Tomihisa Cross（富久クロス／西富久地区第一種市街地再開発事業）ってどうですか？パート2

施工会社、の五洋建設が抜けてますよ。

やっと2スレ目ですか。大規模の割には盛り上がりませんね。

9月に販売では、まだ盛り上がりたくはないですよ。

残念ながら、これが実力です。

池袋に押されてる

ゼネコンが不安です。

パークシティ大崎だって、千代田富士見の三井と野村のタワマンだって、
大きなゼネコンではないよ。

絶対ここは値段が上がると思う。そもそも立地条件はかなり良いところなので。

戸田建設の何が不安なのか分かりません。

>11

鉄筋不足の市川のタワマンのJVに名を連ねてるよ。

こんな大規模物件、希少性ないから、上がらないよ。値上がり期待ならもっと別のをどぞ。

値上がり期待、なんて
断言できる物件自体が稀少。
最近の物件はどこも割高。

富久、大久保、南池袋
で悩んでいます｡

環境なら
富久、大久保、南池袋の順
治安の良さなら
富久、大久保、南池袋の順
利便性なら
南池袋、富久、大久保の順
イメージの良さなら
富久、大久保、南池袋の順

決めれない｡

大久保に気になる物件ありましたっけ？

坪３５０ぐらいかね

近隣相場はもっと安いから坪３００ぐらいでしょう。

東中野のクラッシィタワー東中野は低層階で坪３１５万円超えてた。クラッシィタワー東中野は駅徒歩１分の立地だとしても東中野で坪３１５万円超えならここは坪３５０万円でしょう。６月２日の事前案内会参加します。

クラッシィは最近、別なエリアでも高いから。
もっとも、野村三井だって月島は高いけど。

他のＭＲで聞いたけど
今年９月までにマンション契約すれば消費税５％のまま、で確定だそうです。
但し、カラーセレクトなどを出来る物件に限り。

９月にやるここの第１期、は大盛況でしょうね。

>25

普通、セレクトの契約って売買契約より１ヶ月以上後だから、９月に販売だとアウトじゃない。

某クラッシィモデルルーム行ったら、東中野は高すぎだと言ってました。

ここと中野クラッシーと池袋区役所は榊さんの注目物件入りしてますね。

>26
別な９月販売のＭＲで聞いたから、いいんじゃない。

ブリリア池袋、クラッシィ東中野とここどれが一番？

ここ以外は駅徒歩1分です。
もし売却することになったら駅近が1番！

豪華な共用施設は、維持費ばかりかかって誰も利用しないのが実態。

個人的にマンション内にカフェがあるのがいいな。住民専用だよね？

ここは免振ですか？

デュアル制震とかいうやつですね

>25

経過措置でマイホームを5％で購入した場合には、

平成26年4月以降に住み始めても、ローン控除は改正前の控除額となるだって。

『デュアル制振デバイスには、履歴系デバイスと粘性系デバイスを用いており、履歴系デバイスは、大地震を対象とした低コストの低降伏点鋼パネルで、粘性系デバイスは強風・地震を対象としたオイルダンパー、または粘弾性ダンパーを用いている。』

この履歴系デバイスは、地震が来たら壊れるってこと。壊れたら補修が必要だけど、長期修繕計画って自然災害は考慮して無いから、補修となると費用の手当てが問題になる。

最近、清水建設も同じようなパターンの制震構造を採用してる。建設コストを抑える代わりに、維持コストはかかる。しかも維持コストの手当ては無い。売り逃げだね。

近くに住んでますが西向きは眺め良いですね。

43さんの意見には賛同できません。

別に賛同してもらえなくても。３・１１で乾式壁が壊れて、費用の問題で補修もママなら無いタワマンがあったってのも事実。

なんとなくゴッチャになってますが耐震基準って倒壊するかしないかの基準であって、オーナーの資産を守るためのものではないですもんね。

制振装置が壊れなくてもタイル張りのタワーなど落下防止の定期点検が義務づけられて修繕費用が高騰してますから将来の予測はできません。

住みたかったら腹をくくるしかないですよ。

耐震基準って震度５強では損傷せずってなってる。ただ勘違いしがちなのは、建物すべてがではなくて構造部分だけってこと。非構造部分は壊れても設計上問題なし。

それから長期修繕計画って２５年か３０年で計画されてるけど、それ以降に竪排水管の交換、エレベーターの交換、機械式駐車場の根幹といった大物が控えている。計画より値上げ額が大きくなるのは覚悟しないと。ローンぎりぎりで、給料が上がらないと破綻ってことも。

