URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

街の雰囲気が変わる

浦和で中古マンションを探してる人はここが完成する前に、いや早く買わないと周辺中古マンション値上がり必至

>>17380 マンション検討中さん
第2期以降はわからないだろ
第一期はたった90部屋なんだから

>>17382 eマンションさん
もう値上がってるよ。

>>17382 eマンションさん
焦る話じゃない
浦和ザ・タワーが高すぎるだけだから。

>>17382 eマンションさん
いやいや金利上がってくると
不動産価格は、、、。
金利上がりそうだね。
金利があがれば浦和相場もわからないよ。

>>17382 eマンションさん
浦和で中古で予算２億超えを用意している人はほとんどいない。
2億超えの中古売買実績なんてここ最近ではないだろ？
あるなら教えてください。

浦和駅5分以内タワマン
［西口］
・エイペックスタワー　
2003年築　高砂1　
浦和駅徒歩2分　
新築時の坪単価約200万円　
直近売り出し事例なし

・コスタタワー浦和　
2006年築　岸町4　
浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約215万円　
現在の坪単価約410万円

・シティハウス浦和高砂　
2014年築　高砂2　
浦和駅徒歩5分　
新築時の坪単価約295万円　
現在の坪単価約470万円

・ザ・パークハウス浦和タワー　
2017年築　仲町1　浦和駅徒歩3分　
新築時の坪単価約330万円　
現在の坪単価約375万円

このあたりに買っていた方が一番の勝ち組
地権者様に感謝感謝
地権者が200以上いる素晴らしいマンション

>>17384 匿名さん
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_75555775/
たしかに上がってますね。

ついにツイッターでも話題になったけど、現時点でめちゃくちゃ倍率付いてるぞ

高い高い言ってるアンチ君、マンション買うセンス無いから戸建買えば？
いい加減プラウド浦和とじゃ比較にならないことも認識してくれ。浦和ザタワーだから買う人がいるんだよ

https://x.com/escapejapan2023/status/1845809048886841697
たしかについてますね
まあ地場の社長さんとかが買ってるのでしょうね。
浦和愛や地縁がない方はなかなか手がでないので。
まあ数倍ついているほどで驚くほどではないでしょう。
付近のタワマンの方からの買い替えもあるし。
浦和付近の層で完売はするかもね。
ただこれだけの価格の部屋はかなり苦戦するでしょうね。
浦和を中古で2億というのは成約事例をきいたことないので。

>>17391 マンション比較中さん
それはあなたの感想ですよね？
残念ながら現実は違うんですわ

>>17380 マンション検討中さん

かっこ悪い間違い。素直に間違ってましたごめんなさい、だろ？

>>17391 マンション比較中さん

ここが中古マンションで出てきたら、２億円成約ってのも増えていくんだろうね

どの人も浦和の中古マンションを検討してるなら早め早めでって言ってるしね
徒歩10分以内は早くしたほうがいいだろうな

市役所跡地に渋谷教育学園浦和の新設は無理？

>>17394 検討板ユーザーさん
アドバイスありがとう。
そうなるとよいですね。
金利があがったりして
そうならない可能性ありますが。
そうなる事を期待しています。
浦和で中古で2億超だとかなり
検討されるかたが限定されるでしょうね。
世帯年収３０００万以上に限定されますね。

>>17395 マンション検討中さん
少子高齢化なんだから
新設はかなり確率低いだろう

Twitterでここが高い高いとただ連呼してたインフルエンサーどもは、ただのインプレッション稼ぎで全員節穴だし信用ならないことを露呈したな

最初からここは買い評価してたマンマニ氏とつーも氏くらいしかもはや信用ならん
真の広域相談者はちゃんとエリアの特性を理解している

>>17398 マンコミュファンさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

つーもは
リセール期待しちゃダメだって

そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

埼玉を愛し、浦和を愛する人のためのマンション
浦和ザタワーはこんな価格になってしまっていますが、個人的には間違いなくおススメ出来るマンションです。

では、明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

決してリセールを重視して購入してはいけません。リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
↑
浦和愛が必要なマンションですね。

