新宿エリアの住環境について話そう　PART3

計画発表されてる再開発、どこも駅から遠すぎ。
南口にJRが建てたジェクサーのビル、オープンから満室だよ。
高島屋隣の33階建てとか噂される旧マイシティルミネ、
西口駅前の明治安田生命あたりが超高層に建て替わったら
オフィス需要はまだまだ掘り起こせるでしょ。

周辺部にタワマン乱発して値崩れ誘発させるより
JR新宿駅半径500mくらいで建て替え促進する方が需要あると思うんだけど。

新宿は新しいビルができる度に玉突きで古いビルに空室が出来る状況
スバルビルなんてスバルが売り払って渋谷に本社移転予定だぜ

西口再開発後は大規模な開発がないから地盤沈下は仕方ない
あと20年位すれば西口がまた開発ラッシュになるだろうから再注目されるかもな

>42

スバルビル、売値2000万/平米だよ。地価は当然、移転する恵比寿＜新宿。
経営不振企業が不動産を売って体質改善を図る、NYや大崎のビル売ったSONYと同じ。
買った小田急は東西自由通路のために、部分的にでも既存店舗改造しなきゃだからね。
松岡セントラルと一帯開発なるか。

>43

東（口）はペンシルビルが多すぎて大規模は無理
（中村屋とかコマ劇場とか、単体ならある）
北は大ガードで一旦切れるし小滝橋通りはビルとさえ言えないミニ物件ばかりで
これまた再開発困難。オフィスにも住むにも需要望み薄
南は御苑大通りが開通して、高島屋隣に33階が建つ頃には
反対側の代々木にも変化が出てくるかな。
西新宿の再開発は、元々二階家密集地域だったとこも多いからね。
既存建物の容積率が少ないほど、大規模開発の儲けはデカい

富士重は経営不振じゃないだろ？
自社ブランドビルで地域に親しまれていて建替える余裕もある（新本社も立て替え）のに新宿は選ばれなかった
床面積の問題もあるから一概には言えないが、象徴的ではある

新宿の弱点は大資本がなく、しかも栄えているからなかなか一体開発がされないところ
東はそれが路面店の存続による魅力に繋がるからまだ良いが西新宿はオフィスメインだからそろそろ新陳代謝を始めないとヤバイな

西新宿のオフィス街がホントに古くなる前に駅前エリアや西新宿78辺りが開発されてそれが終わった頃に西新宿オフィス街が再開発になれば厚みが増すんだがなあ

>>45
西新宿78辺りの開発、いつ頃になりますかね。

残念ながら全く予定がない
8丁目はかなり開発余地があるはずなんだけどな

北新宿の三菱（＆住友）タワーの土地の仕入れ値、
地元はみんな知ってるからよほど条件よくないと乗らないでしょう。
一方、再開発で損失出したデベロッパーは、当時みたいな高値掴みはしない。

立地に自信のある地権者が現状に不満なければ
条件折り合わず時間だけ経過、は良くある話。

http://risecity.blog93.fc2.com/blog-entry-254.html

マンションだけじゃないけど1.4hで1,100億。786万/平米

三菱は新宿では東西で痛い目にあったもんな
でもまた西新宿5丁目に絡んでるタフさ
5丁目は南側三菱、北側は住友でまたこのコンビ

>>53
>>54
情報ありがとうございます。
住友の西新宿五丁目北は、青梅街道沿いになるんですね。
こういった最新情報はどこで手に入れるんですか？
自分はちょっと前の情報しか探せませんでした。
http://www.office-tsushin.com/town/005/

