ザ・パークハウス湯島龍岡町

＞＞149
ですよねえ。

上野のアメ横に遊びに行ったり上野公園を一周したりする時はたぶんアメ横とこの現地の間より長い距離を歩いていると思われます。

いつも楽しいのでたくさん移動している気がしないだけで、帰宅すると疲れていたりして（汗）

だからここはもっと距離が近いはずですから十分お買い物先として圏内だと思っています。

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

グーグルで検索したら、春日通り沿いにクリーニング屋はあるみたいですね。
駅に行きがてら行ける場所にあるみたいなので
そちらを利用するといいかもしれません。
クリーニングは近所にないとかなり不便ですよね。

生鮮食品とクリーニング店、病院は結構重要なファクターかと思います。
商店街はなくとも、松坂屋の地下食品売り場という手段はあるのですが、クリーニング店が近場にないとちょっと困りますね。

ここは利便性よりも静寂に魅力を感じる方購入されるのでしょうし、それ以外には特段の長所はありませんから、不便であることはどうでも良いのでは？

病院の近くで、遺体運搬車駐車場の近くで、静寂の極みです。

少し生活の利便性など考えると物件価格が高いように感じます。
買い物できるお店など近くにありませんし子供が通う学校も遠いです。
そして天気の悪い日など駅にむかうバス停留所は、駅から反対側方面に
あるのも不便です。
ここに住むのなら車があると便利ですが、物件駐車場も少ないのも
不便と感じます。
メリットとしては、大きな病院と上野動物園他大きな公園があることです。

パークハウスは、三菱地所のネームバリューと安心感、本社経費?価格は何処でも多少高めのようです。

67、68でもこの辺りの情報を書かせて頂いたものです。

クリーニング屋さんの件ですが、龍岡門から春日通りへ出て反対側に渡ってすぐ、
湯島4丁目バス停の前にクリーニング屋さん、オガワランドリーさんがあります。
また、消防署前通りを春日通から順天堂方向へちょっと行くと、日曜日でもやっている
クリーニング屋さんもあります。
湯島ハイタウンの中にも『ホワイト急便』があったような。

そうでなければ、白洋舎の御用聞きをお願いするとか、夜間集配専門のクリーニング屋さんも
あるようです。
ご参考になれば。

ご教示ありがとうございます。

バルコニーが狭いのと、収納が少ないのが残念ですね
バルコニーが狭すぎるので洗濯物が干せないですね。
その代わりにサンルームがあったらよかったかな。

161でクリーニングの情報と７ページの65、66（67/68は間違いでした）で食料品や保育園、
交通手段について書かせて頂いた龍岡町在住のものです。再びFYIということで。

商店街について。昔は『金花商店街』、最近では『サッカー通り』と呼ばれるところに加賀屋
スーパーとお向かいのお肉屋さん（一徳さん、ここのコロッケはおいしいです）、お魚屋さん
（魚昌さん）、お米屋さん、そしてクリーニング屋さん（ヤマトさん）があります。
金花商店会のサイトをググってみて下さい。

同じ通りの春日通り寄りにある本屋さんも、取り寄せなども気軽にお願いできる近所の「本屋」
さんです。

近くにかつてあった八百屋さんは残念ながらしまってしまいましたが、加賀屋さんでもお野菜
（有機野菜も含め）一通りは揃うと思います。
加賀屋さんは以前にも書きましたが、成城石井的な食料品が揃う小さなご近所のスーパーです。
ワインなど、お酒の取り扱いもしています。また、こちらはお買い物をした商品の配達もしてくれます。

それ以外の食料品となるとやはり、上野広小路ー御徒町方面なら、松坂屋の地下や吉池、多慶屋
でしょうか。
（お魚だったら、湯島駅すぐの「よろずやさん（味噌漬け屋さんじゃないほう）」、丸赤さん、松坂屋、
吉池（新店舗が開くのが待ち遠しいです）、お肉はやはり松坂屋か吉池になるのかもしれません。）

