ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

私はこの立地は凄く気に入っています。いくら高くても買いますから、安心して値付けして下さい。

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８１さん、

この立地の良い点を具体的にたくさん教えてください。
参考にしたいです。

（高すぎだったら私には買えませんが…）

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一番のウリは4路線プラス自転車利用で総武線利用出来る事。複数路線利用出来る10階以上物件は多いですが、ここは低層でいいと思いますよ。賃貸やリセールも期待出来そうですね。

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＞80さん
はい。現状では普通に欲しいです。
だから東急には真っ当な価格を付けてもらいたいと思います。
私は東急のいつものやり過ぎ価格なら要りません。
他の物件の板を見ても東急のやり方(価格設定のまずさと売り残し物件の値引き販売、叩き売り)はとにかく評判が悪いです。
会社として利益の最大化も大事でしょうが、お客様を不幸にするようなやり方では企業価値もブランド価値も上がらず、デベロッパとしての評判は落ち、ひいては業績も落ちていくと思います。
真剣に購入を考えるなら、ちゃんと主張するべきと思います。
デベの言いなりで買うような人こそ、後で泣く若しくは文句を言うのではないでしょうか。

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>>79さん

崖地の相続税の評価が低いのは、斜面で利用価値が少ないからでしょう。もし擁壁があれば、自分の土地であっても勝手に壊せませんし（開発行為となるので区の許可が必要←そう簡単に下りない）。

このマンションの建設地は崖地ではありませんよ。北側は区道であり、その向こう側が崖です。崖の所有者は状況からして、その北側の低地の所有者かと思います。

一丁目（旧弓町1丁目）と四丁目では地位が違いすぎるので、最近次々に建ったプラウドのような価格設定はありえないと思います。ただし、5丁目のプラウドの価格（古いですが）は意識するでしょうね。

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>>83さん

総武線の水道橋までなら徒歩でも10分強ですよ。うちは湯島や御茶ノ水、御徒町、上野、神保町（半蔵門線）くらいなら歩いています。

利便性が高い割に、静かですし、南面の東半分以外は開放感があります。

鐙坂を下れば、少し距離がありますが、柳町商店街やグルメシティ、クイーンズ伊勢丹などにも行けます。

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>>84

本当に欲しいと思うなら、つべこべ言わないのが無難かと思います。「こんな客に売りたくない」と思われると、競争率が1を超える場合に、便宜を図ってくれなくなるかと思います。

もしくは、売れ残るのを待って指値するかでしょうかね。その際でも相手の欠点を突くような発言は避けるのが無難です。これこれの理由でいくらなら用意できる、とだけ伝えて交渉するのがスマートかと思います。当方これまで3度、指値に成功しています。うち2回は中古でしたが。

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>>79さん

ご参考までに、崖地の相続税の計算方法です。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/03/20.htm

このマンションは崖地を含まないので、上記には当てはまりません。

ちなみに、付近の路線価（相続税額の元）はこちら。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/tokyo/tokyo/prices/html/24022f.h...

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でた。
85はたぶん東急さんですね。
お疲れ様です。

地位(ぢくらい？)ってなんですか？
一丁目と四丁目では違いすぎる？
ホントですか？

路線価見ても、最近のプラウドの場所とここでは差がありませんよ。
また、交通利便性という意味では、水道橋駅に近い一丁目の方が現代人として価値が高いようにも思います。

更に、マンションブランドとして、プラウド＞ブランズが一般的な評価かと思いおます。(もちろん個人の好みもあるでしょうがリセールなどを考えた場合の一般的な評価として)

少なくとも、四丁目のブランズ＞＞一丁目のプラウドは当たり前なんてことはないと思いますが如何でしょうか？

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87さん、アドバイス有難うございます。

勿論、営業の方とやり合うつもりはないですよ。
その方に突っ掛かっても意味はないですからね。
私は価格が不当だと思えば買いませんし、それで後悔することはありません。
むしろ東急のいつものやり口で高値掴みで泣かされるのだけは嫌ですから。

ただ価格が正式決定するまでは妥当な価格になるように要望はしていきますよ。
勿論、丁寧な物言いで。
購入を本気で検討されている方ならそういう要望はきちんとすべきでしょう。
当然担当の営業に嫌われるような言い方はする必要がありません。

