マンションで塾を経営【その５】

マンション名や塾の名称は、初期のスレ主の書込みを目にした方は、皆さまご存知のことでしょうが、今改めて晒す必要も無いでしょう。
スレ主が行った問題提起が適切であるか否かの判断は、名称の如何によらず、各種条件によって行われるものでしょうから。

簡単に情報をここに纏めておきます。

5年ほど前に建てられた横浜市内のマンション
総戸数：100戸弱
街道沿い、近隣商業、１Fコンビニ、隣ファミレス　という状況。

現在までに事業を行っていることが判明しているのは
学習塾と税務会計事務所

これらが管理規約、総会や区分所有法等でどのように判断され扱われるのかが外野の興味。
ちょうど当てはまる事例が見つからず、絶対NGと容認さぜる得ないの2派に大まかに分別される書込みが続く。

真剣にスレ主に助言する者はすでにゼロという状態。

おおよそ941の通りだと思います。

そろそろNO.6へ移行しそうな中、反対派と賛成派以外に、以下の第３勢力が時々見られます。
（なお、反対派でもスレ主の対応に、賛成派でも経営者の行動に、それぞれ疑問を感じておられる方が多いようです。）

>397
>871
>931　等々

レスの目的は何ですか？
１か月後ということは誰もが知っておられますが、それまではみんな書き込んではならないという理由が不明です。
（敢えて呼ぶなら、「待機派」？　「中毒派」？　「淋しがり屋さん派」？）

言い争いになるから、賛成スレと反対スレに分けませんか？

それって賑やかになるの？

あと、何気なくこの塾の電話番号で検索してネットサーフィンをしたところ、偶然にもなぜか横浜市ではなくて、大和市の南林間駅の傍の同名の塾が見つかったのですが、これはどう考えたら良いのでしょうか？

もしスレを分割するなら、

当初スレと対決スレ

または、

規約スレとその他スレ

または、

当該塾スレと塾一般論スレ。

分けるほどの価値はない。

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

＞＞９４４

＞＞９４７

今、議論されているのは横浜のマンション内にある塾です。
多分この塾は、今回議論されている塾とは関係無いと思います。

＞＞９４７

写真を載せるのはちょっと不味いのでは・・・。

本当に電話番号があっていて、本当に別の場所で経営してるということであるならば、これは何を意味するのでしょうか？

今確認したら、googleの検索のサマリーと現在のイーナビタに登録されている電話番号が異なる状態になっている。
ということは、ありがちな名前の塾なので、イーナビタが間違って登録していたということかな。
まあ、林間の方は、「木」が漢字だから異なる塾である可能性は十分に高いが。

只の電話番号違いじゃないでしょうか。

横浜市は０４５で

大和市は０４６（２・・）

ですので、おそらく電話番号の違いの方が正解かもしれません。

と言うことで、一件落着のようですね。

塾反対派は無関係な別の塾まで引っ張り出してまでしてでも、塾を不利にしたいんですね。どうしてそこまでするんでしょうか。

ってか、規約違反だろう。普通に。

普通に考えたら当然の権利であり、何の問題もありません。

>955
>普通に考えたら当然の権利であり、何の問題もありません。

と言うことは、標準規約の１２条と同じ規約の新築マンションを買う場合は、そのような塾が出来ることを覚悟しろと言うことだね。

いやだね、マンションって。

９５５ちゃん　マンション住みでそんな権利あるなら教えて。

>>957
>>955さんではないですが、当然ですよ。

自宅で金儲けをしてもよい
自宅で人を教えても良い

からです。もちろん、共同の利益に反したり、近隣や下の階への迷惑は受忍限度以上だったりするとだめですが。

９５８クン　それ　誰が決めれるの？　まさかおまえじゃないよな？

住居専用

専用って日本語が読めないのか？

一戸建て住宅には無いんだけど、マンションみたいな集合住宅には法律が有るんだわ。
区分所有法ってのがね、それをもとに組合結成して、規約も作るんだわ、守れん奴は出てくだけ。

共用部分の使用制限くらいは朝飯前だわ、その部分で一人でも苦情が有ればそうせんといかんのだわ。
文句言われず商売したければ、それなりの場所や立地、施設でやれば良い、ケチるから揉めるんだよ。

再掲しておく。共同の利益に反する行為、すなわち、絶対的禁止事項と管理規約で禁止した相対的禁止事項は異なる。
住居専用はこの場合、相対的禁止事項の後者だ。
勉強が足りん。


