URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

外廊下なんかじゃない
あれはハイグレードな埼玉流のパティオなのだ

>>18801 名無しさん

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiomiya/nc_76141346/?suit...
まあまあ良さそう

>>18800 通りがかりさん
地権者多数が
浦和ザ・タワーの強みであり弱み

>>18800 通りがかりさん
かなり割高になるだろうがな

>>18797 通りがかりさん

埼玉の検討者はあまり目が肥えていないから、
デベも外廊下だったり天カセエアコンなどを
カットする傾向があるとかないとか

>>18804 名無しさん
相場が崩れるかは
誰もわからない

>>18805 名無しさん

内廊下が良いなら、東口のマンションにしたら？
板マンだけど1億からだけど

後は蕨や川口の再開発マンションが内廊下で建設中

>>18807 マンション検討中さん
埼玉県No. 1と自分でいってる浦和ザ・タワーで
仕様が外廊下って埼玉県としてどうなんだろう。
値段ははっきりいって都内並み
５億円で１２０平米なんだから価格はすでに超一流。
スペックが超一流ではないのがちょっとね。

>>18808 周辺住民さん

浦和が埼玉にあるから
埼玉仕様のタワマンな訳で。

もし浦和が東京や神奈川だったら、
フルスペック仕様のタワマン
だったかもしれませんね。

>>18790 名無しさん

ポジショントークは？

>>18808 周辺住民さん
文句があるなら買うなということでしょ

コスパがみんな不安視しているだけでしょ
立地はいいのはわかるけど
費用対効果にあうか
これが一番みんな気になっていることでしょうね

浦和は浦和ザ・タワーがでてくるまで
コスパのよい駅だった
一般フロアで坪単価1000万は
さすがにコスパはよくない

来月には第2期
はたして値上げあるのか

1期購入者と地権者のために
ぜひ値上げしてほしいね

地権者様や第一期の購入者様は
第2期は値上げ期待しているはず

大宮の例だと、共用部の充実度で外廊下、内廊下の資産価値の差は逆転するということか。ならこのマンションは商業施設そのものが共用施設のようなものなんだから、かなり資産価値の面でも強いということになるな

>>18818 マンション検討中さん
それと規模ね。

裏技は525戸だから浦和の中では最大の大規模タワーですね

管理費に商業施設の分も含まれているからね

>>18818 マンション検討中さん
解釈は自由
ただ今までの倍の坪単価
さすがに高づかみ心配する人もいる

ここは永住する目的で買う人がほとんどだから、リセールは気にしてません。
『浦和の王』になるという名誉が欲しいだけ。

埼玉王になる！

スパ王

東京の王になるにはアマンレジデンスで数百億必要になるけど、
埼玉の王は５億でなれる！
コスパ最高！

やっぱりこの価格でもファミリー層多いのか
うちは並だけど金持ち多いもんな

散々中国人多いとか言ってたのは嘘だった事が判明

削除依頼出しといた方が良いよ

>>18800 通りがかりさん
だけどね
以前にも書いたけど
勝どきのタワマンの時は
地権者住戸と販売者住戸では
グレードの差がありました。

以前に質問したけど
その事を知る人は皆無でしたよ。
そう言う仕様の違いがあるかもと考えて
地権者住戸を考えるなら
良い選択肢と思います。

完全実需だから、中古もほとんど出なそうだね。

>>18823 検討板ユーザーさん

あなたリセールの予想まではずしちゃうよ
リセール大丈夫だと思うよ

>>18830 マンション検討中さん
というより、浦和駅周辺の大規模マンションは出物が本当に少ない。

投資家も何気に2割いたんだな
この価格でも投資案件になるのか

そりゃそうだろ。外国人投資家が浦和なんて郊外の物件買う訳ない。

>>18833 通りがかりさん
知らないの？
都内近郊の土地持ちが
相当、富裕層に含まれる事を知らないのかね？

>>18828 通りがかりさん
中国人は湾岸に集中してるからね。

>>18833 通りがかりさん
18826の投資家さん、周辺のプラウドやシティハウスの中古が坪500前半で動いてる中で駅前大規模タワーが坪500台で買えるのは滅茶苦茶安いと言って買ってたよ。過去の事例では駅前ランドマーク物件は竣工後に周辺相場を大きく引き離すらしい。

