アトラス調布ってどう？

どうでもいいことですが、この住宅は以前は180戸ありましたので今回330戸に増えたので、旧住民の方が拠出した土地は
１/2にもなりません。2/3ではありません。

予想以上に高かった。。。
建物の間に道路移す費用とか、諸々乗ってるのでこの価格帯らしい
ファミリーで住むのであれば、75㎡くらい欲しいので5000万円台後半ですな

No.99については、
建替の一般論を述べていたつもりなのです。
100戸→300戸は、わかりやすいような数字を例示的に使って説明したのですが、誤解を招いたようなら申し訳ないです。
地権者が安く手に入れるのは、
①土地を現物供出している。
②販管費、売主利益が上乗せされていない。（実際は、売主利益は若干あると思いますが）
が大きな理由になると思います。

マンションの価格の一般的な価格構成は
土地３５％
建設費４５％
販管費１０％
売主利益１０％
（土地、建物の比率は、場所により変化すると思いますが。）


結果、地権者は新規購入者の８割程度で購入できることになります。
No.100　物件比較中さんの
３０８０万円＋１０００万弱＝４０００万円ぐらいで
５０００万円の物件を手に入れた（ほぼおお８割）
という書き込みとほぼ一致することになると思います。

だいたい、地権者は、新規購入車の８割程度で手に入れることになります。


No.100　物件比較中さんのおっしゃるとおり
地権者は、既に住戸選定済です。

この物件を買うか買わないかは、この価格でほしいと思うかが判断になると思います。

それよりも、旧住民と新住民が一緒に住み始めて、融和が図れるかが
建替物件の重要な課題だと思います。

3LDK約77㎡のモデルルームが概ね56百万円と予想より5～10百万円高く手が出ません。
駅から14分なので、甘く見ていましたが、そういう事情があるのですね。

56百万円出せば、仙川とか世田谷区内の駅徒歩10分圏内も狙えますよ。

モデルルーム価格56百万円ということは、坪単価240万円ですね。坪単価240万円じゃ世田谷10分圏内は無理でしょうね。日当たりが最悪とか条件かなり落とさないと…。確かにここの物件、価格政策失敗したかなと思います。調布徒歩14分くらいだと、5000万円くらいに設定しないと売れ行き厳しいでしょうね。5000万円以上のマンションを買えるファミリー世帯ってそんなに多くないそうです。旦那さんがかなりの高収入か、夫婦ふたりとも正社員で共働きか、親からの援助をたっぷり受けられるか、そういう世帯って多くないって別のデペの営業の人が言ってました。もっとローコスト仕様にして価格抑えればよかったのに。ランドスケープは良いのにね。買える人が少ないと厳しいよね。

調布近辺で探してましたが、価格が高いなと感じました。
価格表は頂けませんでしたが、ほぼ5000万代。

購入出来なくないけど、広さと徒歩時間考えると
高いなと感じました。

アトラス調布、5000万代後半。。。
近場に住んでる身としては、いくら共用設備が良くても、高すぎな感じがします。

４８８０万円・調布駅徒歩１１分で一戸建てがありました。
そちらのほうが魅力ありそうだなぁ。。
線路沿いってところがきっと価格下げてるんでしょうけど。

実家から近いからアトラスは候補に入れてたんですが、
残念です。。。

共用設備は決していいとは言えない印象ですが…。駐車場は地下なので自走式と思ったら機械式で住戸数の約4割程度、自転車も地下の駐輪場からたった2台のＥＶで地上にわざわざ上げなければなりません。毎日自転車を使う人は、敷地内に放置することになりそうです、もちろんディスポーザーもありません。

見学してきました～
確かに5,000万円位の3LKDが多かったですね。私も希望的には4,000万円台で買えれば、と思っていましたが、甘かったですね。
でも調布駅で見てしまうと、各駅停車駅で4000万円の物件を購入する気にはどうしてもならなくて・・・こまったものですね。
うちは子供が小さいから、ある程度、腰を据えて永住の観点で環境、部屋の広さを考えて、なんとか頑張って月々のローンを1万円増やそうかと、主人を説得中です。

しかし、モデルルームが入りきらないくらいお客さんが来てたけど、やっぱり調布駅は人気あるんですね。

徒歩14分＋横断時間でこの値段じゃ、国領の駅前マンションのほうがはるかにマシですね…
同じ時間で調布駅に行けますし。

しかし調布って京王線は遅いし、子育てにはあまり向いてないし、
一般的なメリットはあまりないんですが、人気なんですかね？

私は田舎感があるところが好きなんですが。

そうですね、調布駅で電車にのるには実質20分くらいみておかないといけないし、京王線も朝の通勤時間帯は異常に遅いし…

朝はともかく、私も含め特急が止まらない駅の利用者は特急電車にじゃんじゃん抜かれるストレスが、調布駅の人気を呼んでいるんですよ、きっと。調布に戻ってから特急に乗ったほうが、新宿まで早いくらい（笑）