建物区分所有法（以下、「法」という）は、区分所有者が全員で、建物並びにその敷地および附属施設の管理を行うために、規約を定めることができるとしている（法３条）。規約で定めることができるのは、建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項であり（法３０条）、専有部分の使用方法の制限も、建物全体の維持管理または共同生活上の秩序維持の要請に基づくものである限り、原則として有効とされる。
　規約による建物の使用方法に関する行為の制限ないし禁止は、絶対的禁止事項と相対的禁止事項とに区別することができる。区分所有者の共同の利益に反する行為は、規約をまつまでもなく法６条によって禁止されているが、実際には、規約で具体的に禁止事項を列挙する必要がある。また、同条の共同の利益に反する行為には該当しなくとも、規約で建物等の使用方法に関して一定の行為を禁止し、制限することは可能である。同条によって禁止されている行為を具体的に規約で明らかにしたものが絶対的禁止事項であり、同条の共同の利益に反する行為とまではいえないが、規約で特に禁止した事項が相対的禁止事項である。（法務省民事局参事官室編・商事法務研究会刊「新しいマンション法」２９４頁）

↑　あほ、熟知して上での書き込みなんだよ、勉強するのはオタクさん。

理解してないことを平気でどや顔で書くのはビギナーが良く陥る過ちね♪♪♪

静かに住めよ、他の用途に使っては駄目よ！　と規約に有るらしい、これで十分。
決めるのは塾ちゃんじゃ無く、管理組合なんだよんね、通路も使わせないよぉ～（笑）

可能である、というだけで何でも制限出来るわけじゃないんだよ。そんな簡単なことも解らないの？

＞９６４
おんぷ書いてないで、勉強して出直せ、ノータリンちゃん。

静かに住んでないことを証明してね。
頑張って！

>965
残念だが、塾は「専ら住宅として、、、」に含まれるらしいよ。

とても熟知しているレベルの書き込みではないデスね。

「原則」なんて言葉は理解できないのでしょうね♪♪♪♪♪

おいおい、講師募集して事業拡大しちゃったヤツまで「専ら」かい？
専ら、ってどんだけーーー。

>>971
＞おんぷ書いてないで、勉強して出直せ、ノータリンちゃん。

>969
うそはだめ、（笑）誰が決めたのぉ～　おしえてぇ～（爆笑～

管理組合が決めました。

>>972
頑張って総会で発言して、議事録に載せて下さいね♪

>962
規約で用途制限は可能だけど、当該マンションの規約では特段の用途制限は謳われていないのだから、必要ならば今後規約改定を行うしかない。

＞ピアノ教室や学習塾の使用は違反？（管理規約第12条関係）　マンション管理支援事務所

マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO（在宅、小規模事務所）
を営んでいることをみかけます。
規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。

生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がない
ようにも見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。

用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。
マンションの一室で開業する場合は、行為（営業）の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。

専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション
もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール（細則）を総会で
審議する必要があります。


このコピペ誰かもう出してると思うけど、これが常識的だろね。

>>973
すぐにイライラしないでリラックスしましょうね♪♪♪

イライラするとノイローゼになっちゃうからね♪♪♪

>>978
それよりはマンション管理センターの解説の方が一般的でしょうね。

＞９７７
普通に規約に専住と用途制限はあるでしょ、前スレでみたよ、無いとこ珍しいし。

＞＞９８１
住専は、通常、国交省のコメント通り解釈されるようよ。

まぁー　組合や管理会社に何も告げづに営業しちゃってるしね、ちょっと非常識かな。
苦情があれば組合としても放置出来ないからね、撤退願うしかないかな。６条違反だろね。

無理に続けると、スレ主さんの言う通り坦々と手続き進められちゃうからね。

>>983
>組合や管理会社に何も告げづに営業
そんな必要あるの？規約にあるかな？

>苦情があれば組合としても放置出来ない
苦情をしたものが、名誉棄損で訴えられて敗訴した裁判例があるそうだよ。

>無理に続けると
規約違反と確定しないものを無理に規約違反と言い続けると、名誉棄損とか営業妨害にあたるから、注意してくださいな。

>>982さん　普通はねこれでワンセット　↓
＞「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」

裁判所が国交省のコメント流用するのは？　ケースバイＫＳ
常識人が普通に解釈出来る事しか規約には記載無いっけどね。　ひねくれてんじゃないの？

>978
それは単なる一個人の見解でしょう。

＞＞９８４さ～ん
おたく、めんどくさいから前スレも良く読んで書いてねぇ～
そんな判例やＵＲＬ山ほどでてるからさ。

>985
そうだよ。君のあげた文章全体の解釈が>982のあげているやつなんだけど。

>>985
>専ら住宅
の意味を常識人が誤って理解しないように、コメントをだしているのではないでしょうかね？

特段の事情が無い限り、マンション管理センターの次の解説通りでしょうね。


　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

＞他の用途に供してはならない　は？

>>991
ごめんね。もう一度引用しなおしておくね。

（専有部分の用途）
第12条　区分所有者は、その専有部分を専ら住戸として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

《国交省コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。
　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。
　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