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>>89さん

地価を比較するなら路線価（国税庁）じゃなくて公示地価（国交省）でしょう。

本郷一丁目のプラウド本郷壱岐坂（本郷1-28-3）が調査地点になっていて、
周辺より突出した公示地価になっています。
これを見れば　本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目　は明らかです。

ちなみに上記地点は今年から調査に加えたようです。
プラウド恐るべしですね。もちろんパークハウスなどもありますが、
とにかく、旧弓町一丁目を国交省が注目していると言えます。

プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。

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>>90さん

お返事ありがとうございます。いい買い物ができると良いですね。

ただ、ブランズ文京小石川パークフロントの
だらだらした売り方が再来するのではと、少し心配になりますね。
本郷真砂も比較的狭い部屋が多いので、
単価高めでグロスを抑え、でも高いみたいな
微妙な値付けにしてくるような気がします。
もちろん、プラウドよりも安いレンジでしょうが。

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>これを見れば　本郷一丁目（というか旧弓町一丁目）＞＞本郷四丁目　は明らかです。

容積率が違いますから単純比較はできません。そもそも商業地域に住みたくないですし。

>プラウド＞＞ブランズなのも、火を見るより明らかじゃないですか。

野村不動産よりも東急不動産の方が３割近く総資産が大きい（つまりでかい会社）ですけどね。

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>>93さん

旧弓町一丁目は近隣商業地域です。大通り沿いは商業地域ですが、それは本郷四丁目も同じです。

ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。

また、ブランド力も残念ながら、会社の規模では決まらないようです。

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>ちなみに両地区の容積率の違いは、400％：300％ですが、公示地価の差はそれ以上です。ご自身で調べてみてください。

建築面積というのはそんな単純なものではないです。容積率の割り増しとか、日影規制とか、地下室の特例とか、様々な条件で決まります。その結果として、プラウド本郷壱岐坂は１４階建となり、こちらは６階建になっているんですね。

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公式サイトが更新されていますね。
デザインを見ると内廊下になっていますね。

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ブランズに住めば、あの二子玉ライズやクロスエアタワーと兄弟完成になれるワケですね！

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買えないオタク二人がマスターベーションしています笑

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今日、広告入ってました。

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欲しい方のネガ発言が目立ちますね♪丘の上の静かな立地の低層ブランズですからね♪

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代表間取り見ましたが、どれもバルコニーの位置と形が微妙でがっかりしました。
単価も高そう。
それでもプラウドのように即完するんでしょうか。
一丁目も四丁目も本郷の人気はすごいですね。

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単身者とファミリーが混在しているので、お子さんがいる方は少し住みにくいように感じます。
単身者だと賃貸に出される方もいらっしゃると思いますので、
セキュリティーの問題もありますからね。

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というか北向き住戸は投資用に回ってしまいそうです。

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北向なのに、間取り図の南北を上下逆さまにして南向きっぽく見せているのがいやらしいと思いました。
ここよりはパークコートの中古が気になりますが、全然モノが出ませんね…。
東急さん、駅前にスーパーでも作ってくれればいいのに。 このマンションの人気も増しますよね。

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>>107さん

パークコートの中古、出てますよ。
先月出ていたものかと思います。
北向き物件も出ていましたが成約したようです。
どちらも表の売り物件として出てきたのは
初めてかと思います。

個人的には稲毛屋がまともなスーパーに
なってくれると嬉しいかな。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&...

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学区の本郷小学校の評判はどう
なのでしょうか？

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ブランズ八雲で東急がまたもやらかしたみたいですね。
価格設定間違い過ぎで評判最悪です。
ここも似たような薫りがします…。

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真砂市場、そういうところがあるのを知らなかったです。
調べてみたらレトロな懐かしい感じですね。
八百屋さんやお総菜屋さんもあるようですし、
毛糸屋さんもあるんですね。
なんだかこういうのって好きです。
今度絶対に行って見ようと思います。
情報ありがとうございました！！

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ルーフバルコニーとこれ以外のタイプの環境の違い大きいですね、
好みではっきりと選択したいタイプが分かれそうです。

