限り、廊下が無駄に長く、
    リビングも整形ではなく、なんだかなーって気がします。
    主寝室が8.1畳あり、風呂も1620なので、
    広く感じるのかなと思いました。

    リビングの南西角の柱が邪魔ですね。
    南東角はコーナーサッシにしてほしいところですが、
    配管スペースになっているので叶わないようです。

  5. 85 匿名さん

    もりあげていこーよ。

  6. 86 匿名さん

    確かに間取りは残念な感じだよね。
    内廊下は難しいよね。
    でも、間取りにこだわりのない人もいるからね。

  7. 87 匿名さん

    本郷台地にのった土地だから、地盤良し。

    ここなら毎日、東大の学食が食べられますね(笑)

  8. 88 購入検討中さん

    東大の学食はおいしいらしい!

  9. 89 匿名さん

    そろそろ、公式サイトを更新してほしいと思っております。

  10. 90 匿名

    MRの設備仕様はトイレの床はビニールシート、洗面所の床はタイルと中途半端な感じ。
    サッシ高は2000と低く、柱の出っ張り、梁も多くて圧迫感あり。
    玄関の位置が悪いので、廊下が無駄に長い
    予定価格からすると残念賞。

  11. 91 匿名さん

    天井も低いみたいです…

  12. 92 購入検討中さん

    見に行ってみましたが、天井、それほど低いとは感じませんでしたよ。

  13. 93 ななし

    私も他と比べて天井が低いとは感じませんでした。
    梁が出っ張っているのは目に付きましたが。

  14. 94 権兵衛

    中層マンションでバルコニーの外壁がタイルではなくて吹き付け。
    他にもコストダウンできる所は徹底的にグレード落としている
    地所の物件では安普請。

  15. 95 匿名

    バルコニーの両サイド内側の壁が吹き付けでしたね。
    ベージュ系のカラーだったせいか、そんなにチープな印象はありませんでした。
    むしろ、洗濯物が干せない事と、小さなベランダに室外機が3台並ぶ圧迫感と、雨水を流す溝がベランダの中央を横切る方が気になりました。

    全体としてこの物件の評価はどんな感じなのでしょうか。
    イマイチ決め手に欠けるような。。

    それでも、モデルルームは人気でしたね。
    営業さんも忙しい様で、1時間半しか時間をさいてもらえませんでした。
    購入の見込みがないと思われたのかな。。

  16. 96 匿名さん

    バルコニー中央を横切ってるのはエアコン室外機の排水溝じゃないのかな。

  17. 97 匿名

    96さん、ご教示ありがとうございました。

  18. 98 ななし

    95さん

    90分というのは短いのでしょうか。私もだいたいそのくらいでしたが…

  19. 99 周辺住民さん

    >>95さん

    この物件は立地がすごく良いと思います。
    湯島・本郷の中でもこれほど静かで落ち着いた場所は
    なかなかないです。
    そのことの裏返しで不便だという人もいるでしょう。
    ですが、都心でこれほど静かなのは貴重です。

    ちなみにうちは、春日通りがうるさいですね。

  20. 100 匿名さん

    グレードが微妙に落とされているみたいですね…
    バルコニーの内側が吹き付けって郊外ハ〇コーマンションじゃないんだから(^^;)

  21. 101 匿名さん

    別にザパークハウスなんてそんなもんでしょ

  22. 102 匿名

    98さん

    野村、三井、三菱(加賀町)、住友商事の物件をみましたが、2時間半はかかっていたので、
    今回の1時間半の説明がすごくあっけなく感じました。

    もしかしたら、三菱は、池之端、白銀、上原などなど物件がつぎつぎ出る事もあり、人員不足で1時間半の打合せだったのかもしれません。

  23. 103 匿名

    99さん

    貴重な情報ありがとうございます。
    我家は主人が転勤族という事もあり、所縁の土地がないのですが、社宅の退出期限もあったりで、マンション探しに苦労しており、このような御意見を頂戴でき有難く存じます。

  24. 104 匿名さん

    ブリリア本郷三丁目も立地はいいですよ。
    大通りに面していないので、周辺はとても静かですし、
    こちらの物件より買い物等も便利ですよ。
    もうあまり残っていませんが。

  25. 105 購入検討中さん

    ブリリア本郷三丁目も少し考えてみたこともありますが、資産価値は断然こちらの方がたかい。
    路線価が全然違うから、ブリリア本郷三丁目はとりあえず候補の順位からは下げました。
    そういう意味で、ブリリア本郷三丁目は割高かなと感じがしました。

  26. 106 匿名さん

    102さん

    私も同感です。
    特に加賀町のMRでは担当さんに現地までタクシーで案内していただき、周辺の町並みなど確認させてもらいました(おかげでトータル3時間ほどかかりましたが)。
    こちらも決してお安くはないですが、同じ三菱でも物件ごとにMRへの力の入れ具合に差があるんでしょうか。

  27. 107 匿名さん

    路線価と購入後の資産価値って別ですよん。
    賃貸に出したり売却する際には、路線価はあまり影響しませんよん。

  28. 108 物件比較中さん


    モデルルームに見学に行きました。
    他にも、中古マンションも見ていて、オーナーさんに売り出す理由やライフプランを伺ったりしました。
    そのなかで、マンションの資産価値という意味が分かってきたきがしたのですが、
    資産価値を気にされる方々は、将来中古販売や賃貸を考えておられるというイメージでしょうか?

