管理組合の携帯基地局収入に課税？

最高裁の判断が下され納税者敗訴が確定した模様

よく調べてからスレ立てろよ。バカバカしくて話にならない。

仮に、金沢の管理組合さんが勝訴したとしても、
その判決が他の管理組合に適用されるものではない。

では、金沢の管理組合さんが敗訴した場合は絶望的？
管理組合員の賛同を得る方策があり、裁判等の必要も無い。

>>1307　が具体策です、文面は管理組合さんで再検討を。

重要な事はこの収入を、
　1、区分所有者に収入の都度分配
　2、区分所有者各位の額を明示
　3、区分所有者各位が税法に沿って申告納税
これにより管理費が不足する場合は管理費を引き上げる。

区分所有者所得にするのが税法では正しく、
管理組合として納税や税理士報酬の出費、これは実に愚かな事です。

＞1465 は、少し違うような気がします。
税法には、区分所有者所得にするのが正しく、管理組合の所得にするのが間違いだとは書いてありません。どちらにでもできるのだと思います。
金沢の管理組合さんの場合は、管理組合の収入にするという総会決議をして、管理組合の理事長が契約の当事者となり、賃料収入を管理組合の雑収入として会計処理しているので、裁判所は管理組合の収益という判断をしただけだと思います。
区分所有者の収入にするという総会決議をして、区分所有者全員連名（あるいは、個々の区分所有者全員から委任を受けた代理人）で契約し、全区分所有者（あるいは、個々の区分所有者全員から委任を受けた代理人）が受け取った賃料すべてを管理費として管理組合に納めれば、区分所有者の収益ということになるのだと思います。
本件については、管理者を総会決議で区分所有者全員の代理人にできるかどうかについては疑問があります。共用部分の賃貸という行為が管理者の職務（区分所有法２６条２項）といえるかどうかが疑問です。もし、職務でないことを代理するなら、２６条２項後段の保険金、損害賠償金及び不当利得による返還金に、共用部分の賃貸料金を書き加えなければならないように思います。

＞＞税法には、区分所有者所得にするのが正しく、管理組合の所得にするのが間違いだとは書いてありません。

税法では一々その様な定めは致しません。
賃貸料は不動産所有者が所得申告する、この定めで十分です。

＞＞どちらにでもできるのだと思います。
それは間違いです、そんな事が出来たら資産所有者の脱税行為を許してしまいます。

本件は管理組合収入にして、無申告未納税の管理組合（脱税者）に課税する事で、
税徴収額が多くなるから、課税庁がこの様な措置を採ったのです。

正しくは、区分所有者を課税先にして更正決定するべき事案です、
したがって、金沢の管理組合さんは訴訟をしているのです、
しかし、私の意見としては敗訴すると・・・・・・

1467の追加
これは、以前紹介した東京国税局の電話回答でも明らかです。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/kokuzeikyoku.amr

アホとボケは噛み合わない。

今年もまた、管理組合決算書や収益事業開始届を出す様に税務署から要請が、
昨年も一昨年もこの時期に同様に電話が。
携帯電話基地局収入は区分所有者の収入で管理組合に収益は発生しない。
したがって、この要請には応じ無い、と答えている。

不動産賃貸料の収入は不動産所有者が所得申告、これが税法の定め。
しかし国税庁（税務署）はこれを無視し、マンション管理組合に課税を強いている。
先に紹介した録音でも、この課税は管理組合に限定した措置としている。

管理組合に限定した課税先、税法にその様な定めは無く根拠も無い。
行政が税法無視の税徴収をしているにすぎない、と云える。
そこで、マンション管理組合としては違法行政指導には従わない、これが最善策だろう。

共用部資産所有の区分所有者に申告納税を促す行政指導、これが正しい。

不動産から生じる所得は誰のもの　として、
税理士法人　エーティーオー　HPで明快な解説がされている。

http://www.ato-zaiso.net/rire/lib/151/151_index.html

税務署に聞けばいいだろ？　知ったかぶりしてあれこれ言っても、バカと言われるだけだ。

税務署に聞けばいいだろ
税務署は正しい事を教えてくれないよ
殆どの税理士達も同様に正しい事を教えてくれないよ

＞＞1472さんは知ってるのかな

海外に行けば？

管理組合課税対策で最大の難関は管理組合総会で区分所有者の意思統一にある。
税務署が税法違反の行政指導をしているものの、
miyaの様な意見を持つ区分所有者は僅かでしょう。
そこで殆どの管理組合が、行政指導に従い申告納税をしている。
国税庁が税理士会をも巻き込んで画策した案件です。
miyaの管理組合でも、理事長は税務署に従った方が無難との発言を。
税務署に勝てる事など出来ない、他の区分所有者も内心ではその様に。

税法違反の行政指導をしているので、２年経過した今でも課税も強制調査も出来ない。
申告者だけに5年間遡って課税している、これが重課税の現状です。

幸い　＞＞1474　の様な区分所有者は居ませんので、miyaが一任され対応しています。

miyaさんの管理組合の場合は、管理組合総会で区分所有者が賃貸することを決議し、個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額まで決めているのですから、管理組合の事業収益にはならないと思います。
税務署が毎年この時期に行政指導をしてくるのは、この時期に理事全員が交替してしまう管理組合が多いからだと思います。新理事長の職業が税務署員だったり公務員だったりすると、行政指導には逆らうことが難しいと思われます。税務署は、そのような新理事長に心理的圧力をかけて、管理組合が収益事業開始届を提出するのを待っているのだと思います。
組合員の団結(miyaさんへの一任）が崩れないことを祈ります。

この掲示板に投稿する事で、多方面の方々のコメントが得られ大変勉強になります。
色々なご意見を伺ったり、国税庁や国税局の方々と話し合ったりするなかで、
最近miya管理組合以外の方法でも適法処理が有ると思う様に。

必ずしも区分所有者に分配する必要はない、と思う様になって来ています。
1476さんの記述、
>>区分所有者が賃貸することを決議し、個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額まで決めているのですから、管理組合の事業収益にはならないと思います。

個々の区分所有者が収取する賃貸料の金額を決め、区分所有者所得として申告納税。
管理組合としては、この決議で充分と云えるのでは。
課税済所得であり、管理組合に全額入金している場合でも、税務には無関係となるでしょう。

不動産を所有して無い管理組合だけを特別扱いにしての課税こそ不適切な課税でしょう。

国の機関で一番恐ろしいのが国税。　次が公安委員会。　次が裁判所。

ただし、法人税を申告納税してしまうと、後になって「間違えて納めてしまった。」と言っても、還付してもらえないことは、裁判ではっきりしたと思います。
間違えたり税務署の行政指導に屈して、申告納税したりしないことが最も重要なのではないかと思います。

納税の義務は憲法で定められている。　白黒つけるなら裁判だ。

＞1480 匿名さん
あなたは、どこかの管理組合の元理事長さんかな？
間違えたか行政指導に屈したかして、収益事業開始届を出して法人税を申告納税してしまったのですね？
そのせいで、お気の毒にも組合員（区分所有者）は、無用な負担を強いられているわけですね。miya さんのような正しい判断をしていれば、法人税は納めなくてよかったのにね。
もう、取り返しがつきませんから、それで許してもらえるか否かは判りませんが

あなたは組合員の皆さんに、泣いて謝ったらいかがでしょうか？

実質所得者課税の原則についての税務大学校講本が公開されている。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/jissitukazei.pdf

この最後尾、
名義者以外の者を所得の帰属者であると主張する場合には、その主張する者 が、その主張する事実を証明する必要があることになる。

名義者以外の者を主張するには、その証明をする必要がある、
この事から、原則は実質所得者課税だが絶対的なものではないとも読める。

これは、区分所有者所得にするのが原則だが、相当な理由があれば管理組合所得にすることができる。

平成25年の不服審裁決や金沢の管理組合裁判で管理組合の主張が認められなかった理由、
　・管理組合で契約し管理組合収入としている
　・総会で区分所有者に分配しない事を議決している
　・当初から、区分所有者所得とする議決も無く、各人の所得額も明確にされてない
　　（区分所有者所得と主張しているが、区分所有者が納税する旨を示す証拠も確認されない）
税務調査でこれらが明らかに、これは税務署側が管理組合課税の妥当性を証明した事になる。

1482の最後のところ
>>当初から、区分所有者所得とする議決も無く、各人の所得額も明確にされてない
　　（区分所有者所得と主張しているが、区分所有者が納税する旨を示す証拠も確認されない）