単なる個人の感想を妄信してる人は目を覚ました方がいい

>>17400 匿名さん
高い買い物なので10年後20年後をしっかり考えて
購入する方がいいですね。

ここは価値がわかる人だけが買えばいい。
価値がわかる人だけで売り切れるし、買い支えられるから大丈夫。
プラウド浦和やエイペックスタワーを超高値で買いたい人はいないが、浦和ザタワーなら坪1000万でも買いたい人は沢山いるんだよ

>>17402 匿名さん
価値がわかる方が買えば売切れになる。
浦和駅付近で買い替えとかで
需要はそこそこあるし
地権者多いから200強が
売れればいいだけなので。

浦和ザ・タワーは王様物件なので
高いといわれてもスルーしましょう。
スルーが一番ですよ。

外廊下といわれようが
坪単価高いといわれようが
リセールは厳しいのではないかと
いわれようが、ほしい人は買うし。
スルーするのが一番です。

本当に外廊下？
ガセでしょ？
玄関開けたら雨風に晒されてるってこと？
エアコン室外機を廊下に置くための外廊下？夏は熱風を浴びるのか？
だけど換気は良さそうですね！

>>17404 名無しさん
ガセじゃないです。
でも、玄関開けたらタワーパーキングの壁がどーンっと見えます。
名無しさんが外廊下で真ん中が全て吹き抜けか？と思っているところには、マンションよりも高くそびえ立つタワーパーキングが建設されますので。マンマニさんのブログでも紹介されていましたよね～。
一部パーキング壁が見えない部屋もあるし、吹き抜け部分も残っているので、換気にはいいんじゃないですかね。

>>17393 さん

どこが間違ってるのか具体的によろしく

>>17406 マンション検討中さん

まあまあ。
含み「益」の益って利益ですから。抽選になってるっていうことは同じ価格で同じ物件を買いたいという人がいるということ。イコールそれは含み益の発生ではなくで、取得した価格での売却できる先がすでにいるということ。それは含み益とは言いませんよね。同じ価格なんですから。

ただ含み益が出る蓋然性が高まるという意味ではそうかもしれません。ただ抽選イコール含み益は、仰っている原理としては飛んでますよね。

>>17404 名無しさん
MRに行けない層なのがバレバレ

>>17407 通りがかりさん

まじめすぎ
そんなに深く考えずに
需要が上回ると価格は上昇するという原理だけでいいのですよ
実需のみの抽選であれば需要を上回っているということです

>>17409 マンション検討中さん
駅近マンションの第一期は
だいたいそんなもんだろ
浦和が特別なわけじゃない

>>17410 匿名さん
1期とは言えこの価格で抽選だらけになったら特別でしょう。浦和駅に限らず南浦和、北浦和、与野、新都心、大宮までデベが土地探しまくるだろうね。

>>17411 通りがかりさん
何年待ったとおもってる？
１期でそこそこ人気あるのは普通だろう。
問題は2期以降だよ。
今江戸川区小岩ですら抽選抽選。

>>17411 通りがかりさん
浦和のこの立地だからこの価格でも人気なんだよ、大宮とか他の駅じゃこんなに人気は出ない。
物の価値がわからんやつは一生損し続けるだけ

>>17412 マンション検討中さん
小岩も23区内ではあるけど、小岩ですらなのですね(笑)

所詮江戸川区 ほぼ千葉

>>17414 名無しさん

https://www.takenote1101.com/entry/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B...
坪単価は浦和より安いね。

>>17407 通りがかりさん
https://x.com/haibara893/status/1817873456312307790
小岩で倍率10倍

小岩のマンションのスペック比較では、外廊下のパークシティザタワーより内廊下のプラウドタワーの方が上なんですよね。
それなのに地域ナンバーワンはパークシティザタワーになりそう。

