物件概要 |
所在地 |
東京都品川区西五反田三丁目442-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分 山手線 「目黒」駅 徒歩12分 東急目黒線 「目黒」駅 徒歩12分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分 都営三田線 「目黒」駅 徒歩12分 山手線 「五反田」駅 徒歩11分 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分 東急池上線 「大崎広小路」駅 徒歩10分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
138戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上21階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年02月下旬予定 入居可能時期:2015年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]伊藤忠都市開発株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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クレヴィアタワー目黒不動前口コミ掲示板・評判
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162
物件比較中さん
周辺で売り出し中物件いくつかあるけど、皆どういった順位付けなの?
人によって値段、立地、仕様、間取りなど重点を置く場所違うだろうけど。
俺はオーベル>クレヴィア>リビオ>ジオ>グランスイート>ライオンズ
って感じ。ケツの2つは殆ど論外レベルだが、ここは順位的に買い候補。
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163
匿名さん
>>162
管理費や修積計画もない段階でモデルルームのアンケートと同じことここで聞いて何したいの?
順位を付け、他物件を名指しで汚い言葉と共に論外と言っても、荒らしたいだけに思う。
また、そういった層がオーベルを評価しているのかあという事実にしか価値がない。
ただ、株と同じでマンションも美人投票。主観での分析より「売れた」モノ勝ち。
中にはブス専でブスを一位にする人もいるが、世間の好む平均的美人を予想した物件が勝つ。
伊藤忠は中之島、ハーバーランドとタワーを野村や東急と組んで1棟ずつ供給し、
東京初かつ初単独の不動前で、「売れるタワー」の定義に随分と真剣に取り組んだと思う。
結果、「すごーいタワー」ではなく何の変哲もない「ふつーのタワー」が出てきたが、
中所得サラリーマン好みの薄化粧そこそこ美人にはなっているんじゃないか?
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164
マンコミュファンさん
ここらなら
クレヴィア1番オーベル2番
3、4はないが、おビリはリビオ
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165
匿名さん
私も若大将のゆうゆう散歩を見ましたが、
落ち着いていて良い街だなぁと思いました…。
見る人によって結構感想が違ってきますね。
元々の価値観や好みの違いもありますしね。
各階にごみステーションがあった方が便利ですが、
その分管理費もかかるので
ランニングコストを抑えることを考えると
1階に集める方式の方がいいんじゃないかと私は思います。
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166
物件比較中さん
縦に長い間取りって、ウナギの寝床って言うんだっけ。
ここも一部そんなのがあるよね。その場合南を向いててもアドバンテージはあるの?
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167
匿名さん
田の字ですね。あまり良い評価はされません。
各階ごみ置きがないタワーも、あまり良い評価はされません。
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168
匿名さん
ごみすてたいお。タワーはエレベーター来ないから1階まで行くのは面倒
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169
匿名さん
各階ゴミ置き場のメリットは普段の動線にあることだな。
1階のゴミ置き場は大抵エントランスと逆側だったりして、
朝の忙しい時間帯などでは気分的に面倒。
まあ、フロア6戸で各階ってのも、無駄とは思うけど。
各階は今ではほぼ標準設備とはいえ贅沢の部類に入るし、
ここは今各階の人が検討するレベルのタワーでもないだろうし。
あとはディスポーザがあるし、
DINKS向けタワーでのゴミ出しなぞ
生ゴミ以外は1週間に1度、週末だけで十分という判断?
内廊下でホテルライクでジムがラウンジがーなら、
シャンデリアぶら下がってデザイナーズのソファが鎮座する
大理石張りぴっかぴかのエントランスを
ゴミ袋片手に歩く生活感あふれる日常はどうかと思うけど、
地味タワーで100戸規模なら大丈夫かね?