中央北地区は解体が始まったから完成まであと少し
坪単価380万ぐらいで企画してるとか噂で聞いたことある
地権者だともっと詳しく知ってるんだろうか

>>57
坪単価380万円が平均だとしたら、330万円～420万円くらいの幅なのかな。
山手線内側の富久クロスとあまり変わらない価格設定になりそうだね。

西新宿も再開発のオンパレードで、地域単体でのポテンシャルはかなり上がりそう。

>>56
情報ありがとうございます。
写真が多くてイメージ湧きますね。

>>60
再開発があると、地域単位で坪単価も底上げされたりするものですか。

武蔵小杉や豊洲みたいに開発→人口増→商業施設増→開発→人口増→商業施設増
で順次街が綺麗になり利便性が上がるパターンでは地域全体がスパイラル的に価値向上していく

西新宿は元々便利だし既に開発余地が少ないからエリア全体の地価までは影響なさそう
ココが出来て街が良くなったから周りも開発ラッシュとはなりそうもない
再開発エリア単体ではもちろん大幅アップ

そう、あった
10年前と比べてすごい変わってる
西新宿5丁目坪380万のマンション企画に高過ぎって感じ無いくらい発展した
ただここから先の大幅な上がり目はないでしょ？

後10年は再開発が続くから、一段落するのはその後かな。

西新宿五丁目北地区再開発事業（支援地区）は、まだまだ先なんですかね。

南地区は三井ですか。これで、西新宿5丁目は、三井、三菱、住友。
奇しくも青梅街道をはさんだ北側エリアの北新宿2、西新宿8にタワー建てた3社と同じ組み合わせだね。
で、五丁目北は再開発同意の最後の追い込み中、南はまだまだこれからって感じっぽいなぁ

新宿区の最近の再開発は都市計画決定から8年くらいで完成のケースが多いです。
(例：西富久、西新宿5中央北はいずれも20年に都市計画決定で、27年9月と29年完成予定)
なので、まだ都市計画が決定していない、五丁目北は早くても平成34年ごろじゃないのかな。

西新宿五丁目、集中してますね。
三丁目はどうなるんだろうか。

新宿村前の税務署通りの工事・・・
夜中の二時近いのにものすごい音たててやってます。
いくらなんでも爆音出す作業は２２時くらいまでにしてほしい。
こういうクレームはどこに言えばいいのでしょうか？

似たような二階屋＋自営業密集地帯だけど
進行の成否はどこらへんにあるんだろうね。
計画発表の早かった三丁目の方が空き地多いけど進行してない。

十二社通り周辺ってなにやらこの季節は下水の臭いがきつい気がします。周辺と比較すると低地になってるから下水が集まって来るせいですか？それとも神田川のニオイ？

エムズポートのモデルルームだったところの駐車場が閉鎖されてた
新しくマンション建つのかな？

マンションほいね。税務署通りはマンションラッシュだね。
税務署前のマンションとコンシェリア北新宿の販売開始はいつ頃かな？

ヤナセ横にも、13階建てのワンルームマンションの建築看板が掲示されてた。
ほんと、マンションラッシュ。

どんどん人が増えるから、再開発の空きテナントに、
カフェとかパン屋とか入っても経営なりたちそうだよね。

間口から予測できたがまたワンルームか
税務署前、ヤナセ隣、ファミマ隣と全部ワンルーム
ワンルームではいくら増えてもカフェやパン屋は厳しいな。ファミマは大喜びかも
まあ見た目はよくなるからそれで十分か

飛鳥ホテル跡地に総戸数605戸の大規模マンション19階建が建つみたいです。
店舗も入るようだが、どんな店舗を期待します？
私はＴＳＵＴＡＹＡですかね。

飛鳥ホテル跡地はどこ情報？建築計画のお知らせ張られた？

TSUTAYAはいいんだが中野坂上と新宿にも有るから厳しいかも？
小滝橋通りの書店が潰れて久しいんで書店は欲しいがそれも新宿に大書店あるから厳しいよな
この辺は便利すぎていざ何が良い？って聞かれてもすぐ思いつかないな(笑)

