売主：東急不動産
施工会社：前田建設
管理会社：東急コミュニティー
総戸数 65戸
間取り：1LDK～3LDK(予定)
専有面積： 45.11m2～86.69m2(予定)
バルコニー面積： 3.96m2～10.60m2
敷地面積 1819.04m2
建築延床面積 5597.45m2
構造および階数 地上5階地下1階建て
ＨＰがアップされましたので、新しく立て直しました～
所在地：東京都文京区本郷四丁目18番19外(地番)
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩3分 、東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅 徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩7分・東京メトロ丸の内線「本郷三丁目」駅 徒歩8分
【物件情報を追加しました 2013.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-04-28 22:24:52
＞＞４２２さん
なるほど・・勉強になりました。
いろいろと優遇があるのですね。
繰り上げ返済することを考え、その手数料が無料の銀行を選ぶようにしたいものです。
昔は、繰上げ返済ごとに手数料を取られるのが当たり前でしたから。
金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。
運用しておいて、ローン減税が終わったときにまとめて返すとかも。
保証料との兼ね合いを計算してみないと。
坂があればこその町並みとポジティブに考えてはいる立地。。
しかしやはり坂・・どうですか皆さんは。
あと階段。
でもだからこその眺めが確保できるようで。
地上５階建てでこれだけの眺めが手に入ることに不満を付けてはいけないでしょうか・・汗。
なんせ歴史上の人物と同じ空と風景をここから眺められるわけですから。
私もここのホームページの階段の絵を見て、これは無理！と思いました。階段しかないと思ったから。
でも坂以外の経路あること、文豪が愛した地域ということを知り興味を持ちました。
何を優先するかですが、駅距離と地の歴史はどうしても変えられない・・・一番重視だと思います。
「マンションは立地」といいますから。
四谷の別会社の物件で、坂の下なので集中豪雨があると床下浸水くらいしそうなところがありました。
工事中の現地を見ると、既に土嚢（どのう）の用意がありました。
最近、豪雨が多いですからね。
やはり高台がいいと思った瞬間でした。
>>423さん
> 金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。
残高が多いうちは大抵のケースで繰り上げ返済がお得ですよ。
金利1％のローンで100万円を繰り上げ返済すると
金利軽減分が10数万円、保証料の戻りが数万円といったイメージです。
>>424さん>>425さん
普段の生活では、イラストにある階段は使わないかと思います。
菊坂コロッケを買うときくらいでしょうか。
ちなみに、春日駅への最短ルートはもっときつい階段です。
それより、日常の買い物がクイーンズ伊勢丹やグルメシティになると思われますので、
そこに行く際に通るであろう鐙坂のきつさが堪えます。
電動自転車でも登り切るのは大変ですね。
イラストの階段こそ３分と書いてある最寄り駅、春日に通じる階段だと思っていました。
駅に近いよ、だけど階段だよ、という意味なのかと。
「菊坂コロッケ」とは、コロッケまで文学的な響きですね。
日常の買い物がクイーンズかグルメシティとは思ってもみませんでした。
しかも電動自転車ですか。
であるなら、本郷３丁目に行けば日常の買い物はできますか？
文京区民センターには昔ながらの市場があるそうですね。
春日駅周辺は今後再開発だから便利になるでしょ
文京シビックセンターの北側は40階建てのタワーマンションやショッピングセンターになるみたいだし
ここのスレ、よく見ると周辺住民(営業?)さんの一人芝居のよう。
みえみえだね。
ここさー、1期30戸完売ってなってるけど、
初回で見学行った時、全戸一斉に売り出してたけどね。
大幅に売れ残ったから後から1期とか付けちゃって
なんだか痛々しい…
このペースだと引き渡し後は棟内モデルルームになってしまうのかな？
予算で一度撤退しただけに、大幅値下げしてくれると再検討できるんだけど。
80平米台の部屋ね。
さすがに80平米は販売済でしょう。
問題なのは50平米台。
こっちは価格じゃなくて、純粋にニーズがないんじゃ。
そうなんですね。
タワーマンションができたら、人口が増えて、レストランやスーパーができるかもですね。
モデルルーム帰りに散策しましたが、本郷三丁目には、ショッピングセンターを見ませんでした。
