パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

かなり高いと思うよ。
千代田富士見見て見なよ。

ルサンクは330
ここは360？

ルサンクお得でしたね。でもリセール考えると三井のほうが結局お買い得なのかな。

ルサンク大崎は線路に近すぎて線路側の部屋はうるさいです。

あ、ルサンクってすみふじゃない方の話？

千代田富士見は土地が高いときからの計画ですし、パークコート仕様ですからそれなりの値段になってしまいました。
訴求している購買層も違いますので、ここはそこまでの値段にはならないと思います。
ここは地元品川区を含め、世田谷区、大田区、目黒区等の住宅地方面を向いてアピールしている感じです。
内陸の港区からは、格落ちになってしまうのであまり検討対象にはならないのでしょうね。

直結４分と６分の違いがあるからね。三井でも駅遠はどこもリセールで苦戦してる。もっともそれを分かってるからこそここは安く出すと思うよ。

駅遠はリセールで苦戦→三井わかっている→三井ここ安く出す？

山手線駅徒歩６分で駅遠だから安くしろ！とかいわれちゃうんじゃ三井も大変だね。

ここは再開発で三井が土地を取得したわけではないですよね。
地権者は従前権利と権利床を等価交換し、三井は残った保留床を取得して分譲するというスキームだったので土地の価格はあまり関係ないのではないかと思います。

ただし権利変換比率と保留床の取得価格は地価上昇の変化は受けますけど。

床の権利って土地の権利に等しい（土地面積に容積率をかけたのが総床面積。区分所有は床面積に応じた割合で土地の権利を保有する）から地価に関係するよ。

ちなみに再開発で地権者住戸って要注意。賃貸に出される可能性が高いんだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低いとされていてトラブルリスクが高い。

このエリアは容積率３００％ですが再開発によるボーナスで
最大１１００％の容積率が可能となっています。

従前権利として仮に１００㎡の土地を持っている人は

１００㎡×３００％＝３００㎡の床を新たに作られる建物
の中に権利床として等価交換できます。

しかし容積率は１１００％ですから残り８００㎡の床は
あまるわけです。これが保留床ですね。

再開発組合はこの床をデベロッパーに売却することで再開発
の資金（建設費等）に充当します。

デベロッパーは取得した８００㎡の床を分譲して資金を
回収するというスキームになります。

問題はデベロッパーが保留床をいくらで購入しかたってことで
すかね。再開発前の相場で購入するのか再開発後に想定される
相場で購入するかです。もしくはその中間の価格か。

月島の三井野村再開発タワーなんかは
良い部屋をかなり、地権者たちが押さえていますよ。

>212

それは当然。地権者って再開発の事業主体（通常は名目で、デベに肩代わりしてもらってるんだけど）。なのでおいしいところは最初に持ってく。

でも従前権利の変換比率って必ずしも１：１ではないですよね？
つまり１００㎡の権利床をもっていても低層階と高層階では当然価値が違うためなんらかの調整が入るとと思われます。
（従前権利の価値も当然違います）
高層階で狭い部屋を取得するか低層階で広い部屋を取得するかって話になると思います。
ただし分譲前なので最初に選べるというメリットはありますね。
再開発に協力するので当然の権利だと思います。

グランスカイは管理費が高いのでわざわざ管理費の安い地権者用棟を建てましたけどね。

あとは資金に余裕のある人はスキームにもよりますが権利床の他に保留床を追加購入することもできるケースが多いですね。
（ここはどうだか知りません）
その場合は原価（一般的には分譲価格の６～７割とかという話です）で購入できるので建物完成後にすぐ転売する人もおります。

ボーナスではなく、地区計画にもとづいた制約と一体で容積率緩和が認められてるんだけどね。当然、地価はそういったことを見越して決まっている。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004100/chikukeikaku_18.p...
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004300/tok_03.pdf

六本木ヒルズは地権者の管理費負担を減らすため従前権利の一部を
オフィス棟の区分所有権と変換して森ビルがサブリースをかけて
その賃料を管理費に充当するということをやってます。

