プラウドタワー高輪台ってどうですか？ Part2

>128
いやいや、エントランスだけ責めるのは酷でしょう。

ダメダメなURクラスのキッチントイレや内装、狭い窓に魅力ゼロの間取り。耐災害能力が３１１以前クラスの最低限防災仕様。共有部のグレードも全て格下という非の打ち所がない作り。

安ければ賃貸仕様物件としては有りなんじゃないですか？分譲価格は随分強気でしたが。

>125 ていうか、ここの2LDK狭すぎでしょ。
完全にファミリーじゃなくてDINKS向きですね。

>129

一年以上先の未来から来たなら、未来の株価や先物価格を教えてくれない？競馬の到着順位でもいいけど。

こんな狭いのに間取りも何もないよ。敷地は変な形してるし。ここの良いところは駅近。でも、駅近って大事ですよね。

>131

普通だろ、パークの２ＬＤＫもリンク先の詳細を見たら、３ＬＤＫ物件の誤記っぽいな。委託している業者のレベルが低くてよろしい事で。

>133

高輪台駅チカで港区アドレスで売れ残りまくり分譲や賃貸も沢山あるけど？

>134
その前に見当はずれのパッシングをやめろよ。あんたの投資物件が売れない原因は地番や地形の他にあると材料を揃えられて突っ込まれても反論の一つもできずに、執拗な見当違いネガを続けるから嫌われて叩かれているだけだ。

他社批判はやめなさい。

>137
そのままその言葉を返してやるわ。

ここをを超理論でネガって叩き続けるからカウンターで叩かれているだけだろ。

港区と品川区はそれぞれ補助も違いますね。詳細は割愛しますが。

だから？その差が相当長期に渡るとして現在価値でどれほど有意な差があるというの？

そんなに港区に執着なのとブランド価値を感じているなら、港区に訴訟を起こしたら？
「港区アドレスなのに僕のマンションが売れません・貸せません、品川区の分際で売れている近所のマンションがあるのは不当です。謝罪と賠償を要求します」ってさ。

港区だったら野村ももっと高くしてただろうから、むしろ品川区でよかったかと。

そうだね。公表資料で近辺の港区アドレスと品川アドレスの価格で有意な差は確認できない。例えば、住まいサーフィンはここの理論坪単価を平米108万、向かいを112万とはじいているが、乖離3.7％。これでも盛りすぎな気がするけど、一応膨大なデータに基づく計算として尊重されるとして、一方で田舎もんの港区信仰で業者が便乗で理論差以上に価格上乗せしてくるので、比較感でいうとここは近辺よりも相当コスパがいいということさね。

まあ住所を言わない限りは高輪台＝港区と思われますからね。
でも高輪ではなく高輪台と名前がついているマンションの大部分は東五反田アドレスだというのは地元民にとっては周知の事実です。隣のマンションとは学区が違いますからね。

田舎者の港区信仰・・・言い当てて妙！！
良く知ってる人は、御殿山は北品川、池田山は東五反田、品川区でもびくともしません。
これって人間の質にも当てはまる。
自信の無い人は、みかけのブランドなどで自分を防御しますよね。
そういえば、港南を買った人がやに港区を連呼するのが、なんか滑稽でもありますね。
東京を良く知ってる人は、それぞれ自分の心地よい場所で生活するのが一番です。
田舎者の港区信仰・・・言い当てて妙！！。

東京をよく知ってて、品川区東五反田の価値が分かる人が永住目的で購入するには良いマンションでしょう。
ただ、私も含めて大多数を占める田舎者は港区信仰であり、駅近信仰なので中古市場や賃貸市場では
ヒルトップタワーやパークタワーに対して苦戦するでしょうね。
外観さえそこそこであれば仕様などあまり気にしないでしょうから。

>146

面白いから投資目的の希望者のふりをして野村のショールームに行って、その珍説を展開してきたらどう？以前試しにアドレスの話をふっかけてみたけど、面白い資料を色々出してくれたよ。

真の田舎者ならギロッポン（笑）とかゴージャスな湾岸タワー（笑）とか選ぶのに、高輪台なんて随分渋いチョイスなんだな？え？地味すぎて田舎者に相手にされなくて借り手がつかない？ふーん、そうなんだ。こちらは地元向けの地味で高品質なタワーなんでね、そっちとは一緒にしないでね。

＞147さん

野村不動産も担当している物件で言うことは全然違いますからあまり担当者の話を鵜呑みにしない方がよいと思いますよ。
あと、147さんは契約済みさんなんですか？
ネガの方のコメントに感情的になられるのはある程度理解できますが、あまり上品でない文章を書かれると本物件の高品質なイメージを損ないますし、他の契約者の方がご心配されますよ。