皆さんは理事の経験あるの？
今のマンションを買って、たまたま第一期の理事をやったんだけど、最初に原始規約の読み合わせをしたよ。その時の第１２条の説明にもマン管のコメントは使れてたよ。

「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」
上記以外に、個別に他の用途の業種も規約記載するのかねぇ～　　馬鹿じゃないの～

とりあえず課税対象の　特掲事業（33業種）
物品販売業、不動産販売業、金銭貸付業、物品貸付業、不動産貸付業、製造業、通信業、運送業、
倉庫業、請負業、印刷業、出版業、写真業、席貸業、旅館業、料理店業その他の飲食店業、周旋業、
代理業、仲立業、問屋業、鉱業、土石採取業、浴場業、理容業、美容業、興行業、遊技所業、遊覧所業、
医療保健業、技芸教授業、駐車場業、信用保証業、無体財産権提供業

これ全部規約に入れるかい、全部まとめて１２条だろ。違うかなぁ～

９９２さん　同じコピペ何度も要りませんよ、意味無いし。

>>994
>馬鹿じゃないの～

その中で、普通のマンションでできる事業はどれだけあるの？

だから、内職や、教室、塾は認められるとされているわけなんだが。

↑　誰が認めたの？　　初耳ですよ。

>>995

>＞他の用途に供してはならない　は？

との質問に答えただけだよ。もちろん、「他の用途に供してはならない」への回答が、含まれている訳ね。

>>997
ごめんね。マンション管理センターによれば、

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

だったね。

どうこういっても、管理組合自体が認めなければ無理でしょうね。
共用部の利用制限、（他の住民と同列）されたなら営業自体出来ませんよ。
個の区分所有者自身の営利の為の共用部利用なんでしょうからね、制限されるね。

だいたいセキュリティーは大丈夫なの、子どもどころか親も入れる訳？

まあ、風呂を貸して「浴場業」を営むなんていうのは、可かな？

スレ主理論に従って、営利が悪ければ、ホームレスを集めて、ボランティアで背中を流してやれば良い。

でも、そんな訳ないだろうが？

>馬鹿じゃないの～

屁理屈だけで、常識なければ、どうしようもないよなあ。規約の目的を考えなよ。

９９９さん　マンション管理センターは法律ではありませんので、しつこいですよ。

何の意味も有りません。

>>1000
>どうこういっても、管理組合自体が認めなければ無理でしょうね。

そういうものではないでしょう。塾が止めなければ、無理だと思うよ。

＞１００１

＞屁理屈だけで、常識なければ、どうしようもないよなあ。規約の目的を考えなよ。
＞馬鹿じゃないの～

>>1002
社会で広く規範になっているものには、当然、通常効力は認められますよ。

>>1003
せいとがマンションに入れなければ塾は出来ませんね、残念。（笑～

管理組合が共用部の利用制限するのは簡単と言いませんでいたか、わたし。

精々その塾さんを応援してあげて下さいな。

>>1006
>管理組合が共用部の利用制限するのは簡単と言いませんでいたか、わたし。

あんた、「管理組合」か

>わたしバカよねー♪♪♪

だろう。

↑　
>わたしバカよねー♪♪♪

あんた馬鹿でしょ(爆笑～

＞１００７
機論に参加できないアホは書いてはいけません。

経営者が、裁判回避(謝罪等)による続行の選択肢をとらないのは何故？

>>1010
必要ないからでしょう。

当然の権利ですから。

>>1009
議論になってないんじゃあない？

>>1006も、>>1009のどっちも。

>管理組合が共用部の利用制限するのは簡単

じゃあないだろう？ノイローゼおばさんの意見を真に受けるかな？

管理組合自体が訴えられる可能性が大だからね。

管理組合が、マンション管理センターの解説と、苦情主の意見を比較して、どちらに正当性を認めるかだろうね。

客観的に、共同の利益に反しているか検証をまず行ってからの話になるだろうね。

で、その前に、管理組合の総会で話を聞くと言うことになっているのに、「管理組合が共用部の利用制限する」とまで、話を飛躍できるのだろうか？

>>1010
近々に総会が有るそうなのでいろいろと解るんじゃないですか、スレ主さんしだいですが。
塾の規模や騒音や苦情など詳しい事は解りませんが、管理会社が塾の当事者に問い合わせ
確認後、管理組合が、規約違反とのことで中止するよう警告済みとの事。
塾さんは弁護士を頼み管理組合に質問状を提出、その後からは不明。