>>432さん
再開発地区内に商業施設を誘致することが決まっているので、
レストランもスーパーも期待できそうです。
>>430さん
売れた分だけ完売と言うのは、比較的どこのデベも使う手かと。
ただ、ここの場合は売れなさ度合いが酷くて痛々しいですね。
もし再チャレンジするなら、どーんと指値でいってみてはどうでしょうか。
あらかじめ銀行融資のOKも取り付けておくと、有利に進められますよ。
>>429さん
一応、近くに住んでいるので、知りたいことがあれば何でもどうぞ。
南側との間隔とか、北側にとまっている問題の自転車とか、
ネガなことでも答えますよ。
>>427さん
本三方面ですと、品揃えに難がある店ばかりです。
マルエツプチ、まいばすけっと、ローソン100など。
文京区民センターにある真砂市場は確か2014年でなくなります。
>>432さん
ご参考までに、再開発についてはこちらに詳しく出ています。
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
マンションは三井不レジ、地所レジのほか新日鉄都市開発も販売するようですね。
http://www.harusan.jp/link/index.html
ただし、南向きの棟は30～60m2（目の前がシビックセンター）、
東西向きの棟（超高層）は60～80m2と微妙な感じ。
なんか、いまひとつです。
ちなみに東西向きの棟は当初もっと高い計画だったようですが、
西片住民の猛烈な反対によってシビックセンターを超えない
高さに抑えられました。
＞＞４３３、４３４さん
貴重な情報ありがとうございます。
再開発について具体的にわかりました。ここまで大きいとは思っていませんでした。
かなり密集して建ちますね。上の階でも視界が部分的なところがありそうです。
数千人？が住むことになれば、かなり大きなスーパーができるでしょうね。
先日、周辺を見学しながら
春日駅辺りで食事をしようと右往左往しましたが、そば屋だけしか見つからず
結局後楽園駅まで歩きました。
外食には不便なところだと感じましたが、この再開発に期待します。
ところで
「南側との間隔とか、北側にとまっている問題の自転車」
について、まず教えてください。
ありゃ～
真砂市場って廃止されるんですね。
知らんかった…
>>435さん
南側との間隔については、
このスレでは南西側1階に関して話題が上がっていますが、
むしろ南東側が要注意な気がします。
南側は隣地のはずですが、通路になっており、
「通行禁止」の警告があるにもかかわらず結構人が通ります。
このマンションの住民も通るでしょう。
なのにギリギリに建てているので、閉塞感があると同時に
人通りも気になるという、悪条件な住戸になりそうです。
2台停まっている自転車については、
置いてある場所がちょうどこのマンションの
駐輪場の入り口になるので、
トラブルにならないよう、注視する必要がありそうです。
自転車の持ち主は中年の男女のようです。
男性はすぐ脇の坂を下りた辺りに住んでいるようです（あえて特定しません）。
つまり、家から自転車が監視できる場所に停めていると思われます。
坂を下りた正面の家に張り紙があります（崖道から見えます。そして、このマンションからも）。
軒先が越境していて何とかかんとか書いてありますね。
女性のほうは道に痰を吐いたり缶を捨てたりと、クセのある方です。
罵声を浴びせるかのようなしゃべり方もしていました。
男女が同一世帯かどうかは分かりません。
そうですか。
警告ではなく本当に通行禁止にしてもらいたいですね。
自転車の件もわかりました。
ありがとうございました。
>>438さん
通行禁止は難しいでしょうね。通路を通る既得権益ってかなり強いです。
小石川1丁目では、マンションの1階のど真ん中にぽっかり通路が空いているケースが
2～3件あるかと思います。私道を廃止する際に、行政指導でそうなるとのことです。
このマンションの隣地の該当部分は、明治の地図を見ると道路になっていますね。
自転車に関しては、もしこのマンションを購入されるのであれば、
管理組合が一致団結して毅然とした態度で望む方がいいでしょうね。
あの通りは時に荷物置き場と化していることがあり、
そうした風紀の乱れの原因となる要素は取り除いておくのが安心ですね。
あと、春日駅周辺にはレストラン（というか飲み屋か）は
意外とあるのですが、昔ながらの古臭い感じの店が多いですね。
>>436さん
すみません、正確には2014年度のようです（2015年3月）。
ところが建物を壊すでもなく、ただ廃止だけが決まっているのだとか。
もう少し夜遅くまで開いていてくれれば、
意外と使える市場なんですけどね。
今年大雪が積もった翌朝、早くから市場が開いていて、
建物の中を通るように店の人が誘導してくれました。