言い換えれば、
　・この部分を総会で明確にし議決する。
　・その後、税務署に収益事業廃止届を提出する

全国から収益事業廃止届が沢山提出される日を楽しみにしている。

＞言い換えれば、
　＞・この部分を総会で明確にし議決する。
　＞・その後、税務署に収益事業廃止届を提出する

それと、もうひとつ、
・「理事長は管理組合を代表する。」と、規約で規定している管理組合の
　場合は、総会を開いて理事ではない管理者を選び、この管理者が区分所
　有者全員を代理して賃貸借契約を取り交わす。もちろんこの契約内容に
　ついても総会決議をする。（面倒だが、一旦現契約を終了して新たに契
　約を取り交わす。契約書に代理であることを明確に書いておかないと、
　管理者個人が他人物賃貸契約の当事者とみなされる恐れがある（民法第
　100条）。管理者が理事長と理事ではない管理者の２人になるが、それ
　は法律上は何も問題はない。）

不動産管理業務と税務

　山田さんは駅周辺に賃貸室数500室のワンルームマンションを所有している。
賃貸料収入、管理費の概略は、
　・賃貸料収入　60,000×500＝30,000,000/月
　・外注管理費　30,000,000×0.05＝1,500,000 /月 （清掃や設備不具合等の受発注業務）

　この度、山田さんが出資しＹＭ管理(株)を設立、管理業務の全てをＹＭ管理(株)で行なうことに。
ＹＭ管理(株)は賃貸室数500室の管理業務以外は行なわない。
なお、不動産仲介業務は従来通り近隣の不動産会社にお願いする。

　山田さんとＹＭ管理(株)は同族関係だが管理委託契約を交わした。
月々の管理委託額は世間相場と同額にする、その意味で上記外注と同計算で算出した。
　また、入居者との契約や賃貸料集金業務もＹＭ管理(株)に委託する契約も交わした。

上記以外の委託契約額の詳細は、
　1、賃貸契約はＹＭ管理(株)が交わす、契約時の契約事務手数料は月額賃料の10％、山田さん負担
　2、ＹＭ管理(株)は賃貸料入金を翌月初に山田さん口座に送金、集金手数料は月額賃料の3％、〃
　3、設備の修理や交換はＹＭ管理(株)が行ない、実費額＋実費額×20％を山田さんに請求する
　4、上記に定めてない事案が発生の場合は双方で協議し追加契約を交わす

　　　　　　　　　　（なお、不動産貸付業の法人化は今後の検討課題とする）

　管理物件屋上に携帯電話基地局設置を決定し、ＹＭ管理(株)とソフトバンク間で契約を交わした。
屋上部使用料は￥100,000/月　月末にＹＭ管理(株)預金口座に振込入金されている。
　建物等はＹＭ管理(株)の所有では無く、この賃貸料を預り金としてＹＭ管理(株)に留保している。
この留保金は将来発生が見込まれる修繕に充当することにしてしている。（山田さんも承知）
その結果、ＹＭ管理(株)或いは山田さん収入が未申告未納税状態になっている。

　税務調査でこれが発覚、税務署はＹＭ管理(株)と山田さんのどちらに課税措置を行なうか。
マンション管理組合への課税措置からすると、ＹＭ管理(株)に課税措置を行なうことになるが？
実質所得者課税の原則からすると、山田さんに課税措置を行なうことになるが？

　この事例では、税務署は山田さんに５年遡って課税するでしょう。
この掲示板案件は、マンション管理組合が契約し、マンション管理組合に入金している、
この理由からのマンション管理組合課税、上記から鑑み課税先として不適切です。
　マンション管理組合が契約しても、マンション管理組合に入金しても、課税先は異なるのが税務。
マンション携帯基地局収入の課税先は区分所有者、上記例からもこれは明らかです。

この掲示板で、私の発言を纏め7月25日税務署に提出して来ました、
miya発言を実行した書面が下記、新税務署長が如何なる判断をするか？

川崎北税務署長殿
　（担当部署）法人課税第６部門　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　令和１年７月２５日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〇〇〇〇〇マンション管理組合
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税務署対応担当者　　　miya
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電話番号　※※※－※※※※
　　　　　　　　　　　携帯電話基地局収入の課税について
　題記の件、平成２９年３月２日付行政指導は税法に照らして不適切な行政指導です、これが
〇〇〇〇〇マンション管理組合としての主張です。
この事は、平成２９年４月１０日付で御署に書面で提出済みです。
　然るに、この書面の正否回答も無い状態で管理組合に対し、近々５年分の決算書提出を
再三に渡り強要して来ています。
　〇〇〇〇〇マンション管理組合の主張が税法において正しいとした場合には、川崎北税務
署長の行政指導は正しいものとは云えません。
　〇〇〇〇〇マンション管理組合の主張は正当、添付書類と照らしてご説明申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
１、当管理組合所有の不動産は無く、（イ）書面の管理組合課税の税法根拠は無い。
２、（イ）書面は照会要旨を基に作成、管理組合に収入が有ると示した質問への回答。
３、（ニ）は不動産所有者が誰かを示さずに、契約と収入だけから課税先を回答している。
４、（ハ）が不動産賃貸収入に関する国税として長年税法に基づく行政の講本。
５、（ホ）が４の具体例、国税は不動産所有者（山田さん）に所得税を課す。
６、以上からも、〇〇〇〇〇マンション管理組合に決算書提出を求める理由は無い。
添付書類
（イ）事業内容についてのお尋ね　　　　（最初、管理組合宛に送られて来た行政指導書類）
（ロ）携帯基地局収入の課税について（異議申し立て・お伺い）　　　　（（イ）の反論書類）
（ハ）税務大学校講本（実質所得者課税の原則）http://ksdmiya.art.coocan.jp/jissitukazei.pdf
（ニ）マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
　　　　　　　　　　　　　 　　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
（ホ）不動産管理業務と税務（資産所有者と賃貸契約者が異なる事例）　　　　　　　>>1485

所得税法において、資産の賃貸料収入が誰であるかを定めた部分が下記、
この、第十二条を分かり易く説明したものが法令解釈通達（基本通達）で、
これが、賃貸料納税者を定めた税法の全てです。
この所得税法の定めから、マンション管理組合が納税義務者になる理由は全くない。

マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定
これは、税法ではない。
　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
この質疑応答事例は税法に沿ってなく、
これを基に、全国の管理組合に行なっている行政指導は誤りと云える。
間違った行政指導（実のところは、税理士会を巻き込んでの管理組合を騙した指導）です。

したがって、管理組合からの収益事業廃止届が沢山提出され、
これが政府（麻生大臣）に届いた時、国税庁官僚の税法無視の実態が解明されるでしょう。



所得税法

第四章　所得の帰属に関する通則
（実質所得者課税の原則）
第十二条　資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。


法令解釈通達
第3章　所得の帰属に関する通則
法第12条《実質所得者課税の原則》関係
資産から生ずる収益を享受する者の判定
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

管理組合決算書提出や税務調査は拒否するしかない。
その理由、税務調査官は違法調査や違法発言を平気で連発するからです。
　（この証拠は税務署交換台の受付開始から調査官実名入りで録音済）
調査をしていまえば、税法に不適合の内容でも更正決定通知書が発行される。
この様になったら、更正通知額を納税するしかない。
更生決定通知に不服の場合、不服審判所に異議申立をする。
異議申立が認められれば、当然ながら返金される。
この場合でも、税務調査官や税務署長からの謝罪など一切無い。
警察が誤認逮捕をした場合には社会問題になる、これと比べ納税者保護に問題がある。

したがって、税務調査や資料提出の承諾は慎重に行なう必要がある。
特に本件の場合、完全拒否が重要でしょう。

川崎北税務署の統括調査官は次の様な問題発言をしている、
　・税務調査は代表者か税務代理人（税理士）に行なう、代表者以外の区分所有者では不可。
　・マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定、
　　これは税法である、したがって管理組合が無申告の場合は法人税法違反である。
　　　　　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hojin/21/11-2.htm
　・>>1487の12条は所得税法、管理組合には法人税を課すので、所得税法12条は無関係。

以上の様な事を実しやかに発言、これが川崎北税務署の税務調査官（それも統括調査官）の実態。

多くの方々が納得させられてしまう発言が下記（今回も有った）、　
1、マンション管理組合が共用部を管理している。
2、マンション管理組合が賃貸契約を交わしている。
3、マンション管理組合の収入にしている。
4、したがって、マンション管理組合の収益となり、法人税申告が必要。