ホームセンターとかフロアー面積の広いダイソー
入ってほしいです。

>>82
6/28に、建築計画のお知らせ掲示された。

TSUTAYA、本屋、100均どれも便利。

にしても、税務署通りは200m範囲で５棟も同時にマンション建設がされることになる。
埋立地並みの勢い…

この辺でマンションを購入予定なのだが、
どんどん便利になるから、価格は上がってしまうのだろうか。。

飛鳥ホテル跡地はまさかのワンルーム中心の計画っぽい
605戸の内460戸がワンルーム
いくら新宿徒歩圏の好立地とはいえこんなにワンルーム建てて需要あるのか？

85
この辺が綺麗になってから、すでに大分たつし今からは上がりはしないんじゃない？

西新宿五丁目や青梅街道税務署通りの三角州一帯は武蔵小杉状態になってしまうんだろうか…

電車が混みそうだ…西新宿駅なんてパンクしてしまうんではないか？

西新宿駅は坂上側に改札作るべきだよね。
フロントタワー、グランドタワーが出来てから坂の下までの歩道の混雑がひどい。
これで、西新宿5丁目の1,000戸とか、グランドタワーの青梅街道向かい側の再開発が完成したらどうなってしまうんだろうね。

間に新駅も欲しいところ。
新線でもいい。

地下通路をせめてグランドまで繋いでほしいな
しかし新駅はともかく新線てどことどこを繋ぐのよ(笑)

税務署通りが副都心のサラリーマンの生活拠点になるなら、
西新宿８丁目の古い戸建てエリアを再開発するべきだ。
道が狭いぞ。

予定ないよ
西新宿8丁目は大地主が再開発に否定的だから再開発準備組合すら立ち上がってない

中野坂上までは望まないけど、新宿～西新宿間の地下道は一日も早く全面開通して欲しい。
タイムズアベニュー２号線Ⅲ期分っていつ開通するんでしょうか・・・

飛鳥ホテル跡地は19階建で605戸ってことは、
1フロア約33戸か、そう考えると規模大きいな。

1階には、1フロアをフルに使用する利便性の高い店舗がいいんじゃない？
ワンルームマンションなら、どんな店舗が収益面で有利なんだろう。

ワンルーム中心なら戸数はいけるんじゃないか？
こんな地味エリアにいきなり400戸もワンルーム作って大丈夫なのか？ってのは気になるがなあ
周りにたくさんあるワンルームマンション大家はビビってるんじゃ無いか？(笑)

あのエリアは、ちょっと収入の高めのサラリーマンの単身者やＤＩＮＫＳにとって、
利便性の高い場所だから、２ＬＤＫの需要がありそうだが。

3LDKだと7000万後半～になっちゃうから厳しいよな
だからといってワンルームかよ！と
低層階ワンルームで高層にファミリーな組み合わせだと思うがそれってコンシェリアが失敗してるよな

賃貸でしょ

「賃貸物件」か「分譲物件」かって、いつ頃分かるものなの？

この辺の立地は、便利性が高いから、分譲だと坪300万円超えるんだろうな。

新宿区もですが、ワンルーム規制あります。
ワンルームとカキコしてる人馬鹿じゃない？
しかも、新宿区でワンルームなんか売れないよ。
中国人でさえ、今や六本木が勘違いハイソ地区なんて言っている時代。
本当はダサダサ地区だが、港区はワンルームたくさん作って、
チャイニーズに売り付ければよろしい。

価格によるけど、1億以内で2Lか3Lなら完売できるね。
コンシェリアはデベが3流、値付けで失敗だから、うまくいかなかっただけ。
最低でも野村クラスじゃないと。
東急クラス以下では無理。

ワンルーム規制があるからなんなの？
ワンルームを作れない規制とでも思ってるの？
ワンルーム規制によって全戸数とそのうちのワンルーム戸数の明示が義務付けられてるからワンルーム400戸計画なのは確定なんだが

東急のプランズが西新宿7で完売物件出してるし似たクラスの関西私鉄系のジオも近くで完売してる
逆に三菱タワーは2L6000万で苦戦
かなりズレた感覚をお持ちのようですな

>>106
お勉強が足りないぞ。

>>107
同感。売主はあまり関係ないよね。


税務署通りは利便性が高いから、値付けに失敗しなければ売れるでしょ。
ただワンルームがこんなに一斉にできると、さすがに売れ残りもでるだろうな。

個人的には、十二社通りより、税務署通りの物件のほうが狙い目だと思うんだが。十二社通りは再開発で便利になるけど、至近の税務署通りの物件もその利便性を十分享受できるし。