本郷三丁目方面での食料品の買物であれば、マルエツプチやまいばすけっとだと思います。
おむつなど赤ちゃん用品は地下鉄丸ノ内線、本郷三丁目出口前の薬の福太郎さんにあります。

いわゆる『大きめスーパーマーケット』をお探しであれば、やはり御茶ノ水の『オリンピック』、
嬬恋坂下の『大丸ピーコック』、白山通り沿い小石川エリアの『クイーンズ伊勢丹』や『グルメシティ』、
根津駅前の『赤札堂』に行くことになりそうです。

もうひとつ以前書き忘れた交通手段の補足として、オガワクリーニング店さんの前と春日局の菩提寺で
ある麟祥院前にある『湯島四丁目』バス停は文京区役所や後楽園方面、御徒町方面へ行かれる方には
便利だとおもいます。(都02/上69）
または、湯島ハイタウン前の『湯島三丁目』バス停の方がこちらのマンション購入予定の方々には便利かも
しれませんね。

真砂坂の周辺住民さん、こちらでも色々ご教示、ありがとうございます。

第一期記録しておきます。


4,840万円～1億5,070万円
住宅ローンシミュレーションで試算する住宅ローンシミュレーションで試算 最多価格帯 7,700万円台（4戸）
間取り 1LDK～3LDK 専有面積 45.64m2～117.16m2
販売戸数 36戸 管理費（月額） 12,460円～31,990円
修繕積立金（月額） 4,570円～11,720円 修繕積立基金（一括） 456,400円～1,171,600円
そのほかの費用 管理準備金 : 12,460円～31,990円（一括）、ルーフバルコニー使用料 : 70円～560円（月額）、専用庭使用料 : 540円～1,570円（月額）、インターネット利用料 : 1,674円（月額）、共視聴設備費 : 432円（月額）

このマンションの間取りの質の悪さを1例を上げて提示しておきます。
両方とも地所が都心で分譲した88平米代のマンションです。
居室空間の使用可能な部分の広さを比較します。

龍岡 LD ＋K ＋　洋室3個　＝ 13.8＋　3.1＋5＋4.5＋ 7.1　＝33.5J

一方、例の方　LDK + BR1 BR2BR3BR= 15＋8.1＋5.7＋5.5＋5.2　＝　39.5 J　　( 4LDKも3LDKも可能）

このようにマンションの広さ表記としては、同じ広さ（88平米）なのに、居室部分の広さに、6畳分！！もの違い、無駄がある事が分かります。

これは龍岡の80Jrでは、廊下が無駄に長い、柱が多い事等が原因で、単に設計力の低さを物語っています。

このマンションでは、他の間取りにも、いわゆる使えないdead spaceが出来る部屋が多く、よく考えないと、5平米ほど狭いマンションを買っても使える広さは同じだったみたいな事になりますので、良く、ご検討されて下さい。

上記お二人共お疲れ様です。
間取りの悪さはここだけじゃない。
みんな研究しているから図面見れば判る。
それに、面積だけで住戸を決める訳ではない。
更に登記簿面積はもっと少なくなるし。
それよりも、実際にMRに行った人の意見が知りたい。
私は行きました。

168さんはどういう感想を持たれましたか？？

この間取り、それでもまだ工夫されている方だとは思います。
居室に窓が来るようには配慮されているように感じます。
どちらにしてもマンションだとどうしても限界があります。

調べると他にもありますね。

パークホームズ目白と言うのがありますが、https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/372340/

84平米代のマンションの居室空間が33.7畳でした。

収納がもうちょっとという感じなのでしょうかね。
Ｄタイプは中でもいい方だとは思いますし、我が家ならこれで行けそうな気はしますけれど。
湯島だとどういう層がターゲットなのでしょうね。
静かに暮らしたい方向きでしょうか？

