プレシス新宿御苑ってどうですか？パート２

私もここの最上階欲しかった。もう少し高くても買ったのに…。近くにプレシス新宿御苑Ⅱ建ててください。

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真向かいの樹が結構高いけど、何階なら神宮の花火は見えますか？
HPの写真を見ると、東京タワーは最上階じゃないと見えないかな？

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北西にタワマンや比較的大きいマンションが新しく立てば路地が整備されて凄く綺麗になりそう。
そうだったら更に儲け物です。将来、ファミリーに高く売ることもできるかも。

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大きいマンションが路地の入口付近にもし出来たとして、
路地の奥まで誰が整備してくれるの？整備するタメには誰かの土地を買収する必要があるのに。
このマンションの前まで整備する義務は誰にもありません。今のまま残されるだけです。

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墓地の土地を基本的にいじれませんからねえ。

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872
神宮前花火での花火３号玉程度として打上げ高さ120m、４丁目と神宮球場との標高差5m程度、御苑の落羽松高さが最大で35mとすれば、まともにみるとしたら9階以上ほしいところですね
直線距離が2.1kmあるので打上げ高さを無視して真横に見られる部屋が候補になります

ただし樹木はまばらに生えてるので木の間に神宮球場があれば8階あたりでもいけると思いますよ

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876さん
872です。とてもわかりやすい解説ありがたいございました。やはり上層３階ですか…。
ここは階ごとの価格差がほぼ一定なのに、最上階と眺望が開ける10～9階。多分ネット上の8～6階、ネットにかかる5～4階、コンクリ手摺の3階以下で見え方が随分違いそうですね。価格差がもっとあれば諦めたんですけど…。

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新南口のビルやバイパスも工事が進んでいますね。

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再開発のプレスリリースが出ましたね。

http://www.kensetsunews.com/?p=21906

楽しみ楽しみ。

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素晴らしい。
今後も商業ビルなどの再開発でどんどん発展するだろう。

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これはよいニュースですね
南口駅ビルの再開発を見越して開発投資が進むと更に活発な商業エリアに囲まれる特異な物件になります

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課題はバイパス以東〜甲州街道間の明治通り両側か。

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新宿は南側の開発余地が大きいので、オリンピックまでもっと変わっていきそう。

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新宿駅や３丁目駅に『徒歩圏』は多いけど、徒歩４分とか２分って、滅多にないでしょ。近すぎるくらい。

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872さん
今日現地を確認しましたが、圧倒的にデカイ樹木は写真右の一本だけで、それも葉の密度は高くありませんでした
これならもう少し下階まで花火の恩恵にあずかることが出来ると思います
失礼しました

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885さん
872です。お写真ありがとうございます。
参考になります。
MRも終わりですね。

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建物自体は小規模ペンシルマンションだけど敷地に余裕があって良さそうだね

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確かに敷地面積や容積率の割に建物小さいね。なんでもっと大きくか、高くしないの？商業地だから日照権関係なさそうだし、高さとかに制限ある？

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北や西にもう1,2軒分広かったらもっと大きくできたかな？
まあ、何軒もあったあの土地をよくまとめあげた交渉力と根性はすごいと思うけど・・・。

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経済的な構造設計ですむよう導き出された合理的なサイズなのでしょうけれど、
新宿御苑みどりと眺望保全地区の縛りもあるのではないでしょうか
色彩計画や形状まど、「御苑からの眺望を阻害するな」とあります

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容積率は、接する前面道路幅によって制限されます。
従って、細い道路にしか面していないここは、小さな建物しか建てられません。

もしこのエリアが容積率緩和特区になったとしても、
大規模な再開発でもない限り容積率は制限されたままです。

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ゆとりある敷地になったから結構なことだよ。
それに、路地がある限り、ここより高いマンションは建たないだろうし、もし将来、路地が広くなれば価値が上がるよ。

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少数の道路利用者のために墓地を削るのは無理でしょうから、将来も道路拡張はないでしょうね。
高島屋の前は大規模にもし再開発すれば高いマンションが可能です。大通りに面している駐車場なので。

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よっぽど高島屋の前が好きなんですね。
そんなに好きなら何年でも待てそうですね。商業ビルになっても諦めないでください。