現在のタワー長期修繕計画書は当局の指導で30年でエレベーター(交換ではなく部品交換)、外壁といった大規模修繕をする前提で作成されてますよ。


結果的に尻上がりに爆上げしてる。

なんかここって胡散臭い評判しか書かれてないんだけど…。
やめたほうがいいかな。

こんな馬鹿でかいマンションで、高い信頼性で免震が使えたらそれこそすごい技術だけど、無理でしょ。

新耐震新基準以降の建物で震度５強で躯体に損傷があったら、設計ミスか手抜き工事。

一方、乾式壁はあのレベルでも壊れた。耐震基準の対象外だから壊れても想定内。

超高層の免震は怖そうですね。
塔状の細長い建物の場合は特に。

タレント起用している物件はマイナス要素があるのを誤魔化そうとしてるよ。

寸胴だと免震がいいかもしれないけどここみたいなのには向いてないよ。

免震技術はまだ完全ではないゆえに、進化しているのですよ。
揺れ幅が小さい、と決め付けると長周期地震動のリスクを無視することになりますよ。

免震構造がいいな

いいなら
寸胴の、免震マンションへどうぞ。

このスレ、もうすぐプレシス新宿御苑に追い付く。
あっちは32戸の小規模で、財閥系でもないので競合しないだろうけど、スレ見ると随分賑やか。
ようやくここが新宿区で一番の注目マンションになれるね。

まあそういう事だ。

>59

アクティブ免震ってコンピュータ制御。福島第二原発みたいに電源喪失になったら制御不能。

68さん、詳細おしえて下さい。

原理はボーズのノイズキャンセリングヘッドホンと一緒。地震の揺れと逆位相の揺れを与えてトータルの揺れをキャンセルする。揺れを検出して、逆位相の揺れを作り出すのにコンピューターが必要。コンピューターは電気が無いと動かない。

確かにコストダウンだね。地震で壊れちゃう仕様の制震。

地権者さん、今からあまりポジしすぎると逆効果ですよ。

なんだ、そういうことか

免震って最強じゃないよ。建物は揺れないけど周辺の地面は揺れるんでつなぎ目のところに力がかかる。筑波では３・１１でエントランスが大破ってのがあった。エントランス使えなくなったら建物は無事でも陸の孤島。

79番さん、嘘はいけませんよ!

西新宿の三菱免震タワーがなかなか売れなくて、
シンガポールで販売会まで開いたのを知らないの？

そりゃ物件によるでしょ笑

>81

３・１１のあとにネットに写真が公開されてた。今は見当たらないけど。

作りから言っても当然でしょ。会社の渡り廊下のエクスパンションジョイントも３・１１のときに大破した。

坪どのくらいになるのかなあ。
330ぐらいにおさまってくれるとうれしいなあ。

坪330平均が希望。

東京駅も免震ですが巨大地震ではエクスパンションジョイントが大破するのだろうか。

最近、自身が壊れて力を吸収するタイプの制震装置が増えたけど、修繕積み立てにはそういった装置の補修費が考慮されて無いって皆が気がつくのは次の大地震のあとかな。時限爆弾が隠されている。

＞駅徒歩五分

そんな近くに駅ある？

免震のほうがいい。
センタービルのように揺れて躯体は無傷でも、部屋の中で家具が倒れてきて
家族が下敷きになることを考えたらね。オフィスと自宅は別物として考えたい。

湾岸の免震物件では散々
「大地震の後、修繕積立金には免震装置の交換費用は含まれていない」
って言われ続けたのに、面白いね。

免震装置というか、自然災害は長期修繕計画に盛り込まれて無いってことで、タワマンのあちこちで壊れた乾式壁の補修も問題になっている。地震のこと考えたら、計画外の費用徴収に耐えられるだけのお金を持っているか、低層でしょ。低層でも乾式壁物件は除くだけど。自分は支払えても、周りの人が支払えなかったらアウトか。マンションって運命共同体。

それは残念でした。
「二子玉川ライズ　クラック」　でググッてみれば。
免震タワーで、ひび割れクラックが発生した実例が分かるから。

＠260位からあるんでしょ？
安いよね。

それはさすがにないんじゃないかな

ここ情報少ないですね。

事前説明会の１回目は今日？明日？
参加すると価格帯なんかもわかりますか？参加された方、ご教示お願いします。

意外と安かった。

おいくらぐらいの相場ですか

ここより高くなってしまうと思いますが、タワーなら、グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーが一つ抜けていると思います。