この1～3が理由での所得帰属先、税法のどこにもそんな条項は無く、
所得税法第十二条と法令解釈通達12－1　が法令です。

>>1485で云えば、
　・ＹＭ管理(株)が収益を申告することになる、そんなことは有り得ない。
　・不動産貸付業の法人化をする必要もなくなる。

国税庁課税部　課税部長　西村善嗣がマンション管理組合を甘く見た作文トリック、
これを正しいと信じてしまう税法知識が箕臼の税務調査官、
実に困った税務行政。
納税者が税法違反の罰則は重い、税務署の税法違反課税については罰則が無い。
返納だけで終わるのは不合理。
以上の様なことから、税務調査官発言を疑う必要がある。

＞1489 の　
＞1、マンション管理組合が共用部を管理している。
＞2、マンション管理組合が賃貸契約を交わしている。
＞3、マンション管理組合の収入にしている。
そうなのか否かは、税務署が決めるのではなく、管理組合の総会で決議するのが正しいと思われます。１から３を、そうであると決議すれば、マンション管理組合は理事長を事業体の代表として収益事業開始届を税務署と地方自治体に提出することになります。管理組合は自分から収益事業開届を出すのですから、不動産の所有者であるか否かに係わらず、マンション管理組合が収益事業（不動産貸付業）を行っていることになり、法人税申告が必要になります。

区分所有者が共有不動産を共同で貸し付けているなら、管理組合は収益事業など行っていないのですから、「管理組合は収益事業開始届を出さない」。これが肝要です。

>>1490さん
そうであると決議すれば、マンション管理組合は理事長を事業体の代表として収益事業開始届を・・・

これは正しいとは云えません。
納税額が少なくなる申告には所得税法12条を掲げ更正決定を致します。
納税額が多くなる場合、税務署はその申告を容認します。

>>1485で云えば、ＹＭ管理(株)収益にして申告納税しても否認され、山田さんに課税される。

即ち、納税者は税法に沿って正しい申告納税をする、
マンション管理組合に所有不動産は無く、区分所有者所得にするのが正しいのです。
　（勿論、マンション管理組合として申告納税しても認められる）

同族（管理組合と区分所有者も類似）事業者間の取引では諸処理に注意が必要です。
同族企業間取引等で税務署から修正申告や更正決定を受ける事が多々あります。

＞1491さん
所得税法12条に従えば、区分所有者が納入すべき所得税の総額よりも管理組合が納入する法人税の方が高額だから、管理組合が法人税を納入するのが正しいと言っているんですか。
また、マンション管理組合としての申告納税は、間違いであるが認められると言っていますか。
何をおっしゃっているのか理解に苦しみます。

管理組合が争うのは税務署です。
税務処理上何が正しいかを知る必要があるのです。

所得税法12条に沿って処理していれば税務署と争っても負けない。
管理組合所得とすることは（一般事業者の場合では）税務否認されるのです。
しかし本件では、管理組合所得とする方が納税額が多くなるので税務で容認される。
不合理な事を税務署が行政指導しているのです。

正しい処理は資産所有者所得です。

もっと分かり易く、
>>1490
そうなのか否かは、税務署が決めるのではなく、管理組合の総会で決議するのが正しいと思われます。

誰の所得になるか決めるのは、税法です。
税法に沿って無ければ、どんな契約や金額でも否認される。
本件では所得税法12条。

＞1494さん
もめごとが起こった時に税法を解釈するのは、あなたでも西村さんでもありません。
司法が解釈します。
租税法だけの解釈におけるこれまでの司法判断では、法人税を課税することに違法性はないとされているようです。司法は正義ではなく法律の解釈機関ですから、そのような判断になるのでしょう。
今必要なのは、正義や立法論ではなく法律の解釈なのです。賃料収益が管理組合の収益ではないという法律上の解釈が出来なければ、共用部分の管理に関することであるから、「集会の決議で決する（区分所有法18条）」とせざるを得ないように思われます。
あなたの管理組合でも、総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議がされれば、収益事業開始届を提出して法人税を申告納税しなければならなくなると思われますので、充分な注意を払う必要があると思われます。

>>1495　さんのご意見には全て同感です。
納税者は税法に沿って処理する事が重要、これが私の考えです。

国税庁は、管理組合に課税する為にあの様な不完全な質疑応答事例を公開している。
　（最後尾に税法違反にならないような文脈を赤字で付与している）
税務に箕臼な管理組合は不利益を被ってしまう。

不動産賃貸料を受取る処理が誰であっても、
税務では不動産所有者の所得にする。

>>1495さん、あなたの管理組合でも、総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議がされれば、収益事業開始届を提出して法人税を申告納税しなければならなくなると思われますので、充分な注意を払う必要があると思われます。

提出を拒否している管理組合では、この事が悩みの種でしょう。
税務署は理事長にあの手この手で提出を迫ってくるから。

そこでmiya管理組合では、
事業開始届は理事長や理事役員の判断では提出できない、
総会でこの様に決議しています。
共用部の外部貸しは総会決議事項であり、事業開始届提出も総会決議としています。
これにより、理事長の責任回避がなされます。

くどい様ですが、申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。
不動産賃貸料の納税者の定めは下記、これを否定されたら申告納税制度は成り立たない。

所得税法
第四章　所得の帰属に関する通則
（実質所得者課税の原則）
第十二条　資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

法令解釈通達
第3章　所得の帰属に関する通則
法第12条《実質所得者課税の原則》関係
資産から生ずる収益を享受する者の判定
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

私の所属する管理組合では、数年前の総会で「収益事業開始届を提出する。」という決議をしてしまいました。そのような間違いをしないように、警鐘をならしているつもりです。


＞申告納税制度は国が定めた税法に従い、納税者が申告納税する。

その通りです。

＞不動産賃貸料の納税者の定めは下記、

ではその定めを、文章そのままに解釈してみましょう。

＞それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

ここに、「・・・であるものと推定する。」という表現があります。「・・・である。」との違いは何でしょうか。「・・・であるものと推定するが、正当な理由があれば・・・は否定される。」ということです。

つぎに、
＞法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。

とあります。これを本件事案（賃料収益の帰属）にあてはめると、
区分所有法が、共用部分の管理に関することは集会の決議によるとしていますから、区分所有者（登記上の名義人）は単なる名義人であって、収益を享受する者は『総会決議によって収益事業を行っているとされた管理組合』であるという解釈が成立してしまいます。

法律にこの様な（一般人が騙されてしまいがちな）欠陥があるのは珍しいことではありません。
総会で、「管理組合が不動産貸付を行う」という決議をして、「管理組合（代表：理事長）を賃貸側の当事者とする賃貸借契約書を取り交わす」と、法律解釈の専門機関としての司法は、管理組合が不動産を貸しつけて収益を享受しているという明白な自白証拠（正当な理由）があることになってしまい、「・・・であるものと推定する。」という推定を否定せざるを得ないのではないでしょうか。

だから、
『収益事業開始届を提出してはならない。』と言っているのです。

>>1498さん、私の言葉足らず、或いは記述が適切で無かった様ですね。
お詫び致します。

一般事業者（マンション管理組合＝＊＊＊株式会社）が、
＞1、マンション管理組合が不動産を管理している。
＞2、マンション管理組合が不動産賃貸契約を交わしている。
＞3、マンション管理組合の収入にしている。
この様にした場合でも、不動産所有者に課税されるので注意を要する、この様な意味合いでした。

基地局課税の場合、国税が管理組合に課税する様に指導している事から考えると、
>>1490さん記述の通りでしょう。

一般事業者とマンション管理組合とを異なった扱いをしている、
その様な事が言いたかったのです、お許しください。

所得税法 第十二条とマンション共用部

共用部の所有は区分所有者、これは明らかな事です。
区分所有者が毎年固定資産税を納付している。
外部貸しは総会決議事項であり、管理組合は共用部に関する決定権限は一切無い。
したがって、管理組合に課税する税法根拠は無い。

質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
　法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
　法人税法施行令第５条第１項第５号

＞1500 miya
＞質疑応答事例に示している下記条項は、課税先を決める法令ではないのです。
＞＞法人税法第２条第13号、第３条、第５条、第７条
＞＞法人税法施行令第５条第１項第５号