やはり子供の関係とかいろいろあり港区から引っ越したくないので高輪の物件にしました。ここが港区だったらここに決めたのに！

「2010年から港区のマンションを投資のため買っています。
　結婚が決まり、金運が上昇中!はりきって、新居のトイレに港区の「み」マークの中古マンホールを購入。
　飾っているマンホールを見ていると、勇気や希望が出てきます。
　すると、ある日義理の母親からカードを渡されて、200万円プレゼントされました。
　次は、宝くじ当てたいと思って、地道に買っていきます!」

>147

「契約後は野村は態度が１８０度変わる」
「野村は売ってやっているという態度だ」

とか嘘八百と誹謗中傷の限りを並べられておいて何を今さらおっしゃいますか。
私はここを見たお陰で、今後○井さんの物件は絶対買いませんし、周りで買おうとする人が出ても全力で止めますよ。

122さん

東大早慶人気企業ランキングです。これが現実です。

1位：三井物産　2位：三菱商事
3位：伊藤忠商事　4位：丸紅
5位：三菱地所　6位：P＆G
7位：JR東海　8位：三井不動産
9位：住友商事　10位：電通

http://www.leadingmark.jp/files/2013_0207_shusyokuninki2014.pdf

http://yukan-news.ameba.jp/20130225-337/

港区も六本木みたいな薄暗い谷間に田舎者成金を呼び込んでマネーゲームを始めてからおかしくなったよな。
「シロガネーゼ」とか古くからの住民にとって罰ゲームクラスの辱めをマスコミが煽るようになってから、田舎者相手のボロい商売を仕掛ける連中が暗躍するようになった気がする。

港区の案件もリサーチしたけど、低層の超高級物件以外は、露骨に港区ブランドに媚びた手抜き仕様の所が多くてうんざりだったし、「港区だから多少アレがコレでも営業努力と口先三寸でどーにかなる」という感じの助平心がチラチラ見えるのが凄く嫌だった。とっととこういう物件は淘汰されて欲しいけど、田舎者の幻想が覚めるにはもう少し掛かりそうだな。

>152

「就職人気ランキングと物件価値が比例する」なら当然パークタワーはバカ売れで賃貸も満員御礼だよな。

スレのレベルがどんどん下がってる気がする。。。
152　これが現実ですってドヤ顔されても（想像するに）だから何？としかいいようがない。貞苅詩門なみの独自世界でちょっとこわい。。。
146とか、その他にもいる気がするけど、あなたたちの投資理論は違う世界の話なのかな？まあＭＰＴとかＭＭとかそういう話の手前で、リセール、つまり、投資利回り　の話をするときは、きちんと前提そろえてね。港区好きなのはいいけどね。おとなりさんは平均でいえば、ここより販売坪単価が高いわけですよ。だからリセールのときに、両者が同じ投資利回りをあげようと思ったら（こういう風に考えないと比較できないからね、念のため）、向こうのリセール価格は高くださなきゃいけないんですよ。わかりますか？？？　　余計に年落ちしてて、耐震でプレ311の震災対策で、だれかもいってるけど仕様も若干いけてないけど、港区ということだけをよりどころに、ここより高く売らなきゃいけないんですよ。苦戦するのはどっちですかね。あとは港区信者がどれだけの割合いて、彼らに港区プレミアムをどれだけのせられるかという議論だね。たかが行政区画でそこまで有意な差がでるなら、ある意味世界的な論文が書けるし、もっといろいろ活用できるよ。冗談抜きにそれだけで国の保有資産が増えるわけだから、みんな港区に区画変更すれば簡単な景気対策になるかもね。

>155
レベルうんぬんに関しては、最初は仕様や立地に関してのネガVSポジだったからまだ建設的だったんだよ。
で、ネガが論破されまくって苦し紛れに持ちだしたのが地形と地番。それを未だにいくら論破されてもエンドレスループで持ち出しているから就職ランキングみたいなトンデモネタが登場するまでに至ると。

うちも賃貸に回すことも意識してここを検討したけど、ここは周辺物件よりは頭ひとつ飛び抜けているよ。立地・内装・交通アクセス（JR、特にターミナル駅への）・防災・防犯etc　どれも賃貸としての価値を左右する要素だよな？それらが全て上の物件に対して他物件からオカルト的なネガを浴びせるから訳の分からない泥仕合になっている。