>>216
ご指摘の通りです。ボーナスというのは容積率緩和のことをわかりやすく表現しました。
Ｄ地区の容積率は１１００％ではなく９６０％でしたね。

ボーナスって表現だとおいしいとこだけって感じでしょ。地区計画って契約して入居後は住民も縛られるから、知っておくべき事項。再開発物件だと、ほぼ確実に地区計画があるんだけど、そういうのちゃんと説明してくれるデベって無いよね。

再開発による容積率割増のことを業界だとボーナスと表現しますよね。再開発や利用用途の制限により特例として割増され、本来の容積率が変更されるわけではないのでボーナス（基本給ではない）という表現を取るのでしょう。

だから住民も緩和された容積率を未来永劫自由に使えるわけではないのでなおさらボーナスと表現することは理にかなっていると考えます。

んっ。地区計画が変更れ無い限り、緩和された容積率はそのままでしょ。一時的な緩和だと、元に戻されたタイミングで既存不適格になっちゃう。

業界って、営業ってことを自ら暴露しちゃったかな。ここは成り済ましは投稿規定違反。墓穴を掘っちゃったかな。

容積率はそのままですが利用用途に制限があります。
オフィスに転用などはできません。

なぜ容積率が緩和されるかというと都市計画上、利用用途を特定の方向に誘導したいからです。
法の範囲なら土地の所有者はそこに何を建てようと勝手なわけで私権侵害はできません。だからそこにボーナスを出すことで誘導するのです。

>224

それも地区計画に決められているとおり。ところでここって基本方針が決められてるだけで、用途そのものに縛りは無いよね。

>>216さんの提示された資料を読んでください。

容積率９６０パーセントの内、住宅の用に供する部分が６４０パーセント以上、子育て支援施設が２２０パーセント以上とあります。

将来建て替えでこの容積率をフルに使いたい場合は、住民が少なくなったので半分はオフィスにしようとか、子どもが少なくなったので子育て支援施設はやめて老人ホームにしようとかはできないわけです。

まあその頃はまた都市計画そのものを見直し、変更することになるだろうと思いますが理屈の上ではそういうことなのです。

少子化対策だろうけど、子育て支援施設が義務のままで、少子化が進んじゃって子供がいなくて子育て支援設備が撤退した瞬間に既存不適格になっちゃう。子育て支援施設からの管理費も入らなくなっちゃうし。ここの地区計画って危ういかも。

御殿山小学校の建て替え計画は１学年２クラス→３クラスに拡大する計画ですが将来的には少子化を見据え、老人向け施設への転用ができるような設計になっているという説明でした。

子育て支援施設は確か品川区に無償提供され御殿山幼稚園が再入居する予定だったと思います。

ゆえに賃料は最初から入りませんので万が一御殿山幼稚園が廃園になったとしても既存不適格とはなりません。
それに既存不適格となったなったところでどうということもありません。

このマンションの近くに北品川ホームズという規模の大きなマンションがあるのですが、マンションの中に小関児童センターが入居していますね。
権利関係はどうなっているのか知りませんが。

現地みてきました。

北品川５丁目で、ソニー通りからも近く、御殿山小学校のとなりなので
良いロケーションですね。

ネーミングですが、パークシティ御殿山にすれば、良かったのにと感じました。

もったいないね。

まあそもそも御殿山じゃないですからね。
もっとも住所的には大崎でもないんだけどね。目黒川の北側すなわち北品川、もしくは東五反田アドレスで大崎の名前をつけたマンションは初めてだと思います。

物件から駅まで、朝はどのルートがいいのか、知っている方がいたら教えてください（目黒川を渡りきったあと）

ゲートシティのエレベーターでデッキに上がるルートが一番近い。

それか山手通りの近くにある階段を昇ってペデストリアンデッキに上がるルートですね。
マンション棟までデッキでつながっていたら、とても便利でしたけど、さすがにあの距離は無理ですね。。

