変動金利検討スレ　５

スレ主じゃないけど、テンプレをゴリ押しってんじゃなくて
変動は繰上しましょう。 そうすれば将来の金利上昇と所得減少の両方に対応できるよ。
ってことを言ってるだけじゃないの？

至極当然のことだと思うけど。
固定さんは何がそんなに気にくわないわけ？

スレタイの前に「テンプレを実行できる人の」って書いてればわかりやすいのにね。まあテンプレがあるなら今さら何を検討するのか逆に問いたいが…

変動金利型に向く方とは、返済期間が短くできるとか、借入額が少ないとか、
金利が上がっても繰り上げ返済ができる資金的余裕のある人。こういう方は低金利の間に変動金利を利用してがんがん返せばいい。尚、今日の日銀決定会合での金融政策は現状維持との事。マ〜当然でしょうね。

>>702

何処にもテンプレ実行出来ないって書き込み無いのに勝手に出来ない架空の人を必死に攻撃してるわけでしょ？なにがしたいの？

>>703

勝手にまとめられても困るんだけど。
テンプレ実行出来れば問題無いって最初から言ってるし、誰も否定出来てない。

理想と現実と妄想の区別がつかないんで許してください。

【庶民向けガイドライン】
年収1.000万以下なら年間返済額が税込年収に占める割合(返済率)
は20％以内にしておきましょう。

年収1000万だと手取り700万として月収60万。

返済比率20%だと月々の返済は16万。ローン返済後の手元現金は44万。

余裕すぎ。

ｑ:あなたは何が聞きたいの！？

a:ギャグ。笑わせてけろ。

ワールドビジネスサテライトでやってたの見たけど
ある大手銀行で今年の実行の8割以上が固定だとか

昨年春は大半が変動だったそうだが

テレ東のWBSで日経ビジネスのおっちゃんがコメンテーターで
来てて、住宅ローン金利の特集の後に、コメントしてたけど
なるほどと思った。

最近のメディアは、やたら、変動金利が危ない、固定に替えろという
論調なのに対して、このおっちゃんは、掛け捨ての保険の例えを持ってきたり、
給料も不動産価格も上がらず、
景気もどうなるかわからないに、日銀が政策金利を上げるようなことはないし。。。って見方も。

掛け捨ての保険の例えはわかりやすかった。
無駄になるかもしれないけど、万一の安心のために
無駄になったけど、何もなくて良かったねと思えばいい
って心構えで固定を選べば、ぐちぐち文句もでないってこと。

でも、だからこそ、この人は変動推しかなって感じも垣間見えた。

終わりだね。

自分の学生時代の後輩に2006年にタワーマンションを買った奴がいるんだけど、
そいつは不動産関係に勤めていて、当時かなり無理をして買っていた。

理由は「これからは金利が上がる。低い固定金利で買える最後のチャンス、今を逃したら一生後悔する」
当時、フラットが3%の時代。それでも歴史的低金利と言われていた。

結果は・・・

当然ながら景気がよくなりだすと固定金利型が人気になり、景気が低迷すると変動型が人気になる。
ただ、景気は良くなったり悪くなったり。

ずっとその条件ではないのでは？
その方はその後　固定⇒変動　に借り換えできなかったのですか？ギリギリだから？

うちは金利下降後に　当初固定2％⇒固定1％中盤台　へ借り換え可能でしたよ。
手数料引いても効果ありましたから。

　　　変動＝余力がある人・・・
　　　固定＝安全第一・・・　

>>707
嫌です。
それでは都心に住めません。
零細自営業や勤労者でも短時間通勤するのが憲法上の権利です。
ギリでもローンを組ませてもらわないと都心物件は購入できません。

>>710
おととしに旧々フラットＳ権利持ち（10年ー1％　11～20年ー0.3％）で
去年の夏～今年あたりに実行できた奴なら変動と迷ってもおかしくはない。

しかし今の金利で固定の方が人気なんていかに踊らされている人が多いかわかる。

変動一択で考えていましたが、10年固定に気持ちが揺らいでいます。
2900万を35年で借りて、10～15年分を繰り上げていきたいと思っています。
金利は変動0.825、10年固定1.05です。
もうここまで差がないと、どちらでも良くなってきちゃったのが本音です。
質問ですが、「変動が利上げされる時は、一回で何パーセントとか決まっているのですか？良く利上げ何回分とか書かれてるので・・・」