    周辺の大手新築マンションも6000万を越えると苦戦し始めている様子なので、中古も検討される方々に魅力的な資産価値とはいくら位なのか分からず、踏み出せないでいます。
    中古オーナーさんの丁寧な説明を聞いて、自分も将来こうやって売るんだなと考えると、ここの提示金額がファンタジー感じがしました。
    もう少し考えてみます。

  29. 109 匿名さん

    予定価格は思っていた以上に高いです。
    周囲は建て込んでいて、無縁坂は抜け道で車がよく通るし、売りは東大に近いだけ。
    それも病院のほうだし。
    いまいちです。

  30. 110 匿名さん

    坪単価はおいくらぐらいですか。

  31. 111 物件比較中さん

    モデルルームに行けば価格はわかりますが、
    同業者さんなのか、情報を求めている方がおられるので、
    ご参考までに。

    坪単価は平均350だそうです。
    この辺の路線価は湯島の住宅地の中では高いのでしょうか。低層だからでしょうか、
    固定資産税もそれなりの金額でした。
    ディスポーザーをつけ、地下にトランクルームを各戸に割り当て、
    ゴミ置き場や自転車用にエレベーターを追加し…設備は良いと思います。
    機械式駐車場ですし、戸数も多くないので、先々、修繕費はそれなりにかかりそうです。
    建物自体は、正直それほど高級感があるとまではいかないように思います。
    車寄せと天然石を置いたエントランスホールはありますが、イスを置いた広いラウンジがないのが残念です。

    価格は、工事費高騰、五輪決定による地価高騰を織り込んだ
    昨今の「新価格」と思います。リーマン前のプチバブル期のように。
    湯島としては高いと思いますが、ほぼ一倍以上付きそうだとのことでした。
    東大出身の所得の高い方が買われるのでしょうか。

    消費税が上がりきったら反動減と、景気の落ち込みで、新築の価格が下がったりするのだろうか?
    と考えると、今が相場の上昇途中なのか、山場付近なのか…
    ここで頑張るべきか、それとも見送るべきか、迷っています。

    最寄り駅近辺は好き嫌いがありますが、現地周辺の閑静さは確かに魅力だと思いますし、
    大学関係者が今後も興味を示すのかと思います。
    ただ、少し前と比べると、急激に価格が上がり、どうしても仕様や造りの割に…と感じてしまいます。
    これはもう、相場が強含んでいるから致し方ない、そういう時期なのだと割り切るしかないのでしょうね。
    価格がどうあれ、さほど気にせず購入する層は確実にいるのでしょうから。

    派手なのはいやですが、もう少し、魅力を感じるポイントが多い建物なら、少し高くても
    (あるいはもっと価格を上げても)、かなりの人気を集めて、価値も落ちにくいプレミアムマンションになるのかもしれない…
    と想像したりもします。
    でも、そんなことにかかわりなく、大学ブランド?で、価格を維持していく場合もあるのかもしれません。
    シロウトにはわかりません。

    以上、庶民のぼやきでした。

  32. 112 匿名さん

    情報ありがとうございます!

    坪350だとそんなもんかな、というのが感想です。
    近隣で分譲している物件もそのぐらいですし、もっと強気なのもありますよ。
    妥当かどうかは別として、現在の相場ということなのでしょう。

  33. 113 匿名さん

    予定価格(希望価格)から実際の販売価格は5%程度落ちるでしょうから、まあ、こんなもんでしょうね。

  34. 114 物件比較中さん

    なるほど、多数御助言ありがとうございます。
    新しく大学側にできる建物の高さもイメージしながら、良さそうな間取りを見てみます。

  35. 115 物件比較中さん

    No.111です。

    閑静さと南向き、公園や大学が近く近辺に緑が多いこと…つまるところ立地が魅力ですが、
    建物自体の造りと価格のバランスが妥当なのかは判断しかねるので、
    現在売り出し中の他社の新築マンションを見て回ってこようと思います。
    その上で「こんなもん」かどうか、判断します。
    工事費、資材費の高騰で、恐らく仕様を落とせるところは落とす、というマンションが増えているのでしょうね。
    営業さんのおっしゃる通り、中古を探すのもよいかもしれません。
    (単にお客さんと思われていないだけですが)

  36. 116 購入検討中さん

    今日、他社の物件も見てきました。
    ここからは少し離れていますが、同じように文教地区の緑の豊かなところでした。
    そこは、龍岡町のこの物件より少し早めに販売を始めたようで、2期目に入ったところですが、1期目の残り方をみて、湾岸地区の売れ行きはスピード感があるかもしれませんが、そこは思ったより…という感じでした。
    もちろん、物件によるので一概には言えませんが。
    間取りはここより良かったです。
    ここは周りの静かさや雰囲気が気に入ったので検討していたのですが、もう少し冷静にいろんなところと比較してみようと思いました。