ま、今週には全てが終わるから、そこでネガが負け惜しみを言って一方的に勝利宣言＆逃亡？辺りがこのスレの終わりになると信じたいね。

>>155

ヒルトップタワー自身が高輪台の価格破壊を引き起こした重宝人ですので、パークタワーも含めて本物件とそんなに価格差はありませんよ。

ただ、ヒルトップタワーは元々が賃貸仕様ですし、パークタワーも耐震設計で本物件と比べて仕様面で劣ることは否めませんが。。。

業者に教えてもらったデータでは、ヒルトップの平均坪単価は368.4、パークタワーは360 最終期の価格は知らないけど、少なくともここは350きってるという説明。野村の販売員から聞いたのではないちなみに。

＞＞160さん

そうですか。ここは平均坪単価で350切ってるんですか？一部の低層の桜田通り向きの部屋だけが安いのだと思ってました。それならお買い得ですね。平均で360ぐらいだと思ってました。

野村の人からは白金と兼ね合いで引き下げざるを得なかったと聞いた。せめて３５０はつけたかったのにといっていた。向かいのさんけ〜さんもここは安すぎといっていた。彼らも計画くるわされたよう。

単純に都内物件の市況が弱含みの中で野村はルフォンと駆け引きされたくなかったら売り切りを狙った値付けして第一期の販売を開始した。
で、あとからアベノミクスが来た。

結局アベノミクスも外国人投資家による短期の利食い局面だけで終わりそうな予感。

物価上昇も大しておこらず、金利も来年には元に戻って終わりというオチになりそうですね。銀行が先走って長期金利を上げたせいで、空気が一気に悪くなってしまいましたし。慌てる乞食は貰いが少ないって昔から言いますが。

消費税はどうするんだろ。この局面で上げたら駆け込み需要＋買い渋りの橋龍の時のプチ恐慌の二の舞になりそうですが、そこまで現政権がバカではないと信じたいものです。

ちょっとした自由研究をしてみました。

http://www.j-re.co.jp/cms/whats/20110210_171358nLz5.pdf
によれば野村不動産への、この土地の譲渡価格は
３，１６０，０００，０００円（３１億６０００万円）

土地面積が１,４１６.1１７ ㎡なので

２２３万円/㎡となります。

ここの路線価格は９６万円/㎡　築年数２０年程度の建物ごと買い取ったので、帳簿価格を見ても買取コストは特に安くはないです。売主はジャパンリアルエステイト、野村とは資本関係のないＲＥＩＴの投資法人。テナント回転率が悪く、投資価値がなくなったので売り払ったようです。事故や倒産による競売物件でもなく、ごく一般的な不動産取引です。

おおよそ分譲の推定分譲価格の合算価格が７４億円なので、差し引き４３億４千万円が躯体及び内装のコスト
ここは免震＋ガチな超高層仕様＋内装や設備がかなり高いと推定されるので、建築コストを３５万円/㎡として９９８９ ㎡の延べ面積に乗算すると、おおよそ３５億円。
４３．４億から３５億を引き算すると残るは８億４千万円。これから経費を差っ引くと・・・うーん・・・完売前提の粗利が１１％台ってまともな利益が出るの？ってくらいの値になります。

ちなみに、近隣の高層レベル仕様のマンションですと、推定２５万円/㎡位ですかねーそうなると利益と経費に残る額が１８億まで上がります。分譲価格がもう少し高いとすれば、２０億位は確保できるかもしれません。この位は一般的な感覚では残しておきたいラインだろうなとは思います。

野村さんは相当ギリギリの所で勝負を仕掛けているような気がします。ここまでする理由はよくわかりませんが。

自由研究おつかれさんです。

なるほど、ノムさんが粗利１１％のような慈善事業をするわけはない、かといって取得時の相場はほぼ底だから目論見がはずれた的な話でもない。すると、建築コストの節約しか考えられませんよね。
なんだか話が変わってきますぞ。

166 なかなか読み応えありました。

>167
それが、免震技術と手堅い仕事で定評のある奥村組が施工しているというのと、現場を見ても特に危険な要素が見当たらないのが更に謎を呼んでいるのです。

うーん・・・野村内部の力関係や派閥抗争が生んだ案件なのかなという邪推もしていますが、そこは何とも・・・

案外と野村さんて儲からない物件はさっさとさばきますよ。
仕入れる段階でいちいち考えてないので売るときも割りきりが良い。

プラウドは白金台と高輪台の２本を同時期に建ててますがコストダウンできる要素ってあるんでしょうか？

野村は仕入値と売価は無関係と聞いたことがあります。土地の仕入れは仕入れ担当者の責任、営業責任者は仕入値に関係なく、売れる価格で売るだけなのです。株屋さんらしい発想かも。