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170
匿名さん
ちょ、ちょっとゴミ捨てのシーンの実際を想像するとこの条件は躊躇してしまいますよね(汗)、それでも慣れれば何でもないことになるでしょうかねえ。ゴミを持って歩いているシーンをお互いに見られたくないなんて考えは当然生まれます。そうなるとどの時間帯に行くのが良いのか、などこんなことまで真剣に考えてしまうんですよね(汗)。まあ小さな悩みですが。マンション自体は良いだけにたったこれだけの懸念で検討をやめるというのも勿体ないことです。
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171
購入検討中さん
ここは駅から近くて便利ですが、この近隣エリアにはグランスイートやリビオ、ライオンズ、ジオなどの新築競合が乱立、将来売却時には供給過剰で値下げしそうですが目黒近隣エリアという括りで高位安定の見通しでしょうか?少し不安なんですが・・・。
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172
匿名さん
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173
匿名
目蒲線、不動前駅、品川区、桐が谷斎場、下町、準工業地帯、山手通り …目黒駅は坂がきつくて使えない。目黒エリアとは言えない。
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174
匿名さん
目黒エリア、はちょっと厳しいでしょうね。
目黒近隣エリアではありますが。
ただ、ちょっとこれからどうなるか分からないのは、
ここは1LDK、2LDK中心ということです。
不動前と言えど、大手町や麻布十番など直通で、
実際住んだら交通利便性はかなり高いと思います。
そこそこオシャレ感もあって、欲張りすぎずコンパクトに纏まっていて必要十分で、
他のマンションとは競合しにくいマーケットな印象も受けます。
色々設備が付いてないと、という人には向かないと思いますが、
転売の際の次代の購入者世代(ゆとり世代)には、これ位が丁度いいと思われるかも。
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175
匿名さん
174さん
大手町までは9駅ありますが20分で着いてしまいますからね。目黒線ってあまりなじみが
なく知らなかったのですが結構便利なんですね。JRの目黒駅までも歩けば15分位かかって
しまうけど、自転車で行けばすぐだし、立地的には申し分ない物件だと思っています。
目黒川沿いの桜も綺麗だけど、かむろ坂もなかなかお勧めな桜スポットです。ここだと
両方のお花見を身近で感じられますね。
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176
匿名さん
立地的には単身者向けですよね。
単身者やDINKSには色々な路線が利用できるので、
かなり便利な場所だと思います。
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177
契約済みさん
クレヴィア錦糸公園オプション価格:
吊り戸棚:125000
食器洗い乾燥機PanasonicNP-45MS6W:216000~246000
ガスコンロをIHに変更PanasonicCH-VS6R:499000
ウォーターオーブンRinnaiRSR-30HO:499000
食器棚(モデルルーム仕様):344000
保温浴槽:132000
手摺追加:40000
タンクレストイレ:263000
ダウンライトセット新設:182000~413000
クレヴィア錦糸公園セミオーダーオプション価格:
申し込み手数料:31500
開き戸を引戸に変更:79000
床下地補強:20000/㎡
マルチメディアコンセント増設:75000/箇所
ピクチャーレール(1箇所):52000
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178
匿名さん
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179
匿名さん
ここは狭い部屋以外は標準でこの辺はついてるんだよね。
>食器洗い乾燥機PanasonicNP-45MS6W:216000~246000
>保温浴槽:132000
>タンクレストイレ:263000
エアコンは標準にもオプションにも説明がなかったけど、
仕様では各居室に設置可ってあるから、全機オプションだろうな。
外廊下に各戸ばらばらの室外機かあ。。。
>申し込み手数料:31500
>ピクチャーレール(1箇所):52000
ボリすぎ。頼まない。
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180
匿名さん
申し込み手数料、なんて普通は無いんじゃないの?
