CAPITAL GATE PLACE　その４

No.397さん

確かに価格発表前のこの時期でその4って、反応が薄いですよね。
価格発表も6月22日の週末にずれ込むらしいですよ。

日経平均がこんなに下がると、含み益で買おうとしていた人たちが及び腰になりそうですよね。

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キャピタルの価格盛ったりしてね。
そうなればいいなあ、顧客で株投資家いるでしょう

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キャピタルの価格盛ったりでなく下がったりの間違いです
とんでもない間違い失礼しました。

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2LDK54平米3500万で出ませんかねと営業に聞いたら追い出されてしまいました。

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ここの営業マン強気だよね。何で？

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野村ですから

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三井がメインじゃないの？

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2LDK54平米でいくら?　5千万円ぐらい?

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この物件検討してる方の中には投資家いらっしゃるでしょう
株の含み資産下がって来月の申し込みどうなる？

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地価動向報告で言う通り、月島は都心至近ということで需要が大きいんだね。
新宿池袋の方が買い物は便利だと思うけど。

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銀座が近いから月島は人気あるのではないでしょうか。
2路線直結ですし、築地、勝どきが2路線ならうちも検討しましたが
残念ながら月島しかないのです。
銀座大好きです。

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池袋新宿渋谷便利でも銀座は格が違います。

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404さん
それは、酷というものでしょう（笑）
気持ちはわかりますが。ニーズが違う。

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以前、新宿池袋方面に住んでて、確かに買物は便利だったけど、
それって若い頃の感覚でなんだよね。
子供もできた今は、道も広く、ごちゃごちゃしてない銀座や丸ノ内の方が、
断然心地いいかな。

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近年このタワー以外に、小規模マンションがいくつも
月島駅近で分譲されてきたけど、
今が一番『モテキ』だね、月島。

２路線とか銀座に近いとかは最近なったわけではなく、以前からなんだけど。

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はいはい了解（笑）

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分かりますよ。池袋とか大挙上京する埼玉人で毎朝カオスでしょう。
でも新宿池袋が好きなら、それはそれでいいのでは？

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それで良いのでは？

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そうだね。

近郊郊外駅遠　→　駅近
近郊郊外　→　都心部　　

という人口移動の二つの大きい流れが続くのでしょう。

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416、418、419

●　新宿区　

→　外国人比率“都内”1位。　足立区と不動のツートップへ死角なし。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

●　中央　

→　人口増加率“全国”2位。　30･40歳の子育て世代の転入、ベビーブームへ。
http://www.city.chuo.lg.jp/saiyo/miryoku/live.html

埼玉方面の人もやっと入場。
嬉しくて釣られてみました。

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http://moneyzine.jp/article/detail/208218

2013年以降に完成予定の超高層マンションの動向をみると、23区内で122棟・4万9,469戸の完成が見込まれている。地区別では、港区の24棟・6,619戸が最も多く、港区以外では中央区の14棟・8,843戸、品川区の13棟・4,829戸、新宿区の12棟・7,586戸など、都心部を中心に超高層マンションが計画されている。

→　このままだと中央区の人口は2-3年で15万人超えそうですね。過去最大は17万人ですから、まあ大丈夫でしょ。

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棟数よりも戸数だな。重要なのは。

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都心３区に需要がある裏返しでしょうね。
晴海の３棟目、三井がどう売りさばくかには注目。
キャピタルゲートはおそらく安泰でしょう。月島は強いよ。

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月島＝香港化＝タワマン時限爆弾島へ

東洋経済、あれリバーシティのこと？
タワマン大規模修繕って天文学的な費用…
さあ、壮大なババ抜きゲーム、開始！

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直接関係ありませんが、月島の隣駅の話題ということで。

429の2つめのリンク先に中央区役所の空撮が出ていますが、この建物、築40年超で近い将来建替えが予想されます。

一方、首都高の空中権売却で周辺容積率を増やすという考えが、国土交通省主催の有識者会議でも提言され現実味を増しています。写真にも見える首都高都心環状線に「フタ」をして周りを超高層化というアイディアです。国土交通省のHPに議事録等アップされています。
http://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/syutokou/