>171まさにマンションは金融商品。

野村さんは株と一緒で損切りなんて気にせずどんどん回転させますよね。

対して三井住友の銀行系は融資とローンで案件を長期的に活用して利益を最大化させてます。

一番厳しいのが土地を買い建てて売りを繰り返してるだけの大京や東京建物といった老舗系ですね。高値を付けては売れ残り安値でさばいて毎年利益を確定させるのに窮窮とする自転車操業。

前からやっている他の自由研究の結果によれば、投資の利回りがいいのは商社系及びそれに近いデベです。

確かに言われてみれば、単品の利益より高回転を志向しているのが原因なのかもしれません。ファーストフード的とも言えるかもしれませんが。

きちきちやね

すごいやこれ

もうちょっと全体が見える写真は無いのですか？一枚目は離れすぎていていまいちよくわかりませんし、二枚目は意図的なのかどうかは知りませんが、東側や前の道路の感じが見えないので何ともコメントしづらいです。唯一見えている南西のビルとの距離は工事用足場の問題もあるとは思いますが、模型のイメージ通りですね。

全体ですか？ゴミゴミしてるので全体はなかなか入らないけどこんな感じです。

いずれも桜田通りの反対側からの写真です

ここからか、なるほど。

どういう意図を持って撮ったかは大体わかったので、コメントはしません。わざわざご苦労様でした。

なんでそんなに喧嘩腰なんですか？ここは検討板ですからあらゆる角度から検討すべきと考えます。
タワマンのＣＧってタワーの足元や周辺についてデベの資料だと意図的なんだか知りませんが出さないことが多いからね。

高輪台って高級住宅地だと思っていたけどずいぶん庶民的なんだね。うちの荒川区の実家あたりとほとんど変わらないなあ。安心しました。

不審者対策にカメラの監視ポイントを増設する必要があるかもな。

⇧は防犯カメラの事ね。

ただ純粋にキモい。
吐き気がする。

価格なりってことでしょ。良くもないし悪くもない。

とりあえす、薄気味悪いから周辺には近寄らないで欲しい。
やっている事が怖いし気持ち悪い。

ちょっとこれはヤバくない？ヘタすると器物損壊や放火などの実害が出る所までエスカレートしかねないぞ。

>170
内装の一括仕入れと、装飾の石材やタイルと、鉄筋の仕入れ辺りはある程度効果はあると思います。
とは言っても大京さんのような量産効果は見込めないでしょうね。

プラウドシリーズは郊外の採算性の高い案件と、都心の実験的なハイリスクな案件の混合でトータルで収支を取っているように見えますので、都心のプラウドは博打的要素が高いような気がします。個人的な見解ですが。

そんなにショックな写真でしょうか？
建設中ならこんなもんでしょ。

気になったのでストリートビューで現地確認しましたがミニ戸の密集地帯ですね。同じようなデザインで比較的新しいのでここ１０年くらいの分譲でしょうか？
規制などでマンションにはできなかったんですかね？

おそらく建設で日照などを遮られたミニ戸住民の犯行ではないですかね

港区の小学校に越境するってむつかしいですか？

>206

抽選みたいですよ。高輪台小学校は越境希望者が少なめのようです。

http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/kodomo/gakko/oshirase/documents...

随分定員を減らしているんですね。私の時は全学年で１０００人以上いたのに。

ありがとうございます、でもこれって区内の越境ですよね。品川区から港区の学校へ行くのは制度上困難でしょうか？

来年一年生なのですが今港区在住なので引っ越したらどうなっちゃうのかなと思いまして。逆に港区にいながら先に品川区の学校に入っとくという方か良いのでしょうか？

>209
確か港区（＋品川区？）の教育委員会への申請が通れば越境は認められると思います。

ここの場合申請理由としては

・在住市町村の学校が遠く、隣接市町村の学校への通学路の方が安全である場合

が理由になるのではないかと思います。日野小学校に行くには人気のない住宅街を通過して、五反田の繁華街を通過して、ソニー通りを渡る必要がある上、高輪台小学校と距離もほとんど同じです。とりあえずダメ元で申請してみたらいかがでしょうか。

ここに越したら品川区民になるわけで下の子もいるので最初から品川が無難そうですね。引っ越し前提なら港区の住所のままでも品川区に通えそうですね。

でも日野学園は微妙だなあ。三日野か御殿山に希望だしてダメならあきらめるって感じですかね。
まあ同じマンションの子もいるなら学区の日野学園がいいのかもしれませんね。