>>171

住民層まではわからなかったですけど参考までに湯島の雰囲気なる情報はありましたよ。

その中で私の印象に残ったことは、上野の近さです。
次に住宅が多いこと＝住むに適している判断材料になること。

あとは私は通勤しないので無縁の便利さですが大手町が近いみたいですね。

>167さん
居室部分が6畳分も無駄になっているとは。。。設計によって間取りもここまで違ってくるんですねー。
単に収納部分を広く取っているからという訳でもなさそうですし、おっしゃる通り廊下が長く柱が多い事に原因がありそうですね。
今後間取りを見る上で勉強になりました。ありがとうございます。

上野に近い事も好材料なのですか。通勤されている方にとってはそうなのかもしれないですね。

千代田線沿線というのは中々良いかとは思います。
新御茶ノ水での乗り換えも便利な上に、大手町でもしかり…ですから。

ただ湯島自体はすごく便利というほどの街ではないのではと思っています。
湯島が好き！という人にはいいのでは？という街かと。
美味しいお店も多いみたいです。

いくつかのマンションを住んだ経験で言うと、マンションの広さはやはり専有面積通り、ということ。
廊下が長いタイプはそれはそれで広さを実感できる。
家族人数に対してなるべく専有面積を抑えたい人は居室面積が広いほうがいいのは当然だろうけど。

ところで167のもう１つは柱がないから明らかに壁式だと思うけど、壁式のメリットがよく出てるね。

専有部の仕様がよいので気に入りましたが、セキュリティの面が薄いのではないかとかんじます。
管理員の勤務は週5日、8時から15時と短いですし、それ以外はオートロックシステムに頼るのみですよね。
遠隔でいいので警備会社との契約があり、24時間異常があれば駆けつけるなどのセキュリティはないのでしょうか。

ライフアイズ
>首都圏において全物件対応となる、三菱地所レジデンスオリジナルのセキュリティシステムです。

というのがそれに当たるのかね？

室内廊下はあまり長くない設計のようですねぇ。でもこれも良し悪し。長いと部屋移動が面倒なのは、私の祖父母が言っていました。昔は広々が快適だったようですが今は距離を縮めたいと、笑。永住目線で想像するとこんなぐらいでいいかなーって。

東天紅のところ、Brilliaの38階建てマンション発表されたみたいです

タワマンはもう作らなくていいよ

室内廊下はあまり長くない方が私は良いのではないかなと思います

それだったらその面積を居室や収納の面積に転換してほしい

ものすごく専有面積があるマンションだったら長い廊下もありでしょうけれど
こちらはごく標準的な広さなのでそこまでは求めない人が多いのではないでしょうか

セキュリティが薄いとのことですが…
管理人さんは
8時15時で標準的な時間ではないでしょうか
ごみ出しと掃除の時間もあるので
ずっとエントランスにいるわけではないです
24時間有人管理がベストでしょうけど
そうすると管理費が膨大になります
ちょうどいいが難しいところ

管理員と清掃員は別でしょう。
公式ホームページにも詳しく説明されていますが、
管理員と清掃員は管理会社である三菱地所コミュニティ（株）から派遣され、
管理員は月、火、水、金、土の8時から15時まで勤務、
清掃員は火、水、木、金の8時から12時まで勤務が決定しているようです。

その勤務時間ではずいぶん短いね・・
パークハウスって、そんなものなの？

今分譲賃貸で自分が暮らしているところもこういう感じなので、これが普通かと思っていました。

日があるうちだけいらっしゃるという感じで…。

それ以降の時間帯の夕方に訪問販売が来たりすると嫁が言っていました。

他はもっと勤務時間が長いのですか？

管理人さんとお掃除の方はお休みは日曜日以外は重ならないようになっている点はいいのでは？
時間帯もできれば１７時くらいまでは…と思いましたが、
管理費に人件費の割合って大きいので、これ位が限界なのでは？
なんて思ってしまいました。

