SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part12

投資目的って賃貸に出すわけだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低くてトラブルが多いと言われている。居住目的の人にとっては迷惑なだけ。法律で規制は無理だけど、管理規約として投資目的の所有は禁止って規制の物件があってもいいんじゃないかな。

ローン破綻して、管理費修繕金を滞納されたら、他人事ですまなくなる。銀行は破綻したら、担保でもって回収できるから、融資基準ってそういった観点で設定されている。銀行のローンより厳しい基準をパスして破綻リスクの少ない人だけ購入できるとかって規制はどうかな。

なんか、モデルルームに行くと、すごい沢山の検討者がいて熱気ムンムンなのだけど、掲示板では「不人気」って事になってるんですよね。

こういうのって、なんかズルいよねー。倍率上げたくないんだろうか。足の引っ張り合いじゃん。

口コミ投稿のバイトって時給いくらですか？
こちらは口コミが驚く程多いので、募集人数も多いんですよね。

>692　ヒント　:　1,110戸

モデルルーム来場者のうち購入に至る割合って１割と言われてる。混んでるからって判断するのは勘違いのもと。

なんで不人気って事にしたいんだろうねぇ。

人気の部屋を1期で押さえたい人なのかな？

きょうもニョキニョキ。

＞690
頑張って該当物件探して下さい

＞その審査会社の人件費が物件費に反映されますが…
銀行のローン審査で十分でしょ。

賃貸でも、まともな人がいればおかしな人はいる。分譲購入者も一緒。
一定額超えた賃貸物件なら、ストレッチして頑張って買う人よりスマートかも。

やっぱり人気物件なんですね。

なぜ、掲示板では不人気ってことになってるの？

ネガ多く、人気物件、探しやすい。

　有名な川柳です。

パークタワー東雲のときも、プラウド東雲のときも、不人気と書かれておきながら、あっさり完売。

そういうものだよ。結局は自分の目で判断すべきこと。

間違えました。あっさり完売したのは晴海レジデンスです。

南向き、西向き角部屋狙いの人は不人気物件イメージ付けたいよね〜

>703
意味がわからないんだけど、どういうこと？

倍率下げ工作が始まったってことでしょ。

検討者って将来のお隣さん候補。倍率下げ工作して、自分だけ当選すればいいなんて輩が同じマンションになると考えたら微妙。といって登録を止めたら彼らの思う壺。難しい。

本日張り切ってMR行ってきましたが、気になることが幾つもあって検討をやめることにしました。１つは周辺の排ガスの臭いが強くてびっくりしました。また現地から豊洲駅まで歩いてみましたが私には遠すぎました。これらが問題ない方には良いマンションではないでしょうか。元々私の予算では厳しかったし、中古で良い物件がたくさんあるので他を探します。皆さんもがんばってくださいね。

気になることがいくつもあって、というかそもそも予算があってないなら買えなくて検討を止めました、と言えば良いのに。

検討を止めます宣言ってネガの一種でしょ。

わざわざ宣言しないと止められないの？

ここにもどこにも変なネガがいるし、それは避けられないのが匿名掲示板だけど、一つ言えるのはそんなネガが書くことは誰も信じてないんだけどね。ネガは信じてもらえてると思い込んで書き込み続けているのでしょう。

結局買うも買わないも自分次第で、人の意見に左右されるようじゃだめということ。

SKYZは（東雲も）いいと思うよ。

ネガ情報は関係者の買い煽りレスよりはずっと重要だよ。
臭いの確認と駅から自分の脚でちゃんと歩いてみようという気になった。

ネガ情報の書き込みを叩いているレスこそ誰も信用しないよ。
そんなものは広い意味の関係者の書き込み以外の何物でもないので。

そりゃそうだ。

売り出し前の物件に、何で購入者がいるのか？　なんで住民がいるのか？　ほんとじゃま。

ネガって大抵悪い部分しか書かないから感じ悪いし無視もされるんだよ。イメージダウン目的でやってるからそうなるんだろう。
まともな検討者なら、良い部分と悪い部分と両方書くのが普通だよね。

悪い部分しか無い物件なんてまず無いし。

712みたいなのってネガの典型。普通に書き込みみれてばネガの情報が役に立たないのは分かるのに。

どっか他のスレにもいたな〜、712と全く同じこと書いてるネガが。同じやつだろうな。

そりゃそうだ。

湾岸で２万人が津波にのまれて、埋立地で数万人が資産を失ったわけだから。

ネガがもっとしっかりしていれば助けられた。

その湾岸は、東北の湾岸か、東京の湾岸か明らかにしないと、ミスリードすることになるよ（笑）

まぁ、それが目的なんだろうけど。（笑）

豊洲より安くて、豊洲より豪華なタワーマンションが買える、豊洲よりオシャレエリアがあったら、俺も買うよ。
でも、無いだろ？

>715

知らないネガティブ情報に気がついて、ちゃんと自分で裏を取って判断すれば、後でしまったということにはならないよ。デベが出してくる情報って、売る側にとって都合が良い情報ばかりだからね。