マンションの西側の業務ビルから目黒側まではつながるよ。昔は小関橋のあたりで目黒川をデッキこえてニューシティとつなげる計画だったこともあったみたいだよ。

業務ビルにつながるルートだと、最短ルートにはならないですよね。
少し遠回りな気がします。

大崎という名前でマイナス坪30万円という感じでしょうか。

300mほどで港区高輪４丁目になり、実を取るにはここはお得ですね。

大規模再開発で品川区も地権者ならば、地名、地番も変更して
品川区御殿山1丁目にしてしまえばよかったのにと思います。

D棟の名称に御殿山とつくかどうかです。

最上階北東角なら、自分自身で住みたくなってきました。

御殿山というのは高台の住宅地を指すので、つけなかったのは三井の見識でしょう。
御殿山とつけるだけで坪30万上乗せできるはずもありませんし。

中古物件の価格をみればわかりますが、御殿山のマンションの坪単価がそう高いわけではありません。
広い部屋が多いのでグロスでは高額なものが多いですが。

北品川5丁目は番地名が二桁（北品川5-10以降）がいわゆる御殿山地区となっており御殿山町会のエリアです。
番地名一桁（北品川5-1から5-9まで）は御殿山小学校を含む坂の下のエリアであり町会も御殿山ではなく小関と袖が崎の町会エリアとなっています。
御殿山エリアとは地図上では隣接していますが、ソニー通りを大きく迂回しないと相互に行き来ができず、同じ五丁目でも異なる街となっています。

もっとも坂下のエリアは準工業地帯で建築規制がゆるいのでマンションが多く、その多くが御殿山という名前をつけています。坂上エリアは基本戸建でありマンションも3階以下の低層マンションが中心となりますが、
御殿山ガーデンにはホテルに併設された賃貸のタワーマンションがあるなど住宅のバリエーションが豊富です。

確かに御殿山と付けなかったり、パークシティにしたり、庶民目線で好感が持てます。パークコート御殿山ザタワーなら割高確定だったと思いますので。

詳細ありがとうございます。

地元の歴史上の意向で
小関、袖ケ崎　地区　　→　大崎　

※パークシティ小関ではわかりにくですものね。

パークシティ大崎
と命名された背景、プロセスを理解できました！

住宅地としての「大崎」のブランド力は低いですので
安く買って、実際には住みやすければ、人気がでて
高くリセールすることができそうですね。

ネーミング力のなさが投資効率をあげてくれそうです。

大崎で新築マンションの相場は駅8分、70平米で6740万円だそうです。昨日発売の別冊ダイヤモンドの情報です。駅6分だと7000万円ぐらいかな？

三井的には大崎のブランド力を上げるためにパークシティなのでしょう。豊洲のタワーマンションも最初はカタカナのネーミングで豊洲の名を全面に出さずむしろ隠すようなネーミングの物件がほとんどでしたが、正面から豊洲の名をつけたのはパークシティ豊洲でした。

芝浦アイランドもそうですね。それまでは芝浦という地名に良いイメージ持っている人は少なかったと思います。
島状の埋立地はネガティブな感じでしたが、そこにあえてアイランドというネーミングを芝浦のイメージを変えて行こうという意気込みがありました。

デベロッパーの仕事としてはもともとブランド力のある土地によいマンション作るより、ブランド力のない街を開発し付加価値をつけて行く仕事の方が楽しそうだし意義も高いと考えます。

でも芝浦はあまり変わらなかったけどね。。

御殿山小学校は御殿山、小関、袖が崎の3町会の要望で品川小学校の分校として今から80年前に作られました。
大変な苦労があったと聞いていますが、今でも品川神社の祭りでは3町会の神輿が御殿山小学校に集合するなど結束も硬いです。

芝浦は確かに中途半端に終わっちゃいましたね。外から人がこないので閉じた街になっちゃいました。
でもあえて賃貸棟をつくることで人が入れ替わり住民の老齢化を防止し、世代交代が起きやすいように配慮しています。効果が現れ他のエリアと差がつくのは20年後でしょう。

