ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

>>441さん

北側は区道ですよ。
このマンションはその区道に面して緑地を設けます。
緑地は1階住戸のフェンスの外側です。
目と鼻の先なので、このマンションにとってその区道は
きちんと管理されているべきなんじゃないでしょうか。
3階以上くらいなら気にならないかもしれませんが、
ベランダの先にゴミが散らかっているなど最悪だと思いませんか？
もちろん、我々通行人にとっても思いは同じです。
土日は特に、景色を見ながらたばこをふかしている人を見かけますが、
煙が嫌いなマンション住民がいたら、たまらんだろうなと思います。

南側は東半分が恐らくフジビルの所有地、
西半分は恐らく私道南側の複数人が所有している土地（私道）です。
自動車と自転車は通り抜けできません。

レストランは最も近いのがハチスカフェですね。
春日駅までの近道の階段の脇にあります。
この辺でもっともおしゃれかも。
シビックセンターには1階にエクセルシオールがありますね。
カフェは白山通り沿いが多く、春日町交差点から北に
サンマルク、カフェベローチェ、少し離れてドトールと。

定食屋はどのようなイメージが分かりませんが、
西片交差点付近ですと、フクラ家とかしなのとかせん石とか。
なか卯やすき屋もありますし、ラーメン店も多数です。
誰かと一緒にいく感じがする店は確かに少ないです（笑）。

どの店も1カ所に集中しておらず散在しているので、
探すのには苦労すると思います。

>>443さん

南側との間隔に関しては、こちらの図を見ると意図が分かります。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/lifestyle/slow_plan.h...

東南角部屋ですが、実質的には東向きなんですね。
リビングと洋室（3）の間に引き戸があります。
引き戸がない場合、洋室（3）は納戸扱いになります。
建築基準法上は、採光が足りず居室とならないとみなされるのですが、
実際は日は十分に当たるでしょう。

近隣との付き合いについては、ここに限らず、
どのマンションにも言えるかと思います。
>>444に書いたタバコの話は、観光客が、です。
この界隈は土日になると街歩きの小集団が結構来ます。
坂巡りが流行っているようです。

>>446さん

あせって買う必要はないと思いますが、仮にオリンピックがなくても東京の人口は
あと数年は増え続けますから、長期的にみれば不動産価格の上昇傾向は避けられないと思います。

ただ、この地区に関しては読みが難しいですね。
収益還元法的な考え方では、かつて割安だったのでどんどん値上がりしてきたわけですが、
大手が52平米の2LDKを販売せざるを得ない昨今、
かなり限界に近づいている気もしますね。
三井や三菱が1棟丸ごと賃貸（1LDK～2LDKがメイン）を建てているほどなので
広い3LDKを買って住むような場所でなくなるかもしれません。

このマンションの敷地は第一種住居地域なので、まずまずの日当たりが法的に保証されます。
そこが春日通り南側のプラウド村と異なるところでしょうか。
そういえばこのマンション、周囲をぐるりと回れますね。
いろいろチェックしてみてください。

駐車場の件は不可解ですね。
行政指導で増やしたなら分かるんですが、減らす指導とは？
減らすとしたら立体駐車場部分かと思います。
スペースを潰して何かに充てたのでしょうかね。

>>455さん

それは違うかと。
付置義務があるのは身体障害者用駐車場です。一定延べ面積以上での話です。
これを多くのマンションでは来客用として位置付けています。

>>457さん

それは誤りです。

新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。

むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。

また、既存不適格になるペンシルマンションは
ほとんど存在しませんし（現行法で十分に抑制している）、
1度だけなら同じサイズで建て替え可能です。

>>448さん

坂は確かに大変ですし、三田線の改札階から本マンションまで、
階段を90段くらい上ることになるかと思います。
しかし、結構多くの人が本郷三丁目駅を使うかと思いますよ。
感覚的には本三利用者が6～7割といったところでしょうか。

>>460さん

新たな規制は高さだけです。
規制に合わせるために
例えば10階建てを8階建てにする場合、
1フロアの面積を400m2から500m2にすれば無問題です。

エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら1000m2、
8階建てなら800m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら3000m2、8階建てなら3200m2です。

