プレシス新宿御苑ってどうですか？パート２

容積率は、接する前面道路幅によって制限されます。
従って、細い道路にしか面していないここは、小さな建物しか建てられません。

もしこのエリアが容積率緩和特区になったとしても、
大規模な再開発でもない限り容積率は制限されたままです。

ゆとりある敷地になったから結構なことだよ。
それに、路地がある限り、ここより高いマンションは建たないだろうし、もし将来、路地が広くなれば価値が上がるよ。

少数の道路利用者のために墓地を削るのは無理でしょうから、将来も道路拡張はないでしょうね。
高島屋の前は大規模にもし再開発すれば高いマンションが可能です。大通りに面している駐車場なので。

よっぽど高島屋の前が好きなんですね。
そんなに好きなら何年でも待てそうですね。商業ビルになっても諦めないでください。

ここの路地の出口の駐車場ではなく
バイパス出口近くの駐車場のほうがいいなあ。
同じ高島屋前でも、タワマンにしてくれるなら。

タワマンがいいならトミヒサにすれば？
これから計画するタワマンは資材費や人件費で高くなるぞ。オリンピックまでは、こことトミヒサがお買い得だった。

日経見るだけで鉄筋工、型枠工、鋼材はひどい上がりようです。
ここもそうですが、タワマン好きなら富久のお得感はものすごく大きいですね
ただしタワマンは工期が長い分、人件費資材高騰に加え消費増税のあおりの
影響も予想以上に大きいはず。戸田建設はかなり苦労すると思います。
品質に影響が出ないか心配ですね。

駅やデパート、御苑が目の前のここが良かった。南向きでバルコニーも広いし。
徒歩圏とか北向きは嫌です。

建坪が敷地の半分以下ってかなりリッチな作りだね
しかもこの駅前の一等地で...勿体無い

完売したなら住民スレ移行でいいでしょ。
いくら何でも一等地には無理がある

それこそ完売したなら部外者がそこまで構わなくていいでしょw
特に一等地かどうかなんて価値観の違い

駅徒歩５分以内、南向き、日照良好で探すと結構あったが、ターミナル駅徒歩５分以内、眺望良好の条件を加えるとほとんどなかった。
それが新宿駅、メトロ、御苑なんて、一等地かかどうかなんて関係ないほど、奇跡的な立地だとよくわかった。

新宿は雑多でどこよりも飽きない街。
湾岸は飽きそう。特に買い物と外食。
たとえ安くても値上がりしそうでも住みたくない。買いたい人は止めないけど。

外食については新宿もチェーン店ばっかりだし、高級路線もホテル内の支店とかでイマイチだと思うんだが

驚いちゃだめだよ。湾岸にはチェーン店すらないんだよ。

新宿がイマイチって…。
どこならいいんだ？銀座か？
裏通りや横丁に行かないと真の魅力はわからない。チェーン店だけなら、地方のイオンと同じで飽きられる。

>905

それは賃料の高いターミナル駅の宿命です。
住居に交通利便性重視するなら致し方ない話かと。

ま、港区界隈の小洒落たレストラン行くにも
大して手間暇かかりませんけどね。

渋谷は学生向けだし、新宿は世代を選ばず楽しめるのがいいいと思うけど。
３Aや六本木のお洒落な街もいいかもしれないけど、利便性じゃ新宿のほうが明らかに上だ
まして湾岸なんて何がいいのかさっぱりですが...

新宿をけなしたい訳じゃないので誤解なく
特に買い物と外食と言ってたから、買い物は間違いなく飽きない町だけど食べ物は微妙でしょって言いたかっただけ

ここは、買い物、外食、酒、娯楽など、すべてが間近にある。あんなに駅に近いのに、実はほとんど他の街に行く必要がない。車どころか、自転車もいらないな。

…don't be too serious baby

で。

湾岸タマワンはまさにバブルだよね
オリンピックに乗せられて
消費増税とデベの口車に乗って
震災の時に苦労したエレベーター停止による階段昇降問題、沿岸津波リスクは彼らの中で(誰かが解決してくれている)らしい
映像だけで苦労してないんだろうけど、想像力の欠如もここまでくるとつくづくおめでたいと思う

小田急、京王、東急など私鉄各社とのアクセスもいいからね。
新幹線や羽田へのアクセスは品川エリアに負けるけど。
まぁ便利なことに変わりはない

副都心線が最も近いけど、遠い京王や西武でもホームまで１０分くらいか？羽田は徒歩５分にバス乗り場ができるし、交通利便性は抜群だな。
ただ、他の街に行く必要ないに同意。