この程度の変更なら。
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181
匿名さん
近隣についていろいろと調べてたら地下水問題がヒット。
近年の地下水位上昇で目の前で建設中の首都高品川線のちょうど物件の辺り、地下水が噴き出して工期が遅れて大変だったそうですね。
地下水はコンクリ、鉄筋の劣化を早めるそうだしここのマンション立地って大丈夫なのかしら。深く打った杭自体もそうだし杭の脇を伝って地下水がシミ出して来たら基礎が劣化しちゃいますね…
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182
住まいに詳しい人
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183
匿名
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184
購入検討中さん
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185
匿名さん
ここも山手通り綺麗にならないかな。
同じく中央環状新宿線を地下に埋めた初台、中野坂上辺りは、
地上の山手通りも歩道整備してだいぶ綺麗になったみたいだけど。
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186
ビギナーさん
>>185
山手通り沿いですからねえ、マンションの出入り時、歩いている最中、
綺麗な足元と綺麗な風景を見ながら歩きたい、マンション以外の環境で人任せにするしかないことはわかっていますが切望ですよね。
ここって五反田駅まで行くときは選ぶルート次第で信号の数を最小限にできそう。朝なんてこの信号マークの数々の中はゆっくり進んでられないですよね(汗)
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187
匿名さん
この辺りもきれいになってほしいですが、
あまり気配がないですよねェ。
それにしてもオプションって結構するんですね
自分で手配した方が断然安く済みそうです。
…が、引き渡し後のゴタゴタの中、きちんとうまくいくかどうか
結構大変そうなのもあるんですよね。
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188
匿名さん
今は悲惨な光景の山手通り不動前付近も、整備後はちゃんと綺麗になる模様。
モデルルームで植栽もりもりのを見られる、、、
けど、品川区が整備するみたいなので、
品川区に直接問い合わせるのがいいのかな。
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189
検討中
山手通りの工事後の姿が気になります。
どこかに情報や絵がアップされていないでしょうか?
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190
匿名
オーベルと坪単価あまり変わらない、あちらの立地が嫌でこちらを検討始めたのだけどあっちは目黒駅近いんだよね。建物、間取りはこちらの方がいいけれど。
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191
匿名さん
>>187さん
一番後からのオプションで困るのは、フロアコーティングなどかな。これは家具を
置いてしまったら家具をどかしながらの作業になるので大変でしょうね。
あとは大体そんなに住みながらやってもらっても支障はないのではないかな。
引っ越した後、色々なオプションの会社からちらしがたくさん入ると思いますよ。
私も今、買い替え希望で物件を検討しているのですが、入居してから玄関の鏡を
つけてもらったら、オプションででていた3分の1の値段でつけてもらう事ができました。
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192
匿名さん
>>190
以下、細かな計算やモデルケースの定義はともかくとして、
また、素人なので間違いもあるかもしれないが。
消費税が上がればクレヴィアタワー目黒不動前は最大500万円の控除がある。
(ローン減税400万円+長期優良100万円)
オーベル目黒が最大200万円(ローン減税200万円)。
@300万~350万、60~70平米であれば、
価格では控除の差額で実質300万円、
坪単価で約5%もの実質的違いが目安だとざっくり計算できる。
これで、建物部の増税や一年分の家賃は吸収できそう。
その他、登録免許税、不動産取得税(控除枠+100万円)のような初年度にかかるもの、
その後の維持ではフラット35Sなら支払額減免(0.3%優遇金利が10年→20年)、
固定資産税の半額減免の延長(5年→7年)がある。
仮に今日時点での取得価格や坪単価が同じでも、
10年、20年で積み上げると少なくない違いになると思うので、
細かくは誰か計算してほしい。
おそらく、平均的な会社勤め人にとっては、
クレヴィアタワー目黒不動前に相当な割安感が出てくる、と思う。
(でも、不動産好況がこのまま後2年も続くかなー……)
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193
匿名
>192さん
190です。ありがとうございます。以下は長期優良物件のみの特典なのでしょうか??