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ここの路地の出口の駐車場ではなく
バイパス出口近くの駐車場のほうがいいなあ。
同じ高島屋前でも、タワマンにしてくれるなら。

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タワマンがいいならトミヒサにすれば？
これから計画するタワマンは資材費や人件費で高くなるぞ。オリンピックまでは、こことトミヒサがお買い得だった。

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日経見るだけで鉄筋工、型枠工、鋼材はひどい上がりようです。
ここもそうですが、タワマン好きなら富久のお得感はものすごく大きいですね
ただしタワマンは工期が長い分、人件費資材高騰に加え消費増税のあおりの
影響も予想以上に大きいはず。戸田建設はかなり苦労すると思います。
品質に影響が出ないか心配ですね。

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駅やデパート、御苑が目の前のここが良かった。南向きでバルコニーも広いし。
徒歩圏とか北向きは嫌です。

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建坪が敷地の半分以下ってかなりリッチな作りだね
しかもこの駅前の一等地で...勿体無い

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完売したなら住民スレ移行でいいでしょ。
いくら何でも一等地には無理がある

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それこそ完売したなら部外者がそこまで構わなくていいでしょw
特に一等地かどうかなんて価値観の違い

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駅徒歩５分以内、南向き、日照良好で探すと結構あったが、ターミナル駅徒歩５分以内、眺望良好の条件を加えるとほとんどなかった。
それが新宿駅、メトロ、御苑なんて、一等地かかどうかなんて関係ないほど、奇跡的な立地だとよくわかった。

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新宿は雑多でどこよりも飽きない街。
湾岸は飽きそう。特に買い物と外食。
たとえ安くても値上がりしそうでも住みたくない。買いたい人は止めないけど。

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外食については新宿もチェーン店ばっかりだし、高級路線もホテル内の支店とかでイマイチだと思うんだが

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驚いちゃだめだよ。湾岸にはチェーン店すらないんだよ。

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新宿がイマイチって…。
どこならいいんだ？銀座か？
裏通りや横丁に行かないと真の魅力はわからない。チェーン店だけなら、地方のイオンと同じで飽きられる。

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>905

それは賃料の高いターミナル駅の宿命です。
住居に交通利便性重視するなら致し方ない話かと。

ま、港区界隈の小洒落たレストラン行くにも
大して手間暇かかりませんけどね。

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渋谷は学生向けだし、新宿は世代を選ばず楽しめるのがいいいと思うけど。
３Aや六本木のお洒落な街もいいかもしれないけど、利便性じゃ新宿のほうが明らかに上だ
まして湾岸なんて何がいいのかさっぱりですが...

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新宿をけなしたい訳じゃないので誤解なく
特に買い物と外食と言ってたから、買い物は間違いなく飽きない町だけど食べ物は微妙でしょって言いたかっただけ

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ここは、買い物、外食、酒、娯楽など、すべてが間近にある。あんなに駅に近いのに、実はほとんど他の街に行く必要がない。車どころか、自転車もいらないな。

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…don't be too serious baby

で。

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湾岸タマワンはまさにバブルだよね
オリンピックに乗せられて
消費増税とデベの口車に乗って
震災の時に苦労したエレベーター停止による階段昇降問題、沿岸津波リスクは彼らの中で(誰かが解決してくれている)らしい
映像だけで苦労してないんだろうけど、想像力の欠如もここまでくるとつくづくおめでたいと思う

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小田急、京王、東急など私鉄各社とのアクセスもいいからね。
新幹線や羽田へのアクセスは品川エリアに負けるけど。
まぁ便利なことに変わりはない

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副都心線が最も近いけど、遠い京王や西武でもホームまで１０分くらいか？羽田は徒歩５分にバス乗り場ができるし、交通利便性は抜群だな。
ただ、他の街に行く必要ないに同意。

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新しい高速バス乗り場に京王や小田急の路線も入ればいいけど、無理かな？

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小田急や京王は金無いよなぁ。
百貨店の老朽化も激しいしどうすんだろ