その通りです。
だから、税務署は屁理屈をこねてでも事務処理が簡単で税額が大きくなるような課税先にしたくなります。区分所有者の所得税にしたら、税収はほとんど望めません。

しかし、法令をよく読んでみると、法人税法第4条に課税先（所得の帰属先）を決めていると思われる記述が見つかります。また、第150条に収益事業開始届についての記述があります。

第4条　内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合、法人課税信託の引受けを行う場合又は第八十四条第一項（退職年金等積立金の額の計算）に規定する退職年金業務等を行う場合に限る。
第150条　内国法人である公益法人等又は人格のない社団等は、新たに収益事業を開始した場合には、その開始した日以後二月以内に、次に掲げる事項を記載した届出書にその開始した時における収益事業に係る貸借対照表その他の財務省令で定める書類を添付し、これを納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

ここでは、法人税を納める義務について、「人格のない社団等については、収益事業を行う場合、・・・・・に限る。」と決めています。しかし、『行う』という認定が如何なる事実を以て、誰によって判定されるかは規定されていません。
区分所建物の管理費等は区分所有者が負担しますから、管理組合は収益を必要としませんので、収益事業を行う必要がないのです。一方で、専有部分や共用部分を賃貸して自分が負担する管理費等の一部を稼ごうとする区分所有者は少なくはないと思われます。そのような状況であっても、管理組合が自ら収益事業開始届を提出して税務署が受領すれば管理組合が収益事業を行うという認定が成立してしまうのでしょうが、そうでなければ所得の帰属に関する原則的な定め（所得税法12条1項）により収益は区分所有者に帰属すると推定されるから、その収益によって区分所有者が申告の必要な所得を得るならば所得税（区分所有者が法人であれば法人税）を納める義務が発生するのだと思われます。

政府・国税庁を信じ殆どの方々が納税、不正申告者は一部の事業者と思っている。
しかし本件については、国税庁の信頼を失墜させる行政指導でしょう。

本来、区分所有者が納税すべき事案ですが、管理組合が納税することも容認する。
この様な行政指導でしたら納得できる。

本件と異なる事で考えてみる、
・事業者・企業は企業会計原則に沿って収支計算をする。
・不正経理をすれば、債権者や出資者がその企業の正しい判断をすることが出来ない。
・税務も企業会計原則に沿って行われる。
・製品や商品を所有（在庫）している者が、それを販売したら自らの売上にする。
・不動産を所有している者が、それを販売したり賃貸したりしたら自らの売上にする。

所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

以上からも、本件事案での管理組合課税は諸法との整合性が執れてない。

金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、
しかし地裁・高裁とも認められなかった。
また平成25年10月15日国税不服審裁決でも、同様の管理組合主張が認められなかった。

認められなかった理由を検証する必要があるでしょう。
事業開始届を提出しなければ済む問題でもないと思われます。

miya管理組合の主張は平成29年4月に税務署に提出済（先にこの掲示板で紹介）、
これが認められるか、否かは不透明ですが・・・。

>>1503 の追加
miya管理組合は設置時からこの収入を区分所有者に支払い、区分所有者の収入にしている。
したがって管理組合にはこの収入の留保金は一切無く、事業開始届も、税務調査も拒否している。

＞1503　さん
＞＞金沢の管理組合も裁判で所得税法12条を理由に区分所有者課税を主張している、 しかし地裁・高裁とも認められなかった。

そうですか。
＞1498 でも申しました通り、所得税法１２条は、「・・・と推定する。」という、正当な理由があれば覆せる規定です。（ちなみに、「・・・とみなす。」となっていれば、理由の如何を問わず、覆すことは出来ません。）
管理組合が自ら収益事業を行う意思を以て『収益事業開始届』を提出することを決議し、これを提出しているなら、収益が管理組合に帰属するという正当な証拠になってしまうでしょう。もちろん、国税側はその証拠を固めるために、賃貸借契約書や会計処理の不備も突いてくるのだろうと思われます。金沢の管理組合がどうだったかは解りませんが、たとえば、賃貸借契約書の賃貸側当事者が、『××管理組合理事長○○○○』と記載してあるので、管理組合が賃貸側の当事者のように見えることや、管理組合の収支報告書見ると、賃借人から受け取った賃料が管理組合の収入（賃貸料や雑収入）として記載されていること等により、証拠固めをしたのだと思われます。
管理組合が自ら収益事業を行う意思決定（決議）をして、『収益事業開始届』を提出するようなことをしていなければ、契約書の誤記載や収支報告書の誤記載は素人ゆえの誤りであるという説明が認められる可能性もあるかも知れません。

だから、①『収益事業開始届』を提出してはいけないのです。
さらに、②賃貸借契約書は、管理者が区分所有者全員を代理して賃貸していることが、きちんと読み取れるように書き、③貸借対照表には、預かり金（賃借人から振り込まれた賃料）を区分所有者に返済した記録を残し、④収支報告書には、区分所有者からの管理費収入として記載すべきだと思われます。

また、国税不服審というのは、行政（国税庁）の一機関（苦情処理窓口のようなもの）にすぎませんから、行政寄りの裁決になります。平成25年10月15日国税不服審裁決は、棟共用部分である塔屋の一部を携帯電話事業差者に賃貸するのに、団地管理組合の理事長が代理シテ賃貸借契約を結んだ事案であり、「棟の管理者では無いから、棟の個々の区分所有者全員の委任状が無いから認められない。」として、区分所有者を代理しての契約とは認められなかったように記憶しています。管理者でない者が代理するなら、共有者全員の委任が必要です。


＞1502 さんの考え方にも、一部に賛同できない部分があります。

＞＞所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。

果たして、そうでしょうか。原則論に執着していませんか。
民法は、他人の所有物を販売して収入を得ることを認めています。また、他人の所有物を賃貸して収入を得ることも認めています。それを認めないと、買った人や借りた人が途方もない損害を被ることがあるからです。従って、管理組合が区分所有者の所有物を賃貸することも認められます。もちろん所有者の同意は必要であり、同意が無ければ不当利得になります。
なお、税法は不当利得であっても利得に課税するようです。解りやすく言えば、窃盗団が盗品を販売して収益を上げれば、法人税が課税されることになるようです。

>>1505さん、貴重な助言ありがとうございます。

>>所有者以外の収入にすることは絶対に許されない。
債権者や出資者に正しい収益や資産状況を伝えないことになる。
税務でもこれに変わりない。

どんな処理もできるでしょう、
これは企業会計原則の観点からであり、税務では所有者収入に修正（更正）される、
この様な意味です。

会計原則と税務での適用が異なる場合、税務処理で修正する。

実質所得者課税を訴えながらも、金沢の管理組合さんが地裁・高裁とも敗訴した。
そこで、所得税法12条　解釈通達12-1　法人税法11条　を改めて確認、
しかし数行の条項と解釈です。

そこで、事案は異なるものと思われますが、
>>1174 匿名さん紹介のレポートを再読しました、

税法では数行の定めですが、色々な解釈と判決があり、
税務署と争うには、この条項を慎重に研究し臨む必要がと実感しました。

miya管理組合としては、2年半に渡り争議中ですが、
税務署から課税措置を受けない内容での反論が重要と思い勉強しています。

金沢管理組合の実質所得者課税についての主張を排斥した判決部分を紹介

「原告は、実質所得者課税の原則を根拠に、本件各賃貸による収益については、本件マンションの共用部分又は敷地という資産から生ずる収益を実質的に享受する本件区分所有者に対して課税すべき旨主張する。
しかしながら、実質所得者課税の原則を定める所得税法12条、法人税法11条は、「資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人」である場合に適用される規定であるところ、法人格のない原告には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもないのであるから、上記各条文は本件に適用されるべき基礎を欠くものといわざるを得ないし、少なくとも、法人格を有する者と有しない者との間の収益の帰属の判定を、上記各条文及びそれに関連する通達の規定に従って直接的に規律することは相当ではない。」

最高裁での上告棄却等により原告敗訴が確定済。マンション管理組合の収益事業課税を免れようとして、実質所得者課税を主張したとしても、裁判所においては考慮してもらえない。