>その他、登録免許税、不動産取得税(控除枠+100万円)のような初年度にかかるもの、 その後の維持ではフラット35Sなら支払額減免(0.3%優遇金利が10年→20年)、
固定資産税の半額減免の延長(5年→7年)がある。
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194
匿名さん
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195
匿名
住宅ローン控除400万といっても、10年間4000万以上のローン
残額があった場合ですからね。このくらいの物件ならそもそも
4000万超のローン組む人少ない気もしますが。
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196
匿名さん
>>193
矢印の右側が長期優良のみ。
>>195
5000万円以上のローンを組む想定で坪単価と面積の前提を書いたが、
確かに控除を全額受けるために無理をするのは本末転倒。
ただ、7000万円の物件程度で4000万円も組まないという、
頭で3000万円がちょろいって層なら、別のエリアを検討するもんだよ。
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197
匿名
住宅ローン控除拡充をフルに活用できれば消費税アップ分は確かにペイ
できちゃうでしょうね。後は2年後までの金利の動き次第ですが、これ
ばっかりはどうにも読めないですからね。
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198
匿名
>195,196
普通のサラリーマンは、頭金額よりもローン総額で、そういう意味では195の方が納得。
でも頭金3000万出せるのは、平均的サラリーマンではないね。
そういう意味では196も納得。
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199
匿名さん
ソニーのビル跡地の用地は時期や状況的に底値で買えた模様。
日経不動産マーケット情報 11月14日
ソニーが2012年4月、品川区西五反田3丁目にあるオフィスビル、東洋ビルを売却していたことがわかった。買い主は伊藤忠都市開発だ。
東洋ビルは東急目黒線不動前駅から徒歩4分、山手通りに面した場所にある。山手通り沿いには高層のマンションやオフィスビルが立ち並んでいる。建物は地上10階地下1階建て、延べ床面積9826m2の規模だ。
かつてソニーエンジニアリングやソニーテクノクリエイトなど、ソニーのグループ会社が使用していた。ソニーエンジニアリングは藤沢市の湘南テクノロジーセンターに、ソニーテクノクリエイトは品川区の御殿山テクノロジーセンター3号館にそれぞれ移転済みだ。
2012年10月時点で、伊藤忠都市開発はビルの解体工事を進めている。敷地面積は1131m2。容積率600%の商業地域と、容積率300%の準工業地域に指定されている。同社は分譲マンションを建設する方針だが、規模や工期は明らかにしていない。
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200
購入検討中さん
ここ、リセールすることを考えるとどうなんでしょうか?
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201
匿名さん
間取りなどについて、細かな定義はともかくとして、
また、素人なので間違いもあるかもしれないが。
ここのメリットは何よりリビング側に梁がなく開放感があること。
全体的にも梁はわずかで、
キッチン配管以外は下りのないスッキリプランが多い。
角住戸や、角寄りの中住戸は、バルコニーも広く、
乳白色や透明ガラスの手すりで採光や高層階の眺望も申し分ない。
高層のくせに壁式構造で、遮音性も期待できる。
一方で、グリッドの中住戸は、逆梁と壁式の合わせになることで、
バルコニー手摺下は梁になり眺望も面積も犠牲になり、
壁も分厚く実効面積(内法)が減ってしまう。
つまり、逆梁アウトフレームと壁式のデメリットの両方を背負う。
それでも、グリッドの中住戸は廊下側も含め柱が基本的に全てアウトフレーム、
あるいは極力室内に入らないように配慮はされていて、
トータルでは逆梁水準(高級物件に多い)に落ち着いているように見える。
さらに、高層階の一部では逆梁なのにバルコニー側の梁を取っ払い、
順梁的バルコニーも実現していて、これは比類なくいい。
Sulatto3は、免震の上に逆梁と順梁と壁式を混在させた躯体をのっけたもの。
免震に加え、グリッドフレームと構造壁が梁を大幅に減らすカラクリであるため、
住戸設計の可変性は皆無で、下から上まで同じ間取り(面積)になる。
また、構造壁の制約からワイドスパンにもしにくそう。
メリットだけを最大限に享受できるのが角住戸で、文句のつけようがない。
低層のみのGタイプは柱も全てアウトフレームながら、
上に登るに従い、H、Iタイプと徐々に柱がめり込んでいくのは仕方ないか。
グリッドの中住戸はメリットだけではないことは要注意と。
それでも、廊下側もアウトフレームだったり、
リビングでは天井の下りがゼロのプランがほとんどであり、
これを他にはない魅力として評価できるか次第(個人的には好き)。
間取りは、EやGタイプの標準は収納が少なすぎる気がするが、
標準以外で無償変更間取りがいくつもあるので何とも。
Sulatto3由来で住戸設計の可変性がなく、
全階層が同一間取りになるため、
無難で、破綻の少ない間取りが揃った感じ。
見逃し点も多そうだから、モモレジさんに叩き斬ってもらいたいかも。
(Sulatto3物件って、外観がどれも一緒に見えちゃうんだよなー……)
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202
匿名さん
間取りも分かるんだけど、外廊下タワーである点や
小さな駅に近い割に価格高めである点などもリセールに影響しそう。
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203
匿名さん
>>202
不動前駅はもともと安くはないし、リセールについては営業さんがこれでもかっ!