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東西自由通路開通に合わせて建て替えが噂されてますよね。
スバルビル来年で解体だから、小田急は仮店舗か新店でも作るのかも。
京王もルミネから甲州街道を渡った一角に新店が噂されてます。

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ルミネから甲州街道渡った辺りに大きな土地ありましたっけ？
もともと京王は甲州街道沿いに駅や線路があったのだから、今もたくさん土地持ってるのかな？
ルミネは南口に建設中のビルにも入るようだし、再開発も代々木方向に広がっていく。新宿はまだまだ変わりますね。

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角の吉牛や金券屋の入ってるビルは京王の持ち物です。
それだけでは小さいから地上げ（近隣ビル買占め）もしているそうです。

JR新宿ビルまで含めて一帯開発されたら一変するなと期待してます。

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JR新宿ビルも老朽化してるし時期に建て替えでしょうね～
期待してるよJRさん

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集中し過ぎないところが新宿開発の巧さかも知れませんね。
この先、15年くらいは駅の周囲どこかしらで大規模開発が連続する。

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なぜか新宿デパート再開発事情に詳しいスレですね。
新宿はどのデパートも個性があって、競争もいい感じです。三越が健在ならもっと良かった。

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デパートやＪＲの人がいるのかな？
ここに住んだら歩いて通えるし、昼休みに帰って来れるね。

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新宿の物件買うような勝負師がこれからの周辺環境にウトい方が不思議ですよw

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周辺環境に疎い人にも、近所で後発大規模供給がなければ
当面は利確濃厚な優良エリアということですね。

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西新宿の坂下付近などは今後大量供給が続くと思われるけど
ここより新宿駅近物件は今後も当分は出てくることはないかと..

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西新宿の供給が五丁目三丁目と続いても
生活圏が随分違うから大きな影響ないと思いますね

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>928
周辺環境に詳しいようですので、ぜひデパートや再開発の情報をお願いします。

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新しくなる新南口に小田急の改札もできたらいいな。無理？

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残念ながら新宿のデパート群は現状全部建て替え予定なしです
話題のスバルビルも2015年途中あたりまでスバルが賃借予定
来年中の取り壊しは無いかと
特に鉄道系百貨店は旗艦店なのに駅の上の難工事で代替地もなし
一番建て替えがあり得るのはヨドバシが買った明治安田第２ビルだけど、高速バスがあるから結接点完成後になっちゃうね

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そんなに急がなくてもまだマンション一年弱先の引き渡しだし、あまり気にせずともいいんじゃないの

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伊勢丹みたいに建物に価値を見出して修復しながら使うって感じじゃないからね
小田急も京王も..代替えの店舗が見つからない限り無理かな

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>934

富士重工のスバルビル撤退は来年中です。

http://www.fhi.co.jp/news/10_07_09/10_08_30_1.html

MY第二に発着してるバスは京王系のはずだから
新南口完成は関係ないんでは（JRが私鉄にも声かければ別ですが）。
建て替え濃厚なのは第二じゃなくホールのある隣でしょ。

東西自由通路開通するためには両百貨店とも
部分的にスペース割譲しないと駄目だし。全建て替えまで同時にやるかはわからんが。
再開発関連なら街スレに詳しい

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336044/

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>937
その富士重のリリースにも11年4月28日に引き渡し、引き続き4年を目処に賃借って書いてるでしょ
スバルの移転自体は2014年10月と言われているが、残務処理だってあるからね

東西自由通路は今のJR東口と西口間の通路を改札内の階段移して拡張して、改札取っ払う工事
JRの工事で両百貨店は関係ないよ

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書き忘れ
西口の高速バスは南口に移転予定
結接点はJRじゃなくて国土交通省の案件だよ

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別に喧嘩ふっかけてるわけではないんだけど…
バスターミナルの件はスルー？ま、未定ですけどね。

http://otonameshi.seesaa.net/s/article/185995557.html

プレスリリースだけでなくこういうのも侮れないですよ。
ここの焼鳥屋は立ち退き代で近所にビル建ててます。
跡地にはいつ撤収してもいいような居酒屋入ってますが、恐らくお手盛り。
利用予定のない地上げするほど、京王は儲かってないんでないかと。