最初の利上げはおそらく0.2、二回目も0.2、3回めから0.25。

本来1回のり上げ幅は0.25なんだけど白河さん時代にゼロ金利を嫌って0.1だけ残して今に至ってる。

718さんありがとうございます。
利上げ2回で逆転ですか。その時期がいつ来るか。
銀行の担当に相談して、シュミレーションしてもらおうと思います。

>>719

日本の政策金利の推移

>>717
繰上げ予定なら変動でしょ。
無駄金払う方がよっぽど精神的に悪いよ。

元金の高い間は金利の低い変動が良い。

やはり変動でしょうかね。
10年固定が思ったより低金利で迷ってしまいました。
ちなみに繰り上げはローン減税後と考えています。それもあって10年後の金利が逆転している場合はどうなるもんかと悩んでおりました。
「10年後は誰も分からないわ。」ってつっこまれそうですが。

＞無駄になったけど、何もなくて良かったねと思えばいい
＞って心構えで固定を選べば、ぐちぐち文句もでないってこと。


ここに来る固定君も、このぐらいの心の余裕を持ってほしい。
明らかにダークサイドへ落ちているような発言が多すぎる。

10固定も選択肢としてはアリだと思う。
そのかわり固定終了後に今の変動と同条件の優遇を取ること。

今回は消費税増税もあるので消費税増税までの利上げは
よほど景気がよくなければしないだろうから、
固定より日経平均連動にでも投資したほうがリスクヘッジになる。
景気がそこまでよくならないと想定するなら増税後の様子見含めて、
ひとまず5年は利上げがないだろうと考えてる。

好景気の定義は2006年～2007年の利上げの際の経済状況で考えると、
日経平均が2万円まで届きそうで、不動産価格も上がり、
給与水準の低迷が底打ちしたとニュースになり、
設備投資やIT投資が活況で大企業が過去最高益
第二新卒の求人が目立つようになった時だったと記憶してるので
そんなかんじになってればゼロ金利解除→利上げの流れなのでは。
日銀は海外マネーが日本に流れすぎると利上げを考えるはずだから、
日経平均以外の指標としては円相場に都心の不動産相場、リートに注目してる。

一度利上げがあれば次は1年後くらいが普通みたいだけど、
前回は早く利上げしすぎたと言われてるから、
1年半から2年くらいは時間をおくような気がする。

ここから計算すると変動金利が10年固定を超えるのは早くて6年半~7年後というのが個人的予想。

戦後最長の好況で6年だから今の好況もそんなに長く続かないんじゃ？

まだまだ期待値だけで、実態経済には波及していないようですね。

あとは変動にするかどうかは属性次第。
優遇が大きい人は保証料とかも安いもの。
優遇が満額取れなかった人は保証料も高い。
変動金利って優遇の差が最も激しい商品と言えるから
満額かつ最優遇取れて保証料最安値の人は変動以外迷う必要は低いと思う。

10年固定1.50のまちがいじゃない？
10年固定1.05なら、10年固定にするでしょ

FRBも緩和維持です。

黒田の言うところの「おちつきどころ」は、安部ノミクスの数値目標からすれば2％。
変動組の最大のリスクは、異次元の金融緩和の反動による、異次元のインフレ・・・つまり財政破綻。
まともな経済学者も指摘する危険性だから、結構な確率で起きちゃうでしょう
「金利が10％になることなんてあり得ない」と持っている方々、
「あり得ないなんて、あり得ない」んですよ

>732
財政破綻が結構な確率で起こって固定金利なら安全と思ってる人は固定でいいんじゃない。
私は数年内に財政破綻も金利10%になることもないと思うし、その状況を固定金利選択で自分の生活破綻を回避できるとも思えないので変動でいいです。

そもそも10％になるというならインフレで資産下落も低くなりむしろ上昇局面も考えられます。
売ればチャラになるなら売るという選択肢を選べばいいだけなのです。

むしろ売れば大儲け出来る。

やった！！
早く金利上昇してハイパーインフレになれ―。大儲けだ。

固定さんはバブルと破綻の両極端の話ばっか

藤巻さんは今年中に財政破綻すると予言してるよ。

日経はアベノミクスに対するネガキャン張ってますし、経済オンチの記者だらけなので、最もアテにならない経済新聞ですよ。

藤原藤巻が言ってるならまだしもねー

一番当てになるのは女性セブンとサピオに決まってるだろ

向こうが荒れているので。

アメリカは雇用と賃金がキーになりつつ有るようです。

ついでにアメリカは日本の失敗をかなり研究しているようです。

インフレになる前に買い溜めしておいたほうがいいものって何だろう？

金買って置けばいんじゃね？円が紙くずになっても資産を保全できるよ

>>726
早くて6-7年に賛同。
よほど政府の景気刺激策と構造改革が上手くいっての話で、一番楽観的なコースでもそれくらいはかかるだろうね。
ただ通常、景気の上げ下げは5－6年サイクルで来るだろうから、その後また不景気になりゼロ金利に戻ると予想。

日本の財政破綻の可能性はあるが、そんな大事件を前にして変動金利、固定金利の差異は瑣末な問題。ハイパーインフレなら借金は実質チャラになるし、明日の食い物の心配が第一。海外口座や金保有でヘッジするか、海外でも働けるように自分を磨くくらいか。

予想？希望だろ。。

5月金消で変動一本って無謀ですかね?