もし実現すれば、区役所建替えを含む周辺の大規模再開発となるでしょう。例えば、区役所上層部を住居にする＝中央区版クヤクションができるかもしれません。それこそ銀座至近ですから相当人気化するでしょう。更に向かいの銀座ブロッサムも併せて再開発するかもしれません。こちらは銀座アドレスになります。

ただ、場所柄やっぱりオフィスですかね～。それでも湊や明石町には影響大でしょうね。

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戦略特区、オリンピック、新東京駅、八重洲再開発、
ほんと楽しみが尽きないエリアですね。

水路も拡充。聖路加、佃から高速船で羽田までいける時代が、
意外と早く訪れるかもしれません。

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新東京駅は丸の内側だから関係ないと思う。
オリンピックも月島に何のメリットがあるか不明。

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今のままでも問題なく立地優位。

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東京駅の東は地盤沈下中と考える。
リニア新宿始発で決定的な流れへ。
都庁や内需型大手企業の本社が集積。
外人も、どれだけ地震を怖れているか。
武蔵小杉バブルも西高東低のシグナル。
湾岸バブルは、千葉避難民の一時的動き。
銀座はともかく、月島は下落あるよ。
晴海なんていわずもがな。

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富久へどうぞ。

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永住するつもりだからここ欲しい。

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439
リニア新宿始発案って、むか〜しあったね。
武蔵小杉も、地盤は悪いよ。

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関東どこも地震心配ですよー。でも住んでいる。
地盤、火災、何処も心配、じゃあどうするってか？

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犯罪マップ、低層の高級住宅街もけっこうあります。震災後の混乱、暴徒らが向かうのは…

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。。で皆さん抽選するの？
買わないのですか。

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値段ふっかけすぎでしょ

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早くも、アベノミクスのメッキが剥がれてきたみたいだなー。あと、５％ぐらい安くならないかな。

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永住だろうがなんだろが出口戦略はだいじ。
きちんと賃料相場とかみたのかしら？

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みんなのイメージ

もんじゃの月島

銀座は連想しない。

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月島１分駅直結ということで老後車の運転もできないだろうから
永住目的で購入予定。
希望としては３６階以上北がらみでスカイツリーが見える。
坪単価３５０万円以内だったら買えるけどそれ以上だったら難しい。
１０日にモデルルームに行くけどその場で申し込む予定。
価格が気になる。。。。

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申込ってご要望でですよね。
抽選申込は来月初めでしたよね。

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イメージなんて関係ないですよ。
銀座に近いのは事実ですですからうちは売却予定ないし
永住するつもり他に行きたかったら賃貸にします。

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抽選外れたらどっち買う？ムーンアイランドそれともリバーシティ?

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抽選はずれたら買わない。新築がいいから。
ここも希望の部屋外れたら他の間取りにしない。

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もう少し安くなると希望願望しまーす。

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湊だな。

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担当さん強気だったから、
安くなるのは期待薄。

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希望の部屋が人気で抽選と言われてます。
皆さんもそうですか？
こればかりは縁でしょうし
高額なので無理しないよう妥協はしないつもりです。

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同じです。高いお金を出すのですから
妥協はしたくありませんよね。

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私も抽選組。当たるといいですな。

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皆で当りたいですね。

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しかし、ここまで人気になるとは事前に予想していませんでした。
価格が高いのに。

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そんなに倍率高くなりそうなの？

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3倍ぐらいじゃない。半分以上は既に地元民で消化してるだろうし。

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地元民ですか。
周辺の中古分譲や賃貸からの住み替えだと、
周辺の中古物件や賃貸物件がたくさん出てきそうですね。

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間取り向きと眺望で住戸の良い悪いがとてもはっきりしている物件なので、物件全体が人気というよりも一部の良い住戸に人気が集中しているようですね。希望の部屋以外は買わないという人が多いのもまさにそういうことのようです。

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468さん
まさにその通りだと思います。
希望以外無視するつもりです。

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いや、悪い部屋に人気が集中しますよ。
悪材料を逆手にとった値付けですから。

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良い部屋が高過ぎるので、比較で悪い部屋が割安に見えるだけ。
安いわけではない。