長周期振動の減衰対策をしっかりとやってもらいたいものです。

東南海トラフのＭ８～９地震発生確率
１０年内....約２０％
３０年内....約６０～７０％
４０年内....約８０％
５０年内....約９０％

>721

制震は長周期に対しても効果があるよ。

地震怖いなら、とりあえずスーパーゼネコンの分譲マンションに引っ越したら？


賃貸だと、手抜きも多いし、、、そもそも名前も知らないような施工会社だと耐震性そもそも考慮してない可能性がある。

投資マンションは木造アパートより危ないよ

投資マンションより、チープな賃貸はヤバイ。
見た目にもお金をかけないのに、躯体にお金を掛けるはずがない。
耐震性なんて考慮しないよ。いかに安くつくって安く貸すかってことしか興味ないんだから。

ゆりかもめ一駅いくらかかるの？

170円だよ。

地震を気にするなら分譲でもタワマンはダメでしょ。乾式壁壊れちゃうし、補修費用もかかる。

タワーマンションの乾式壁が壊れるなら九段会館はぺっしゃんこだな

そう？
地震の場合、一番ヤバイのは倒壊。
そういう意味で一番ヤバイのは、チープな賃貸マンション。耐震性なんて皆無だろうし、見た目がボロいよね。

湾岸タワーマンションだと、スーパーゼネコンの場合が多いし、耐震性という意味では世界最高水準ですよ。

都内には、15年より古い建物が多い、中には30年以上前の建物が現役の場合があるからね。
そういうのは、倒壊の他にも火事で毒ガス発生などもあるので、生き残れないと思いますよ。

耐震等級１レベルだと、新建築基準なら倒壊のリスクは一緒。新耐震基準と言っても３０年以上前だし。

> 727 & 728 さん、
　ゆりかもめの初乗りは１８０円です。
　ただし、回数券だと１８００円で１２枚なので１枚あたり１５０円になります。

賃貸だと、耐震等級１なんて、守ってるワケ無いでしょ。
そもそも賃貸で耐震性を考慮なんてしてたら、割にあわない。
手抜きし放題だよ。

賃貸でも、スーパーゼネコンなら安心だよ。

ヤバイのは、無名デベと無名施工のコンビ。

誰もチェックしない。チェックできない。最弱の建物が出来上がる。

耐震等級１＝建築基準。耐震等級１を守ってなかったら違法建築。姉歯事件と同様大騒ぎになる。

ならないよ。賃貸物件なんて、耐震基準を満たしてない物件なんてざらにある。
大地震で一番怖いのは、このような物件の倒壊。

安く作る事が一番大事って人は結構いて、無名デベ・無名施工の組み合わせなんて、チェックする部署すら無いんだから。

>783

姉歯事件のとき、賃貸物件も発覚したよ。何で賃貸だからとスルーされなかったのかな？

ゆりかもめの運賃気にするって、、、定期代でないの？ 主婦なのかな？

アウトフレームなのはいいけど、そのせいでバルコニーの幅分の柱とお見合い防止の目隠し柱の二重攻撃で眺望と日照を完全に遮る構造はいただけない。

東向きとか、朝すぎるとかなり部屋が暗くなる。もうちょっとなんとかならなかったものですかねえ。

>741
やっぱり角部屋以外は暗いんですかね？
逆梁でも順梁でも同じですか？

乾式壁がぶっ壊れるなんて震災の時タワマン住んでた人の間じゃ常識ですが。地震起きると遮音性も落ちる

ここって免震なんでしょ？
それでも地震で乾式壁壊れるの？
免震の意味ないじゃない。
ただ、ここの免震は制震とのハイブリットとか
いっているので胡散臭いけどね。

地震で乾式壁が壊れた免震マンションって実在するの？

免震でも乾式壁壊れたところはあるよ。免震や制震装置を導入する場合、それに合わせて建物本体の強度は落とす。なので壊れやすさとしては耐震等級１であれば一緒。

あと、免震は建物は揺れないけど、周辺の地面は揺れるんで、つなぎ目であるエントランスが大破するなんて独特の壊れ方もある。３・１１のときに筑波で実際に起った話し。

>742

バルコニー幅の分まるまる柱になっているのは、順梁と逆梁の境が住戸の中にある部屋。今住んでるマンションも基本的には順梁で角部屋だけ逆梁だけど、境は住戸と住戸の間でこんな変なことしてないけどな。