このマンションに住むとしても、自転車には近づかないようにしたい、と思います。
後から来て、先に住んでいる人に言えるのでしょうか。
そもそも、その北側の土地は誰の土地なのでしょう。
そして南側の土地は誰の土地ですか？
マンション住民の土地？マンションの南側の一戸建ての人の土地ですか？
車の出入りとかもありますか？自転車も通りますか？
春日駅の方は区役所の近くなので、もっと定食屋があると想像しましたが、
ありそうになかったので、がっかりしました。
シビックセンター内にはありますか？レストランか軽食のできる場所が。
すみません、矢継早に。
ネット使ってるんだから調べれば？
ここで聞くより100倍役たつよ。
まずは食べログとかさ。
間取り、天井高、割高感、南側隣地問題、駐輪、柄の悪い近隣住民。
交通・買い物以前にいろいろある物件と判り、引きます。
>>441さん
北側は区道ですよ。
このマンションはその区道に面して緑地を設けます。
緑地は1階住戸のフェンスの外側です。
目と鼻の先なので、このマンションにとってその区道は
きちんと管理されているべきなんじゃないでしょうか。
3階以上くらいなら気にならないかもしれませんが、
ベランダの先にゴミが散らかっているなど最悪だと思いませんか？
もちろん、我々通行人にとっても思いは同じです。
土日は特に、景色を見ながらたばこをふかしている人を見かけますが、
煙が嫌いなマンション住民がいたら、たまらんだろうなと思います。
南側は東半分が恐らくフジビルの所有地、
西半分は恐らく私道南側の複数人が所有している土地（私道）です。
自動車と自転車は通り抜けできません。
レストランは最も近いのがハチスカフェですね。
春日駅までの近道の階段の脇にあります。
この辺でもっともおしゃれかも。
シビックセンターには1階にエクセルシオールがありますね。
カフェは白山通り沿いが多く、春日町交差点から北に
サンマルク、カフェベローチェ、少し離れてドトールと。
定食屋はどのようなイメージが分かりませんが、
西片交差点付近ですと、フクラ家とかしなのとかせん石とか。
なか卯やすき屋もありますし、ラーメン店も多数です。
誰かと一緒にいく感じがする店は確かに少ないです（笑）。
どの店も1カ所に集中しておらず散在しているので、
探すのには苦労すると思います。
>>443さん
南側との間隔に関しては、こちらの図を見ると意図が分かります。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo-masago/lifestyle/slow_plan.h...
東南角部屋ですが、実質的には東向きなんですね。
リビングと洋室（3）の間に引き戸があります。
引き戸がない場合、洋室（3）は納戸扱いになります。
建築基準法上は、採光が足りず居室とならないとみなされるのですが、
実際は日は十分に当たるでしょう。
近隣との付き合いについては、ここに限らず、
どのマンションにも言えるかと思います。
>>444に書いたタバコの話は、観光客が、です。
この界隈は土日になると街歩きの小集団が結構来ます。
坂巡りが流行っているようです。
周辺に住む方しかわからない情報をいろいろとありがとうございます。
食事関係、道のこと、よくわかりました。
地図を見ているだけでは、理解できませんでしたので、ありがたいです。
日当たりなど、建物がある程度、立ち上がっている現在、実際に見に行くといいと思いました。
時間を変えて・・・これからは冬に向かっての日照の様子がわかりますから。
１００％を求めていたら、いつまで経っても住宅購入できませんね。
何を重視し、何なら目を瞑れるか、だと考えています。
これから東京の土地が上がるということを聞きました。
オリンピックがこんなに住宅購入に関わってくるとは、思ってもいませんでした。
オリンピックにシフトすることで、建設費が高くないとゼネコンが受注しなくなり、材料費も上がり、
人的にも不足し、土地の値上がりと消費税も再来年から１０％になるかもしれない状況で
ゆっくり考えているうちに、同じ資金では狭いところか、質を落としたところしか買えなくなるのでは？
という思いにかられています。
>>446さん
あせって買う必要はないと思いますが、仮にオリンピックがなくても東京の人口は
あと数年は増え続けますから、長期的にみれば不動産価格の上昇傾向は避けられないと思います。
ただ、この地区に関しては読みが難しいですね。
収益還元法的な考え方では、かつて割安だったのでどんどん値上がりしてきたわけですが、
大手が52平米の2LDKを販売せざるを得ない昨今、
かなり限界に近づいている気もしますね。
三井や三菱が1棟丸ごと賃貸（1LDK～2LDKがメイン）を建てているほどなので
広い3LDKを買って住むような場所でなくなるかもしれません。
このマンションの敷地は第一種住居地域なので、まずまずの日当たりが法的に保証されます。