ワンルームとファミリータイプの比率規制があります。
全戸ワンルームは、規制で作れません。
勉強不足は私でしょうか？

しかも、新宿でワンルーム。馬鹿じゃない？
投資にしても店子ろくでもないので、ワンルームなんか作っても売れませんよ。
ワンルームなら、港区、渋谷区、目黒区、世田谷区がお薦め。

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/file13_00017.html

ホイ。条例規制。
あなたの方が？
だと思いますが、いかがでしょう？

そうだよ比率や広さに定義がある
だからみんな600戸中460戸と判明した訳だし、ワンルーム｢メイン｣とか書かれてたじゃん
そこにワンルーム規制があるのにワンルームとか馬鹿って書いたんでしょ？
その条例知ってたんなら何故馬鹿とか煽ったの？
しかも東急で完売した実績あるエリアなのに東急クラスじゃ無理、とか書いたりしてるから勉強不足と言われたんじゃないの？

確かに目黒のクロスエアタワーのワンルームは、飛ぶように売れた。
排気ガス凄そうなのにね。

エリアスレで業者認定とか必死だな
ちょっと指摘されただけで何がそうさせるんだろう
しかも飛鳥ホテル跡地て建築主がそのまま三和不動産だし事業用じゃねーの？

このスレ見る人は、ワンルーム規制なんて、知ってるんじゃない。
便宜的に「ワンルームマンション」という言葉を使っているだけであって。

「そこかよっ！」って感じ。正直どうでもいい。
でも詳しく知らない人もいるだろうから、ありがとね。

にしても、40平米以上で家族向け住戸って。ほぼワンルームじゃん。

なんか荒れてしまいましたね。新宿でワンルームが売れるか？といわれれば、残念ながら売れるといわざるを得ないでしょうね。
話題のエリアなんてワンルームマンションばかり。
1棟ものも投資家向けもありますが税務署通りのファミリー/ワンルーム比率はかなりのワンルーム優位です。
しかもさらに3棟ものワンルーム建築中で飛鳥ホテル跡地にまで大量のワンルーム。
出来ればもっとファミリー向けを作って欲しいというのが、前からこのスレにいるウォッチャーの多くの意見ではないでしょうか。

117
国土交通省が3人暮らしの最低水準を40平米としているからだと思われる

新宿に一人暮らしって、あまり質の良い店子がいない。
先日の西新宿タワマン殺人事件みてもしかり。
投資で買っても店子893、ホスト、水商売じゃ。
オーナーも困るわなあ。

居座られて脅されるのがオチ。

タワマン殺人事件はワンルームじゃないですけどね。
まぁ質が悪いのは同意します。覚悟の上で高利回りが狙えるから新宿はワンルームだらけなわけです。
少しくらい儲けが減ってもファミリー向けを建てて欲しいんですけどねぇ。
新宿は地価が高いからワンルームなら売れても、ファミリーだとそれこそイメージの良い千代田や港に行ってしまうんでしょうね。
新宿近辺は東西どちらでも、実際に住めばこんなに便利で住みやすい街はなかなか無いと思うのですが、イメージには勝てないんでしょうかね？

小規模物件か、行政がバックにいる大規模再開発でしかファミリー向けが建たないから、いつまで建ってもイメージが変わらないという気がしています。

新宿駅のすぐ横に歌舞伎町があるのが決定的。
隣接するエリアでファミリー向けの物件は販売が著しく困難。
利便性は高いのに投資ワンルームにするしか手立てがない。

新宿区内のファミリー向けマンションって完売だらけですよ。
実際は。
あなた何か勘違いしてませんか？
そんなにワンルーム作って新宿区の環境悪くしたいらしいね。
港区さん。

広域暴力団の事務所は全て港区でしたよね。

大久保のファミリーマンションフォーサイドマンションも即完売でした。
下落合の幹線道路脇の立地悪い住商ファミリーマンションも即完売でした。
他も例をあげるときりがないのでやめますが、新宿区はファミリータイプマンションじゃないとさばけませんよ。
不動産屋だったら常識。

