ブランズ本郷真砂ってどうでしょうか？

地下がジメジメするのは、24時間換気システムが導入される以前のマンションじゃないですか？
2時間で部屋の空気が全て入れ替わることになってますから、今時のマンションだと気にしなくていいと思いますがね

南側を通る方が多いようですが、坂口医院さんのの私有地を通ることになりますよね？それって？！

ともあれ１階は、図面を見る限り、外の通行人からは見えないようですね

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本郷2丁目の進士邸跡って、あそこは自宅を建替えしているだけじゃないのですか？

あそこのお家はお金持ちで土地を売るとは考えづらいのですが

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どんなに換気がよくて、ドライエリア（テラス）が広くても、
半地下あるいは地下住居はやっぱり買うべきではないと思います。

あくまで個人的印象ですが、半地下や地下住戸は、
分譲してわりと早めに中古市場に出る傾向があると思います。
それはやはり…そういうことなんだと思います。

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メゾネットタイプで下階が地下ならまだ良いが、空も見えない地下だけは嫌だ。

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地下でも本郷なので、大人気です（笑）

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周辺住民さんはやけに地下に固執されるというか薦めますね。
ここはテラスの奥行きがないから暗いし、かなり圧迫感がありますよ。

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テラスって1階のオープンテラスのことですよね?
自分も奥行きは無いなぁという点は同意ですがインターロッキング仕様がそこまで広くても芝のように緑が広がるわけではないので見栄え的にはちょうどいいのかなぁと思ってます。

今更なんですけど1階のバルコニーは呼び名が違うんですね。
呼び方を変える基準ってあるのかな。。

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１階南側住戸の壁の高さ、モデルルームで貰った図面集では、はっきり2,000mmと書いてあるのですがね～。

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1階パスだからどうでもいいけど、塀の高さを室内から見るか道路側から見るかの違いでしょ。
数年後の植栽の成長を予想した建物完成イラストでは植栽で1階見えない。
南側は4階以上がいいね。

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ここは狭くしたのが致命的ですね…

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狭くして、低くして、なのに価格は高くして、のブランズ仕様だから人気ないですね。
この場所なら野村さんだったら即完売だろうに。
反省のない東急はダメダメです。

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柱が５階建てにしては多いですね
この柱の間に部屋を作っていったので３LDKが少なくなってしまったのでしょう
しかも５０ぎりぎりの２LDKになって

案の定３LDKはほとんど残りがないみたいですね

残っているのは南向き１階と５０ぎりぎり２LDK

高くしてしまった南西角は３LDKでも残ってしまったみたい
ベランダ狭いのに高くするからですかね

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登記簿面積が50平米も怪しい程狭い物件は、都心のど真ん中以外ではどこでもイマイチではないでしょうか。この辺りに興味のある方は、子供が生まれる予定のある方が多いと思いますので、最低でも50平米台後半の広さは欲しいですね。

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50㎡危ない２LDKは数百万下げたみたいですよ
それでかなり売れたみたいです

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価格を下げても天井高は上がらない。
最近の傾向で部屋数増やしても5畳じゃ将来物置に。
2LDKなら60㎡後半は必要。

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天井高は住んでるうちに慣れますので、2450あれば十分だと思いますよ。天井高が高いと冬は足元が冷えるというデメリットもありますので。リビングであれば床暖があるのでいいですが、居室は寒いですよ。

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最近の傾向じゃ、60後半は強引に3Lになってるんじゃ。60後半の2Lなんて
あんまりないですよ。50いくかどうか分からない部屋を作るのは論外だと思
うけど。

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60後半の3L多いですよね、最近。

梁が目立たない住戸なら、天井高2450でも十分なんですが、ここはねぇ。

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天井低いと証明器具も選ばないと圧迫感が出ますね。

それでも広さ、階などの条件が悪い部屋は立地を加味するとお買い得感ある価格だと思いますが。

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この辺りで広々としているマンションってなかなかお見かけしないですよね…。
あっても凄いお値段になりそうです。

３人家族なら大丈夫そうな広さだとは思います。
ただお子さんが複数いたりする場合は狭さは感じてしまうでしょうね。

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50平米の部屋がどうこう言われるのは使い勝手の問題じゃなくて
住宅ローン減税適応外になるからですよ

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登記簿面積は壁の内側の面積となるため、通常、専有面積から3平米程度狭くなるため、安心したければ最低54平米程度欲しいところですね。