私はどうしてもルーフバルコニーに憧れてしまいます、
しかもワイドを超えてスーパーワイドな幅。

嬉しいのは接しているのがLDKだけじゃなくて寝室や浴室窓も。
ワンクッション挟んで外が見えるというのはプライバシー面も安心でしかも明るくてオイシイと思います。

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>>113さん
ぜひ真砂市場を楽しんでくださいね。
あと、こんにゃくえんま付近の店もレトロですよ。こちらもぜひ。

>>114
超ワイドなルーバル住戸は、4階の4戸だけです。
普通にワイドなルーバル住戸は5階に2戸あります。
5階の北側は共用テラスになっていますね。
お住みになる皆さんで楽しむんでしょうかね。

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最短で春日駅まで行くには？
真砂市場の先の階段を使うルートかな。
ベビーカーだと無理ですね。

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>>116さん

一応、その近道にはスロープがありますが、少し危険ですかと思います。
春日駅はバリアフリーになってませんし。

道が平坦なのは本郷三丁目ですね。
エレベーターがありますし。
丸ノ内線の方が何かと便利です。

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http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/concept/

を見て気付きました。
鐙坂が言問通りにぶつかっていますが、
なんか微妙です。クルマは通れません。
こんな感じです。

http://goo.gl/maps/FQTDr

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真砂市場や鐙坂が話題になっていますね。
文京区民センターの建物が数年以内に建て替えとは知りませんでした。
昔ながらの市場。あのような市場が以前は区内にもたくさんあったそうです。
個人商店が1つのスペースに集合したのが、市場の原形なんだそうです。

資料を請求した人に配信されるメルマガに、公式サイトで発表されている3タイプ
以外の3タイプが既に発表されています。
モデルルームの先行公開の日程も発表されました。

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Ｓタイプいいなあ。

来客を意識すると他の部屋とリビングがきっちり分かれていてレイアウト抜群じゃないですか。北向きなのでルーフバルコニーがこれだけ広いおかげで各部屋への採光も問題ないと思われます。

部屋の収納が少ない点は廊下の収納で補っている模様。
あまり突っ込みどころがなくていいですね。

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こちらのマンションすぐ脇の炭団坂って
以前ブラタモリでも取り上げられていた坂ですよね？
たしか「本郷台地をブラタモリ」の回だったかと。
なかなか歴史的にも面白い地域ですよね、こちらは。

マンション自体もくせがないというか、
でも平凡でもなく使いやすい感じの間取りなので
言う事はないという感じです

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面白い地域なんだけど、玄関が炭団坂側じゃないのがちょっぴり悲しいところ。

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ブランズ二子玉では正式販売前に当初予定価格から500万円ぐらいの値下げを発表。

ブランズ弦巻二丁目でもあまりに売れなくて500万円ぐらい減額の新価格の発表。

とりあえず吹っ掛ける東急の悪どさが全開ですよね。

ここは場所がいいだけにどうしても期待してしまいます。
東急さんにはその悪評高いやり口を改めて頂き、是非とも真っ当な価格でやって頂きたいものです。

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今週末の事前案内会から価格（予定？）を公開するようです。

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西片育ちで今は離れてるんだけどここって肛門科の隣だか跡地だかですか？

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かなり強気な価格設定でしたね。

そして2LDKの手狭な間取り中心のマンションでした。
子育て世帯にはちょっと厳しいように思います。

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坪400万くらいですか？？

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確実に景気回復してるんですね♪

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3LDKのお部屋のお値段は
いくら位からですか？

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高そうですね。。

まだ水道橋や御茶ノ水が最寄になっていないだけ価格設定も優しいといいのですけど、うちも3ＬＤＫ狙い、大丈夫かな・・汗。

この立地だと最寄の三田線春日駅でなく、最初から中央総武線を普段から直接使おうとお考えの方も多いのかなと予想します。

それで中央線沿い物件よりも多少でも安ければ魅力ありですよね。
お買い物がちょっと不便かな、普段はどこまで行くかを決めてから検討したほうが良さそう。

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>>133さん

中央線というか総武線を使う人は、
あまりいなさそうです。
最も多いのが断トツで丸ノ内線かと。
あと水道橋より本郷三丁目に近い方が
値段は高いですよ。

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水道橋やお茶の水は安いんですよ。

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御茶ノ水前に見に行ったけどベラボウに高かったよ
物件仕様によるのかな