金沢の管理組合さん、残念でしたね、この判決に従う事になる。
しかし、全国の全ての管理組合がこの判決に従う必要はない。

なぜ敗訴したかを研究する必要があるでしょう。
資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

1509の投稿者は勘違いをしているので一言。
裁判の当事者でない者がその裁判の判決に従う必要がないのは当然のことです（すべてのケースにおいて同様）。
一方で、金沢管理組合に対する判決の内容からすると、どのような管理組合であっても実質所得者課税の原則に基づく主張は裁判所に受け入れてもらえない、ということは確実に言えます。
判決に従う従わないという問題ではなく、判決に示された内容を的確に理解して実務に生かしていく、というだけの話です。
それができなければ、他の裁判で実質所得者課税の主張をしても同様に排斥されることでしょう。

金沢管理組合の判決には、「法人格のない原告（金沢管理組合のこと）には収益が法律上（民事実体法上）帰属することもない」とありますから、あくまで「私法上の関係」においては、1509の投稿者が言うようなことは裁判官も当然承知しているのです。
それでも、「私法上の関係」とは別に、「租税法上の関係」ではマンション管理組合に収益が帰属する場合があると判断されている訳であり（これは最高裁でも維持された判断）、この点を無理解のまま論じても本質を外した独自の見解となるだけです。

>>1509
>資産所有者以外の者の収入にする、誰が考えても可笑しな事ですので。

民法では、他人物の売買や転貸が明文の規定により認められていることから、売主又は賃貸人が所有者であることは、売買又は賃貸借の法律上の要件ではない。
したがって、不動産の譲渡及び賃貸に当たり、私法上の所有権を取得したとはいえない者であっても、事業取引の主体になることは可能である。

＞1511さん
金沢の管理組合は、自ら収益事業を行うと決めて収益事業開始届を出していたのではないでしょうか？　それだったら、賃料収益は管理組合に帰属することになり、法人税の確定申告が必要だと思われます。

＞1509さん
貴方の管理組合は、区分所有者が共同で賃料収益を得るから区分所有者が必要に応じて確定申告をすると決めているようです。管理組合は収益事業開始届など出していません。この場合、税務署は、申告が必要な個々の区分所有者に確定申告をするように指導すべきだと思われます。

この２つの管理組合の場合、法人税法上の扱いは全く異なるように思われます。

個人の確定申告を総会決議しても、管理組合の業務範囲外の事柄であり、効力を有しない。

所有者以外の者が契約当事者として賃貸契約を交わし、所有者以外の者に入金し、所有者以外の者の所得にする、この事が当事者間で了承して行なわれても、税務や企業会計では認められない。
以下の様な事を阻止する理由からです、
　・同族事業者間等を利用し課税率が低い者への収益付替え。　（脱税行為）
　・同族事業者間等を利用し業績操作を行なう。　　　　　　　（粉飾決算）
同族企業の税務調査や会計監査では、この様な調査が重点的に実施されている。
管理組合と区分所有者も同族関係になるでしょう。　

今回の判決はこれを否定している。
但し、原告側の主張が多岐にわたり、コトゴトク退けられ、裁判官の心象を害したのでは。
・実質所得者課税に絞って行なう、資産所有者の収入にするのが税の原則。
・主張している様な、区分所有者所得にする処理や議決がされてなかった。

管理組合が事業廃止届を提出し、区分所有者所得にする、これを諦める必要はない。
金沢の管理組合さんも同様でしょう、国税をギャフンと。
事業開始届を出してしまった責任、本件はしょうがない事だったでしょう。

＞1513
その通り。個人が申告するか否かは。税務署と個人の問題です。
個々の区分所有者は管理組合などに頼らずに、自分で確定申告が必要かどうかを判断して必要ならば自分で申告するのです。（しかし、区分所有者の多くが、この判断を回避したいがために、共用部分の賃貸を管理組合の事業とすることを望みます。また、すべての税務署が大勢の区分所有者への所得税申告指導を回避したいがために、管理組合の収益事業とすることを勧めます。商魂たくましい税理士の多くが、税務署と同じ指導をします。そして、確定申告書に名前を添えるだけで管理組合から、そこそこの収入を得ます。）

次に、管理組合の業務について考えてみましょう。区分所有法は共用部分の管理は区分所有者の団体（管理組合）の業務としています。従って、『管理組合が社団として屋上の一部を賃貸する』のか、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』のかという意思決定は、区分所有者の団体の集会（管理組合総会）で決することにならざるを得ません。総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。そして、『屋上の一部を賃貸することができない』管理組合は、『賃料係る法人税の確定申告することができない』のだろうと思われます。

＞1507のように、２年以上ももめていると、「税務署に逆らっても良いことは起きない。」とか、「法人税を納めても、組合員１人あたりは、大した額ではない。」というような意見が多くなって、『管理組合が屋上の一部を賃貸する』という決議なされたりします。そして、管理組合から税務署に『収益事業開始届』が提出されれば、管理組合への法人税課税の条件が整うのだと思われます。

標準管理規約では、16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）2項において「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定している。
同様の規定のあるマンションにおいて、総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを決議しても規約に抵触することになり、無効である。

＞1516さん
標準管理規約は国土交通省が創った規約例（ひながた）に過ぎません。法令のように誤解するのはやめましょう。

それから、あなたの管理組合の規約に、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定していたとしても、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことを禁止するものではなく、「原則的には共用部分を共有する区分所有者が共同で第三者に使用させるのであるが、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」
｢・・・・できる。｣という法的な意義は、｢そのように決めればそうすることができる｣ということであって、決めなめれば（総会で決議しなければ）原則が適用されるのです。

↑　この解釈が成り立つのであれば、

>>1515
>総会で『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』ことが決議されれば、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』だろうと思われます。

との理屈は成り立たない。

平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

地裁判決での最重要な部分
「管理費」の収入に含められた各賃貸収入に相当する金額については、各会計年度の決算において、原告の構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠はないこと

以上の部分の分配を総会で議決し区分所有者収入を明確にする。
・入金は預り金として処理
・分配方法は管理費台帳に基地局収入分配金の項目を追加、預り金の払出処理

これが実行できたら事業廃止届も夢ではない。

>>1519で問題になるのは、管理費が不足する場合が想定される。
管理費値上額　　　　基地局収入-納税額-税理士報酬
管理費値上をしても　納税額+税理士報酬　管理費は低下なる（この部分で区分所有者が納税）

＞1518さん
もっとわかりやすく書きます。
あなたの管理組合の規約には、「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と規定されています。そして、あなたの管理組合が、『区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する』と決議します。そうすると、｢管理組合が第三者に使用させると。｣いう行為は否認されたことになりますので、『管理組合が屋上の一部を賃貸することはできない』ということになると思われます。

あなたにこれ以上説明しても長くなるだけなので、法律や規則の読み方を解説する書籍をご紹介します。
　①新法令用語の常識（日本評論社）
　②法律を読む技術・学ぶ技術（ダイアモンド社）
両方とも、吉田利宏さんという方が書いています。

＞1519さんのおっしゃる通りだと思います。
預かり金の仕訳は、収益を享受する者を判定する重要な要素だと思います。しかし、管理組合の理事の中に、これを理解できる人が居るでしょうか。
また、一度『事業開始届』を出してしまって第三者が使用を継続している物件に対する『事業は廃止届』を、税務署が素直に受け取るかどうかも大いに疑問です。第三者が一旦使用をやめなければ受け取ってもらえないかもしれません。

それと、個々の区分所有者に持ち分に応じて引き渡すお金を分配金と呼ぶのはやめた方が良いと思います。預かり金は管理組合の債務でしょうから、区分所有者に引き渡すお金は、返済金と呼んだ方が良いように思われます。

>>1521

この場合の「できる」は、管理規約によって管理組合にのみ権限が付与されている（規約における別段の定め）ので、管理組合のみが「できる」のである。

＞1523
＞この場合の「できる」は、管理規約によって管理組合にのみ権限が付与されている（規約における別段の定め）ので、管理組合のみが「できる」のである。

　↑　ほら、また読み間違いをしている。
規約例とは言っても、国交省の役人が書いている一節ですよ。貴方の言うような、所有権自体を否定するようなことを書いているのではありません。原則は、miyaさんの言う通りで、所有者が貸すのです。

　1523さんは、原則と例外が解っていないようですね。　＞1521で紹介した書籍を読んでから、このスレッドの議論に参加した方が良いのではありませんか。

管理規約と総会決議とでは、管理規約が上位規範である。
総会決議の内容が管理規約に抵触する場合は、管理規約が優先的に適用され、総会決議は無効となる。

＞1525さん
またまた、おかしなことを仰いますね。
規約の設定、変更又は廃止は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会（標準管理規約では総会と呼んでいます）の決議によってするのです。そのようにして制定された管理規約は、管理組合の最高自治規範（最高の意味は、細則等よりも上位に位置づけられるという意味です）とされます。

