アトラス調布ってどう？

どうでもいいことですが、この住宅は以前は180戸ありましたので今回330戸に増えたので、旧住民の方が拠出した土地は
１/2にもなりません。2/3ではありません。

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予想以上に高かった。。。
建物の間に道路移す費用とか、諸々乗ってるのでこの価格帯らしい
ファミリーで住むのであれば、75㎡くらい欲しいので5000万円台後半ですな

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No.99については、
建替の一般論を述べていたつもりなのです。
100戸→300戸は、わかりやすいような数字を例示的に使って説明したのですが、誤解を招いたようなら申し訳ないです。
地権者が安く手に入れるのは、
①土地を現物供出している。
②販管費、売主利益が上乗せされていない。（実際は、売主利益は若干あると思いますが）
が大きな理由になると思います。

マンションの価格の一般的な価格構成は
土地３５％
建設費４５％
販管費１０％
売主利益１０％
（土地、建物の比率は、場所により変化すると思いますが。）


結果、地権者は新規購入者の８割程度で購入できることになります。
No.100　物件比較中さんの
３０８０万円＋１０００万弱＝４０００万円ぐらいで
５０００万円の物件を手に入れた（ほぼおお８割）
という書き込みとほぼ一致することになると思います。

だいたい、地権者は、新規購入車の８割程度で手に入れることになります。


No.100　物件比較中さんのおっしゃるとおり
地権者は、既に住戸選定済です。

この物件を買うか買わないかは、この価格でほしいと思うかが判断になると思います。

それよりも、旧住民と新住民が一緒に住み始めて、融和が図れるかが
建替物件の重要な課題だと思います。

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3LDK約77㎡のモデルルームが概ね56百万円と予想より5～10百万円高く手が出ません。
駅から14分なので、甘く見ていましたが、そういう事情があるのですね。

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56百万円出せば、仙川とか世田谷区内の駅徒歩10分圏内も狙えますよ。

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モデルルーム価格56百万円ということは、坪単価240万円ですね。坪単価240万円じゃ世田谷10分圏内は無理でしょうね。日当たりが最悪とか条件かなり落とさないと…。確かにここの物件、価格政策失敗したかなと思います。調布徒歩14分くらいだと、5000万円くらいに設定しないと売れ行き厳しいでしょうね。5000万円以上のマンションを買えるファミリー世帯ってそんなに多くないそうです。旦那さんがかなりの高収入か、夫婦ふたりとも正社員で共働きか、親からの援助をたっぷり受けられるか、そういう世帯って多くないって別のデペの営業の人が言ってました。もっとローコスト仕様にして価格抑えればよかったのに。ランドスケープは良いのにね。買える人が少ないと厳しいよね。

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調布近辺で探してましたが、価格が高いなと感じました。
価格表は頂けませんでしたが、ほぼ5000万代。

購入出来なくないけど、広さと徒歩時間考えると
高いなと感じました。

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アトラス調布、5000万代後半。。。
近場に住んでる身としては、いくら共用設備が良くても、高すぎな感じがします。

４８８０万円・調布駅徒歩１１分で一戸建てがありました。
そちらのほうが魅力ありそうだなぁ。。
線路沿いってところがきっと価格下げてるんでしょうけど。

実家から近いからアトラスは候補に入れてたんですが、
残念です。。。

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共用設備は決していいとは言えない印象ですが…。駐車場は地下なので自走式と思ったら機械式で住戸数の約4割程度、自転車も地下の駐輪場からたった2台のＥＶで地上にわざわざ上げなければなりません。毎日自転車を使う人は、敷地内に放置することになりそうです、もちろんディスポーザーもありません。

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見学してきました～
確かに5,000万円位の3LKDが多かったですね。私も希望的には4,000万円台で買えれば、と思っていましたが、甘かったですね。
でも調布駅で見てしまうと、各駅停車駅で4000万円の物件を購入する気にはどうしてもならなくて・・・こまったものですね。
うちは子供が小さいから、ある程度、腰を据えて永住の観点で環境、部屋の広さを考えて、なんとか頑張って月々のローンを1万円増やそうかと、主人を説得中です。