  37. 117 匿名さん

    静かなところはとても魅力。

    ただ、他の文京区の方もご存知の様ですが、区内は、幹線道路(春日通り、本郷通り、不忍通り)沿い以外はどこも昼でも結構、静かなんですよね。

    実際、駅や買い物は正直不便。実際、信号待ちなど考慮すると、最も実用的な丸の内線の3丁目までは15分でしょ。
    若いうちは良いけど、3丁目まではのぼり坂で、結構な距離。

    北側?ですかね、病院?の建物から見下ろされている感じが気になりました。

    設え、設備等は価格から考えると常識的。

    間取りはイマイチですね。いわゆるPP分離が出来てないし、タワーじゃないのに、窓は1方向にしかないとこが多いし、LDKには無駄な通路にしか使えないスペースがあって、実際のスペースは狭そうだし。

    悪くも無いけどそれほどの魅力も感じませんでした。

    親が東大で働いてて、子供も東大に入る方にはお勧めです。

  38. 118 匿名さん

    三菱はここの購入者が賃貸用にするのを嫌っている様子。
    東大と云っても病院の方だし、設備・仕様や前面の戸建てとの道幅が狭いのに南向き4階で坪390万円は高いと思う。
    建物の高さ制限や北側がセットバックして住戸が造れないしわ寄せか。

  39. 119 物件比較中さん

    ネガ発言をしたいわけではないのですが…

    以前の三菱には魅力を感じるマンションがありましたが、
    「ザ」がついてからのパークハウスは、私が見た限りでしかないですが、
    「こんなもんか」で作っているように見えます。
    分譲数は多いですけれども。
    企業ですから収益を上げねばならないのはわかりますが、
    お客さんの気持ちが離れてしまっては元も子もないのでは…

    こんな発言をすると、三菱のブラックリスト入りかな。

  40. 120 匿名さん

    ここ最近プラウドが連発している低仕様物件よりはまだ良いかと。こちらの立地は好き嫌い分かれるのは間違いありませんが。

  41. 121 周辺住民さん

    どこのデベも、プチバブル崩壊に備えて、
    いろんな工夫をしていると思いますよ。

    地所に関しては、プレミアフォートが頂点だったかな。

  42. 122 物件比較中さん

    いろんな工夫の一つか分かりませんが、お風呂のお湯出す蛇口は、正面は石でしたが下側はプラスチックでした。
    工夫してるなと感心しました。




  43. 123 匿名さん

    お風呂の壁はタイルですか?

  44. 124 物件比較中さん

    No.120さん

    プラウドの低仕様物件は見ていませんが、それは本郷のプラウドのことですか?
    低仕様といってもそれが値段に見合ったものなら、それはそれで納得できるのでは。

    小石川のプラウドは、野村なのでエントランスが豪華なのはもちろんですが、
    専有部も無垢材のフローリングでしたし、扉のハンドルにしてもデザイン性が高いものを使っていましたよ。
    まあ一年近く前の話ですし、もろもろ、高い価格にできなかった事情もあるとは思いますが…

    私が見たパークハウスで一番最近のものは代官山ですが、
    正直、立地は良いけれども、天井も低く、この価格でこの建物、この仕様は…という印象でした。
    どこも仕様は落としているでしょうが、何と言うか、その度合いが強く感じられるというか。

    ちなみに野村関係者ではありません。

  45. 125 匿名さん

    小石川のプラウドは例外だね。

  46. 126 匿名さん

    プラウドは駒場の事例でもうドン引き。
    マンション販売業としての姿勢の問題だから、すぐに改善するようなものではない。
    ここの契約者でも業者でもありませんが、三井三菱あたりとはやっぱり素地が違う。

  47. 127 物件比較中さん

    パークハウスは後楽園で外壁が問題になったようですが…

  48. 128 物件比較中さん

    色々、売り言葉に買い言葉?で書きましたが、
    ネガ発言をするつもりはなく、また野村を推奨したいわけでもなく、
    ただ、地所さんが、以前はもう少しモノ作りには誠実だったような気がして、
    残念だなと思っただけです。

    造りや相場はどうあれ、この場所が気に入って購入される方もいらっしゃるでしょうし。
    価値観は人それぞれ、ですよね。
    お騒がせして失礼しました。


  49. 130 購入検討中さん

    地所が藤和を合併してから低価格マンションデベと化したのは事実でしょうね。それが<ザ>がついたパークハウス。

    その為に藤和を取り込んだんだし。

    逆に、<いわゆる旧地所系>があつかった高級物件は最近は<グラン>と付けてますよね。

    それがついてないのが、物語っているでしょ、この物件の<地所内>での扱いが。

    ここが地所が考える高級物件かどうかは、地所自体が名前に付けて意見表明してるってことです。

    この名前は今後も残る。中古を購入検討する人も、<あ〜、ここは、グランがついてないパークハウスねっ>感じで。

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