乾式壁にばきっとクラック入れば修繕するからいいものの、中途半端にズレて天井部分との間に隙間ができる。そのまま直してない遮音性の落ちたタワマン住戸が首都圏に数千戸はある。修繕するにしても、専用部分がどの部分までかでもめにもめて結局着手できない。中層階が特にぶっ壊れるのでタワマン住んでたやつは絶対に中層は買わないわけ。

そもそも免震で守るのは躯体であって乾式壁含めた内装材は普通に壊れる。耐震等級1級ってのも、躯体の性能ですよ。

専用部分と共用部分は明確に決まってるよ。問題なのは戸境壁は共用部分だけど、長期修繕計画って自然災害を考慮していないから、補修するとなると計画外の出費となって、費用をどこから捻出するかってところで話しが進まなくなるってこと。

ホームページに乗ってる間取りでいうと、

55Cw
60Dw
70Ew
75Es
80Iw
80Js

これ全部バルコー幅を完全にふさぐ柱がある間取りだよね。残念ながら居住空間としては非常にレベルが低いと思う。これじゃあ眺望も日照もひどいことになるだろうな。まあでも他に価値が見いだせるならいいかもしれないけど...

柱のせいで北側の採光はあまりよくなさそうですね。

ＭＲでの説明ではっきり分かったこと以下４点：

１）やはり（推測していた通り）この物件のあるところ一帯は液状化する（可能性がある、ではなく、液状化する）地質である。それ故に、地下の支持層へ相当杭を打ち、且つ免震と制震のハイブリッドといった珍しい工法を採用している。再度、このエリアの液状化について自分で調査する必要があると感じた。

２）東電の建物２棟のうち、特に変電所があるドラム型は当マンションの25階相当までの視界を遮る。レインボーブリッジ方面の絶景を遮るので特に低・中層階はバリューが低い（しかし、その割には低層・中層階も高層階との差が無い点が気になる。）

３）新市場からの距離が非常に近く、特に西風が吹くと生臭い匂いが当マンション方面を漂う。これは、実際に新市場が開業しないことには分からないが、関係者の話では臭いを完全にシャットアウトすることは無理と開き直りのコメントであった点が非常に気になる。

４）マンション敷地内のグリーンはコンセプトとして良いが、その代償として管理費が非常に高い。ちょっと異常な高さであるため、検討する上で要注意かと。

築地市場付近は生臭いしカモメの数が相当に多い（糞害も）というのは以前ここに書いてあげたのに。

うーん…こうなるとアドレスは微妙だが圧倒的なコスパでPT東雲かなぁ。立地的には同じぐらいだし、ここほどネガ要素も無いし。
BACは低仕様のくせに割高だし。

教えて頂きたいのですが、
ここは管理費がやはり高い方でしょうか？
プール等もありますし、高い気はしていたのですが、
大体平均はどれ位なのでしょう？

他のタワーとかは幾ら位かご存知の方がいらっしゃいましたら
教えて頂けないでしょうか？

プラチナ通りにもタワー建ちますよ。

>755

物件ごとに事情が違うから、自分でいくつか他の物件見に行って、それらの物件の設備と管理費の関係を整理したうえで比較、検討較しないと平均を聞いたところで意味は無いよ。

こないだのニュース番組でちょろっと出てたのを見た感じだと、MRの間取りタイプは85Esと70Ew？
天カセ付いてるのもあったけどあれは最上階だよね？

会員にはなったものの、パビリオンにはまだいっていません。
最上階は天井高が高いのでしょうか？
あと、無償プランの数は普通ですか？

これまでのケースだと、プールをはじめとする水まわり関連施設で管理費が高くなっていた。おそらく、プールがあるこの物件もそれが理由で管理費が高いと思っていたが、プールより更に建物周辺の緑地化、森林、上木がかなりのコストアップを招いている。この物件の管理費と修繕積立金が高く重く圧し掛かってくる最大の理由であり欠点はこれだ。