そこが春日通り南側のプラウド村と異なるところでしょうか。
そういえばこのマンション、周囲をぐるりと回れますね。
いろいろチェックしてみてください。
つい最近検討をはじめた者です。
坂の上なので通勤するには駅からの岐路が大変なのかな？と考えています。
検討する上で1つ質問させていただきたいのですが、物件概要に
※行政指導により駐車場台数が変更となりました。お詫びして訂正致します。
(旧)15台→(新)14台 と書かれていますが、どのような理由で変更となったのですか？
ここの理由は知りませんが、直接聞くのが一番だと思います。
何軒につき、何台と決まりがあるかもしれませんね。
３年くらい前に検討していた品川区のタワーマンションでは
何世帯に何台（何十パーセント）と決まっていて、たくさん作らなければならず、
そのためすごくいっぱい余っていて、それが将来管理費の値上がりに関係してくると知り、
不安でした。それも検討を止めた理由の一つです。
機械の入れ替えやメンテナンスに費用がかかるため、駐車場の収入は必須です。
近隣の人に貸すことなどできませんから。
駐車場の台数が減ると車を検討している人にとっては、
少し困るのかなと思いましたが、車を持っている人は多いのでしょうか。
駐輪場は全戸数分ぐらいありますが、どうなんでしょうか。
室内の梁が目立つ気がしますが、どうですか？
あまり気にならないでしょうか。
プラウド本郷ヒルトップの方が梁が多かったと思います。
安ければ売れるんですよ。
坂の上でないと！
昔、坂の下浸水して春日一帯水浸しの記憶があり 坂の上でないとと思いました(昭和の頃ですが)
今は処理能力が上がったとは思いますが、それでも大雨の日には、文京ケーブルテレビには常に神田川の水位が出ています
坂の下は冨坂と真砂坂に囲まれてますし
あ、ちなみに文京ハザードマップを見るとここが該当するように見えますけど、なぜか南側が他の部分より1メートル近く高くなっており、そのため下がっている南側方向に水が流れてしまうようです
おそらくこのマンションより南側が該当箇所と思います
ここの水害の記憶にはありませんが水がたまった実績があるようです
歩いても分かりにくいですが微妙な起伏があります
駐車場の件は不可解ですね。
行政指導で増やしたなら分かるんですが、減らす指導とは？
減らすとしたら立体駐車場部分かと思います。
スペースを潰して何かに充てたのでしょうかね。
来客者用に一台作らないといけませんからね～
>>457さん
それは誤りです。
新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。
むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。
また、既存不適格になるペンシルマンションは
ほとんど存在しませんし（現行法で十分に抑制している）、
1度だけなら同じサイズで建て替え可能です。
＞＞４５８さん
「新たにきつくなるのは高さであって容積率は変わりません。
ですので、1戸当たりに充てられる広さは変化しませんよ。
むしろ、建物が低いほどエレベーターに充てる面積が相対的に小さくなるので、
各戸の面積は広くなるくらいです。」
の意味がわかりません。
また、既存不適格の物件はどれも１度は立替可能なのですか？
ここは、外観の見た目以上の軒数、６５軒ですが、
そんなに大規模でない建物の割りに、軒数が多いということは、
修繕積立金の収入が見込め、大規模修繕は何ら資金の問題もなく将来的に安心、
と解釈できるでしょうか。
>>460さん
新たな規制は高さだけです。
規制に合わせるために
例えば10階建てを8階建てにする場合、
1フロアの面積を400m2から500m2にすれば無問題です。
エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら1000m2、
8階建てなら800m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら3000m2、8階建てなら3200m2です。
なお、エントランスホールや共用廊下などは
容積率を算定する際の延べ面積には含みません。
既存不適格で1度だけ同サイズで建て替えられるのは、
今回導入する絶対高さ制限によるものだけです。
しまった間違えた。正しくは、
エレベーターを設置するのに必要な面積が仮に10m2だとすれば、
上記の延べ4000m2のうち、10階建てなら100m2、
8階建てなら80m2がエレベーターに取られます。
残りの専有部に使える面積は、
10階建てなら4900m2、8階建てなら4920m2です。
高さ制限オーバーの既存のマンションを容積率はそのままの新基準で建て替えたら、戸数を減らすか専有面積が少なくなる問題があります
そんなに簡単な話ではない。
