| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都新宿区富久町500番地（地番） |
| 交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
1,091戸（非分譲住戸含む ※戸数等は今後変更となる場合があります。） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上55階 地下2階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年05月中旬予定
入居可能時期：2015年09月下旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主・販売代理]野村不動産株式会社
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
[売主・販売代理]積水ハウス株式会社
[売主・販売代理]阪急不動産株式会社
[復代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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Tomihisa Cross Comfort Tower口コミ掲示板・評判
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421
匿名
この立地に1000戸ですからね…ありとあらゆる想定が現実味を帯びますね。
それでも東池袋よりは魅力的ですがね。
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422
匿名さん
価格は以前詳しく載せてくれた人がいましたよ！
説明会行っても、それ以上わかりませんでした。
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425
匿名さん
３・１１のときに免震でも乾式壁は結構壊れてるよ。免震最強ってのは伝説でしかなかった。
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426
匿名さん
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427
匿名さん
揺れないってことを前提に建物自体の造りはしょぼい。
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428
匿名
この物件のボトルネックはハードよりソフトでしょう。
それを人はカオスと呼びます。よくもわるくも新宿区の縮図的なマンションになりそう。
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429
匿名さん
乾式壁なんかリフォームで壊せるんだから、地震で壊れるなという方が無理。
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430
匿名さん
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431
匿名さん
>429
んっ、乾式壁のところは戸境壁で共用部分だからリフォームでいじっちゃダメなはずだけど。
釘打つのさえダメ。遮音性能落ちちゃう。知らずにやっちゃう人多いと思うけど。
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432
匿名さん
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433
匿名さん
西富久地区再開発プロジェクトは、じっくり時間をかけて専門家により検討されている様です。
計画の基本方針
1.「住み続けられるまちづくり」を目標として掲げ、都心居住の推進により近隣地域と融和した地域コミュニティ
の再生を図る。
2.土地の高度利用を行い、定住化の推進のため、ファミリー世帯用を主体とした都市型住宅と、業務商業施設・ 生活支援施設等が複合した暮らしやすいまちの形成を図る。
3.環状第4号線や公園等と当地区の広場・歩道状空地を連携させて、うるおいのある緑豊かな空間の創出を誘導 することにより、住環境と歩行空間の充実を目指す。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000124762.pdf
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434
匿名さん
専門家といっても、まず第一に優先されるのは地権者さんたちの意見。
というのが再開発では一般的です。
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435
匿名
価格水準が今一つ分かりませんね。私は裕福な方ではないので、安ければ是非とも欲しい物件です。65平米位を希望していますが、低層階、北向きで結構です。幾らくらいになるんでしょうね。
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436
匿名さん
日本を代表するゼネコンが、政府の意向に反するようなデフレ価格で出すはずがない。
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437
匿名さん
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438
匿名さん
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439
匿名さん
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440
匿名さん
過去に、戸田は六本木ヒルズレジデンスAB、五洋はクレストフォルム勝どきを建設。高い技術と信頼性で海外展開してる。
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442
匿名さん
五洋は海洋土木のイメージが強いというかその分野ではトップだよね
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443
物件比較中さん
435
低層階の予定価格はまだ出てない。
ちなみに22階以上の60平米台が5000万円台～。
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444
匿名さん
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445
匿名さん
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446
匿名さん
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447
匿名さん
飯田橋のタワーだってスーパーゼネコンではなかったし
大崎のタワーもスーパーゼネコンではないけど。野村と三井。
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448
匿名さん
スーゼネは高いし、デベから見れば利益も出ないからねえ
扱い安い中堅ゼネコンにするんでしょう
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449
匿名さん
二流ゼネコンは安い下請けしか使わないから、安かろう悪かろう。社内チェックも弱いから担当が鉄筋ごまかしたら誰も止められない。。
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450
匿名さん
>449
施工管理もデベの仕事なんだけどね。丸投げってのがばれちゃった。
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451
匿名さん
こういう大規模タワーマンションって50年後にはどうなるの？
もう建蔽率の増加など見込めないから合意できないで廃墟になりそう。
まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。
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452
匿名
451さん ＞まあ50年契約の一括払い賃貸と考えたらいいのかな。
→ そう考えると随分安い賃料ですね。8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月。
それから、443さん、ありがとうございました。
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453
物件比較中さん
＞8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月
って、どういう計算？単純に割っただけ？
実際にはあり得ないけど、仮に全額８０００万円を５０年ローン、金利１．５％の固定金利で借りられたとしても
月々１８万９６００円＋管理費・修繕積立金/月 で、およそ２２万６０００円になります。
もし現金を持っている人が一括前払いではらったとすると、その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。
まあ、タンス預金している人なら気にもならないのでしょうが。
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454
匿名さん
>その間の金利その他の運用で得られるはずの利益を放棄するわけだから、結構高いものにつきますよ。
運用でマイナスも考えられるけどね。
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455
匿名さん
仮に70㎡としてここの中層で22万6千円で借りられるだろうか?