管理費は平米いくらなのですか？
駐車場収入も含めた管理費口の収入全体で教えてもらえるとありがたいです。
そうすれば管理費が高いか安いかの目安はわかります。

プールは管理費高くならないよ。１５００戸で按分するんだから。

管理費が高い理由は、植栽。

うーん、この程度の価格で高いとか言ってるようなら、チープな団地型買うしか無いんじゃない？
お似合いですよ（笑）

アベノミクスで値上がりするっていうのに悠長ですなぁ。

いっそのこと湾岸やめて山手線内西側高台狙っちゃえば？

お魚好きには、堪えられない物件。
毎朝、散歩がてら市場で調達。
臭いは、しょうがない、

アベノミクスで金利が上がったら苦戦しそうですね。

管理費上げてるの望遠鏡じゃない。

望遠鏡が子供に壊されるのが想定されてるんだろうね。

魚市場は臭いし、業者のトラックもひっきりなしに走りますから、普通は嫌悪施設であり、都内の普通の場所では移転先がなかった。
ここは無人の人工島だからつくれたわけです。
そんな施設のそばのマンションを買うなんてバカとしか言えません。

768
望遠鏡は、ほとんど管理費に影響ないです。プールはもちろんだけど、何より植栽の維持費が膨大です。でもここの敷地、柵があるわけじゃないから、誰でも入れてしまうんですよね。六丁目公園に遊びにきた子供に荒らされる可能性も高いかも。結局は柵を造ることになるかもね。

業界では市場は嫌悪施設にならないな。
実際に、市場周辺のマンションは即完実績が多数ある。

まぁ、このエリアだと知りませんけど。

>>772
遊具があったりボール投げたり蹴ったりできる希有な公園らしいけど、
わざわざあんな辺鄙なとこまで遊びにくるかね？

寧ろ逆で公共の六丁目公園がほとんど住民専用公園になっていいんじゃないの？
もちろん将来的にはどうなるか知らんけどさ

んでこの物件がどうなのかは調べてないけど、
敷地を一部公開空地にして建ぺい率の優遇受ける場合もあるし、
簡単に住民サイドで柵とか設置できるかはどうだろうね？

>>772さん
六丁目公園はあまり整備が行き届いているは言えないから、
その荒れ具合がここの敷地の植栽に伝染しないか心配です。
割れ窓理論みたいな感じで。

>774
それって、34階以上じゃないと吊り戸棚付けられないってこと？
食器棚の吊り戸棚のことではなく？

>>777さん
シンクの上に設置されるやつのことです。
オープンキッチンの場合、吊り戸棚がなくて開放的なのを好む人が多いからだと説明されましたが、
だったら図面もそうしておけばいいのにと思いました。
JAROに連絡したらどうにかなるのかな？

34階以上じゃないと付けられないかどうかはちゃんと確認しませんでしたが、
多分プラン変更と同じスケジュールだと思います。

＞７７４

まずいっしょ。以前、東建が内覧会の時に実際とパンフレットに違いがあることが発覚して、パンフレットの記載ミスでしたで済まそうとして大騒ぎになった。

ただ、ここの場合、契約前だから契約までに図面を訂正すれば問題無し。契約時に正式な間取り図を渡されるはずなのでそれをしっかりチェック。

>>779さん
なるほど、参考になりました。
パークタワー東雲で見た、吊り戸棚からガシャンって引き降ろすスパイスラックがとても気に入っていたので
同じ三井物件のこちらにも装備されているのかなと期待していたのですが、
そもそも吊り戸棚がデフォでは付いていないと聞かされてΣ(ﾟдﾟ;) と、なっていたところです。

せめて吊り戸棚の有無くらいは選ばせて欲しいのですが・・・

オープンキッチンに吊り戸棚つけると、ちょうど角が頭のところにくるんでごっつんこしちゃったりする。某物件のモデルルームでは苦し紛れに角にカバーつけてた。側板つけるとかちゃんと考えた方がいいと思う。そこまで対応してくれるか分からないけど。

オプションだと、後から自分で手配したほうが大抵は安く上がるし、780さんみたいに希望があればそういうのを選ぶことができる。面材をシステムキッチンと合わせたかったら、メーカーと型番を営業に確認すれば、対応できるはず。

東雲の標準がこっちではオプションなんだ。

東雲は標準仕様も良いし、オプション選択の自由度もあつまた(第一期時点ではね)。東雲という立地が許容できるなら、あっちの方が良い物件だと思うよ。

東雲立地は許容できないよ。

他の街のスレまで、宣伝に来るような物件は買いたくないなあ。

図面にある以上、ここのキッチン吊り戸棚はオプションじゃなくて無償のプラン変更になるのでは？
その場合でも、下層階はスケジュール的にプラン変更が出来ないから意味ないけど。

東雲はメトロ10分です。
都内でメトロ10分以上のマンソンは無いな。

徒歩12分が個人的にどうかなんてどうでもいい。
そんな駅遠マンションの中古は誰も買ってくれないから永住するしかなくなるということ。