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坪270は安いでしょ。

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確実にほしいから、悪いし希望者いないだろうと思ったけど
安いから引き合いあるらしく、抽選ですって。
抽選なら良い部屋にしようかと考えてます。

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悪い＝安い＝希望者いる
良い＝高い＝そりゃあ希望者いる
やっぱり人気なんだー。

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買う人はこのレスみてないような気がする。

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…図星だったみたいですね笑

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国交省の地価lookレポートの記載では、佃・月島地区は要約すると「都心アクセス等の立地優位性・稀少性により分譲マンションの潜在需要が旺盛なエリア」です。
銀座～有楽町～丸の内ラインの誘引力が強いということでしょうか。その点では都営バスが丸の内側まで行ってくれれば言うことないのですが、この周辺の地区でまとめて都に要望できないのでしょうか。

デベロッパーとしては、タレントとか集客の仕掛けにコストを掛ける必要がないから楽でしょうね。

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低層階でも便利だから買いたいと思ってます。

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そこそこ販売価格
高いほうが住民の意識が高いマンションになると思います。
マナーも良いでしょうし下駄履きマンションにはならないはず

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このマンション以前にも月島駅近で
ブリリアやスミフなどの小規模が幾つも分譲されきたけど、
これ程のポジレスは並びませんでしたよ。この辺しか検討してなかったから苦笑。

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検討者、皆さんホジティブ余裕族なのですよ。
良いことです。

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豊洲周辺の住民とは格が違うさ（笑）

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ここを買う年齢層はやっぱり40ｰ50代ぐらいなのかな？地権者が1/3を占めるから平均年齢高そうだよね。

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いや若い人が多い気がしますよ。

月島の観光もんじゃ屋とかお好み焼き系の若い人が関西弁で熱く違いを語ってるのがよく聞こえて来ますし。

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同感です。30.40代、地に足の着いた勤め人が多そうです。ただ、古くはセンチュリー、最近だと勝どきビュー、銀座近いとどうしてもお水系も最初は多そうです。

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月島と東京駅の間には新富町という雑居ビルエリアがある。ここが再開発されると月島の価値は下がるな。

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逆でしょう。相乗効果で価値増加しますよ。

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新富町から見ればこちらは川向こう。
どちらにしろ、別なエリア。

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豊洲との相乗効果はないようですが？

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>489月島、勝どき晴海までが東京都心。

豊洲は東京都下。

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月島が都心、というのはない。都心に至近、というだけ。

豊洲はどうでもいい。べつに豊洲が都心ということでも構わない。

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ハルミズムさんは、月島＞勝どき＞晴海の序列を弁えるように。

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気に入った間取りないよ。

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新富町は大江戸線ないので却下。

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月島は都心三区なので都心。

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都心ではないです。城東です。

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城東は豊洲から先。

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都心ではないが城東でもない、という距離感ではないでしょうか。

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月島は隠れ穴場、生活しやすい町だと思います。
他に承認されなくても住んでいる人が便利と思えればいいんです。

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そこ逃げちゃだめだよ。
客観的な評価は常に大事。
だからこそ皆スレを読む。
中央区＝城東＝江東区化が現実。
納得して買えばいいだけ。

http://www.chuo-tky.ed.jp/~joto-es/index.cfm/9,html

http://www.kencorp.co.jp/famous_property/4

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それは客観的、ではなくて主観的な評価ですね。

月島＝中央区＝都心三区
が客観的な事実です。

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東京駅前に小学校があったとは。
なぜ廃校ならずに？評判は？

月島＝都心＆城東でいいじゃないですか。
必死に都心アピールされると恥ずかしい。

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別に502さんが月島の代表者ではないから
恥ずかしがる必要なし。

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城東は、納得してくださったみたいですね。
最低限の含羞をお持ちのようで何よりです。

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抽選は仕方ない。リラックス！

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もうね。抽選が気になってあと1ヶ月落ち着かないです。
当たりますように。

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公平な抽選ですよね。。

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抽選の時に行って見ていれば。

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80v検討してます。抽選になりますかね？嫌だな～

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抽選や競いは苦手です。
参ったなあ。

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この抽選という言葉を使った買い煽りスレは何事？　端からみてると滑稽です（笑）