皆さんが京王線は遅いというので調べてみましたら
新宿・渋谷に到着する時間は、朝（8時前後到着）、昼(12時前後到着）で同じ距離の駅を比較すると…
【新宿】
　京王線　調布　　　　朝35分　昼17分
　小田急　向ヶ丘遊園　朝23分　昼22分
　中央線　武蔵境　　　朝24分　昼18分
【渋谷】
　井の頭線　調布　　　朝27分　昼20分
　田園都市　鷺沼　　　朝18分　昼17分
　東横線　　綱島　　　朝24分　昼20分
京王線の朝の通勤時間帯の遅さ(特に新宿）がわかります。通勤には向かない路線なのかな？
この路線で、駅から14分＋αで3LDKが50百万円後半は躊躇しますね。

京王は朝の通勤は五分遅延は普通です。
雨でも遅延します。

永山とかの大規模物件から京王利用者が増えると
ますますおくれそうですね。

朝は、各駅でゆっくり新聞や本読み、
帰りは、特急か、一本待って座るかで帰ってますよ。

小田急線で新百合ヶ丘から朝ちょうど35分くらいですよ。駅から10分くらいのところで同じ広さの物件なら45百万円程度で買えますよ。

小田急沿線の不動産業者さん、書き込みお疲れ様です～

朝の通勤の話題が出ていますが、昨年の夏まで小田急で登戸から新宿、今は京王で調布から新宿まで通勤しています。
どっちかで選ぶとすれば、私は京王を選びます。なぜなら小田急の方がいつも混んでて疲れるからです。休日でもいつでも小田急は混んでいる感じがします。京王はまだ混み具合は小田急よりましで、休日はすいているので確実に座って新宿まで出ることが出来ます。朝の通勤時間は、小田急には速さでは完敗ですが、反対に帰りの通勤時間は、特急があるので、はるかに京王のほうが早くて楽ですよ。3年後には、小田急は複々線化が完全に完成して、さらに早くなると思いますが、そうなると小田急人気で、多摩ニュータウンエリアの人たちは小田急を選択するだろうから余計に小田急は混むようになるかもしれませんね。
どの沿線も、メリット、デメリットそれぞれあると思います。

＞116さん
調布と新百合ヶ丘は、都心からの距離がかなり違うので比較できないと思いますけど。
朝の時間は同じかもしれませんが、それ以外の時間では調布の方がはるかに早く新宿にでることができます。

通勤では朝の時間が最重要なんですよ。昼早くても意味がない。
オフピークできればまだいいですけど。幸い私はそうしていますが。
あと朝の京王線はこんなもんだと諦めがつくと、各駅もなかなか快適です。

そんなわけで特急停車駅とはいえ、実質価値はかなり低いと思いますね。
もう容量が限界なんでどうしようもないです。
実現性のあやしい地下複々線計画だのみです。

車やタクシーで都心と行き来することもあるでしょうから、距離もある程度判断材料にしますよ普通。

深夜前ぐらいの時間帯に調布駅の前でタクシーに乗ろうとしたことがあるのですが、ものすごい行列だった記憶があります。あれって日常的なものですか?

私は事情があってその時は府中まで乗って帰ったんですけど、基本は電車があるのでみんなが調布以西にタクシーを使うとは思えず･･･例えばこちらのアトラスのような立地は遠めですから、これぐらい離れた立地にお住まいの調布の方々が乗って帰っているのでしょうか。

待ち時間の間にアトラスまでなら歩いたほうが早く着くかなと、ふと思いました。

>>121
日常的なものです。調布駅までバス通勤している人ですね。

ただ、この物件くらいなら普通は歩くのでは。

京王線で同じ建て替え物件である「桜上水ガーデンズ」は駅から3分から7～8分ですが、どうも坪290くらいでおさまりそう？
調布駅から14分のこちらは坪245くらい。72㎡で10百万円くらいの差なら…考え直そうかな（迷）

いえいえ、もっぱらの噂では坪320万円ですよ。72㎡で6,900万円！

ここからだと東急ストアが少し遠いですね。

慣れているお店なのでいつものお買い物は調布に住んでも東急に通いたいと思っていますが、自転車必須かな。

駅の周りって駐輪場は多いのでしょうか？
あとパーキング情報も気になるところです。

それにしても線路の地下化で地上は行き来しやすくなりますよねえ、これは正解です。

駐輪場は不足してますね。特に南側は路駐が多い…
ここに住むなら東急へいくことはほとんどないかと。パルコと西友で事足ります。

日常的にタクシー待ち行列があるのなら、残業帰りに悪天候でタクシーを
利用せざるを得ない状況時、相当待つことになりそうですね。
日中は如何ですか？
例えば週末の昼、友人が遊びに来る際にタクシーを利用したい等と言う
場合、すぐに乗車できそうな状況でしょうか。

日中はタクシーすぐ乗れますよ。
いないかもしれませんが、電話すればすぐきます。

先日モデルルーム見学に行きましたが、予想以上に高くて私どもには手が出ませんでした。
でも、次回モデルルーム見学の予約のキャンセルの入れたら、「価格を下げたので再検討はどうですか？」と言われました。
まだ、販売開始から半月もたたないのにもう価格を下げたそうです！
引き下げ後の価格次第では再検討も…でも、最初の価格は何だったの？