新しい高速バス乗り場に京王や小田急の路線も入ればいいけど、無理かな？

小田急や京王は金無いよなぁ。
百貨店の老朽化も激しいしどうすんだろ

東西自由通路開通に合わせて建て替えが噂されてますよね。
スバルビル来年で解体だから、小田急は仮店舗か新店でも作るのかも。
京王もルミネから甲州街道を渡った一角に新店が噂されてます。

ルミネから甲州街道渡った辺りに大きな土地ありましたっけ？
もともと京王は甲州街道沿いに駅や線路があったのだから、今もたくさん土地持ってるのかな？
ルミネは南口に建設中のビルにも入るようだし、再開発も代々木方向に広がっていく。新宿はまだまだ変わりますね。

角の吉牛や金券屋の入ってるビルは京王の持ち物です。
それだけでは小さいから地上げ（近隣ビル買占め）もしているそうです。

JR新宿ビルまで含めて一帯開発されたら一変するなと期待してます。

JR新宿ビルも老朽化してるし時期に建て替えでしょうね～
期待してるよJRさん

集中し過ぎないところが新宿開発の巧さかも知れませんね。
この先、15年くらいは駅の周囲どこかしらで大規模開発が連続する。

なぜか新宿デパート再開発事情に詳しいスレですね。
新宿はどのデパートも個性があって、競争もいい感じです。三越が健在ならもっと良かった。

デパートやＪＲの人がいるのかな？
ここに住んだら歩いて通えるし、昼休みに帰って来れるね。

新宿の物件買うような勝負師がこれからの周辺環境にウトい方が不思議ですよw

周辺環境に疎い人にも、近所で後発大規模供給がなければ
当面は利確濃厚な優良エリアということですね。

西新宿の坂下付近などは今後大量供給が続くと思われるけど
ここより新宿駅近物件は今後も当分は出てくることはないかと..

西新宿の供給が五丁目三丁目と続いても
生活圏が随分違うから大きな影響ないと思いますね

>928
周辺環境に詳しいようですので、ぜひデパートや再開発の情報をお願いします。

新しくなる新南口に小田急の改札もできたらいいな。無理？

残念ながら新宿のデパート群は現状全部建て替え予定なしです
話題のスバルビルも2015年途中あたりまでスバルが賃借予定
来年中の取り壊しは無いかと
特に鉄道系百貨店は旗艦店なのに駅の上の難工事で代替地もなし
一番建て替えがあり得るのはヨドバシが買った明治安田第２ビルだけど、高速バスがあるから結接点完成後になっちゃうね

そんなに急がなくてもまだマンション一年弱先の引き渡しだし、あまり気にせずともいいんじゃないの

伊勢丹みたいに建物に価値を見出して修復しながら使うって感じじゃないからね
小田急も京王も..代替えの店舗が見つからない限り無理かな

>934

富士重工のスバルビル撤退は来年中です。

http://www.fhi.co.jp/news/10_07_09/10_08_30_1.html

MY第二に発着してるバスは京王系のはずだから
新南口完成は関係ないんでは（JRが私鉄にも声かければ別ですが）。
建て替え濃厚なのは第二じゃなくホールのある隣でしょ。

東西自由通路開通するためには両百貨店とも
部分的にスペース割譲しないと駄目だし。全建て替えまで同時にやるかはわからんが。
再開発関連なら街スレに詳しい

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336044/

>937
その富士重のリリースにも11年4月28日に引き渡し、引き続き4年を目処に賃借って書いてるでしょ
スバルの移転自体は2014年10月と言われているが、残務処理だってあるからね

東西自由通路は今のJR東口と西口間の通路を改札内の階段移して拡張して、改札取っ払う工事
JRの工事で両百貨店は関係ないよ

書き忘れ
西口の高速バスは南口に移転予定
結接点はJRじゃなくて国土交通省の案件だよ

別に喧嘩ふっかけてるわけではないんだけど…
バスターミナルの件はスルー？ま、未定ですけどね。

http://otonameshi.seesaa.net/s/article/185995557.html

プレスリリースだけでなくこういうのも侮れないですよ。
ここの焼鳥屋は立ち退き代で近所にビル建ててます。
跡地にはいつ撤収してもいいような居酒屋入ってますが、恐らくお手盛り。
利用予定のない地上げするほど、京王は儲かってないんでないかと。