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モデルルームを二系列稼働にしましたね。
予約が取りやすくなりました。

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予算が追いつくのであれば、ここより、白金の杜タワーの方が断然いいと思うけどな。まぁ、高くていいのは当たり前といえば、当たり前ですが。

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潰しの効かない南北線駅徒歩10分。
その割には白金ブランド上乗せでバカ高が予想。ありえない。

折角のご来場なので釣られてみました。

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70Jと70K迷っています。
現時点では眺望が確保されているけど、将来近隣の再開発による景観に一抹の不安が残る南西向きの70J
眺望いまいちだが、眺望が確実な東南向きの70K。
どちらもいい部屋なんだけど、悩むなー

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どちらもいいですね。家族構成によるのではないかな？
リビングは長方形のほうが使いやすいと思うのでわたしなら、Ｋかな？
方角は南西のほうがいいけど。

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南西いい。将来？どうですかね。数十年はＯＫ？

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白金ねーぜになりたい人は、月島検討しないでしょうね。
品川とか行くでしょう。ここは働き者セレブのタワーですな。
要は、上流ではなく中流のチョイ上族。　

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白金とは被りませんよ。実際のお財布事情ともかく、プラチナともんじゃですから。そもそも、あちらは地下鉄なんて使わないのでは。

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517さん、階数にもよるでしょう。
眺望を気にするなら高層階にしないと。

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517さん、リセールも気にするなら、
眺望は、南西45階以上でないと厳しいと思います。
私は眺望は完全に捨て利便性のみで選んでいます。

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南西は45階で8000万位でしたっけ？
よいお値段しています。

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物件サイトの眺望パノラマを見ると
南西方向には勝どきや豊海町の陸地が続いていて、
窓から眺める景色の価値としてはどうなんでしょうね。
花火が見えそうなのはいいけど。

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眺望は都心方面の西が一番では？
東京タワーはブランドですし。

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うちも利便性と経済性で将来
リセールできたらラッキーですが賃貸だろな。
眺望部屋は割高ですから

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低層階のファミリータイプ部屋でありがたい。

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眺望は35階以上でいいのでは？45階以上にこだわる理由はなんですか？

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45階で8000万は安いと思いますが。

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全額現金で買う予定の方いますか？

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8000万でも70平米ではねえ。角ではないし。

35階では南西に計画されているタワーよりも低く、ムーンアイランドよりも低いですよ。
他の近隣タワーから見下ろされる眺望がいいですか？

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意外と安いね。

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良かったですね、買ってください。

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なんとまあ、冷たいコメント。
そりゃそうですが 買う人は買う買わない人は買わない。
だけの事やね。

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さあ、もう少しで第一次販売開始。
どうなる事やらですね。

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残り物には福があったりするかもしれないし
どうなんだろ。

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ないない笑。
さあ、一次でどれだけ掃けるかな。
まさかの即日完売御礼!?

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即日完売はないと思いますがね。

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ないない笑。
売れるといいね。

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昨日モデルルームに行ってきました。残り3分の1といったところでしょうか
初販でほぼ完売に近いような。。。
価格はリセールの好条件
①立地
②管理体制
③販売・施行会社
全て満たしています。
そのうえ良心的な価格なので良い感じで売れそうですね。

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良心的な価格に下がったの？

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そういうことにしたい人がいるのでしょう。

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当初から変わっていないと思います。
ちなみにファミリータイプ３ＬＤＫで
５１階南東
７０．２９平米で７８６０万円
７７．３９平米で８３８０万円（角住戸）

私が買いたいのは北東なのですがいわゆるスカイツリー方面になります。
将来的にも眺望が大丈夫そうなので。。。地元に方に人気らしいです。
５１階北東
８０．９６平米で８３７０万円
８２・１７平米で８７７０万円（角住戸）

ファミリータイプじゃなければ２ＬＤＫ
北東６５．２２平米６７９０万円はいいかも
賃貸でもリセールでもいけそうですね。

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この辺、冬の北風は強いそうですよ。
佃のタワー北向きに住んでた知り合いが、同じ棟内の南向きに買い替えました。