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別のブランズ物件買いましたけど、担当の営業さんが、「本郷真砂担当じゃなくて良かったー。」って言ってます。大苦戦だって。

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ブランズは変なの多いので、ここ以外も苦戦多いんじゃないですか？
麻布狸穴も傾斜地で、５階以下はいわば半地下なのにやたら高いので売れ残ってますね
かなり先着順販売になってます

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ブランズは高額物件なのに下り天井満載がデフォですからねえ。

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３７７さん
ここではないですが、前にモデルルームへ行った所の営業さんが、今は広くて高い物件は
あまり売れないと言っていました。狭くても値段をおさえた方が売れると。
確かに値段は妥協はできないけれど、広さなどはある程度あれば妥協はできますからね。
春日駅から徒歩３分という立地の良さは最高ですね。眺望もよさそうですし。

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フラットで春日駅から徒歩3分であれば最高だが、ここは急坂があって実際に歩いてみると5分はかかる。
ここに住んでも、春日を利用するのはやむを得ない場合のみになるんじゃないかな。
実際、一番強調されている路線は本郷三丁目徒歩8分。

眺望は良くはないよ。古臭い住宅街が見えるだけ。採光は良いが、北向きだし。

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ここの52.9平米の部屋は、これだけ宣伝して、価格下げても売れ残っているのでリセールは厳しそうですね。
一期で買う場合は、その後の売れ行きをよく考えないといけないと再認識しました。

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場所と仕様次第で広い住戸でも売れる所は売れるよ。
眺望も南側最上階が良いだけ。
賃貸なら50㎡台は中途半端。
場所柄、ファミリータイプの住戸を多くすれば良かったのに残念。

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>>391さん

補足、ありがとうございます。
マーケティングでミスして、
いろいろ残念な物件なんですね。。

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仕事以外ではといいますが、
仕事で駅を使う回数と　それ以外で駅を使う回数とどちらが多いのですか？
それ以外が多いのなら、こんな所に出没していないで、ごゆるりとすごせるかと

大手町・日比谷・内幸町・芝公園・三田　へ最短距離でいける三田線ですから

ちなみに新宿は　丸の内線・大江戸線は時間がかかるが、総武線は駅が遠いというのでどれも微妙です
まあ、それだけ路線が選べる贅沢な立地なんですが

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まさに、通勤が大切です。
老後は平坦な道の別路線を使えますし。

そして一路線しか使えないと、事故のとき大変ですしね。
ここはバスも使えるようですね。

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大江戸線で春日から新宿西口まで１２分ですよ。
電車も空いているのでいつも利用してます。

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大江戸線は車輌が小さく天井が低く、しかもほとんどの駅が地下奥深くて、
利用していて快適じゃないんですよね。

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３９５さんが大江戸線は新宿まで遠くてと言っていたのでコメントしただけ。
地下鉄が嫌なら乗らなければ良いだけ！

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何駅利用だろうが、家に帰って梁や天井や狭小部屋の圧迫感じゃ落ち着けない。
ワイドスパンの2～3LDKなら今頃完売していたのに残念。

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梁の目立ちは、ザ・パークハウス小石川後楽園と似てますね。

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400さんに同意。
高くても買いたいと思わせる要素がない。

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またチラシ来た。
まだかなり残ってそうな雰囲気なんだが、
あと何戸残ってるんだ？

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1期が30戸（
完売）、1期2次が3戸。
来場者限定販売とかいう案内が来てて、それが3戸（売れたかは知らない）。
2期も3戸しか出さないので、明らかに苦戦してますね。

話題になっていた南側の1階（地下）は1戸も売れてなかったかと。

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失礼、チラシを見直したら、1期2次は4戸。来場者限定はその後2戸（1戸ずつ2回）追加されてますね。
うろ覚えで書いてすみません。

あと、2期も8戸になってます。
要望書がちょこちょこ入ってきてるようですね。
引き渡しまでにはだいたい売れそうかな。

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消費税引き上げ前の駆け込みがあるかもしれませんね。
物件によっては、同じ建物なのに９月までに契約の人は５％、
１０月以降の契約の場合は８パーセントの税になっています。
来年４月以降の完成予定のものですが。

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これが適正価格の売れ方ですね。

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南側一階は完成してみないと室内の明るさ等判らないと担当者が説明していました。