金利を考慮に入れても賃貸よりすいぶん安いんじゃないか?
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456
匿名
金利を入れて22万61千円って言うけど、金利は大雑把には受け取った家賃に付いていく金利・運用利回り（8000万円の現金買いで）と相殺して考えるのが妥当だと思います。だからやっぱり、8000万円の物件で13万円強+管理費・修繕積立金/月＝16万円/月くらい。50年償却なら安い家賃ですね。
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457
匿名さん
50年後、もし万一廃墟になっても所有権放棄できるわけではないので、
固定資産税や管理費や修繕積立金の請求は続きますよ。
子孫が相続放棄するまで。
もし考えを変えて建替えに参加するなら、皆で長い話し合いの末に
今度は巨額の解体費用や新築費用が必要になります。
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458
匿名
「共有」のマンション特有の悩みですね。50年は問題なく（途中大規模修繕は必要でしょうが）維持できるとして、同潤会アパートの例からも80年くらいが限界でしょうか。
ただ、マンションの出口戦略は今後法整備が進み、欧米で一般的に行なわれている更地にして土地を第3者に売却～持ち分に応じて現金を分配する、もしくは希望者だけで建て替える、なんてのが3/4の同意とか高いハードルでは無く、比較的低いハードルで住民の合意で出来るようになると思います。
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459
匿名さん
廃墟になって誰も住まなくなったら管理費や修繕積立金はなくなるでしょう。
徴収主体である管理組合もなくなっているから。
固定資産税は残りますが、建物は残価ゼロでしょうから、土地分のみですね。
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460
匿名さん
賃貸と比べるのはどうかと思いますが。
賃貸はもともと持家より不利なのは当たり前の話です。
賃貸は金利・修繕費もろもろ込みで20年以下で回収しますから、持ち家20年でペイします。
賃貸で同じところに20年以上住もうと言う人は購入した方が得なのは明らかです。
要は購入したマンションが資産として永遠には持ちそうではないと言う事です。
資産は土地部分ですが、このような大規模高層マンションだと一戸当たりの土地持ち分は殆ど財産にはなるほどの額ではないのです。
敷地面積16,246.97m2。一戸当たり16平米 x 544,000円 = 870万円（地価公示 544,000円／m2 東京都 新宿区富久町３４－２０）
つまり廃墟になったら一戸当たり870万円の価値から取り壊し代を引いたら何も残らないと言う事です。
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461
匿名さん
例えば80㎡の部屋を8000万円(坪330万）買ったとすると
土地16㎡： 約1000万円 →資産
建物80㎡： 約5000万円 (坪200万円）
デベロッパー取り分：約2000万円
戸建木造だと
土地80㎡： 約5000万円 →資産
建物80㎡： 約3000万円 (坪120万円）
こう見てみると戸建が資産的に有利かわかりますね。
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462
匿名さん
一概に賃貸だから不利とか無いと思う
不利かどうかはその人の生き方による
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463
匿名さん
もういいんじゃない？この計算・・・。
やたら細かい。
ここ見てる多くの人は、賃貸という選択より購入に比重があるから見てるんでしょ。
普通に物件の話しようよ。
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464
匿名さん
>459
建替えの最中も管理会社を頼んだままにしないと、
土地や廃墟や新築の管理や維持が出来ない、権利者たちへの連絡も出来ない。
と、どこかのスレで読みましたよ。
もし、皆で金を出して廃墟を解体して建替えるならね。
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465
匿名さん
そりゃ建て替えるなら管理組合は残っているよ。それは廃墟とはいわない。
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466
匿名さん
ところで20F以上のタワーマンションで実際に廃墟になった物件など
ご存じありませんか?
将来の参考にしたいので。
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467
匿名さん
タワーってせいぜいここ20年の流行りでしょ。廃墟になるほど古くない。
それ以前に建ってる20階程度の物件だといわゆるヴィンテージ
（三田綱町のパーマンとか）になっちゃうから参考にならないかと。
タワーの将来みたいなスレあるから検索してみれば。
あんまり明るい話は出てこないけどね。
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468
匿名さん
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469
匿名さん
>461
戸建てって中古になったら建物の価値はほとんど評価されなくて、資産性があるのは土地だけ。むしろ建物があると、更地にするのにコストがかかる。
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470
匿名さん
戸建の解体費用なんかたかがしれてる。
マンションの解体には莫大な金が必要。
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