104は積水の営業さん？

富久狙ってる層は白金の検討層とは違うんじゃない？持ってるお金の額も人種も…。坪300切らないかな～とか新宿便利～とか言ってる連中引っ張ってってもねえ…。この板はってても無駄だと思うよ。

だよね。

タワマンは、有名人も避けているみたいだけど、いぜんとして人気あるよ。強要施設の充実振りとか、一見すると、魅了されるのは事実ですからね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333613/res/330-333

要らない人までコスト負担させられるような強要施設は、
一見見栄えするだけで結局お荷物になるから要らないよ、

と言いたいんですね

＞107

タワマン経験者として、いたく同感！！

説明会行かれたかた、販売予定価格教えて下さい。

坪310くらいですよ。

こんなに盛り上がらない物件で強気の値段設定
どうやってムードを作っていくつもりなのか見ものだね

310なら、安いと思いますが。
どうでしょうか？

タワマンって駅前だとか、希少性のある土地に住みたいから選ぶものでしょ。
ここって駅前でもなく戸建てエリアで、この物件買う資金があれば周辺の
ミニじゃない戸建ても狙えるよね。
どういう販売戦略になるか興味あるな。
説明会に行った方、レポートお待ちしています。

安いんですね。
1000戸のコミュニティー、何だか不安。団地化するでしょうね。安いと住民層もアレになりがち。
中層低層ではここに住む意味ないし、難しいですね。

安いか？住んでもいいと思えるような部屋は相当高くなるぞ
地権者が広告に登場してくるような特殊なところに大金つぎこんで入りたいと思う金持ちは少ない

平均で坪310万なら少なくとも高くはないと思うよ。
てっきり、平均でも坪350万くらいは行くものと思ってた。

東西南北に部屋があり
低層から高層まで幅広く部屋があるのに、
310はどこの部屋になるの？
東西の低層とか？

情報を出して下さった方には申し訳ないがあまり意味がない
最低310~なのか平均310なのか…
最高~310でないことだけはわかるが

坪360くらいでした。

いや、坪430でした。

ハハハ

平均いくら、って出せるような発表はしてないです。
超ざっくり。

カフェとかラウンジとかの共用施設って住民専用のもの？それとも不特定多数の人が使えるの？

説明会は暇。デベが一方的にしゃべる、講演会みたいな感じ。飽きてしまい、一部の客はスマホしてた、、。一時間半でおわるので最後にきて、書類とプレゼントもらって帰るだけのほうがいいかも。
すでに都心、タワマンにすんでる人にはつまらないじかんだとおもう。

私も本日参加してきました。
スーパーはイトーヨーカドーだそうで。
127さん同様、冗長な説明で飽きちゃいました。
提携企業との絡み（サントリー、紀伊國屋）の話が多すぎ。
冒頭で「新宿御苑徒歩5分」ではない、本当は7分、でもホームまで近いから似たようなもの！と開き直ってるのにもびっくり。
でも思ったより価格は安かったです。とてもざっくりとした価格表ですが…。

あの価格表？だと、今後何とでも設定できそう。

６０㎡台でおいくらぐらいでした？

ヨーカドーですか。変なスーパーよりは良かったですね。
ただ早稲田にあるような、食品だけの店になるのですかね？

説明会のご報告、参考になります。私は二週間後の参加予約者です。説明会ならではの価値のある情報がないので、スマホいじりのかたもちらほら…なのでしょうか？！
時間がもったいなさそうなので、後半部分から参加しようと思いました。
特に知りたいことは直接関係者に聞けばいいですしね。

西向きの部屋坪300なら相当嬉しい。

安い？高い？

イトーヨーカドーは3600m2の大規模です。スーパーだけでなく、他にクリニックやコンビニなども入居するようです。
マンションから濡れずに行けるので、利便性は高いといえます。
価格は、思ったよりも安い印象ですが、1000万円の幅があるので、なんとも言えませんね。
おまけに低層、超高層の価格は掲載されていません。
2住戸連結は珍しいですね。二世帯ではなく、連結というのもありかも。低層に広い住戸がないのは、がっかりです。
最大でも82m2です。

ヨーカドー広いんですね。良かった。
連結って片方だけ、賃貸にできるとか将来転売可能という意味ですか？

安い80m2でどれくらいですか？

1LDKって、いくらくらいですか？

7600です。

中層８０平方メートルで７６００？
これは結構安いんじゃない？

今日の説明会、疲れた。セミナーみたいにデベ中心に話が進行。個人的に質問できないし。

本当にその水準のまま行ってくれるなら安いね

それ本当？？

1000戸と言っても非分譲が入ってますし。
月島の野村三井の例から見て、良い部屋は地権者さん用かも知れませんけど。

ペントハウスじゃなくてタワーに入る地権者も多いのかな。非分譲物件が結構ある…

ここ安いね。
８０平米で７０００万台、都心、ジムあり。いいかもな。

俺はいつも筋トレするからジムあるとコストパフォーマンスいいんだよ。
池袋の住友ミレを確認後に決定するけど。
まあ、高いだろうから。
東池袋のブリリアは区役所と一緒（かっこ悪い）で
３LDK８０００万台だと。なめてるよ。あんな危険地帯で高価ならいらんがな。