良く読め。隣接するエリアの話だ。
大久保はそれで日本人が寄りつかないから外国人に浸食されたんだ。
たとえ大久保1丁目にタワマンができたとして、ファミリーに売れるか？
日テレゴルフガーデン跡も高級賃貸になったのが答えだ。
売れるものなら売っただろうよ。

フォーサイドマンションの購入者は全て日本人ですよ。
あなた頭大丈夫？
アクシア牛込柳町も3Lしか人気ないんだって。
だろうなぁという当然の結果。

フォーサイドマンションは、大久保駅利用の立地です。
でも即完売でした。アドレスは北新宿かな？
大久保ですよ。大久保。

文章良く見てくださいね。事実だし。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

おいおい、牛込柳町や北新宿のどこが歌舞伎町に隣接してるんだｗ
すごい脳内地図をお持ちだな。

ゴルフガーデンは歌舞伎町の横だもの。
当たり前。
あなた大丈夫？

税務署通って、歌舞伎町の横じゃないよね。
アドレス北新宿だし。
港区さん、地図は良くみましょう。

この人、大久保フォーサイドマンションも知らないんだよ。
たぶんね。
新宿ネガしたくて仕方無いらしい？もしかしてお仕事かも。
スルーが一番。

ずいぶんと吠える方ですね。
1億円以下で2LDKか3LDKなら完売とか言う方に勘違いとか言われても正直困るんですよね。
もちろん5000万円だって1億円以下ですけど、それはちょっとねぇ。
他の方からも東急について突っ込まれてましたね。

おっしゃるとおりファミリーも完売ですよ。ワンルームも多いといってるだけです。
感覚的なものでは議論にならないので、めんどくさかったのですがデータ探してきました。
http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1102.pdf

図表4によると新宿区の投資用ワンルーム供給戸数は港区の2倍、渋谷区、目黒区、世田谷区の5倍近くです。

ワンルームが増えて環境が悪化する事は私も望んでいませんが
だからといって、現実を捻じ曲げてまで新宿にはワンルームが向かないと捏造するのはどうかと思います。

あと、Its東京フォーサイトスクエアの事だと思いますが、あそこは外国人の方もいらっしゃいます。
もちろん大半日本人ですし、大久保にタワーが建っても私は売れると思いますから
一部は同意できる面もありますが、それでも、あまりに偏った方だなと思わずにはいられません。

だから歌舞伎町の横はダメだって、あんたもそう言ってるわけだ。
隣接の意味わかってる？
税務署通りも線路向こうになる分ましだか、まだ歌舞伎町の影響を完全に排除できないね。
飛鳥ホテル跡ならワンルームが多めになるのはもっともだと思うが。

かなり無理があるよね。
こじつけちゃいけませんよ。
港区さん。
北新宿は北新宿だし、歌舞伎町からかなり離れてます。

涙目なのは分かるけど。

売れないワンルーム作っても仕方無いんじゃないの？
不動産屋なら、それくらい分かるよね。

だから、目黒のクロスエアタワーのワンルームなんてのが即完売するんじゃん。
ある意味希少価値。

こんなに日本語の趣旨が判らない人も久々に見たな。
北新宿アドレスでもフォーサイトは税務署通りでなくて大久保通りだぞ。
あ、あとフォーサイドじゃなくてフォーサイトだから。
さらに大久保フォーサイドと言ってみたりｗ　良く判ってない場所の話を無理にするのが痛い。
本当に新宿区民なのかねえ。実は新宿に憧れてるだけ似非区民さん？

似非港区　vs　似非新宿区

うまい！
あなたに一票。

詳しいのにあのフォーサイトを大久保フォーサイドと呼び間違える人を始めて見たわ
あそこってこのエリアじゃ有名どころの騒ぎじゃないくらいの別格マンションだぜ？
エリア限定の有名物件だからエリア外の人が知らないのは仕方ないけどさ