って自信たっぷりな資料と説明をするし、割り引いて見ても悪くはないと思う。
永住、賃貸出し、リセールの全面で訴求しているみたいだし。
外廊下の代わりに管理費が200円/平米でこの規模としては安いから、
時には物件価格以上に管理費や修積が気にされるリセールでは有利なポイント。
「ホテルライク」だけでウケるのなんて新築オンリーなDINKS検討者くらい。
難点はそんなことより、西五反田アドレスでしょ。イヤだよこれは。
(リセールって最近流行り? 駅や物件以前に、買う時期で9割決まっちゃわないか?)
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204
匿名さん
続き。
三田線や南北線沿線に勤務だと、沿線は日常生活がしにくい駅が多い。
色々と揃っている目黒駅もホームが深くて混雑もすごい。
不動前駅でやっとオフィスが少なくて居住が中心の落ち着きある駅前になり、
出口とホームも近く、スーパーも駅のそばに十分に集まっている(4店)。
ここも、道中は全て歩車分離で途中に東急ストアがあって、
徒歩4分だが、駅ホームからマンションまでが4分なのが実感。
まあ、急行は通過するが、だから雑然としていなくて無名なのに人気もある。
目黒駅は駅前オフィス/住宅再開発でさらなる混雑が予想され、
今でも雅叙園の集まりやらで浮いた格好の集団がウロウロして邪魔なのが、
さらにどうしようもなくごった返すかと思うと考えてしまう。
そもそも目黒駅ってターミナル駅とか言われて気取ってるが、
東急と都営とメトロはホーム1島を上下線で共有しているわけで。
4路線なのに、JRとあわせてたった2島しかホームがない駅だしねー。
目黒駅は周辺が急な坂道ばかりだから、徒歩12分でも日常利用はムリ過ぎ。
あの駅周辺の高低差は異常だから、5分を超えたら同じ感覚だろうけど。
ここは徒歩10分で五反田駅もあって、平坦な歩道沿いには、
大型書店、大型TSUTAYA、大型ブックオフがあって、まあ、十分便利じゃない?
目黒川も、臭いけど、時期によっては川沿いを歩いて帰ってもいいわけで。
TOCも再開発されるっていうし。目黒駅再開発にはほど遠いにしても。
あとは徒歩2分にバス停があって大崎とか行けてゲリラ豪雨でのJR利用で助かりそう。
目の前のうるさい山手通りのおかげで、タクシーもホイホイつかまる。
とはいっても、目黒駅やターミナル駅の良質物件の方がリセールはいいだろうね。
これも、所詮は不動前好きの***の遠吠え。
賃貸出しでの利回りが十分なことは分かっているが、
正直、それでもここが適正価格なのかどうかも分からんよ。
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205
匿名さん
武蔵小山が急行乗り換え駅だから朝は割と空いてる状態で乗れることが多い。
さらに目黒で一気に減るしね。
三田線、南北線沿いに会社があるならこの立地はかなりいいと思うよ。
ちなみに山手通りは地下に高速を通す工事中だけど、
高速ができたら当然上は空くはず。その意味で将来はもう少し静かになるかと。
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206
匿名さん
この辺りはもともとマンションってそんなに安い地域じゃないですよね。
そう思うとこの価格もしょうがないんじゃないかと思います。
山手通りの所の高速の地下化ははやく進んでくれるといいですよね。
今の渋滞が起きる個所も少しは改善される可能性はあるでしょうし…。
そうなれば環境面でもよろしいのではないかと思います。
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207
匿名さん
不動前は中古も、築浅は高くて、築古も割高感あり。
ただ、皆さん気にされているように、山手通り沿いの立地が未知数。
タワーで幹線道路を避けた物件は皆無だから、
資産価値がそれゆえ棄損するとは思えないが、
たかだか21階で、ランドマーク性も低いしね。
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208
匿名さん
不動前のランドマークになる事自体、あまり意味がないかと。
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209
匿名さん
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211
匿名
>210
都心ではないから、オリンピック景気はないとのこと?
わたしはそれより山手通りが首都高工事後に今より通りがすくなるなるか?が気になります。
山手通り関連の情報欲しいです。
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