テンプレ実行出来るなら問題なし

資金がたんまりあれば問題ない。

資金が無くてもテンプレ実行出来れば問題なし

長期金利上昇が続けば日銀は更なる緩和も考えているようですね。

とにかく趣味を一切やめクルマも手放してテンプレ返済に集中力して下さい

FRBは雇用が改善するまで緩和をやめない。
雇用の回復が進めば三段回で引き締めに転じる。
一段階目で資産買い入れ規模の縮小、買い入れがゼロになったら二段階目でバランスシートの縮小。資産を市場で売るのではなく、償還を待って縮小するようです。そしていよいよ三段回目でゼロ金利の解除。

出口戦略への道は険しいようです。

なんでテンプレ実行するのに趣味をやめて車手放すの？

テンプレ実行するにはある程度の資金能力必要。
逆に資金能力あるかないかの問題。
実にくだらない。

資金能力って何？月々たった数万円繰り上げるのに趣味やめて車手放すの？

資金力なら聞いたこと有るけど資金能力ってどんな能力？

テンプレが全てであってその他生活の質のアドバイスを求められても困ります

しょーもないテンプレ信仰してんね。

ていうか、月数万円捻出するのに趣味やめて車手放すって発想が自分がギリギリだとカミングアウトしてないか？

>>759

もういいから、向こうでやって。
頼むから荒らさないで下さい。

余裕があれば変動金利ってだけでしょ？
要は。
みんな知ってるよ。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/news/CK2013052402000135.ht...
外堀が…

これから固定を検討してる人は大変だね。変動は安泰だけど。

ちょっと急騰しただけで歴史的に見てもまだ断然低い
去年も一昨年もこんなもんだっただろ
マスコミの煽り方は異常
偏った情報で一方的に不安を煽り、売れればなんでもいいってスタンスはどうかと思う
いつの時代も損をするのは情報弱者。銀行の提灯記事に騙されてはいけない

>>765
そう。いい話は声を大にして話さない。
この話に踊らされる人って変動金利は短プラベースなんて知らないんじゃない？
変動金利の人が焦らなくてはいけない場面は短プラが上がった時か
基準金利が短プラベースを止める情報が入った時だな。

短期金利は日銀が完全にコントロールしてるから変動が政策金利の変更無しに上がる事は無い。

優遇打ち切り説。

打ち切りで固定は破綻！？

変動は上がらんよ、少なくとも日本が安定的な成長を10年くらい続けて初めて検討されるんじゃない？
知らんけどさ。

いいから巣へお帰りなさい。

向こうで同レベル同士でバトルでも何でもやって下さい。

真面目に検討してる人の迷惑です。

あっちのスレでアク禁になってこっちに引越して来たとか？

なんかまた大量削除が出てるみたい

変動に影響を与えるは、政策金利以外にもうひとつ、銀行の体力が反映されるスプレッドがある。

簡単に言えば金融機関が上乗せする利幅や利ザヤを指す。
概ね大手銀行では１％程度ですが、収益環境等により、利用後にも変動する可能性もある。
ちなみに基準レートにプレミアムを加えたものが店頭表示金利または基準金利。
国債を多く抱える、特に地銀の場合、国債の状況如何で、体力が失われれば、
何かに利幅を求める。
その時、変動が横並びでなく、銀行間で今以上の格差が出る。
つまり、変動と一口にいっても、どこの銀行でローンを組むかが、とても重要。

>>775
たしかに銀行間の統廃合があったりすると
吸収する側や対等ならまだいいが吸収される側になった場合は
不利な方へ条件の変更を求められる可能性がある事を考慮しなくてはならないからね。
とにもかくにも変動は粘り強い交渉やしっかりとした比較が大事なのかもしれない。