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2LDKの苦戦は予想通りでしょう。

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400万ももらえるって考えたら重要に決まってるでしょ

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減税はローンの年末残高×1％・・・
例えば、3000万円が年末残高として残っている場合、30万円が控除される。
（所得税額よりも控除額が多い場合は住民税の控除もある。）

自分がいくら税金を納めているか、調べないと１％の全額が戻ってくるわけではありません。
3000万円借りられるような人は、30万円は納めてると思いますが。

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50平米は固定資産税軽減にも関わってくるから。
50切ること考慮して安くしてるとデベ側が言っても、それを鵜呑みにするほど
買い手側も甘くないでしょう。実測後に50切ってたら、控除受けられた分の金額
分キャッシュバックします、と契約に盛り込んだら売れるかもしれませんが。

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50あるかないかなら、固定資産税は10万円くらいですよね。5年間の軽減でせいぜい20万円くらい。
こんな高いマンション買う人が気にする額でしょうか。

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50平米買う人は金持ちとは言えない

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4000万借入の金利0.5%相当だし、ローン考えて購入する人は20万は気に
するでしょ。20万なんて誤差って言えるような人は、ここなら広めの部屋
を買うと思うよ。

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＞＞418さん、固定資産税の軽減はないのでは？・・解釈が間違っていたらすみません。


そして＞＞416さんのような話はよく聞く話です。

繰り上げ返済したがために、減税が減額されてしまう場合と
繰り上げ返済に回さず、減税をうまく利用しながら、余剰金を運用した方がローンの利率より有利かどうか
よく考えねばなりませぬ。

どこのマンションも将来、修繕積立金が値上がりします。
それは仕方ないと考え、計画的に貯金していけば慌てることにはならないです。

別の会社の気に入った物件では、修繕積立金が将来４倍になる計画になっていて諦めました。
そんなに上がれば、リセールに苦労しますから。
その資料は帰りにもらえませんでした。

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＞＞４２２さん
なるほど・・勉強になりました。
いろいろと優遇があるのですね。

繰り上げ返済することを考え、その手数料が無料の銀行を選ぶようにしたいものです。
昔は、繰上げ返済ごとに手数料を取られるのが当たり前でしたから。

金利が低いうちは借りておいたままでもいいかもしれません。
運用しておいて、ローン減税が終わったときにまとめて返すとかも。
保証料との兼ね合いを計算してみないと。

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坂があればこその町並みとポジティブに考えてはいる立地。。
しかしやはり坂・・どうですか皆さんは。

あと階段。

でもだからこその眺めが確保できるようで。
地上５階建てでこれだけの眺めが手に入ることに不満を付けてはいけないでしょうか・・汗。
なんせ歴史上の人物と同じ空と風景をここから眺められるわけですから。

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私もここのホームページの階段の絵を見て、これは無理！と思いました。階段しかないと思ったから。
でも坂以外の経路あること、文豪が愛した地域ということを知り興味を持ちました。

何を優先するかですが、駅距離と地の歴史はどうしても変えられない・・・一番重視だと思います。
「マンションは立地」といいますから。

四谷の別会社の物件で、坂の下なので集中豪雨があると床下浸水くらいしそうなところがありました。
工事中の現地を見ると、既に土嚢（どのう）の用意がありました。
最近、豪雨が多いですからね。

やはり高台がいいと思った瞬間でした。

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イラストの階段こそ３分と書いてある最寄り駅、春日に通じる階段だと思っていました。
駅に近いよ、だけど階段だよ、という意味なのかと。

「菊坂コロッケ」とは、コロッケまで文学的な響きですね。

日常の買い物がクイーンズかグルメシティとは思ってもみませんでした。
しかも電動自転車ですか。
であるなら、本郷３丁目に行けば日常の買い物はできますか？

文京区民センターには昔ながらの市場があるそうですね。

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春日駅周辺は今後再開発だから便利になるでしょ
文京シビックセンターの北側は40階建てのタワーマンションやショッピングセンターになるみたいだし

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ここのスレ、よく見ると周辺住民(営業?)さんの一人芝居のよう。
みえみえだね。

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ここさー、1期30戸完売ってなってるけど、
初回で見学行った時、全戸一斉に売り出してたけどね。
大幅に売れ残ったから後から1期とか付けちゃって
なんだか痛々しい…
このペースだと引き渡し後は棟内モデルルームになってしまうのかな？
予算で一度撤退しただけに、大幅値下げしてくれると再検討できるんだけど。
80平米台の部屋ね。