しかし、モデルルームが入りきらないくらいお客さんが来てたけど、やっぱり調布駅は人気あるんですね。

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徒歩14分＋横断時間でこの値段じゃ、国領の駅前マンションのほうがはるかにマシですね…
同じ時間で調布駅に行けますし。

しかし調布って京王線は遅いし、子育てにはあまり向いてないし、
一般的なメリットはあまりないんですが、人気なんですかね？

私は田舎感があるところが好きなんですが。

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そうですね、調布駅で電車にのるには実質20分くらいみておかないといけないし、京王線も朝の通勤時間帯は異常に遅いし…

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朝はともかく、私も含め特急が止まらない駅の利用者は特急電車にじゃんじゃん抜かれるストレスが、調布駅の人気を呼んでいるんですよ、きっと。調布に戻ってから特急に乗ったほうが、新宿まで早いくらい（笑）

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皆さんが京王線は遅いというので調べてみましたら
新宿・渋谷に到着する時間は、朝（8時前後到着）、昼(12時前後到着）で同じ距離の駅を比較すると…
【新宿】
　京王線　調布　　　　朝35分　昼17分
　小田急　向ヶ丘遊園　朝23分　昼22分
　中央線　武蔵境　　　朝24分　昼18分
【渋谷】
　井の頭線　調布　　　朝27分　昼20分
　田園都市　鷺沼　　　朝18分　昼17分
　東横線　　綱島　　　朝24分　昼20分
京王線の朝の通勤時間帯の遅さ(特に新宿）がわかります。通勤には向かない路線なのかな？
この路線で、駅から14分＋αで3LDKが50百万円後半は躊躇しますね。

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京王は朝の通勤は五分遅延は普通です。
雨でも遅延します。

永山とかの大規模物件から京王利用者が増えると
ますますおくれそうですね。

朝は、各駅でゆっくり新聞や本読み、
帰りは、特急か、一本待って座るかで帰ってますよ。

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小田急線で新百合ヶ丘から朝ちょうど35分くらいですよ。駅から10分くらいのところで同じ広さの物件なら45百万円程度で買えますよ。

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小田急沿線の不動産業者さん、書き込みお疲れ様です～

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朝の通勤の話題が出ていますが、昨年の夏まで小田急で登戸から新宿、今は京王で調布から新宿まで通勤しています。
どっちかで選ぶとすれば、私は京王を選びます。なぜなら小田急の方がいつも混んでて疲れるからです。休日でもいつでも小田急は混んでいる感じがします。京王はまだ混み具合は小田急よりましで、休日はすいているので確実に座って新宿まで出ることが出来ます。朝の通勤時間は、小田急には速さでは完敗ですが、反対に帰りの通勤時間は、特急があるので、はるかに京王のほうが早くて楽ですよ。3年後には、小田急は複々線化が完全に完成して、さらに早くなると思いますが、そうなると小田急人気で、多摩ニュータウンエリアの人たちは小田急を選択するだろうから余計に小田急は混むようになるかもしれませんね。
どの沿線も、メリット、デメリットそれぞれあると思います。

＞116さん
調布と新百合ヶ丘は、都心からの距離がかなり違うので比較できないと思いますけど。
朝の時間は同じかもしれませんが、それ以外の時間では調布の方がはるかに早く新宿にでることができます。

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通勤では朝の時間が最重要なんですよ。昼早くても意味がない。
オフピークできればまだいいですけど。幸い私はそうしていますが。
あと朝の京王線はこんなもんだと諦めがつくと、各駅もなかなか快適です。

そんなわけで特急停車駅とはいえ、実質価値はかなり低いと思いますね。
もう容量が限界なんでどうしようもないです。
実現性のあやしい地下複々線計画だのみです。

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車やタクシーで都心と行き来することもあるでしょうから、距離もある程度判断材料にしますよ普通。

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