なお、エントランスホールや共用廊下などは
容積率を算定する際の延べ面積には含みません。

既存不適格で1度だけ同サイズで建て替えられるのは、
今回導入する絶対高さ制限によるものだけです。

しまった間違えた。正しくは、

エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら100m2、
8階建てなら80m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら4900m2、8階建てなら4920m2です。

>>464さん

容積率がそのままなら、そんな問題は起きません。
問題になるといいはるのであれば、具体的な事例を挙げられますか？
挙げられないでしょう。

>>465さん

戸数は関係しますが、階数は関係ありません。
1フロアに70m2が10戸ある8階建てと
1フロアに70m2が8戸ある10階建ては延べ面積がほぼ同じです。
どちらも持分は同じでしょう？（5600分の70）
ちなみにどちらも80戸。

仮に100m2が1フロアに7戸ある8階建てであれば、
持分は増えますが（5600分の100）、
それは階数と関係ありません。
単に専有面積が大きいことに起因するかと思います。
ちなみにこちらは56戸。

>>461さん

戸数で判断すると見誤ります。
m2当たりいくら、が妥当な基準か化と思います。

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
によるとm2当たり200円くらいが平均らしいです。
この物件は、それより安めですね。

あと見た目が小さいと思われているかもしれませんが、
延べ面積は5500m2あります。
春日通りに建っている本郷真砂パークハウスは
2棟合わせて6000m2弱ですよ。

>>470さんはたぶん容積率を勘違いされているんだと思います。
容積率とは、敷地の面積に対する建物の延べ面積です。

＞どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、
＞同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、
＞戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。

上記は容積率も敷地面積も同じで、高さだけ変わる前提かと思いますが、
建築可能な延べ面積が変わらない以上、
戸数を減らす必要も1戸当たりの面積を減らす必要もありません。

もちろん、高さ制限のために指定容積率を消化できないことはありますが、
高さを下げる方向でその可能性はありえないかと。

＞ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、
＞新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。

理由は高さ制限以外にあるはずです。
文京区が導入する制度では、1度だけであれば、
現状の高さを超えない範囲で建て替えが可能です。
正確にいえばまだ制度が始まっていないので、
今すぐなら（不可能ですが）新たな高さ制限は受けません。

秀和湯島レジデンスは昭和44年築なので、
恐らく容積率がオーバーしているのだと推測されます。
容積率は昭和43年の都市計画法改正で導入されました。
当時は8階建てを建てるのに工期は1年くらいかかっていました。

＞他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、
＞将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
＞例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。

これは当然でしょう。敷地が狭くなるんだから。

http://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1191236109288/index.html

によると都市計画法は施行日が昭和44年6月14日です。
秀和湯島レジデンスはこれより前に建築確認が下りている物件と思われますので、
かなりの確率で容積率はオーバーしていると思われます。

ちなみに、平成に入ってから地下住戸や内廊下などを、
容積率算定の際の面積から除外する措置が盛り込まれていますので、
古いマンションでも工夫すれば一定の床面積は確保できます。

>>470さん

話を簡単にするためにエントランスや共用廊下がないものとして例示します。

仮に下記の土地があるとします。

・敷地面積：1000m2
・指定容積率：500％

また建てるマンションの階高は3mとします。

ここに建てられるマンションの最大延べ面積は、
上記を掛け合わせた5000m2です。
仮に、1戸当たり平均100m2で50戸から成る
10階建てとするなら下記のような計画になります。

・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：500m2
・高さ：30m
　※1フロア5戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2

もし、この土地に25mの高さ制限があるとすれば、
8階建て（高さ24m）しか建てられなくなります。
この場合、下記のように計画します。

・延べ面積：5000m2（これを元に下記を算出）
・建築面積（各階面積）：625m2
・高さ：24m
　※1フロア6～7戸。各戸の平均面積は5000m2÷50戸＝100m2