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544さん決まったのですか？みんなの注目浴びたら
抽選になると思いますけれど、そんな簡単に買える値段でもないのかな？

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北風ですか
情報ありがとうございます。

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南は海風強いよ・

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そうですね
値段的にぎりぎりです。
要望が多いみたいですし４５階～５１階で考えます。

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北風も強く南の海風も強いとなると完璧はないようですし
風はあまり気にしないようにします。
考えだしたらキリがないですものね。
ではまたおじゃまします。

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南風は夏だから、涼しくなって良いよ。窓の開放は出来ないだろうけど。
冬に温度を下げる北風とは違って。

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タワーは寒くないですよ。

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やはり高層階が残りましたか。3.11前ならともかく、多少安くても躊躇するよ。地権者も高層階は確か一人だけ。

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高層階は地権者おさえが最上階にたしか３戸ありましたよ。
上層階は人気で要望も入ってたから抽選が多いんじゃないかなぁ

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確かに南海トラフとか考えると怖いですよね。。。
でも施行が清水建設ですから信じてます。
なにがと言われてしまいそうですが

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最上階の南側に地権者３戸ですね。
地元の人達も南側が良いのは分かっているんですよ。

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最上階南がらみは日当たり鉄板だしね
ただ価格がいいからどこで妥協するかだよ

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ここあと残り1/3って本当ですか？

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まだ、抽選前ですよ。

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要望が入っているだけで確定ではない。

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要望書入れたのに買わなかった人が結構いた物件、も近隣の街にあるみたい。

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要望が重なると交通整理するのが通常。
１階下とか５階下とか要望のないところにうまく誘導。
それでまた埋まるんじゃないかな

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ローンが通らない場合もあり
要望してもごめんなさいがあると思う。

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一生に何度も買わない高額商品
他人に決められた「要望のない」階で満足な人は誘導されましょう。

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そんなもんじゃない。先行販売の地元がとにかくスゴイって営業が興奮してたし。だいぶ前だけど。

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買う人は買うでしょうし

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衝動買いもドタキャンもいるでしょうし

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リセールきつそうだから永住目的で広い部屋買おうかな。

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下町イメージであまり期待していなかったのですが、想像していたよりも全然高い仕様でした。
３５階以上限定ですが、いい物件と思います！

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残りは1/3、営業大興奮などで盛り上がってますね。

ところで、北向きの寒さは内窓（二重窓）にすれば劇的に改善されます。
南、西向きの日差しの暑さは抜本的に改善することができません。low-eも気休め程度にしかなりません。

都心向きの眺望も捨てがたいと思いますので、ご参考まで。

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ＤＷの角部屋はそうですが、中住戸は上の階のバルコニーが庇の役目をします。
冬は部屋の奥まで日光が入り、夏は庇のせいで短い時間しか日光は入りません。

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ある程度の上層階に限られちゃいますが、眺望はどの方面がイチオシなんでしょう？やっぱりレインボー側？

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レインボー側は夜景がきれいですよ。

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同じ間取りで階数違うとどれ位値段違うのでしょうか。

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レインボー側は南西でしょ。
ＨＰのパノラマ眺望で確認して見れますよ。
勝どきや豊海の市街地と他人のタワマン、の先の小さなレインボー。

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＞574さん　差はあれど１フロア上がると大凡100万円アップですよ。

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サイト見てみました。ありがとうございます。確かに、レインボー側というほど見えませんね。「～方面」ってことですか。

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坪300から350くらいですかね？、
相場どうりかな。

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100万アップのお返事ありがとうございます。

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北西、北東は寒いのでしょうか。タワーは関係ないとおもいますが。

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タワーは関係ない、の理由は何ですか？
風は高層階の方が強くなりますよ。　
そして冬は昼間が短いので日光が入らなくなりますし。

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南東か南向きのお部屋がいいです。北向きは抵抗がありますし、西陽がきついのも避けたいです。
でも、価格高めなので迷っています。

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日照の理想は真南以外期待できないのではないですか？
角部屋が良いですね。

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友人宅で高層階であれば北でもなんらかの陽は入ってくるような感じは受けました。
陽が当りすぎるとお肌にしみができそうな気がする。。。