普通に考えるなら総会後に処置の方向が決まるでしょうね、水掛け論は無いと思いますよ。
スレ主さんの言う通り「坦々と手続きを進めるだけ」らしいですから。

>>1015
>坦々と手続きを進めるだけ

って、どこに根拠があるの？

管理組合員には、まだ諮ってもいないのにね。

不思議だね。

１０１６さん　スレ初めから読んで、もういちいち説明めんどいから。　そう言ってるのよ。

それよりも、怪文書を配布したら、それだけで名誉棄損でしょう。そんなのに、組合が関わったら、裁判されたら負けちゃうよ。

＞＞１０１７
スレ主さんの書いていることがおかしいと皆さん思われているのですが、あなた一人が、「スレ主さんの言う通り」と書いておられるような・・・。

>1017
＞もういちいち説明めんどい

もういいよ。マンカンの説明で十分理解できたよ。

理事会のスレ主への対応、途中で冷たくなってないかな？あるいは、最初から冷たかったので、スレ主は、このスレ立てたのじゃあないのかね？

>>1016
規約違反に対する措置は５７～５９条以外は組合員の議決無用なんですよ、裁判でもね。
（使用禁止請求と競売請求）以外の裁判は理事会でＧＯ～ですよ。

あ、使用禁止とは塾が出来ないダケでは無く、専有部自体使用禁止ですので、間違えないように。

＞１０２１さん　
その様なレスは無いので、勘違いが起きたり話が変わっていくのではないですか。

>>1022
会計士税理士事務所も出てきたから、そうは簡単にはいかないでしょう。もう一度、全戸にアンケート調査から始めないといけないでしょうね。

で、その際に、住専の基準を書かないといけないかも知れませんが、どうするんでしょうね？

>>1023
「総会で塾主の話を聞く」なんて、スレ主から突然出てきた話でしょう。

スレ主の話通りならば、何度か警告した後に法的手段に訴えるとのことだったけれど、全然そういうようにはなっていませんよ。

＞＞１０２２
>規約違反に対する措置は５７～５９条以外は組合員の議決無用なんですよ、裁判でもね。

それをこの理事会にやる勇気はありますかね？訴えられれば、個人的に賠償責任が生じますよ。

＞＞１０２２
結局、あなた一人の希望でしかないのでしょうね。

四面楚歌にならないように、お気を付けあそばせ。

>>1024
該当の管理組合がそう思えばするのでは、また管理会社にも弁護士はいますから、
支持貰って理路整然と処理するだけでしょう。　　あくまで想像ですよ。

総会後のスレ主さんの書き込みで解る事でしょうね。

>>1028
>管理会社にも弁護士
その前に、マンション管理士がいますからね。マンション管理センターの解説通りの説明をするはずですが・・・。

理事や管理者はその業務に於いては善意の第三者なんですわ、問題無し。
誰が個人で責任持つの？　インチキは書かないでね。

>>1030
理事に賠償命令が出た裁判例がありますよ。

１０２９さん　それは能力や権限が違い過ぎ、お引き取りねがいます。

＞＞１０３０
http://www.k-ban.net/sonota/hanrei.html
ですね。

耐震補強工事等を計画していたマンションで、管理組合が工事反対者を「危険加害者」と表現した議事録を全戸配布し、区分所有者２名が名誉毀損として理事長らに損害賠償等を求めていた訴訟の判決が７月２３日東京地裁であった。
裁判官は名誉毀損を認め、理事長に４万円ずつの支払を命じた。原告の着工差止め請求も認めた。

>>1032
マンション管理士も国家資格ですから、専門でない弁護士よりは、マンション管理には詳しいですよ。

>>1031
今この事案で、塾の居室での営業停止請求等で裁判起こして、
どうやって理事個人に損害賠償請求出来るんですか？

おしえてもらいたいです？

１０３４　話になりません。

>>1032
一級建築士並に難関なマンション管理士試験の内容に、

[管理組合の運営の円滑化に関すること]
管理組合の組織と運営
管理組合の業務と役割
管理組合の苦情対応と対策
管理組合の訴訟と判例
管理組合の会計等

が、あるくらいですから、管理会社は、管理士のアドバイスに従い、訴訟を検討することになるでしょうね。

で、管理組合の委託を受けた管理会社が、弁護士と管理士が相談しながら、準備書面を作成することになるでしょう。

>>1035
規約違反の事実がないのに、規約違反とし、理事会の議事録に載せることが、居住者への名誉棄損にあたります。

>>1034
マンション管理士資格だけでは信頼性もなにも有りません。
司法書士や建築士がサブ的な役割で持つ資格と伺っております。
単独では、自分のマンション管理組合で活用するくらいでしょう。

>>1035
騒音問題だとこういう裁判例があるようですよ。

「騒音問題と名誉毀損」
http://www.retio.or.jp/info/pdf/87/87-118.pdf
「受忍限度を超える騒音の発生は認められず、執拗な苦情申し立て等は名誉感情を侵害すると認めた事例」

しっかりとした証拠がなければ、名誉棄損や営業妨害になり得るでしょうね。