一方、管理組合の総会決議であろうが衆議院決議や参議院決議であろうが、決議は規範ではありません。

>>1526
>一方、管理組合の総会決議であろうが衆議院決議や参議院決議であろうが、決議は規範ではありません。

あら、あら
であるならば、以下の表現は不適切ということになりますね。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」

1526より1527の方に理があると思う。
いずれにしても管理規約に反した総会の決議が効力を有しないのは当然のこと。

引用元は、「コンメンタール　マンション区分所有法」（著者：稲本洋之助・鎌野邦樹）です。

区分所有法18条1項は「共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。」と規定し、同条2項は「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」規定しています。
マンションの共用部分を第三者に使用させる行為は、共用部分の管理に関する事項であり、仮に管理規約に「管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。」と定められているとすれば、これは区分所有法18条2項の「別段の定め」として規約に設けられたものですから、第三者に使用させる場合には、この定めによらなければならないと解するのが相当です。
したがって、管理規約のこの定めに反し「区分所有者が共同で屋上の一部を賃貸する」などと総会で決議しても効力を有しないことは論を俟ちません。
共用部分の賃貸借契約が管理組合の理事長名で締結されるのは、貸付けの主体が管理組合であることを如実に示すものであり、管理規約の規定内容と整合する取扱いということができます。

法務に詳しい方は本件を難しく考えす過ぎておられるのでは？

当該賃貸収入に係る建物所有者に分配する旨の決議、
構成員に対して直ちに個別的に分配されるように処分されたことを認めるに足りる証拠、

不服審裁決や地裁判決では以上の文言があり、
これが認められれば、管理組合の理事長名で契約する事は何ら問題にならないのです。
区分所有者個々に毎月支払（判決などでは分配と表現）、区分所有者が所得申告する事も付与する。
この様な事を明確にして置けば、区分所有者が納税しなかった場合でも管理組合に責任はない。

契約者が誰であれ、入金先が誰であれ、収入先が誰であれ、納税すべき者（所有者）に課税するのが税務です。

また、収益事業廃止届を拒否する事は出来ません、提出後は申告しない。
廃止届を提出して置きながら、収益事業を行なっていたら罰せられるだけの問題です。

最大の問題は、貴方の提案が総会で認められるかです。
一般的には提案者と親密者が賛成、しかし殆どの方が税務署や税理士を信じ、否決されるでしょう。
管理組合総会で欠席が多く、重要な役職も避けていた方の提案ならなおさらです。
区分所有者各位と高い信頼関係が築かれていれば賛同してくれます。

>>1519
>平成25年10月15日　国税不服審判所の裁決で最重要な部分
>なお、本件において、請求人に帰属した後の本件賃貸収入については、結局、上記ロの(ロ)のとおり、定期総会等において、当該賃貸収入に係る金員を本件団地建物所有者に分配する旨の決議はされず、同(ハ)のとおり、当該金員は、一貫して、請求人の会計に繰り入れられ、団地共用部分の修繕費の支出に充てられていることが認められる。
>　このことは、本件団地建物所有者の総意の下、本件賃貸収入を本件団地建物所有者へは分配せず、請求人に帰属した状態において、これを団体的拘束の下に支出しているものと認めるのが相当である。

上記は、賃貸収入は管理組合に帰属すると結論付けた後、「なお書き」として【賃貸収入が管理組合に帰属した後】のことを補足的に説明しているにすぎない。
つまり、総会決議等により、団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期を決定していても、各区分所有者には、具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるだけであるから、結論には影響を与えない。

税法を理解している者が読むと、入金を速やかに区分所有者へ支払っていれば、
区分所有者の収入にする事に何ら問題はないと解せるのです。
区分所有者所得が正しい会計処理、これが理解できないので無意味な議論になるのです。
管理組合収入にして、管理組合で積立、未納税、したがって管理組合に課税したまでの事、
これが国税庁の知恵。

最も重要な事は誰の収入にするのが正しいかです。
本件など、会計実務では考える事なく処理する、簡単事案です。
以前、紹介した税務相談の録音をお聞き下さい。
しかし、貴方は裁判所判決の方が正しいと・・・
この判決事案と異なり、正しい税処理をしているので判例は適用されません。

＞1527さん
そんなことを言うと、鎌野先生に大変失礼なのではないでしょうか。ここでも、貴方が文章を読み間違えていることが不適切なのです。やはり貴方は、『読む技術』を習得した方が良いと思われます。

コンメンタール　マンション区分所有法」から引用されたその表現は、不適切ではありません。ここで読み取れる「集会の決議で定める【規範】」とは、国交省標準管理規約を例にとれば【使用細則等】です。【使用細則等】＝【規範】なので、引用文の語句を置き変えてみましょう。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【使用細則等】に従う必要があり、（以下、省略）」

置き換えても、何の違和感もありません。適切です。

つぎに、＞1527さんのおっしゃること（【決議】＝【規範】）に従って、引用文の語句を置き変えると、次の様になります。

「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【決議】に従う必要があり、（以下、省略）」

これでは支離滅裂で意味不明、極めて不適切です。

このスレッドに関心を持った多くの方の真剣レスを整理すると、主張は大きく3種に整理されると思われます。

主張１（miyaさんの主張）
　共用部分賃貸の収益は、マンションの区分所有者に帰属するものであり、管理組合に帰属することはあり得ない。

主張２（多数の課税納税君たちの主張）
　共用部分賃貸の収益は、マンションの管理組合に帰属するものであり、区分所有者に帰属することはあり得ない。）

主張３（私の主張）
　共用部分賃貸の収益は、原則的には区分所有者に帰属するものであり、例外的には、管理組合に帰属することがある。例外とは、管理組合が税務署に収益事業開始届を出した場合である。


ここで、miyaさんの管理組合の場合は、収益事業開始届を出していませんので、主張１を採用しても主張３を採用しても結果は同じです。管理組合に法人税を課す理由がありません。従って、国税としては、強制的課税処分（差押えや脱税での告発）は出来ないだろうと思われます。
しかし、管理組合が自ら申告すれば金沢の管理組合と同じことになるでしょうから、次の総会あたりで理事会から「収益事業開始届の提出議案」が出され、組合員から議長への白紙委任状によって可決されたりしないように気を配る必要があると思われます。

　もし、税務署が主張２を採用するならば、彼らの業務上の義務として、差押えを含む強制的課税処分をしなければならないでしょうし、脱税での告発もしなければならないと思われます。しかし私は、税務署も主張３を採用しているので、「収益事業開始届」を自ら提出す様に２年以上もかけて行政指導しているのであろうと思っています。
　税務署が主張２を採用し、強制課税処分をしてきたら、法廷で戦う以外に道は無いとおもいますが、戦うか否かも総会の決議によるでしょう。

もうこれ以上、想像で議論しても仕方がありませんので、私の投稿はしばらく休んで、これからは実務で戦っているmiyaさんのレスを追いかけるだけにしたいと思います。

>>1535 匿名さん
私の考えと全く同じです。

>>税務署が主張２を採用し、強制課税処分を
その前に課税庁に事前確認をしなけてば実行できません。

この件の税務署担当官は、一般的な調査官と違い税法に疎い、これが実体験での実感です。
　　（疎いふりして？　とも違い素人の様な発言をする）
収益事業をしてないので、税務調査や書類提出も一切拒否する事が重要です。
そこで重要になるのが、
>>主張３（私の主張）です。

miya管理組合に進展が有れば、また記述致します。
白黒の通告をされる可能性は低い、白とすれば他から文句が、黒は税法違反の課税。
事業廃止届が出せる様、区分所有者から絶大な信頼関係を築かれる事を期待しています。

>>1534
>>>1527さん
>そんなことを言うと、鎌野先生に大変失礼なのではないでしょうか。ここでも、貴方が文章を読み間違えていることが不適切なのです。やはり貴方は、『読む技術』を習得した方が良いと思われます。

>コンメンタール　マンション区分所有法」から引用されたその表現は、不適切ではありません。ここで読み取れる「集会の決議で定める【規範】」とは、国交省標準管理規約を例にとれば【使用細則等】です。【使用細則等】＝【規範】なので、引用文の語句を置き変えてみましょう。