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アイマークタワーを見ながら日照の具合を時間ごと見ています。
佃のタワーも見ています。タワーなら大概、陽は入り
どこの方向でも問題なしと考えてます。
あとは、自分の生活時間や景色の問題じゃないでしょうか。
北東や北西は語呂が悪いので敬遠されますが、
この建物一部分除いての低層階以外はまあまあではないでしょうか。

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真北ではないのですから、あまり気にしていません。

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高層階なら北西もありだと思います。
南東は豊洲タワーが綺麗とは思えない（近すぎ）
聖路加タワーはあるけれど東京タワーみえるし夜景は綺麗な気がします。

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＞差はあれど１フロア上がると大凡100万円アップ
は、超高層マンションではちょっと当てはまらないです。だいたい１フロアで２０～３０万ＵＰですね。
ここは特に階数が多いので、ほぼ２０万円ＵＰです。
もちろん、周囲のビルの高さを抜けるところは１００万単位で急激にＵＰします。

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北東はスカイツリーですしね。
南東より景色はいいかな？

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100万なら家具買えますね。

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80タイプのお部屋で、管理費と積立金の合計が約4万円。割高に感じるのですが、最近のタワーマンションでは普通なのでしょうか。毎月かかるお金なので、悩みどころです。
現在住んでいるタワーマンションは築8年で29,000円です。

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タワーの相場が平米当り500円ですので高くも安くもない妥当な水準ではないでしょうか。

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リセール考えるなら眺望はスカイツリーではなく、東京タワーだと思います。見えなくなるリスクがありますので、予算の許す45階以上の高いところを狙っています。

三井の営業より、月島徒歩8分で、東京タワー眺望を売りにしていたセンチュリーという中古の部屋(築14年49階90平米)が、昨年坪400以上で成約したと聞きました。

タワー眺望はまさに一物一価の絵画です。高層階が割高という指摘が多いようですが、ここは希少な新築駅直ですので今の価格水準はむしろ割安の可能性すらあります。

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ないない。また地震でもきたらタワーはおしまい。とくに高層はリスキーだよ。

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ないない。三井のセールストークだよ。

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そもそもセンチュリーは佃でも別格だから、ここと比較する例にはなりません。

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センチュリーパークタワーは、私も当時購入検討しましたが、独立した庭園に囲まれている雰囲気がいいですよね。
そうはいっても、住民の高齢化とともに徒歩８分と老朽化が次第にネックになりつつあって、ここへの住み替え検討者も多いと聞いています。
ただ、現金買い出来る人を除きこちらの入居前にあちらを売っておかないといけないわけでく、なかなか難しいようですが。

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あの中古団地で坪400万はありえないです。
そんな担当は替えられたほうがいいですよ。

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野村の場合は、買い替え特約だと契約して直ぐに旧宅を売りに出して、売れたら引っ越して新築完成まで仮住まいを。
と以前別な物件で言われたことがありました。

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マンション投資などを10年ほどやっている者です。たまたま、このスレ見ましたが、居住、リセールで何点か。リセールを考えたら、低層階～中層階の部屋は良いですね。駅近かつお値ごろ感があります。共用部分も比較的負担少なく、高層階と同じサービスが受けられる。そのメリットは大きいですね。
眺望に関しては色々考え方があります。眺望が開ければ、上下５、６階(もっと言うと10階程度)はリセール値段は大きく変わりません。指値で吸収されてしまいます。新築値段は300万近く変わってしまいますがね。
リセールはその時の市況によりますが条件を良くしておくことです。高額物件のターゲットは４０歳代以上のプチリッチ層。その辺り以上の方は圧倒的に南、東の支持が多いです。西、北に比べて広告しやすく圧倒的にリセールしやすいですよ。あくまでも一般論なのですが。
あと、ここは液状化の可能性は頭に入れておきましょう。万一、震災が起きた時は回りの土地も含めて風評は出回りますから。浦安の様に自分のマンションは大丈夫でも、イメージ低下で値段が暴落した物件もあります。高額物件はリスクを認識し、納得の上で購入しましょうね。
という私も高層階の下の方(42階あたり)か、中層階(34階あたり)で悩んでます。。。

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