>>775

理屈はそうだが実際バブル崩壊で銀行が大量の不良債権を抱えた時でさえ、変わって無いのが現実。何処も政府から公的資金を注入され、完済したのは最近のはなし。

実際日銀のホームページに過去の短期プライムレートの推移が載っているけど、銀行間の誤差はたった0.2%しかない。

当たり前の事だが、安易に金利を上げれば顧客は離れて行くからである。

競争原理が働いている今の世の中、利上げすれば利益を上げられるような時代ではない。

確かに景気がよくなってくるとこんなに低く抑えとくことないよな。
政策金利は変わらずとも変動金利が変わっていくシナリオもあるのかも。

上げると顧客が逃げるから上がらないっていう発想はデフレに慣れ切った
副作用なのかも。

実際欧州では長期金利が急騰したにも関わらず、住宅ローン金利は低位安定しているし。

実は前例が有って数年前新生銀行がサブプライムに手を出していて経営が悪化した際、既存客の金利を上げて利益を上げようとした事が有った。この時は大量に顧客が離れ、経営者は解任された。外国人経営者だったんだが。
だが、この時の新生銀行の住宅ローンは単プラ連動の変動金利ではなく、独自に決定する商品で約款に政策金利と連動するとは謳って無かった。

短プラは調達コスト(即ちコールレート)によって決まる。
銀行が儲け増やしたいから上げるなんて聞いたこと無い。

約款に借入利率変更の基準ってのが有って基準金利(ここでは政策金利の事)の変更によって引き上げ又は引き下げられると書いて有る。

どっちかと言うと地銀とかネット銀行のが金利が低いイメージ。都銀と同じだとみんな都銀で借りちゃうでしょ。

優遇幅なんか特にそんな感じ。

あと、逆に貯金金利は都銀より高いイメージ。定期貯金金利なんかもネット銀行とか地銀のが高め。

お金預かるにしても都銀と同じならみんな都銀に預けちゃうからなんだと思う。

要するに都銀次第なんじゃないかな。

そもそも不動産屋やゼネコンも銀行の融資を受けている。
住宅ローンの金利上げて売れなくなったらそれこそ自分で自分の首を絞める事になる。
だから店頭金利とは異なる特別優遇金利を用意しているわけ。
審査で通ったり通らなかったりがあるのも自分の属性の他に買おうとしている家の属性も
加味されている証拠。

ソニー銀行の変動金利って

いわゆる「5年ルール」や「125%ルール」に基づく約定返済額の計算を行っていません。
したがって、適用金利が上昇した場合には、その上昇幅に応じて約定返済額が見直されますので、
最終ご返済額にしわ寄せされることはありません。
【5年ルール】返済額を5年間一定とし、その一定の金額の範囲内で、元本、利息の定期的な見直しを行うルール
【125%ルール】5年ルールにより、5年後に返済額を見直す際に、前回返済額の125%を上限とするルール

ソニー銀行では、市場での金利スワップ手法を活用し、毎月基準金利を決定します。
ソニー銀行で毎月決定する基準金利は、資金コスト（住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が
調達するために必要なコスト）や営業コスト、および収益を加味して決定されます。
最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取引されている
金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。

と記載されてるけど、これって、特殊？ネット銀行（SBIとか）では一般的なの？
メガバンや地銀は違うよね？

ソニー銀行って、元金均等と元利均等とが複雑に合わさったみたいだな。

金利スワップは固定金利契約と変動金利契約を一定条件で交換して
リスクがないようにするもので金融機関の運用手段としては基本的なものだけど
住宅ローン金利を決める基準として謡ってるのはレアだと思う。

短プラは銀行が優良企業にへの貸付金利だが、
ソニー銀行は個人向け銀行で企業融資はほぼなさそう。
住宅ローンの貸出資金も預金じゃなく市場で調達する額のほうが多いのかもね。

すみません…イオン銀行はどうなんでしょうか。。

783ですが、
ソニー銀行に関しては、こちらの変動金利のスレで
皆さんがこれまで述べていらっしゃったよりも
変動のもたらすリスクが大きいのでしょうか
金融政策（短プラ）だけでなく、長期金利の影響も受けるとか？

788ですが、変動に詳しい、いつも書き込みされている方の
ご意見をお願いします

>>789

sony銀行の場合、通常の金融機関が金利の元 にしている短プラ連動では無いようです。 短プラ連動だと即ち、政策金利と完全連動なので日銀が利上げをしない限り変動金利が上がる事が無いのですが、sony銀行の場合は日 銀の金融政策関係ナシに上がる可能性が有ります。

しかし、その逆も然りで、sony銀行経営者が 日銀が利上げしても調達コストを抑えて利益が出せると判断した場合、連動して利上げを行わない可能性も有るわけです。

想像ですが、日銀が利上げを行えば短プラ連動している金融機関は一斉に利上げを行うわけです。しかしsony銀行はその時点で上げる必要が無いわけですからもしかしたらそこで 商機と考えるかもしれません。