地所のパークハウス小型物件は管理費を下げるために、各物件とも管理時間帯を短縮しています。
一つの考え方かとは思います。

管理体制についてはちょっと残念ですね。

長い時間管理人さんがいて欲しいという気持ちもありますが、
この規模のマンションで清掃の人と二人の人がいるということでなかなか悩ましいです。
仕方がないということでしょうか。
その分、修繕積立を頑張っていけるといいのですけれど・・・。

ルーバルのある物件の間取りが掲載されていますけれど、
北向きなんですねぇ。

間取りは細長いですが、その結果どの居室にも窓があるので
風の流れとかはいいのですが。

でもこの季節、北側の窓ってかなり寒いのではないかとも思います。
悩むところです。

北向って病院ビューですよ！
壁のように迫力ある存在感です。
東大病院ですから重病の方も多いでしょう。

病院ビューですけれど、ものすごく隣に密接に建っているわけではないので
そこまで圧迫感がある世に思いませんが…。

眺望は抜けるかと言われれば疑問ですけれど。

どちらかと言えばこの辺りは何気に高低差が駅からあるので
それがしんどくなったりしないのかなという事。

若いうちは良いですが、
年を取ると微妙かもしれないと思いました。

病院は何病院？

基本的に高さのある建物じゃないですから見えるにしても視界を思い切り遮る存在にはならないですよね。加えて、そうそう潰れるものでもないですから、最初から病院ビューと決まっていることはある意味安定のメリットなのでは？

かなり前向きな考えとは承知ですが。

病院は東大病院ですよ
十数階建てで幅もあって巨大です。視界を思いっきり遮ります

先着順が着々と減ってますね。

もう完売が見えてきましたね。

完売には程遠いでしょう。
ＭＲは閑散としてますよ。

昨日、MRに見学に行きましたが、東向き、南向きはほぼ完売で、西向きを中心とした物件が残り10戸とのことでした。

南向きはこれからですよ。

角部屋も全然間取り良くなかったね。
高いだけで。

このマンションも青山の欠陥マンションのようなことがあるかもしれない。
調査結を公表させないと売る時の価値が下がってしまう。
風評被害から身を守るため、営業担当にしっかり説明させましょう。
口コミで欠陥がわかるまで自分で見つけられなかったか、隠そうとした会社なので。

事実誤認も甚だしい。
地所は施工の鹿島・関電工のミスが掲示板で指摘されたのを受けて、調査を行ったところ不具合が発覚した。
ミスを隠そうとしていたなどと、何の根拠もない貴君の言いがかりこそが「風評」だよ。

事実として、このような重大な欠陥を掲示板によって見つけられることが問題では？
会社として自己チェックできない体制は問題だ。
丸投げ業者ではないのだから、売り手としての責任は当然免れない。

手付けを倍返しして契約解除していることが事実としてマスコミにも報道されている。
しかし、会社はプレスリリースもしていない。

では、三菱地所以外のデベなら細部にわたるまで全てのチェックが行き届き、施工ミスなど起こり得ないとでも？
むしろこんな匿名掲示板で投げられた情報を元に施工サイドの仕事ぶりを徹底的に調査し、そこで発見された不具合を契約者に全て説明し、さらに異例の手付金3倍返しを敢行した地所はこれまでの対応としてはさすがだと感じるけどね。中小なら間違いなくそんな体力ないでしょ。
プレスリリースだとか何だとか、まだ不具合の調査を行っている途中にいい加減な公表なんかできるわけがない。悪意を持った第三者は「地所は表に出てきて謝罪しろ！！」なんてほざいてるけど、まだ原因を究明中ですがとりあえずすいません、なんて公式の場で言うのはそれこそ無責任。違いますか？

そもそもの話、勝手に論点すり替えられちゃってるけど、「欠陥を隠そうとした会社」っていう根拠も証拠もない印象操作を図っている時点であなたのコメントには著しく公平性が欠けているし、何の信用性もないね。

南青山って地下の配管をミスったんでしょ。地下なんて建設初期に施工するところ。竣工間際まで知りませんでしたってチェック機能が働いてないって言ってるようなもの。そんな釈明したら、他の物件は大丈夫なのってなるに決まってるじゃない。