スターコート豊洲やシエルタワー豊洲など豊洲ってマンション名に入ってたよね？247さんにはいまいち同意できない。

残念ながら、パークシティ豊洲より先に
駅直結の豊洲シエルタワーが正面から豊洲の名を付けて即日完売しました。

それと芝浦は、30年くらい前のバブル時代にはライブハウスやディスコで人気の街だったんですよ。

街の成り立ち、を後から言い変えてしてしまうのはやだなあ。

ジュリアナ東京も芝浦でしたね。

ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。

シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？

キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。

近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。

１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。

東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？

一割も引かねえよ

３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。

そういう話をしてるんじゃねーよばか

262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。

ばかですか？

チンピラが約2名。。

妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。

ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください

主力は生協、あとはライフか五反田東急

あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。

とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。

268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな

五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。

Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。

ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。

ソニー通りにライフができるというソースはどこでしょうか？！
知ってる方教えてください。

スーパーはドミナントで出した方が配送効率がいいんだよ。

ライフ予定地はソニー通りに面しているし三階建の建物は容積率も２００パーセントしか消化していないので、おそらく近隣の地上げが完了するまでのテンポラリーなものだと思う。ビルの施主は三井不動産なのでここは将来移転してパークシティエリアのスーパーになるのではないかな？

ソニー通りもようやく電線の地中化が始まるようです。

品川クイーンズの劣化はひどいですね。開店当初とは全く変わってしまいました。品川駅は駅内での乗り換えがほとんどですので乗り換え客の需要は期待できず（駅ナカのみ大盛況）、当てにしていた港南のタワーマンション住民の消費行動も思った以上にシブチンで高額商品がほとんど売れず、高い賃料に耐えられないようでここ数年負のスパイラルに陥っているようです。

大崎からだと帰り坂なのですね。がっかり。

このマンションは違いますよフラットアプローチです。坂なのは御殿山です。

三井住友信託銀行に住宅ローン金利を確認したところ、下記のように上がっております。
まだ2年後ではありますがローンをお考えのかたは注意が必要でしょう。
　固定10年（引下げ適用金利）　年1.15%（2013年4月）→1.45%
　固定15年　　　　　　　　　　年1.60%→1.95%
　固定20年　　　　　　　　　　年1.80%→2.15%
　固定25年　　　　　　　　　　年1.90%→2.25%

二年後はもうちょっと金利上がっている可能性ありますよね。
そこらへん充分検討しないとなと思っていたところです。。。

大崎駅から坂なのかふらっとなのか
今度歩いてみます

坂じゃないですよ。御殿山は坂ですが。

フラットですよ。坂上なら逆に高くなるよ。

大崎在勤の者です。大崎駅からフラットですよ。

昔は台風の時とか目黒川があふれて冠水するくらいフラットです。

この辺は今は大丈夫だけど、南品川とかはいまでも危なかったりします。

みなさんありがとうございました。フラットなんですね。安心しました。

でも、
273さんは何だったんだろう。坂って言ってた。

それは、御殿山に住んでる人が買い物に行く場所として、大崎ではなく、五反田に行くという話だったと思います。
五反田からはバスで帰れますが、大崎駅からは重い荷物を持って、坂もしくは階段を上る事になるので。

このマンションが出来る場所と御殿山は地図で見ると近いですが、大回りしないと行かれませんし、山の上と下は別物と考えていいと思います。

ここもオフィス併設の広大な敷地があるようですが、、、グランスカイと同じパターンの管理費体系だとすると、ここの管理費も高そう。確かあちらは建物管理費＆修積に加えて、全体管理費＆修積があったと記憶してます。違ってたらごめんなさい。

千代田区と品川区を比較するのが間違い。比較するならパークタワー東雲。

専門家って誰？そのひとは予想よく当たるの？

今週末は品川神社のお祭りだから再開発エリアを神輿がぐるぐるまわるよ。