>「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【使用細則等】に従う必要があり、（以下、省略）」

>置き換えても、何の違和感もありません。適切です。

区分所有法第46条（規約及び集会の決議の効力）
第2項　占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

の解説として妥当ですか？

>>1534 さん

『読む技術』を習得せよとのアドバイスをいただきましたが、
「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」は、
「区分所有者以外の専有部分の占有者は、区分所有者の団体（３条）の構成員ではないが、建物等を占有し使用する以上、その使用方法については規約で定める【規範】または集会の決議で定める【規範】に従う必要があり、（以下、省略）」
と読むのが妥当であると思います。

そう、そう
前出の「コンメンタール　マンション区分所有法」には、次のような記述もあります。
参考にしてください。

「建物等の管理・使用に関する規範（およびその前提となる規範）としては、
第１に、強行規定としての性質を有する定めが本法に存在する。（中略）
第2に、区分所有者間においてあらかじめ建物等の管理および使用に関し包括的な定めをしておくものとして、「規約」がある。（中略）
第3に、集会の決議によって規範を定めることができる。本法の強行規定として定められている事項および規約でのみ定められるべき事項（絶対的規約事項）以外の事項については、原則としてすべて集会の決議によって定めることができ、区分所有者はこれに拘束される。」

スレ主旨から大きく脱線していますので、この件はこれで終わりにしましょう。

国税不服審裁決から検討する。
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/index.html

基地局設置による収入は誰の所得か、この観点から争点1と3は無意味な論争と云える。
争点2が重要で原処分庁の主張は、
1、総会の決議において、請求人が管理している団地共用部分を賃貸借することについての
　　意思決定を行い、
2、これに基づき、請求人が携帯電話会社と賃貸借契約を締結し、
3、本件賃貸収入を請求人の修繕積立金会計において「移動通信網賃貸料」として収入の部
　　に計上し、翌年度に繰り越して運用している。
4、区分所有者集会の決議等により団体内においてこれを区分所有者に分配すること並びに
　　その金額及び時期が決定されて初めて、区分所有者に具体的に行使可能な、収益分配請
　　求権が発生すると解するのが相当であると判示されている（東京地方裁判所平成３年５
　　月29日判決）ところ、本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団
　　地建物所有者に対する分配方法、分配金額及び分配時期等について何ら定められていな
　　い。
5、定期総会において、本件賃貸借契約に基づきＪ社から支払われる賃貸収入を、本件団地
　　建物所有者に分配せず、修繕積立金会計に繰り入れることが合意された。

以上が争点2の要点ですが、一般事業事例と比べると以上の裁定には不合理が見受けられる。
審判所は請求人の申立や税務署の主張から総合的に判断、申立方法で裁決も変わってしまう。

>>1485　例題と比べると不合理さが分かる。
この賃貸料を預り金としてＹＭ管理(株)に留保している。
この留保金は将来発生が見込まれる修繕に充当することにしている。
　　　（山田さんも承知）
その結果、ＹＭ管理(株)或いは山田さん収入が未申告未納税状態になっている。
1、ＹＭ管理(株)が未申告収入を修正申告する旨を申し出ても、
2、税務署は山田さんの所得として更正決定をするでしょう。

ＹＭ管理(株)が契約業務など全ての管理業務を行ない、山田さんに支払いもせず、
ＹＭ管理(株)に預り金として積立ている。
前記、不服審裁決例からすると、ＹＭ管理(株)に課税する事になる、
しかし、その様な課税がされないのは明らかです。
その理由、家賃収入と同様に毎月資産所有者である山田さんに送金する必要が有った、
これにより山田さんの所得になる。

　国税不服審H25,10,15裁決は、極めて特殊な事例です。税理士さんの中には、伝家の宝刀のようにこの裁決事例を振りかざす方が居たりしますが、一般的な単棟型マンションの場合の様に組合員全員で共有する共用部分を賃貸するときに持ち出すのは不適切な裁決事例だと思います。

10.15裁決には
＞1、総会の決議において、請求人が管理している【団地共用部分】を賃貸借することに
＞ついての意思決定を行い、
とありますが、A,B,C棟それぞれの区分所有者のみで共有するそれぞれの【棟共用部分（屋上は棟の法定共用部分ですから、規約で団地共用部分と定めることはできません。）】を、団地管理組合の代表である理事長名で賃貸した案件です。
この場合、団地管理組合理事長には棟の管理者権限はありませんから、A,B,C全ての棟の共有者全員からの委任を取り付けない限りは区分所有者全員の代理とは認められず、団地管理組合（社団）が他人物賃貸（他人の所有物を賃貸すること）による不動産貸付業を行うことになり、法人税の確定申告義務が発生すると思われます。

この裁決を、組合員全員で共有する共用部分を賃貸する場合に適用しようとすれば、
＞不合理が見受けられる。
ということになってしまうのは当然であろうと思われます。

争点1や3を争点にしなければ、多くの管理組合に共通している。

管理者が誰であれ、契約者が誰であれ、税法では資産所有者が納税する。
この様な意味で、この不服審裁決には納得できないのは当然です。
管理組合への課税根拠が示されてない。

管理組合法人であっても資産所有権は区分所有者でしょう、
したがって、税法上では一般的な管理組合と同等に扱われる。

国税がマンション管理組合に課税するのであれば、
>>1485の事例でもＹＭ管理(株)に課税しなければ不合理。

法人税率が軽減され、高額所得者では所得税率の方が高い、これが現状。
ＹＭ管理(株)への課税が正当となれば、資産所有者の脱税を許してしまう。

国税庁が質疑応答事例を掲げ、管理組合に課税の行政指導は正しい行政指導ではない。

miya管理組合の管理費収入と基地局収入等を纏めた表が下記、
これはmiyaが管理しているホームページに掲載しています。

http://ksdmiya.art.coocan.jp/syuunyuu.pdf

多くの管理組合処理との対比もしています、この表を基に今後は税務署に説明する予定です。
(A)が正しい税対応、全国の管理組合がこの様な処理変更を行なう事で、
今後は事業廃止届を提出し区分所有者が税対応をする・・・・・

所得税法第12条　実質所得者課税の原則

（資産から生ずる収益を享受する者の判定）
12－1　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべきであるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者であるものと推定する。

（事業から生ずる収益を享受する者の判定）
12－2　事業から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、その事業を経営していると認められる者（以下12－5までにおいて「事業主」という。）がだれであるかにより判定するものとする。

以上が税法の定め、携帯基地局を設置して得る収入は、屋上部の賃貸料であり、
12-1に該当し、資産所有の区分所有者所得で有るのは明らかです。

一方、管理組合の所得とするには、12-2で定めている管理組合を事業主とする必要がある。
しかし、管理組合は不動産賃貸事業を営む為の不動産を所有してない。

管理組合が管理し、賃貸契約を締結し、賃貸料を受取ったとしても、
この収入は不動産所有者である区分所有者の収入にしなければならない、
これが所得税法12条での定め（法人税法では第11条）。

この掲示板でのmiya発言内容を纏めたページを設けました。
http://ksdmiya.art.coocan.jp/page036.html

区分所有者に分配する、この様な事で発言してきましたが、
これとは別の視点で記述しています。

当分の間、税務署との協議においてはこのページ内容を主張する予定です。
協議等に変化がありましたら、また記述致します。

東京税理士会の会報誌がありました
東京税理士会　http://www.tokyozeirishikai.or.jp/tax_accuntant/bulletin/
税理士界新聞　http://www.tokyozeirishikai.or.jp/common/pdf/tax_accuntant/bulletin/20...