逆に政策金利が上がっていないのに利上げす るケースですが、ちょっと考えにくいのですが、やはり経営が危うい時くらいでしょうか？他行より金利を高くして借り手を獲得するには審査を甘くするくらいですが、それはそれで危険ですし。独立しているとはいえ、sonyの名のついた企業がブランドを貶める行為をするとも思えません。

察するにsony銀行は銀行との競争を勝ち抜くためにあえて短プラ連動をやめて独自路線にして顧客獲得を目指しているのだと思いま す。

あと、5年125%ルールが無いのはどちらかというとマイナスだと思います。

これが有れば将来の月々の返済額を確定出来ます。10年後は最大で125%の125%までです。

それに、日本はデフレになって久しいですが、例えば日本がインフレだった時代、90年代から35年前は大卒初任給は20000円程度でした。アベノミクスが成功してこれからインフレ時代になったとしたら、10年後、20年後の物価はかなり違った物になっていると思いますし、また、その位な世の中でなければこのルールは適用されるほどの金利上昇は無いと思います。

多少の金利上昇が有ってもテンプレートに有るような対策を行っていれば問題なしです。

ちなみにヨーロッパでは住宅ローン金利の元となる金利はライボーといい、銀行間で取引される金利が元となっています。

欧州は債務危機などにより、一時的に金利が急騰した事が有ります。当然ライボーも跳ね上がりましたが、ECBによる市場介入で落ち着いております。日本もそうですが長期金利はコントロールが難しいものの、金利は短期になればなるほど中銀のコントロールが可能となります。

余談ですか、このライボー、申告制で各銀行から申告された金利の真ん中だけを取って平均を出して決めているのですが、銀行同士が結託して高い金利を申告し、不正に金利を高くしていた事が発覚して問題になった事が有ります。

マーケットベースで金利を決めるのも、どちらも「基準」でしかなくて結局独自に決めることに差はないと思うのでそこは気にしなくてもいいのかなと。

ただ金利基準をわざわざマーケットベースにしてるのは、住宅ローンの貸出は預金の運用手段としてではなく、マーケットからの調達で利ざやを稼ぐ手段としている可能性が高いので、多額の預金残高を抱えていて、それを運用にまわせるメガバンクと比較すれば金利上昇局面では独自判断での金利設定をしにくいでしょうね。

メガバンクの場合、政策金利は上がったけど焦げ付きを心配して金利を据え置くというような体力がありそうだけど市場からの資金調達に資金を頼ってるとそれができない。信用不安みたいなことが起こった時にはやはりメガバンクが優位性高い。

あとは、一般的には政策金利が上がるより、マーケット金利のほうが敏感で、上がるのも下がるのも早いのでソニー銀行のほうが他の金融機関に比べて、利上げも利下げのも早いんじゃないかな。

７９０から７９３さん

詳しいご説明ありがとうございました。
どこの銀行を利用するかもう少し検討します。

プライムレートは最頻値って単語があるくらいで銀行毎に違って当たり前というのが建前
もちろん政策金利の上下に連動しなければならない決まりもない

だが現実にはほぼ横並びだしほぼ政策金利通りにしか動かない

建前を信じてリスクヘッジするか、過去の現実の動きを信じて突き進むか
コレはその人の考え方の問題かもしれないな

そもそも銀行はプライムレートと政策金利の連動を崩したくない理由で解りづらい優遇金利を使って金利を下げて来た。

短プラは過去15年0.5しか変動していないけど、実質の借入金利は大きく下がった。自分が一回目の家買った時は当初3年固定0.3%優遇。当時はそれでもかなり金利が低くなったと思った。

過去の日銀が政策金利重視だったのが、今回の黒田日銀は違うこと
また、この１５年は、小泉の２、３年と一時的なIT活況の時代を除けば
景気後退から低迷の１５年
その間に、政策金利がほぼ変動しなかったのは、そういう景気の背景があったからで
そういう景気では慎重論、据え置きの決断しかできない日銀体制だった

問題は、半年の激変が、1年程度の花火か、持続的に上向くか
麻生あたりは消費税を先送りしても、景気浮揚を考えている

つまり、過去の１５年は参考になるが、参考にしていいかどうかが大問題

前回か前々回の日銀の会合で、旧白川体制からそのまま入ってる某人物は
政策金利を上げることを主張した
もちろん、賛同する人が少なかったので、見送られたが

そもそも会合で全会一致って殆どないじゃん。

>>797

インフレ時代なら60年代から80年代が参考になるよ。海外でもいい。2%のインフレが10年続けば物の値段がどれだけ上がるかも計算すれば簡単だし。