>>17402 匿名さん
その通り！
「新築」ということが最大のストロングポイント。
中古になれば高値で売れないことは重々承知しているよ。

>>17420 評判気になるさん
確認したいのですが
おっしゃっている
「新築」ということが最大のストロングポイント。
中古になれば高値で売れないことは重々承知しているよ。
↑
中古になると高値で売れないっておっしゃっているってことは
リセールはきついって意味ですか？

つーもさんが書いていたように
浦和は賃料が安いんだよね。。。

シティハウス浦和高砂
https://suumo.jp/chintai/jnc_000093274726/?bc=100399845541

ライオンズマンションコスタ・タワー浦和
https://suumo.jp/chintai/jnc_000093126342/?bc=100398812682

Ｂｒｉｌｌｉａ浦和仲町
https://suumo.jp/chintai/jnc_000093246463/?bc=100389331550

浦和ザ・タワーは賃料はいくらになるんだろうね。

未入居賃貸が安く出れば良いな
地権者様お願いします
ローンとの差額を投資に回せるし

>>17273 評判気になるさん
https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...
ぶっちゃけ賃貸で住むのもあり
とまぁ理想論を述べたところではありますが、現実的にこの価格で浦和にマンションを買うということについて、二の足を踏むというのもさもありなんです。

駅距離や規模さえ妥協すれば戸建も買える予算感です。

当然ですが、どのご家庭にも予算があるので、いくら浦和好きな人におススメ！と言っても予算が届かない…でも浦和ザタワーに住みたい…という方だって当然にいるはずです。

そこで次善策としては、賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。

記事執筆時点でSUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。

コイワイ

浦和は賃料安い上に
安い賃料なのになかなか借主がみつからない
つーもの記事からかなり経過しているけど
まだ書かれている対象物件の賃貸が決まってない。
浦和ザ・タワーは万が一にも
引っ越しとかしなくちゃいけなくなったら
いくらで貸せるか、どれくらいで貸し出せるか
このあたりがなかなか厳しそうだね。

>>17426 eマンションさん
確かに契約後に海外転勤なんて決まったら目も当てられませんね。
ファミリーにいい感じの８５㎡以上の部屋だと、管理、修繕金等＋固定資産税＋駐車場が当たった（月３万円）として年間ほぼ２００万円。
５年間の軽減期間が過ぎると２００万円以上確定。
ローンで購入する人はローン金額＋１７万円以上が毎月かかるってこと。
転勤の間　浦和相場で人に貸しても足が出てしまうでしょうね。

買う人はそんなことは百も承知だから、買えない人がごちゃごちゃ言う話じゃない

単身赴任で良いじゃん

アンチはぐるぐる同じ話を繰り返してるけど、何周も周回遅れの話をしてるよ

文教姉妹都市であるあの文京区のリビオシティ第一期は4分の1が売れ残ったらしい　ガセかもしれんがあり得る
こちらは高倍率完売で文教都市の覇権を目指せ

賃料が～とか自演でやってるのが丸わかりなんで、恥ずかしいからやめてくれ

仕方ないよね。人気物件こそネガが群れて攻撃するんだよね。根底は嫉みと失落感が働いているのではと思うよ。これに乗じて対立地域間の攻め合いも多少あるんだけど。

高所得者の年金停止要望、関経連　「痛み伴う改革を」（共同通信） - Yahoo!ニュース https://news.yahoo.co.jp/articles/a3b7c7ccd552c4921e3b1352c6673f1de1bb...