みな容積率は目一杯近くで建てているので４００⇒５００にあげられないんじゃないですか？
同じ土地の面積なら、戸数が少ないほど（階数が少ないほど）土地の持分資産は多いんじゃないですか？
>>464さん
容積率がそのままなら、そんな問題は起きません。
問題になるといいはるのであれば、具体的な事例を挙げられますか？
挙げられないでしょう。
>>465さん
戸数は関係しますが、階数は関係ありません。
1フロアに70m2が10戸ある8階建てと
1フロアに70m2が8戸ある10階建ては延べ面積がほぼ同じです。
どちらも持分は同じでしょう？（5600分の70）
ちなみにどちらも80戸。
仮に100m2が1フロアに7戸ある8階建てであれば、
持分は増えますが（5600分の100）、
それは階数と関係ありません。
単に専有面積が大きいことに起因するかと思います。
ちなみにこちらは56戸。
クロスメゾネットではなく、地下だけの住戸がある物件は既存不適格、な区もあります。
購入したときは、そんな条例がなくても、後にそんな条例ができれば、
今更！！って思うでしょうね。
だから、１回は立替可能なのかなと思ったのですが、そうではないのですね。
なんか、気の毒な気がします。
集中豪雨で逃げ場がなくなった場合、建築許可をおろした責任取れないってことでしょうか。
詳しくはわかりません。
>>461さん
戸数で判断すると見誤ります。
m2当たりいくら、が妥当な基準か化と思います。
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
によるとm2当たり200円くらいが平均らしいです。
この物件は、それより安めですね。
あと見た目が小さいと思われているかもしれませんが、
延べ面積は5500m2あります。
春日通りに建っている本郷真砂パークハウスは
2棟合わせて6000m2弱ですよ。
＞＞４６３さん
１０階建てなら３９００㎡ で ８階建てなら３９２０㎡ ですかね。
とりあえず、頭が爆発しそうです。
ここは低層なのでかなり小さく見えますが、けっこう広いのですね。
横長の小型のマンションに見えました。
また、修繕費は数年ごとにあがるのが最近では一般的なようです。
どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。
ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。
他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。
>>470さんはたぶん容積率を勘違いされているんだと思います。
容積率とは、敷地の面積に対する建物の延べ面積です。
＞どのマンションも容積率いっぱいで建てている現状で、
＞同じ敷地面積、同じ容積率で新高さ制限オーバーのマンションを建て替えたら、
＞戸数を減らすか、1住戸の面積を減らすしかない。
上記は容積率も敷地面積も同じで、高さだけ変わる前提かと思いますが、
建築可能な延べ面積が変わらない以上、
戸数を減らす必要も1戸当たりの面積を減らす必要もありません。
もちろん、高さ制限のために指定容積率を消化できないことはありますが、
高さを下げる方向でその可能性はありえないかと。
＞ザ・パークハウス湯島竜岡の隣の古い秀和マンションは、
＞新高さ制限のために住民が建て替えに反対している。
理由は高さ制限以外にあるはずです。
文京区が導入する制度では、1度だけであれば、
現状の高さを超えない範囲で建て替えが可能です。
正確にいえばまだ制度が始まっていないので、
今すぐなら（不可能ですが）新たな高さ制限は受けません。
秀和湯島レジデンスは昭和44年築なので、
恐らく容積率がオーバーしているのだと推測されます。
容積率は昭和43年の都市計画法改正で導入されました。
当時は8階建てを建てるのに工期は1年くらいかかっていました。
＞他にも建物前面が計画道路になっているマンションで、
＞将来道路になった場合、同じ容積率の建物は建て替えられないよ。
＞例えば、ブランズ市ヶ谷田町が該当。
これは当然でしょう。敷地が狭くなるんだから。
http://www.city.tottori.lg.jp/www/contents/1191236109288/index.html
によると都市計画法は施行日が昭和44年6月14日です。
秀和湯島レジデンスはこれより前に建築確認が下りている物件と思われますので、
かなりの確率で容積率はオーバーしていると思われます。
ちなみに、平成に入ってから地下住戸や内廊下などを、
容積率算定の際の面積から除外する措置が盛り込まれていますので、
古いマンションでも工夫すれば一定の床面積は確保できます。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