お分かりでしょうか。

容積率が500％の地区なら建蔽率は通常80％です。
容積率が500％で建蔽率が60％なんて地区は聞いたことがありません。

戸建ての場合は、建蔽率を目一杯使うことが多いですが、
マンションは階数を高くする方を優先するので（通常は3階建て以上）、
必然的に建蔽率は目一杯消化するには至りません。

どのみち、今回導入される絶対高さ制限は、
既存の建蔽率や容積率と齟齬をきたさないように配慮されているかと思います。
区報に書いてあったかと。

>>477さん

いま某サイトで確認したのですが、60m2台は非常に少ないようです。
4階の北東角部屋が64m2で、7000万円弱です。

50m2付近と70m2後半～80m2台に固まっているようですね。

>>481さん

あなたが住めないような超高級マンションか
あなたが近寄りたくない超オンボロ長屋のどちらかに
住んでいますので、ご心配なく。

基本的にここは買いたい人のための板なので、
情報は多いほうが良いと思っています。
どの情報が正しいかは読み手が判断すべきことであり、
嫌なら見なければよいだけです。それがネットリテラシーです。

ただ、誤った情報を正しいものとしてインプットされたがために
大きな損をするのは不幸だと思います。
それがゆえに書き込みをしています。
あなたを説得するためではありません。

ブランズは厳しいですね。販売前には瞬間蒸発か?!なんて言われた中目黒の物件も不調のようだし。
野村と同じ販売戦略をしようとしたけど、うまくいかない。ブランズとしてフラッグシップとなるようなマンションを1つでも建てておけば違ったかな。宣伝目的で採算度外視のオープニングセールを仕掛けるようなレストランの様に。

そういう契約方法は知りませんでした。ご回答ありがとうございます。他の物件でもよくキャンセルを見ますが、そういうことだったんですね。

>>495さん

時期からして、ローンの承認が下りなかった場合のキャンセルでしょうね。
通常は承認が下りなかった場合に手付金を戻せる特約をつけるので、
問題ないはずです。
「手付金は1割」と思い込んでいるようですが、交渉次第で何とでもなります。

>>508さん

それが、そうではないんですよ。
ゼネコンがサブコンに仕事を依頼するのは、
工種によっては工事が進んでからになるので（内装とか外構とか）、
着工時には想定できなかったような価格で
サブコンに仕事を依頼するはめに陥ることがあります。

>>509さん

消費税率は引き渡し日ベースで決まります。
3月までに引き渡しを受ければ、4月以降の入居でも5％で済みます。
4月以降の入居なら、ローン控除も大きくなりますね（200万円→400万円）。
ちなみに9月までの駆け込みは、9月までに契約すれば、
引き渡しが4月以降になっても税率は5％を適用するというものです。

>>512さん

はい、そうです。
3月までに残金の授受を済ませて（本来こっちの方が商行為）
4月以降に引っ越すと、節税効果を最大限に生かせます。

>>496さん

> ところでなぜ「周辺住民」さんは名前の文字が赤いのですか？投稿しすぎのためですか？

管理者に尋ねてみてください。

ところで「匿名」さんも>>500で名前が赤くなっていますね。
一応、突っ込んでおきます（笑）

>>516さん

両立不可能だったんですね。知りませんでした。こちらに明記してありますね。
http://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/income/063.htm

>>529さん>>530さん

ファミリーは3LDKの分譲、
DINKSやシングルはそれ以下の間取りの賃貸を志向しているような気がします。

分譲だと3LDKは財閥系の大手デベ、
それ未満は中小デベ（最近の例だとアパや京阪）が
手がけることが多いようです。
各社がうまく棲み分けているんじゃないでしょうか。

その意味でこの物件は、立ち位置が微妙でしたね。

>>534さん

正確には丘陵地ではなく台地ですね。
都内の台地は地盤が良いと、
半ば根拠なく信じている人が多いようです。

しかし所詮、表層土はふかふかの関東ローム層なわけで、
実際には地盤はさほど良くないようです。

誰でも見られるデータの例として、こちら。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13105&cr=9&ps=N35.4...