本件の判決などが掲載されている。
この新聞から判断すると、管理組合所得として申告しなければならない、と受け取れる。
税法厳守で納税者に納税の手助、これが税理士の使命。

紹介の判決が全ての管理組合に適用されるものではない。
区分所有者所得として処理し、区分所有者に納税を促している管理組合には、
この判決は無意味です。
それどころか、区分所有者所得とするのが正しい会計・税処理です。
しかし、税理士会新聞はこの部分の紹介をしてなく、
国税庁の言いなりの税理士会です。

弁護士は依頼人が不利益にならない様に弁護する。
税理士も依頼人が不利益にならない様な会計処理と税務申告を指導する。
税理士会は自らの収益を求め、依頼人が不利益になる指導をしている。

№４６２にて、裁判の協力者を募集した者です。おかげさまで協力者から連絡いただき、一緒に最高裁まで戦いましたが、敗訴したのは、上記の通りです。
敗因は、区分所有法をメインに据えたことでした。区分所有法の学会では、現在でも管理組合は人格のない社団であるとの考えが主流です。
この状況では、勝ち目はないので、新しい訴訟では、税法のみの主張をしようと思っています。主張の中心点は、課税は管理組合ではなく、各区分所有者であると言うことです。
ｍｉｙａさんの主張する形を取っていれば、当局も課税しにくいですが、真実は１つ、法的権利関係も１つですので、管理組合が契約している場合でも、国税不服審判所及び裁判で争うことはできます。
現在、課税されている組合で納得いかない方、または税務署より申告を慫慂されているが、釈然としない方など、下記のアドレスまで、連絡ください。
連絡先　asanomi31@gmail.com

>>1547さん、税理士の先生に失礼とは思いますが一言

>敗因は、区分所有法をメインに据えたことでした。
>新しい訴訟では、税法のみの主張をしようと思っています。
>主張の中心点は、課税は管理組合ではなく、各区分所有者であると言うことです。

これらが最大の敗因ではないと思います。
区分所有者所得として区分所有者が税対応をする、
この事を行政指導を受ける以前から明確にしていなかった、
これが最大の敗因ではないでしょうか。

管理組合収入にして区分所有者が未申告未納税、
この様な状態は脱税行為と思われても仕方ないでしょう。
冒頭のvistaさんと同処理では、不服審や裁判でも受入られないと思います。
殆どの管理組合が同処理で行政指導を受けたのでは。

miyaが以前から発言の通り、今後は正しい税対応をする、これが得策と思います。
　1、事業廃止届を提出
　2、区分所有者所得とし各位にその月額金額を明示
　3、区分所有者が所得申告する（給与所得者の殆どが申告不要）
これを総会で承認してから税務署に届け出る。
この様に、課税済所得を管理組合収入にする必要があるでしょう。

以上の様な事を理事が説明するのは難しいでしょう、
そこで税理士（asanomi）さんが総会で説明する事で承認されるのでは・・・
但し、区分所有者所得とする事が確約される必要が。

この様な事を、敗訴した金沢の管理組合さんで実行・成功が先決と思います。
これが税務署に受入れられたら、全国の管理組合も立ち上がるでしょう。
弱腰の税理士会員は税務署との対決を避け、引受けてくれない。

地裁から高裁まで、何度もこの裁判を傍聴した者です。
私も、＞1548 miyaさんの仰る通りだと思います。

私が裁判を起こした理由は、皆さんが安心して、MIYAさんが主張する形に変更することができるようにしたかったからです。管理組合で処理してきて、変更する場合には、自分のものであれば、やることはたやすいかもしれませんが、共有の場合には実行者はそれなりの根拠が必要です。
税務署は契約書も否定することさえしかねませんので、半端には、行えないと思い、頑張ったわけです。残念ながら、負けてしまいましたが。

>>1550
今更敗訴を責めても仕方ないでしょう。
asanomiさんの考えが正しい、有識者なら誰しも思う事です。
管理組合に課税する税法上の根拠は無いからです。

>>管理組合収入にして区分所有者が未申告未納税
これだけの理由で管理組合に課税されている。
税務調査の更生決定や行政指導は税法に沿って行わなければならない。

本事案では、明らかに税法に沿ってない課税先になっている。
この責任は国税庁課税部長 西村善嗣氏の照会文、これに従い税務署が課税しているから。
管理組合には経理課が無く税法など分からない、これに付け込んだものです。

行政指導から３期経過したがmiya管理組合には課税できない、
miya管理組合では区分所有者所得にしてる、これが正しい税処理だからです。

敗訴した金沢の管理組合さんは、今後も継続し納税しなければならない。
しかし、区分所有者所得にして区分所有者が納税、これで管理組合は申告不要となる。
訴訟費用を使ってしまった管理組合へのお返しになるでしょう。
asanomiさんの今後の健闘に期待致します。

申告納税制度は国と納税者との信頼関係が有ってこそ成立する、
本事案は国税庁が納税者を軽視した、これでは信頼関係が崩れてしまう。

趣旨が違うけれど、全員の同意が得られる管理組合なら、全員で有限責任事業組合（ＬＬＰ）を作って収益事業を行えば良いでしょう。

http://www.mansion.mlcgi.com/acc_3_3.htm

. 民法組合の特例制度（有限責任事業組合（ＬＬＰ）等）は適用出来るか

（１）全員一致の原則

民法組合における契約行為は組合員全員に及び、そのため民法組合の原則で意思決定も全員一致で行うことになりますから、 組合員による全員一致がとりにくい大規模な管理組合では実際上、この形態をとることは困難です。
（2）構成員課税の原則

法人格はありませんから、構成員個人の所得として課税されます。

この掲示板で発言することで多くの方々のご意見を頂き、
色々な勉強をすることができました。

https://www.meti.go.jp/policy/economy/keiei_innovation/keizaihousei/ll...

https://www.smbc-card.com/hojin/magazine/bizi-dora/legal/llp.jsp

やはり趣旨が全く異りマンション管理には不向きでしょう、
・区分所有者が出資金を拠出。
・収益を求める組織でマンション管理が可能か。
・役員に与える権限は？（現状は総会で決定し役員が遂行）
・役員になることさえも嫌う区分所有者が多いのが実情。

クドイ様ですが、資産から生じる収益はその資産所有者の所得、
税務では資産所有者が認めた場合でも、他人の収入にはできない、
これが税務の原則です。
そこで、区分所有者の所得にして各位が納税する、これが正しい税処理。
これをせず、管理組合収入にして未申告未納税、そこで管理組合に課税された。

不服審判所裁決
http://www.kfs.go.jp/service/JP/93/08/besshi02.html

争点2の中ほどに、
>本件賃貸収入については、本件規約や総会等において、本件団地建物所有者に対する分配方法、
>分配金額及び分配時期等について何ら定められていない。

この収入について区分所有者各位月額を明示し、各位が所得申告すること、
これを総会で議決し実行すれば何ら問題にならない。
したがって、現状の管理組合組織で対応できます。

連休明けの11日に税務署から協議日の連絡が来る事に、
この対応責任者はmiyaと届出ていたが、
税務署側は、理事長に決算書提出を再三要求していた、
しかし、miyaが本件担当責任者との総会決議があり、
理事長判断で決算書提出等は一切出来なかった。

既に３年経過、今回税務署にmiyaが伺い協議する事に、
現税務署担当者はmiyaとの面談を避け続けていました。
協議の結果は、いずれ記述致します。

この収入の納税義務は設置場所資産所有の区分所有者、
要点は次の一点、これで協議致します。
　１、管理組合に課税する税法条項は？
miyaのその他主張詳細は　違法課税　でweb検索して下さい。

法人税と所得税の関係

管理組合所得となれば・・・・・法人税
区分所有者所得となれば・・・・所得税（法人所有では法人税）
このことは争点ではない。

株式会社は株主のものだが会社が儲かると利益に法人税がかかる
その利益を株主に分配（配当）すると配当には所得税がかかる
一見すると二重課税、何故そんなことが許されるのか考えよう

税務署と争う内容は、利益処分ではない、
収入を受取るべき者は誰か＝所得申告すべき者
管理組合の利益を区分所有者に配当するものではない。

1557について、本事案と全く異なるけれど、
税法の考え方として大切な事が含まれていますので一言。

>その利益を株主に分配（配当）すると配当には所得税がかかる
そこで利益を株主に分配（配当）しない場合は？

広く社会から資本を集めている会社（上場会社など）では株主がこれを認めない。

同族会社で利益を会社に留保し配当課税を免れ様と考えた、
しかし税法はこれを許さない。

＞1557　一見すると二重課税、何故そんなことが許されるのか考えよう
借入金と資本金で考えると分かり易い。

借入金には利息を支払う・・・営業外費用（銀行等に課税）
資本金には配当をする　・・・利益処分　（株主に課税）

何ら不合理では無い。

さっさと組合員に分配すりゃいいのに管理費会計に突っ込んでボーッとしてるものだから課税される、アホやｗ

>1560
miyaが負けると？
1560さんのところでは勝ったのかな？

miyaところでは当初から区分所有者に支払い、
区分所有者が所得申告する様に議決、何等問題ない。

管理組合所得とする国税庁課税部の行政指導は正しくない、
しかし、これが全国の管理組合に行なわれている。

今迄の記述を理解できない様ですね1560さんは。