>>18837 マンコミュファンさん
一部にお得な間取りがあったのは事実

裏技のおかけでどれも高値になったね

>>18839 マンション検討中さん
高砂アドレス最強説は現在だな

>>18839 マンション検討中さん
高値チャレンジ企画（笑）
今高く売るチャンス

外国人投資家は居ないけど
外国人実需はふつうに居るからなw

北浦和も1億弱の時代に
凄すぎます

てか浦和はここほぼほぼ1億以上
東口の板マンでさえ1億からって、こんな時代が来ようとはオリンピック前には想像すら出来なかった

北浦和で1億弱。。。

>>18844 マンション検討中さん

驚きです

数年前の倍
買える方が限定されている
ペアローンで夫婦の所得を
浦和にbet
かしこい選択かどうかは
20年後にわかるね

>>18839 マンション検討中さん
一部の中古相場を営業資料に
新築はどんどん値上がり
デベロッパーはうれしい楽しい
賃料は据え置き（笑）

>>18839 マンション検討中さん
みんなエイペックスタワーの
購入時の坪単価知ってるのかな？
笑っちゃうほど安いよ（笑）

時代が違うからなぁ

■エイペックスタワー浦和
2003年築　浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約195万
一例
約76㎡
新築時3700万円
↑当時買えた人うらやましい

■ライオンズマンションコスタタワー浦和
2006年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約215万円
一例
約77㎡
新築時4600万円
↑浦和ザ・タワーの半値

■ザ・パークハウス浦和タワー
2017年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
一例
約66㎡
新築時5800万円
↑浦和ザ・タワーなら一億超え

■ブリリア浦和仲町
2019年築　浦和駅徒歩4分
新築時の坪単価約330万円
約71㎡
新築時7600万円
↑浦和ザ・タワーの約半値

■プラウド浦和
2023年築　浦和駅徒歩5分
新築時の坪単価約385万円
一例
約78㎡
新築時9000万円
↑プレミアムフロアも500万

いかに浦和ザ・タワーが高いか
相場より高いといわれているのよくわかる
不動産はいかに安いときに
買えるかが勝負

浦和ザ・タワーは安くはない

>>18839 マンション検討中さん

西口強いな

>>18850 匿名さん
なるほどそれでも今の時代背景鑑みると浦和ザ・タワーは結構安い部類に入ってくるのかもね

>>18800 通りがかりさん
間取りも内装も仕様設備も別物、それでいてさらに高くなる。いいんじゃない。

>>18852 匿名さん
浦和ザ・タワーは安くない

>>18854 通りがかりさん
安くはないけど高くもない

>>18855 匿名さん
Xみた？
安いという声より
高いという声が圧倒的

>>18856 口コミ知りたいさん
それはあくまで個人の感想
多数決が正義と思うならそれでよし

今は高くても数年後振り返ったら安かったって話になるんだよ。

>>18858 マンション検討中さん
浦和ザ・タワーは
埼玉県浦和だよ
外廊下タワマン
どうなるかなんてわからない

>>18856 口コミ知りたいさん

買えない人は「高い」と言う
買える人は「適正」だと言う
↑これが事実よね？

>>18858 マンション検討中さん
アンケートは高い
中古なら費用対効果あわないが
かなり多い
浦和愛ないとなかなか手が出ないよ

>>18860 eマンションさん
費用対効果にあわない
たしかにそんな値段設定
スペックは最高レベルではないし
少なくとも埼玉県ではNO1スペックではない

>>18851 マンコミュファンさん

西口なら10分以上でもそこそこリセールいい

貴方は手がでないかもしれないが、手が出る人たちがたくさんいるから抽選になっているんだよ。そういう浦和好きな人たちがいる限り、中古価値は維持される。スペックは金かけたらアップグレードできる部分は多々ある。しかし立地は絶対にアップグレード出来ない。