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私鉄系以外も含めて、高速バス全部が新ターミナルで処理できるかねえ？
ピーク時はスバルビル周辺だけでも相当混んでるが。
ま、物件には関係ないからこの辺で。

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>941
最初から待機含めて最大30台程度規模で計画されてる
南口JR、西口私鉄系入れてもまだまだ余裕
ただし計画後に拡大した元ツアーバス系全てまでは無理かもね

このマンション的には高速バス、タクシー乗り場が至近に移ってきてくれる事になるね

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まだやってんの。おどろきました。

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まだいたの？驚きました

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ここ敷地が広いのはいいんだけどその分管理維持費がかかるのか管理費が高かったんだよね
まあそれを差し引いてもいい物件だと思うけど

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確かに、最初にＭＲで管理費を聞いたときに驚きました。
しかも、その割にサービスが寂しい。

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伏見外せばいいんじゃないか
普通の管理規約なら一定期間経てば外せるでしょ
他にいくつか見積りとってみようよ

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敷地広ければ手間暇かかるんだからしゃーないよ
普通はこの規模だと管理人も半日勤務とかだけどもしかしたら１日勤務なのかね
まぁデベの言いなりになる理由じゃないけどきちんと管理してくれるんならいいんじゃない

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管理会社で評価高いところなんてあるのかな

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敷地が広いからって、エントランスまで自転車用の通路もあるんですね

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最近は廃品回収の車がうるさく、一見静かな住宅地ほど連日やってきて、立地や環境によっては最大の騒音源です。
ここは御苑の周りは騒音にも厳しいし、あの路地には入って来ないでしょう。バイパスできても一瞬で通り過ぎるので、選挙カーにも気付かないかも。

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そのバイパスが騒音源になるのでは？

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騒音源は校庭の生徒達もですよ。
風の強い日は砂塵の発生源にもなる校庭。

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DINKS家庭は昼間に家いないでしょ。
ついでに新宿高校は部活があんまり盛んではないし

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高校の校庭うるさいって人が入居してたらいくらなんでも神経疑うわ（笑）

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952.953さんは契約者ですか？
私はこれまでの経験から窓を閉めてもうるさい廃品回収の方が嫌です。バイパスは２車線で信号ないので慣れれば気に障るほどではないでしょう。
高校は小学校や幼稚園の奇声よりはましだし、体育祭や試合は見物するかも。
風が強い日は砂塵がなくても窓開けないです。

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校庭のおかげで、あれだけの眺望や日照、抜け感が確保されてる。風俗や酒場がなく、治安がいいのも新宿高校のおかげ。
移転されたら大変。

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まあリスクはわかっておきましょうってことで、物件批判とうけとらなくてもいいのでは？

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完売したのに相変わらず賑やかだね。
買ってない人も来てるみたいだし、デパートやバス乗り場の話も役立つ。

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希望軒や五ノ神にもすぐ行けていいなぁ。
あとはたま～に食べたくなる町田家

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五ノ神食べてみたいけど日曜まで行列だから機会ないなぁ
海老味噌ってうまそう

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高島屋のディンタイフォンの小籠包も旨い。いつも混んでて並んでる。

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３丁目や御苑通りにもいい店たくさんあるね。

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大規模マンションみたいにジムはないんだろうけど
去年ジェクサーが代ゼミタワーの前に出来てくれてよかったよ。
この辺の住民は重宝してます

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トミヒサのスレ見たら、なぜかここがボコボコに叩かれてました。間取り批判の人がここを誉めたのがきっかけのようです。このスレ住民の仕業でないなら、とんだとばっちりだけど…。

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自らを正当化するための他者批判って稚拙
民度が知れるからそれはやらんほうがいいね

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まあ、反面教師としてそうならないようにしましょう

御苑は春の桜のイメージはあるけど、紅葉もすごいんでしょうか
月末行くのでオススメエリアあればぜひ教えてもらいたいです

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プレシス前の高い樹、ラクウショウがある辺りは静かで深い森の雰囲気です。人も少ないエリアですし、何と言ってもバイパスを一部地下にしてでも守った森です。
バイパスが出来たら静けさに影響してしまうかもしれないので、今のうちに。

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