駅からやや遠いが、奥さんが買い物を敷地内で安全にできるなら大丈夫だね。
見にいくか。

周辺情報を誰かくださいな。

確かに７６００万は、７０００万台ではありますけど…

148 勿体振ってないでおしえてください。
ありますけど… 何なんですか？

149さん、その意味じゃなくて
７６００を７０００台にした147さんに書いただけ。
それにしても、７６００はどの向きなんでしょう。東西南北。

価格は22階〜42階で、30が3000万円台（3000〜3999）と1000万円の幅があります。
同様に、50は4000〜6000、60は5000〜7000、70は6000〜8000、80は9000万円台。
向きは南、東AND西、北の順ですから、幅は向きと角住戸で考えてください。もちろん広さも50で50〜59というように幅があります。設備を標準にするか、オプションにするかアンケートしていましたので、その辺りでも価格が変わるのでは？

富久町は環境いいですか？
まだ現地を見に行っていないのですか、四谷三丁目と同じ感じだとちょっと考えてしまいます。
近くの方、教えてください。

ブリリア池袋は、周辺環境が好きじゃありません。再開発が固まっていなくて、南側と東側に高層マンションが建つかもしれないし。

クヤクションよりお手頃ってことですかね？

ちょっとだけ興味出てきた（笑）

安いならこっちにしよう。
池袋は営業含めてムカつくから、ちょうど良いや。

ブリリアは割高ですしね

区役所マンションは高すぎるから、こっちに客が流れてきそうですね。

２２階から下って仕様とか極端にしょぼくなるんだろうか

>>153
四谷3丁目と富久なら、四谷三丁目の方がマシなような・・・・。

四ッ谷三丁目から北に上がった曙橋駅の西側界隈も富久町ですがあちらと違いこちらは良くも悪くも繁華街に近いですね。

ただこっちのほうが高台だからよし。

最寄り駅が新宿御苑。ファミリー向きの環境ではない。

>153
以前出ていた、最多価格帯6000万台とかってのはつまり、
50平米60平米70平米に6000万台があるから
部屋の数が多くて、最多価格帯になるっていう理屈かな？

食事券もらったけど、二人参加でも2500円？

>165ゴールデン街なら晩飯でもお釣りがくるよ。

今日も株が暴落してるし、さすがに強気では売れないか。

それにしても、９月分譲物件が増えてきた。特に三井で。

円高、株安、これが日本の今の評価額かな。売りがコンピューターで一気に来るから素人は怖くて株が買えない。

ＴＰＰに食われて地方の資産家が没落したら東京の不動産はおしまいだよ。
都内アドレスに付加価値を見いだせるのは東京に憧れる田舎の金持ちだけ。

>165

夫婦それぞれで計２戸購入するなら二人分支給されたんじゃない。

９月ぐらいが一番落ちてるかも。

消費税５％最後の月、東京五輪決まるかも、
で、デべさんたちが一番期待する月でしょう。

>>163
んなこたぁない。保育施設も学校も病院も区の施政も充実しているし、むしろ穴場と見る。

>173新宿の公立はお友達のご家庭も多岐にわたります。

消費税5%の特例使うと、引渡が来年の４月以降でもローン減税は今の制度のまま。

消費税5%の特例使いたくないんだけど選択できないのかな？
だってローン減税選択したほうがお得だし、どうせ7%になったとしても値段上がらないと思うし。
増税分はデベの持ち出しになるから、9月までに売りたいのはデベ側の都合だよね。
みんな騙されてるのが分かってないのかな。

↑あ、8%ね

ここは10月販売だから迷わず8%です。

10月販売でしたか、失礼しました。
ただ、9月販売の物件は騙されないように注意が必要ですね。

説明会行った方々、22階以下の価格を教えてもらえませんか！

８０００万。８０平米でもいいよ。（自分の予想は左記でした。）
俺は中層がいいや。
いろいろ見たけど値段は妥当だな。

みんな筋トレルームで会おうぜ。

90平米前後の部屋の価格はどのくらいですか？
私は来週行く予定です。
私は近所に住んでいますが、夫婦二人と犬ですので、ここが気に入っています。
もしも子供がいたら、考えてしまうな・・・
四谷三丁目の方が、たぶんまし。
こんなところあったのというぐらい、借家、風呂なしの人が多い街ですよ。
夕方になると、高校生ぐらいの女の子も、ジャージにシャンプーなどをいれた籠をもって、歩いています。銭湯やコインランドリー、創価学会・・・