>>125
以前から地下通路もありましたし、徒歩・自転車なら地下化は関係ないですね。
メリットを享受してるのは、結局のところ車。調布を南北に通り抜ける車だけです。

京王線利用者としても遠く不便になっただけ。広くもならないしむしろ狭いし、良いところ無いですよ。
調布折り返しもできなくなっちゃったし…
しかしあの狭さ、今年の花火大会ではほんとに事故でも起きるんじゃないですかね？

まあ、地下化は基本的に都の道路事業でしたからね。地元民のメリットなんてあまり関係ない。

駅前に２つも建ちますからね。
住友は、狭くてお高いので、比較になりませんが、グレーシアは、アトラスとあまり変わらないお値段なのかなぁと考えてしまいます。

共働き夫婦となると、駅近を求めてしまいます。

グレーシアは狭めの3LDK、70㎡で6000万円前後でおさまればいいほうですよ、、、

ここでその価格ならばジオ杉並高井戸にしようかな。
立地も杉並だし、駅からも近いしな…。

建物のイラストを見るとかなり豪華な感じですね、建物作るのにお金がかかる感じがします。その分金額が高いのかな。
普通のマンションの外観ならもっと安かった気がする。

この立地で60m2の3LDKで4700万〜は検討できない。
モデルルームも週末、甲州街道から車を運転しながらみたがガラガラ。ここ大丈夫なの？

価格下げるみたいですよ。
一期前に値下げするのは、ガラガラなのでは？

うちは、高いので見送りです。

この立地条件で、この価格なら千歳烏山から15分の一戸建てプラウドが比較の対象となります。
調布でこの価格は、絶対に高すぎる！もう少し値下げしてください。

いつの間にか建築画廊なるものが。思っていた以上にスケールの大きな物件ですね。駅遠だから成せることといえばそうなのかな。これから調布駅前はまた建物で詰まっていくのだろうし、明確に物件環境が違いますからどちらにするか選択時点での迷いは少なそうですね、遠いのが嫌という方はサクッとこちらはスルーするでしょう(笑)

ちなみに自分的にはここが良いです、今のところは。窓から見える風景がビルだったり人通りだったり車道だったりということのない、このガーデンの存在が、良いと思える重要な要素です。

駅遠ということだけでなく、スーパーも近くになくちょっと食事ができる店も殆どありませんでした。また、西側は武蔵境通りに接してそれほど静かではない印象です。車道や人通りは見えませんが５階以下ですと窓からは前のマンションや公団（？）の建物が立ちふさがり、物件環境がそれほど良いとは思いません。ただ、スケールが大きいのは魅力的ですので、当たり前の話ですがそれらを踏まえて価格との比較かと思います。

建築画廊をみる限り、なかなか素敵な感じですね。
子育てには、良さそうです。
学区の小学校や、中学校の雰囲気を教えてほしいです。
子供の関係や、保護者の関係も…。
ご近所の方がご覧になっていましたら、よろしくお願いいたします。

そばの家が邪魔にならない階だと、かなりのお値段。
確かに外観は素敵だけど、どうなの？駅から歩いてあの距離で、5800万近く。
高すぎる！

子育てに良いっていっても、専業主婦世帯のみ。

あと中学校はどうだろう…荒れてるとかではなくても、
学力を向上させるという気が感じられない。
勉強できる子なら中学からは私立になる。

優先順位の問題で通勤以外のことを考えれば環境が良くて、広い部屋の方が良い。
通勤を第一に考えるのであれば、駅に近いマンションで環境や、広さをあきらめればいい話し。

私は前者で、調布駅で坂もなく、徒歩14分は許容範囲なので、検討しています。

>136
正解です。

>136
正解です。

＞１４１

予算が足りて永住確定世帯なら気にしない価格なのでは。

更に、調布が好きなら購入しても理由を問う必要もないぐらいの物件だとは思うんですよね。歩きやバスも慣れている人には問題ないのだと思いますし。要は、何もかも初めてづくめだと心配事が多いということなんだろうと見ています。いずれ駅間往復が疲れてくるんじゃないか・・、途中で売りたくなった時に安値でしか売れないんじゃないか・・等々。

検討中ですが、価格を変更した理由わかりますか？

だいぶ値下げした感じがします。
当初説明受けた金額とかなり異なり、
十分な説明を頂けませんでした。

ガラガラモデルルームでしたから、
売れなければまた値下げがあるかもしれません。

理由ですか？
事前に提示した予定価格が
反応が思わしくなかったのでしょう。

よくあることですから
あまり気にしないことです。

初めて見学に行きましたが、ガラガラモデルルームでした。価格がそんなに下がったのですか？
造りが、シニア向けマンションではないかと思うほど古風な感じがしましたが、変更可能ということなのでもう少し価格が下がるのを待ちます。

3LDK 77.49 4700万円～
これでもまだちょっと高いなあ…
南側のパークホームズとどっこいどっこいでは。

しかしなんでそんな強気なのか。地権者が強気？