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ここを検討するなら中古も検討してもいいかもしれないですね

パークコート本郷真砂
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2Q4A15/

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代表間取りのMタイプは、8,500万円～だそうですね。上層階であれば9,000万円超ということでしょうか。結構高いという印象です。。違う物件を考えようと思います。

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高いわりに設備仕様に高級感がなく、部屋の真ん中に思いっきり梁が下がっていたり…。
魅力は立地のみという印象でした。

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坪単価370万円ですか…高いですね

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この物件はホントに酷いですね。

利益至上主義の東急さんのお仕事で、せっかくの立地が台無しの印象です。
個人的にとても残念です。

地下の部屋を作り、かつ、高さの制約のあるなかで無理やり5階建てにしたためか、梁、下がりのオンパレード。
上の方も指摘されてますが、リビングのど真ん中にどーんと梁をだす神経が正気とは思えませんでした。
50平米前半の2LDKが多いのも部屋数多くして儲けに走った結果でしょう。
これだと登記上は50平米いかないんじゃないかと心配になります。
(50平米ないと税務的なメリットもほとんど使えませんよね)

そのくせ価格はブランズらしい吹っ掛け価格。
全体的に微塵も良心を感じませんでした。

周辺のプラウドを買えなかった方も多く来場されていると聞きましたが、皆さん呆れてるんじゃないでしょうか。

野村の垢を煎じて飲んだほうがいいです。
あーあ、またプラウド建たないかな。

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140さん、142さん＞痛く同感です。会社によってこんなに違いが生まれるとは･･･。

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問い合わせたらモデルルームの予約は先週末の事前案内会から来月中旬まで
一杯とか言ってましたね。

これはこの物件にそれだけ期待していた証。その上でモデルルームに行った
人がここまで褒めないのは、落胆が大きいとともに裏切りなんだろうな。

やはり東急はここでもだめなのか・・・。

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Mタイプはバルコニーが小さいのが残念ですね。
Sタイプは北向きですが、どの部屋もバルコニーに面していて、収納が充実しているのは良いと思います。
やはり場所が場所ですし、
それなりのお値段は着いてきますよね…。
まぁ、しょうがないと言えばしょうがないです。

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Ｓタイプは一見良さそうですが、ルーバルのある北向き最上階は屋根が斜めなので、天井高が2100くらいしかない部分がかなり広いんですよね。
いくらワイドスパンで開口が広くても、2100はどうなんだろう？と心配してしまいます。
どのみち高くて買えませんが…。

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MR行ってないがブランズ会員HPで間取り図が見れた。
行灯部屋を作らなきゃいけない義務でもあるのかと思った。
デベが利益を最大限追求することは仕方無いが残念。

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Sは、一億超え？

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人気があるようですね。やっぱり良い物は分かるんですね。

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人気なんかないですよ。

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本郷ではプラウド本郷以来の静かな立地の低層物件です。つまり１０年に一度の物件ということです。

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間取り見たけど
狭い部屋が多いね。

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ブランズ会員でこの物件の間取り見たけど、うーん苦労して設計したんだろうな。MRに行こうとは思うが、この下がり天井はきになるだろうな。

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価格も下がり天井も笑うしかない物件ですね。さすが東急さん。

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MR行きましたが、実際、下り天井は強烈でした。
洋室入ってすぐのところに、軽く手が届く高さに下がってますからねぇ。
内廊下なので行灯部屋があるのは仕方ないと思いますし、
敷地形状などからなかなか設計が難しかったのでしょうが、
もうちょっとなんとかならなかったのかと思ってしまいます。
せめて仕様がもう少し高級だったら印象も良かったのですが。

あと、50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、登記してみないとわからないと言われました。
なんだそりゃ。

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私もMR行きましたよ。下り天井はやっぱり気になりました。立地が良いと言う方も多いとは思いますが、現地を訪れたところ、駅が近いだけで、崖の上に物件あるし、隣との距離感も近いし、周りも密集住宅が多かったりとイマイチでした。50平米強の部屋は、登記簿上50あるかどうか、私も言われました！！！！。価格も決して安くないし、期待はしていたのに残念です。