このマンションはペット可ですか？　説明会ではエレベーターに「ペット同伴」のサインが付くようなことを言ってましたが、ペット可だとは明示しませんでした。

>178
9月上旬販売になってるけど？
9月販売開始で10月まで抽選をやらないとか？

最新のチラシには10月販売開始に変更されてます。

あれま。キャッシュ買いにはデメリットになりますね。

うちはキャッシュ払いですので
10月発売なら、9月までに販売の物件を本命にしてここは滑り止めにします。

万一ここにする場合は
事前のＭＲには行かず、登録受付期間にいきなり行って好きな部屋に登録させて頂きます。

ローン買いのサラリーマンだらけのマンションになるのか。。。
価値観合わないな。

ちゅうせんになttara ,
事前案内会行ってないと不利になるよ。

プロジェクト発表会ってなんであんなにいっぱい無駄に人はいちしてあるんだ。お金の無駄遣い！

事前案内会行っても抽選に有利不利はないから行く意味は無い。
客が他に行かないようにデベが囲い込みしているだけ。

キャッシュ買いもローン買いも仲良くしようぜ。
一緒に筋トレ、運動しよう。

俺は代々木公園まで走って行くぜ。

こんな高いとこ買えるだけ幸せと思わないといかんよ。
日本人のほとんど人たちは東池袋、新宿などのタワーマンションなんて買えんのだから。

俺らみんな５０ッぽ１００ッぽ。

ここ、野村落選者流れてるのかな。確かに、人気物件は営業のコントロール効かなくなってきてるから、通い詰めても駄目なものは駄目なんですよね。ここは分かりませんけど、値付けはそこまで強気じゃなさそうなのである程度覚悟は必要かもですね。
シャビーなエリアですけど、この規模の開発だと正直元々の雰囲気はどうでも良くなりそう。

早期来場者を優遇したら掟破り。

土地柄(&恐らくマンションスペックも)は格上なのでそこは割り引く必要があるかとは思いますが、曙橋最寄りの野村・三井・地所がジョイントで開発したタワーマンションのザ センター東京は少し参考になるかもです。分譲時期は2006年、竣工2007年。
高層階は物凄い坪単価で中古がある一方、低層だと300前半ででてますね。
地元民としては、高台で地歴は富久より数段格上ですが、自衛隊の駐屯地近くで閑散としていてでさびれ感があるのは一緒です。商業施設の充実感があれば、あくまでも個人的には断然富久(若しくは曙橋ではなく御苑)に魅力を感じますね。
ただ野村、三井のイケイケ連合なので、飯田橋で過去散々やってきたような強気値付け案外あるのでは？と勘ぐってしまいます。

センターは俺も調べたが、中古高いな。
あの場所は変なコンビニもどきの店以外何もないですよね。
自衛隊・・・・あそこ昔、防衛大学校受験時行ったよ。
あるいみ静。

飯田橋、野村行ったけどやっぱ高いな。
７０㎡８２００万くらい。狭かった。
場所はいいが、皇居近くでいい。
ちょっと歩けば有楽町のテラスでビールに生ハム最高。でも高過ぎ。

大崎のウェストシティタワーズ、
よかった。買えばよかった。
８２㎡８０００万。手数料はサービスすると言われた。
大崎から雨にぬれずマンションいけるから最高。
近くのイタリアンで食事、銀座アスターも最高でした。
買えばよかった。

ここもいいね。

本日現地見学に行ってきました。
思ったよりも下町の雰囲気があり、気に入りました。
靖国通り沿いは中小ビル群ですが、一本中にはいると、御苑駅近くに野菜などを売っている雑貨屋があったり、文明堂があったり。商店街がある町は住みやすいですね。
イトーヨーカドーができても、そういうお店は残って欲しいです。
靖国通り沿いの新宿寄りにもう一箇所工事中のところがありましたが、やはり高層マンションなのでしょうか？
工事の看板なかったので、わかりませんでした。

敷地の東側は外苑西通りが延伸されるのですよね？
騒音はどうでしょうか？

>182あ、それ勤務明けのナースって聞いたことがあります。

ここらへん女子寮や学生寮が多いそうです。