第三日野は昔目の前に住んでいましたが、あそこは良いのですかね？運動会シーズンになるとひと月近く毎日朝練で早朝から鼓笛隊がブンチャカドンドンと騒音を出すので、周辺住民とトラブルになっていました。教師が校庭で怒鳴りまくっている声を聞いていたせいか「軍隊式」というイメージを当時は持っていましたが、今はどうなっているんでしょうかね。

軍隊式ですか良いですね。体罰とかはもってのほかですがそういう厳しいの希望です。

とりあえず値崩れもあまりなく、リセールや賃貸しが期待できる物件なので買ってよかった。

>213
大音量でトトロのテーマを毎日聞かされるのは結構きつかったですよ。
当時はよく徹夜で学校のレポートや製図をやっていたので、学校に行く前の仮眠時間を鼓笛隊で潰されるのは辛かったですね。休日まで生徒を動員して朝から予行練習で鼓笛隊と生徒がドンチャカやらかした辺りで、周辺住民が切れたらしくて結構な騒動になっていたとか何とか。

>215徹夜なんぞせず朝早起きしてやればよかったのでは？

冗談はさておき

マンションで集団登下校するんでしょうから公立なら学区でよろしいかと思いますがいかがですか？

>216
早起きで終わるレベルじゃないんですよ・・・前日の１０時くらいに学校から帰宅して「よっしゃー！やるぞー！」と気合を入れてエナジードリンクと濃いコーヒーをグビグビ飲んで集中力の続く限り図面を描きまくって朝６時前くらいに完成。バズーカーに図面を丸めて突っ込んでから泥のように１～２時間仮眠して学校に出撃。それが週二回くらいある。工学系なんてそんなもんです。

それはさておき、公立学校のランクに相当こだわるなら、私立に入れたほうがいいかと思います。最近の日野学園も目黒川沿いのタワー住民がかなり入ってきていると思うので、さほど悪くはないような気がします。

日野学園が微妙というのは高輪台から通学するのはルートがよろしくないということです。なお日野学園は集団登下校は行っておりません。

三日野の運動会の練習がうるさいのは近隣の方にはおきの毒ですが、このマンションから通学する分には関係ない話なのでどうでもよいです。

集団登下校がないとなると学区内でも有数の遠距離プラス登り坂の帰り道は低学年には辛そうだね。

朝はお母さんがくっついていくしかないが車で送迎したくなるな。

まあ都内でも電車通学してる子はもっと過酷ですからこのくらいの坂や距離はたいした話ではないです。
日野学園はもっと遠くから電車やバスでくる子もいますからね。

でも日野学園はマンモスだし万人にとっていい学校でもないですよ。あとあの学校は近くにハッピーサイエンスの本部がありそのせいか知りませんが関係の人が多いのが嫌です。関係の方は赤いアクセサリーを身につけているのですぐわかります。

こういうやつです。赤じゃなかったですね。

ハッピーサイエンス・・・ｗハッピーターンの亀田製菓から訴えられますよｗ
ハッピーさんは教祖様が池田山にお住まい＋修行施設があるのであちらにも結構います。それと池田山は天○教の施設と霊○之光の幹部邸？がありますので、そっち系も結構いると思います。
三田に行けば某火祭り教の巨大施設もありますし、この辺りに住む限りその手の方々とはある程度は関わらざるを得ないのは仕方がないですね。

英語名はHappy scienceが正式名称です

本当ですね、直訳で"Happy science"だったとは。英語的にはちょっと？な感じもしますが。

商標登録はさすがにやれていないようです。御本尊様の名前はしているようですが。

二期は一期のような駆け込み続出の阿鼻叫喚が起きないといいですね。
前回より期間を大分おいていますから、平穏無事に終わってくれるのが一番かと思います。

市場が冷静な評価を下してくれるでしょう。

今日現場近くを散歩してて池田山の手前、関東病院のすぐそばに広大な建設現場を発見。東五反田4丁目計画と書かれていたが、熊谷組施工で三井不動産が大規模マンション造成中のようだ。五反田駅前もそろそろ風俗街どかして本格的に再開発すべきだね。

へーお値段高いのかな？

関東病院脇かー背丈の高い建物は無理ぽいですね。

あの窪地にでかい中低層が建ってもこちらとは別物なのであまり影響はないかと思います。五反田は某半島(北)系の方々の絡みをどう解決するかが鍵ですね。今の政権＋東京都なら今までより強硬な態度で排除にかかる事もあるかもしれませんが、まだまだ時間はかかると思います。