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50あるかないかで税制面が全然違うのにいい加減なデベですね。
考えようによっては、購入後に言うよりは良心的？
立地は素晴らしいのだから、思い切って広い部屋中心にして高級
仕様にすれば、富裕ファミリー層が飛びついたと思うのですが。
小部屋中心の天井凸凹では予想以上に苦戦するかも。

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そもそも、ここって7月上旬に資料請求しているのに、未だに資料を送ってきていただいてないですが、他の方はどうですか？ちょっと不誠実に感じますが。。

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資料は普通に来ましたよ。
でも、モデルルームで確認をお願いして電話で回答もらうことになっていたのに全く音沙汰なしですが。やっぱり不誠実です。

というか、不誠実な価格、不誠実な下がり天井、不誠実な狭さと、この物件自体超不誠実です。

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買わない客だと思われたのでは？

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9月末まで、時間をあまり設けないようにして、
客に購入を迫る作戦ですかね。

東京ドームシティのジェットコースターが動き出しましたね。
運転間隔が短くないようですが、絶叫は聞こえてきます。
ドームの中の音楽よりよく聞こえます。

気になる方はご注意を。

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いくら高くても完売すれば売主側としてはＯＫだろうしね。
検討してる側としてはもうちょっと何とか下げてくれると嬉しいんですけど。

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アベノミクスでトヨタの営業益が１兆９千億とリーマンショック前の水準に回復したので、無理でしょうな。

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ＭＲと現地いきました。
立地はとても良いと思いました。北は、高台にあり、良い雰囲気です。
後楽園・春日への下りは、かなり急でしたが、かなり近い印象です。

現在、図面と値段を検討しているところです。

みなさんが指摘するように、天井高が一定でなく、2000〜2200の部分がそれなりに多いのがとても気になっています。
窓に向かって天井が下がると圧迫感覚えそうで。

かなりなお値段ですので、迷いますね…

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先日、視察にいってきました。
確かに断崖セッペキに立っているなという感触。ただ、北は抜けているので、一戸建てを見下ろすような形で見晴らしは
良いのかなという感じでした。ただ、北に抜けていても、肝心の南がどうなのかなと思いました。春日駅にはかなり急峻な坂道
になるかと思います。一方で、本郷三丁目はフラットですね。

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ほう、そうすると今回は年配の方は少なそう？
土地柄が良いのと小さい部屋中心みたいだから
子育て世代狙いなのかな…
それにしては高いけど。

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子育て世代中心に考えたにしては2Lの小さめが多すぎな気が。
いまいちデベの狙いがよく分からないですね。
立地の魅力だけで適当な仕様でも売れると踏んでるのでしょうか。

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間取りはありきたりではないので眺めているだけでも楽しいです。
ただ上記の方も仰るように、
部屋の広さが、、、
50平米代で子育て可能なのかしら。
都心ではこの価格が当たり前と思わなきゃだめなのかな、、

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>>170さん

春日駅を使う人は少ないと思いますよ。
多くは丸ノ内線の本郷三丁目利用ではないかと思います。

うちのマンション、朝一緒にEV降りた人が向かう方向から察するに
本三利用が7～8割くらいのようです。
三田線で行けるところって限られますよね。

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同時期に小○川の方でやってたモリ○○物件は、1億前後の部屋がゴロゴロありましたね。
それでも第一期完売。これが現実ですかね。
こちらは住戸数が多いのでどうなるか分からないですが、
やはりお金ある所にはある！
因みにうちの予算では1LDKが精一杯でしたが(笑)

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モリモトの物件の方が、デザイン・設備・仕様と断然上でしょう。
こちらはお金持ちが買うにはすべてがしょぼいので、
ほんとターゲットがよくわからないですね。
少しお金のあるシングル・ディンクス狙いなのかなあ。

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少しのお金ったって、、3LDKで9千万前後は小金持ちには無理だよ～
デベさん、これ見てたら値下げ頼みます！
もしくは色々サービスを(;つД｀)

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175>
残念ながら、私は田町が職場なもので、三田線が重要なのです。。。
また、武蔵小杉方面にも行くこともあり、三田線直通が重要なのです。

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>179
田町だったら、行きは三田線のホームまで近くていいね
帰りは反対側だから少々歩くけど、急いでるのは大概朝だからね

ところで三田線の混み具合ってどんなもんだろう
欲を言えば途中で座れたら有り難いが、贅沢かな

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