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さすがに80平米は販売済でしょう。
問題なのは50平米台。
こっちは価格じゃなくて、純粋にニーズがないんじゃ。

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そうなんですね。
タワーマンションができたら、人口が増えて、レストランやスーパーができるかもですね。

モデルルーム帰りに散策しましたが、本郷三丁目には、ショッピングセンターを見ませんでした。

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＞＞４３３、４３４さん
貴重な情報ありがとうございます。

再開発について具体的にわかりました。ここまで大きいとは思っていませんでした。
かなり密集して建ちますね。上の階でも視界が部分的なところがありそうです。
数千人？が住むことになれば、かなり大きなスーパーができるでしょうね。

先日、周辺を見学しながら
春日駅辺りで食事をしようと右往左往しましたが、そば屋だけしか見つからず
結局後楽園駅まで歩きました。
外食には不便なところだと感じましたが、この再開発に期待します。

ところで

「南側との間隔とか、北側にとまっている問題の自転車」
について、まず教えてください。

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ありゃ～
真砂市場って廃止されるんですね。
知らんかった…

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そうですか。
警告ではなく本当に通行禁止にしてもらいたいですね。

自転車の件もわかりました。

ありがとうございました。

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このマンションに住むとしても、自転車には近づかないようにしたい、と思います。
後から来て、先に住んでいる人に言えるのでしょうか。
そもそも、その北側の土地は誰の土地なのでしょう。

そして南側の土地は誰の土地ですか？
マンション住民の土地？マンションの南側の一戸建ての人の土地ですか？
車の出入りとかもありますか？自転車も通りますか？

春日駅の方は区役所の近くなので、もっと定食屋があると想像しましたが、
ありそうになかったので、がっかりしました。
シビックセンター内にはありますか？レストランか軽食のできる場所が。

すみません、矢継早に。

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ネット使ってるんだから調べれば？
ここで聞くより100倍役たつよ。
まずは食べログとかさ。

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間取り、天井高、割高感、南側隣地問題、駐輪、柄の悪い近隣住民。
交通・買い物以前にいろいろある物件と判り、引きます。

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周辺に住む方しかわからない情報をいろいろとありがとうございます。
食事関係、道のこと、よくわかりました。
地図を見ているだけでは、理解できませんでしたので、ありがたいです。

日当たりなど、建物がある程度、立ち上がっている現在、実際に見に行くといいと思いました。
時間を変えて・・・これからは冬に向かっての日照の様子がわかりますから。

１００％を求めていたら、いつまで経っても住宅購入できませんね。
何を重視し、何なら目を瞑れるか、だと考えています。

これから東京の土地が上がるということを聞きました。
オリンピックがこんなに住宅購入に関わってくるとは、思ってもいませんでした。

オリンピックにシフトすることで、建設費が高くないとゼネコンが受注しなくなり、材料費も上がり、
人的にも不足し、土地の値上がりと消費税も再来年から１０％になるかもしれない状況で
ゆっくり考えているうちに、同じ資金では狭いところか、質を落としたところしか買えなくなるのでは？
という思いにかられています。

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つい最近検討をはじめた者です。
坂の上なので通勤するには駅からの岐路が大変なのかな？と考えています。
検討する上で1つ質問させていただきたいのですが、物件概要に
※行政指導により駐車場台数が変更となりました。お詫びして訂正致します。
(旧)15台→(新)14台　と書かれていますが、どのような理由で変更となったのですか？

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ここの理由は知りませんが、直接聞くのが一番だと思います。
何軒につき、何台と決まりがあるかもしれませんね。

３年くらい前に検討していた品川区のタワーマンションでは
何世帯に何台（何十パーセント）と決まっていて、たくさん作らなければならず、
そのためすごくいっぱい余っていて、それが将来管理費の値上がりに関係してくると知り、
不安でした。それも検討を止めた理由の一つです。

機械の入れ替えやメンテナンスに費用がかかるため、駐車場の収入は必須です。
近隣の人に貸すことなどできませんから。

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駐車場の台数が減ると車を検討している人にとっては、
少し困るのかなと思いましたが、車を持っている人は多いのでしょうか。
駐輪場は全戸数分ぐらいありますが、どうなんでしょうか。

室内の梁が目立つ気がしますが、どうですか？
あまり気にならないでしょうか。

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