まあ、知っていたのに黙ってましたなんて口が裂けてもいえないだろうけど。

>206

デベの耐力論は南青山では筋違い。ゼネコンに責任責任押し付けて賠償請求するんでしょ。自分の懐は痛まない。

ああいったケースは通常倍返しなので、その分はゼネコンに請求して、差額分は地所が持つなら話しは別だけど。姉歯事件のときにヒューザーが破綻したのは、賠償請求する先が姉歯個人でできなかったからでしょ。

→206
こんなミス普通はあり得ないんだよ。
設計も三菱だ。
今回の欠陥マンションで三菱レジをさすがだと感じるのは異常だね。

他のマンションのチェックをしたところ大丈夫だったという話が出ていますけれど、
実際はどのようなチェックを行ったのでしょう。
もうある程度出来てしまっている部分はこちらからではわからないので
正直にやっていただくしかないんですよね～。

白山通り沿いのオリンピックって食品は無くて、ホームセンターですよね？
ホムセンだとあそこが一番近いですかね？
ドンキはあまりホムセンって感じしないですから。
あるにはあるけれども、マニアックな物は少ないかな～というイメージです。

ラクーアの北側にドイトもあります

御徒町の多慶屋が近いし相当いろんな物があると思うけど
クギだの園芸用の土とか買うんならちょっと違うかな

>210

他物件の契約者にはチェックアイズに沿って品質管理してますって連絡してるだけ。南青山でもチェックアイズに沿って品質管理した結果があのとおりなんだけど。お粗末すぎる対応。第三者検証くらいして、お墨付きを得ない限り誰も安心だなんて思わないでしょ。

これだけ物件を乱発して青山だけしか問題がないとは到底思えない。
紙ぺら1枚で説明を終わらせようとする姿勢こそがこの会社の実態を表している。
徹底調査させないと、結局損させられるのは買った人間だ。
非常に問題が多い会社だ。

南青山だけ注目されてるけど、地所物件は昨年の１２月から施工にかかわるトラブル連発してるよ。

＞218さん
当初の計画ではホテルと店舗ということでしたよね。
その店舗部分、私も気になります。
ドンキホーテという事なんですかね…？
それだとホテル側がすごく落ち着きがなさそうに思えますけれどね。

ここの資産価値は東大ブランドと文京区ということで間違いなく高いのでしょうね。
こちらそろそろ完売間近なのでしょうか？
北向きのお部屋も売れてるとなると人気なんですね。

東大近いからと言って住む方というのは関係者に限られると思うのですが、
東大関係者が購入に多いという事を221さんはおっしゃりたいのでしょうか？

このご近所、スポーツジムは…ないですよね。
文教総合体育館がトレーニングする場所としてはいいのでしょうか。
お安いのは良いのですが、予約制なので行きたい時に行けないのがちょいと残念。
その代り、混み過ぎてマシンが使えないということはないのでしょうけれど。

週刊ダイアモンドでも上位ランクインらしいですね。何だかんだで、本郷近辺は東大ブランドで強し。

ここって昔 霊柩車だった場所じゃないの？

霊柩車のとこは区角が１つ違うよ。霊柩車は今もあります
この場所は三菱製紙の社宅だった

225さん、スポーツクラブについてありがとうございました。
ラクーアは昔一度行ったきりだったので知らなかったのですが
トレーニングできるような設備ができたんですね。
もしかしたら前にもあったかもですが、温泉に夢中で気が付かなかったのかも。
スタジオの方もマシンも充実しているので良さそう。
マンションから走っていくにもちょうど良い距離。

霊柩車と言われますが、病院などから自宅、自宅から葬儀会場へ移動させる用途に使われるものについては、霊柩車とは呼ばず、「寝台車」、「搬送車」と呼ばれるそうです。東京寝台自動車株式会社の場合、健常者も輸送されるようです。
( http://ja.wikipedia.org/wiki/霊柩車 )