ここが高い高いと嘆いたところで、倍率ついて完売しているのが事実。
ここを高いと感じる人は、正直稼ぎが足りてないっことだし、浦和ザ・タワーには相応しくない人間ってこと。他行きなー！もうちょい駅から歩いたところの築年数経ったところで探してみては？

そうそう、徒歩5分以内だとかなり高くなる
徒歩10分以内まで広げると結構お手頃

てかこの立地を超えるのって、伊勢丹やコルソの建て替えで上にタワマン建つくらいじゃなきゃ無理でしょ

実質暫くというか何十年単位先になるでしょ

自己申告的には稼ぎがあるらしいが、人としては終わってるな。

>>18866 評判気になるさん

オーベルは駅徒歩12分だけど人気あるよ
結局マンションによるんだよね

>>18865 評判気になるさん
まあ第一期はたった90部屋しか販売していない
そりゃ開発開始まで十年以上待っていた人がいて
一人で複数抽選も出来たんだから
倍率もつくだろうよ。
問題は来月の第二期だろうね。
値上げしてもほしいかどうか
判明すると思う

>>18867 名無しさん
本当にそう思う。
浦和ザ・タワーのスペックや価格に
関する客観的な評価を書いてもすぐ反論。

浦和は賃貸需要が弱い
賃料を高額設定するのが難しい
これって統計からもあきらかなのにね。

公認会計士のつーもさんの一部抜粋

浦和ザ・タワーは高い
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。埼玉愛や浦和愛がないと躊躇する、そのくらい相場より高い。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。浦和は再開発計画も都内に比べると圧倒的に少ない。

そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

広域まで広げると同じ予算で都内も十分に買えますし、出口戦略考えるなら都内のほうが選択肢が豊富です。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。同じ価格なら、資産性なら都内が上だというのはいうまでもない。中古となった瞬間、都内アドレスと埼玉県アドレスで資産性は変わります。

少なくとも埼玉県と東京では不動産ポータル検索数に圧倒的な差が出てきます。中古リセール価格は気にしない、どうしても浦和って方は少数ですがいらっしゃります。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。
リセール考えるなら他も選択肢として比較してみたほうがよい。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

浦和愛、埼玉愛があり、リセールは考えずにずっと浦和に永住だ、引っ越しはしないって人にはおすすめできるが、万が一引っ越しやライフステージの変更可能性あるなら、おすすめはできません。

なぜなら浦和は賃貸設定が安くないと借り手がいないからです。万が一引っ越しとかになったらローン支払いが賃料より多いことになりかねません。

浦和ザ・タワーは管理費も高いため、投資用としての需要はかなり少ないです。

浦和は賃料がとれないエリアなので
賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

それくらい浦和ザ・タワーは高い価格設定となっています。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。
というか大量に出てくるとおもいます。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

相場よりかなり高い坪単価で出てきましたので、リセールには不向き。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

30万超えたら一気に検討者が減り、ずっと賃貸が決まらないという状況になっています。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入によるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメ。
浦和愛がないとダメ。
賃貸でもありで合理性あり。
地権者の利益のしわ寄せが価格に影響。
管理費も高い。

浦和ザ・タワーがびっくりする高額な価格設定
あきらかに相場より高い

そもそも何故こんな価格に？

広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。
埼玉県浦和ですよ、今まで新築の
最高平均坪単価400万だったエリアで
平均坪単価は650万超えの状態。
（高づかみの心配される方の気持ち察します）

グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。
一般フロアで坪単価1000万超え（笑）
立地良いとはいえ、直結ではない
外廊下であり、スペックは、、、。
正直スペックはもう少し残念という意見多数。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

地権者にはめちゃくちゃよいマンション、相場より高いのはしかたない。デベロッパーは営利企業だから、利益最大化の価格設定とスペック選定。
↑
一部つーも氏のブログより

https://news.yahoo.co.jp/articles/52c8c766cd6ca52b06e44ba57c42209e5a4f...
記事も浦和ザ・タワーの価格予想
大きく外している
そりゃそう、だって相場より高いからね

建築費高騰、人件費高騰とかいってますが
デベロッパーは軒並み
過去最高益を更新
デベロッパーはウハウハ