西片は良好との診断結果が多いですね。
小石川もポツリポツリと良好なようですが、
不思議なのは、尾根（標高が高い）である春日通り近くでは、
良くない結果が多いことです。

法規上、RC造は支持基盤まで杭を打つか掘り下げてベタ基礎にする必要があります。
地盤によって倒壊する恐れは、基本的にどこでも差はありません。
弱い地盤の上に建てる場合は、基礎をしっかり造る必要があるけれど、
良好な地盤の上に建てる場合は、そこまでしませんので。

>>537さん

それぞれに特徴があるので、一概に答えるのは難しいですね。
「本郷三丁目駅の北と南」を春日通りの北と南、と読み替えますと、、、

公共交通が便利なのは、春日通りの南側かと思います。
JR線の中央線と総武線が使いやすくなりますので。
本郷通りの東側も千代田線や銀座線、山手線が使いやすくなり良いのですが、
南北線から離れてしまいます。
南北線は他の路線が経由しない地区を通るので、意外と使えます。
なので東か西かで言えば、一長一短ですね。

生活利便性は、どこに行くにもやや遠く、あまり変わらないと思います。
スーパーは東側なら上野方面に行くことになるでしょう。
西側なら小石川方面に行くことになりそうですが、
どちらかと言えば北西方面になりますので、春日通りの北側が便利です。

>>539さん

使えそうな商店であれば、大横丁通りにローソン100があります。
http://www.ba.tyg.jp/hongo/index.html
からたどってください。徒歩8分くらいです。
ただし肉や魚はあまり期待できません。

ラクーアの成城石井も8分くらいかと思いますが、
普段使いを想定していない値付けです。普通の豆腐が200円とか。

本郷三丁目駅の近くにマルエツプチとまいばすけっとがありますが、
このマンションからだと10分くらいかかるでしょうね。
これらも生鮮食品はもう一つ（二つ？）です。

春日通り沿いに稲毛屋という店がありますが、
あまり開いておらず、ちょっと入りづらい雰囲気です。
炭団坂を下って菊坂に出ると肉屋（菊坂コロッケが有名）と
乾物屋？や酒屋がありますが、
行くまでのアップダウン（ダウンアップ）が激しいです。

トータルで考えると、柳町近辺が便利です。
おすすめはクイーンズ伊勢丹でしょうか。
品揃えが良く駐車場もあります。かなり賑わっています。
安さ重視ならスターフルーツがあります。
こちらも曜日によっては開店直後に大変な賑わいです。
ただし、道路が狭くて舗装も悪く、
自転車を使う場合、注意しないと卵が割れたりします。

あと4～5年して小石川1丁目の再開発が完成すれば、
スーパーができます（計画上は誘致することになっている）。
そうすれば、このマンションから5分弱で行けるようになるかと。

東京ドームに関しては、
コンサートの音はうっすら聞こえてきます。
低周波なので意外と気になるかもしれません。
ジェットコースターの絶叫は結構聞こえてきます。

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この辺の生活利便性は、はっきり言って悪いです。
賑わいの中心は本三交差点、東京ドーム＋シビックセンター、柳町商店街ですが、
本三交差点からみれば街外れ、
後の2つからみても急な坂で隔てられた隣町といった感じです。

こちらに越して来られるのでしたら、
電動自転車があるといいですよ。
少し離れた場所に行くと帰りは必ず急な上り坂です。
なにしろ、鐙坂は立ち漕ぎしても登れないほどですから。

長くなり恐縮です。

北側は仮囲いや養生が取れてきています。
なかなか落ち着きがあって良い感じに仕上がっていますね。
これから外構の工事に入るんでしょうね。
しばらく危険なほど殺風景だった崖道を彩ってほしいものです。

>>539さん

1点、書き忘れていました。

春日通り沿いに今建てているプラウド本郷ヒルトップ。1階に2軒のお店が入ります。
1軒は元々あった酒屋さんのワインショップになるらしいですが、もう1軒はまだ決まっていないようです。
最近流行の小型スーパー（マルエツプチのような）が入らないかなと密かに期待しています。

あと本郷小学校の斜向かいに小さな八百屋さんがあります。
歩いて3～4分くらいでしょうか。でも、おすすめはしないなあ。
鐙坂を下って菊坂下交差点においしいパン屋さんがあります。