ここの北西角部屋、北向き部屋ですが、建物が日光が射す傾斜に沿った形になっていて、ルーフバルコニーは日差しがあるようですね。ただ、暖房費がかかりそうではあります（もらった資料の光熱費をみると）。

そろそろ完売でしょうかね。

週間ダイアモンドの上位ランキング入りというのは本当でしょうか？

週刊ダイアモンドのランキングに入ったんですか？
知らなかった。
どういうのが良くて入ったんでしょ？
雰囲気はいいと思いますけれど…。
建物も普通のパークハウスシリーズと大きく違うという面はないですし。
でもイイと言われるとそうなのかと思ってしまう自分もいます。

週間ダイヤモンド2014年1月19日号を購入してみましたが、このマンションの人気指数はかなり高いですね。
資料請求数と来場者数が多かったということのようです。
またMRで聞いたところ、東大関係者じゃなくても東大の近くに住みたい人は多いとのことでした。
文京区特に本郷界隈は教育環境が良いのと治安も良いのですが、とにかく、新築物件が少ないのと中古もあまり出てこないらしく希少価値は高いのでしょうね。

週間ダイヤモンドは株式の方しか見たことが無いです。
それにはマンションのランキングがあるなんて初めて知りました。
今度、本屋さんで見てみますよ。
他にもいろんなマンションの紹介もあるんでしょ。
参考にはなるよね。

あと何戸残ってるんでしょうね。

金額が高いのは立地でしょうか。
駅かそんなにちかくないのにこの金額ってビックリしました。
バルコニーを狭めてその分専有面積を確保しているんですね。
バルコニーが狭いと威圧感がありますね。
レイアウトは嫌いではないですが。

あと６戸ですか。

金額が高いのは文京区本郷エリアだからでしょうね。現地視察してみましたが、静寂な環境で、教育施設もあり、良いとおもいます。立地、仕様、環境を考えると、他に比べて土地の取得にお金がかかっていない分リーズナブルに抑えられているのではないでしょうか？建物がほぼ正方形というところも耐震でプラスです。資産価値となるとよくわかりませんが、稀少物件であることは間違いないでしょうね。ただ、もう8000万後半以上の物件しか残っていないようです。

この値段でそんなに売れてるの?という印象ですけど。
そんなに人気のある場所なのかな〜

場所が良いのか、間取りが良いのか、住み心地が良さそうなのか、
良いと思ったから、売れているんでしょ。
でももう１億に届く勢いの物件だけど、俺にはそんなに出せる金額ではないよ。
やっぱりローンで払うんだよね。
それとも、一括でドン！と払っちゃうの。

加賀屋は今月で閉店することになりました。

あ～、残念！

加賀屋閉店って本当ですか？

公式ホームページで見たところ残りあと５件なのですね。南向きの70Cが売れ残っているのが不思議ですね。

>>245
ローンの審査に落ちてダメだったなら、逆に良かった。
うっかり審査が通って、入居してから返済出来ませんでは困っちゃう。（笑）
まあ、その時は出て行けばそれで良いことだけどね。

だけど、南向きの物件は、本来一番人気な筈だが、どうして残った？
本当にローンの審査に落ちたか。

>>245さん

なるほど。そういうことですね。70Cは8千万円台で間取りも良さそうなので何故残っているのだろうと思っていました。80Gも南東角部屋ですね。ほぼ億ですが。

設備、仕様、外観などは良いのですが、駅から遠く、買い物が不便ですね。
東大構内のコンビニ頼りでは。。。
静かな住環境ですが、東大病院の威容からか暗く寂しい感じのする立地が残念ですね。

ここの間取りを見てて思ったんだけど、ベランダが広くて良いなぁって思ったら、
北向きの部屋なんですね。２つあったけど、そっちも良いと思ったら、北向きなんですね。
南向きの部屋は、至って普通な感じです。ベランダも大きくない。
こういうの、悩まされるね。