高所得者はいずれは
これに近いことがおきそう

>>17434 eマンションさん
年金や公的な保険は見直し必須なので仕方があるまい

三井住友信託銀行か
よーく覚えとくぞ

浦和は学童問題解決してるんですか？

>>17431 名無しさん
まぁあれは定借だし比較にもならん

外廊下がどんなものになるのか知りたいよね。
外廊下もピンからキリまであるだろうから、ここは浦和ナンバーワン価格のタワマンらしく、そこらのマンションの外廊下とは違うものになるでしょう。
楽しみだ。

MRの玄関脇に立派なエアコン室外機が鎮座しておられました。
高グレード外廊下なら室外機は吹き抜け部分に隠す仕様ですが、ここはそうではないようで残念です。

>>17440 名無しさん

それはちょっと残念ですね。

>>17440 名無しさん
同じく、もっと内部のCGパースを見たい！
正式申込登録まで10日切ったし。
毎日　玄関開けたらこんにちは～するパーキングの外壁の色とか質感とかCGで再現してほしいです。最近MRに行った人は　そういうの見せてもらえましたか？
この物件は駐車場が当たってこそ納得できる管理修繕費だと思っているので、駐車場は大事です。

>>17442 評判気になるさん
駐車場は地権者とプレミアム優先で一般向けの割り当ては少ないので競争率高くなりそうです。最悪近隣の月極駐車場を探すことになるでしょう。

>>17434 eマンションさん

議員年金廃止はまだ？

議員年金すでに廃止されてるよ

>>17445 匿名さん

いつが一次締切でしたっけ？

>>17443 評判気になるさん
駐車場も地権者とプレミアム優先
一般フロアはなかなかきびしい

>>17439 通りがかりさん
外廊下でも五億のかたも
納得するような外廊下になるんじゃないかな？
４億超えてる、五億だよ。
さぞかし高級な仕上げの外廊下になるんだろうね。

>>17439 通りがかりさん
MR行けば分かるけど？
もしかして行ってないのに偉そうに語ってるの？

>>17442 評判気になるさん
何で営業に聞かないの？

>>17446 評判気になるさん
https://x.com/PC_Higanjima/status/1845742762106441972
他のエリアの伸びがえぐい

https://x.com/wanzenchin/status/1842167140264349835
地権者様との交渉から10年以上

>>17442 評判気になるさん
https://x.com/SelfRw/status/1840340705354625509
浦和の伸び率

>>17453 名無しさん
完全に高砂と仲町の差だよね。

>>17454 匿名さん
高砂>岸町>仲町>=常盤
で合っていますか？

>>17455 周辺住民さん
住宅地として考えたら、

高砂＞岸町≧常盤・別所≧仲町

だと思う。

>>17456 匿名さん
どこも大した差はない
浦和の一部の人だけどんぐり乗せ比べやってるだけ

正直いって大した差はない
ここを比べても全く意味がないのに
浦和はこれをずっとやっている印象ですね。
多少の差はあるのでしょうけど
大きな差はないです。

2024年の建設業界の残業規制(働き方改革)
2025年問題もあり。
人件費が大きく上振れしますし、ウクライナ有事や世界的インフレよる資材の高騰も続きます。
今後も新築マンションの高騰は続くだろうと考えています。

逆を言えば、マンション価格が下がる要因が、金利引き上げぐらいしか思い浮かびません。
浦和ザタワーを買えた方が羨ましい限りです。

>>17454 匿名さん
正直この数字をみるとほぼ天井だよね

>>17457 周辺住民さん
いやいや数字で出てるでしょ。
最近は高砂、岸町、常盤、別所、仲町に沼影も絡んできてる。

>>17459 周辺住民さん
まあ所得が増えていないから

>>17462 マンション比較中さん
さらに小さくして売ることとなるかと

他スレの書き込みから拾ってきた
高砂、岸町がトップ2、次いで仲町、別所、沼影の順

3732 eマンションさん 2023/09/27 22:45:31
順位 エリア 平均価格 平均単価 小学区 中学区
① 高砂 5,842 万円 89.6 万円/㎡ 高砂小、岸町小、浦和別所小 岸中、白幡中
② 岸町 5,883 万円 84.9 万円/㎡ 高砂小、岸町小 岸中、白幡中
③ 仲町 5,205 万円 77.6 万円/㎡ 高砂小、仲町小 岸中、常盤中
④ 別所（南区） 4,541 万円 70.5 万円/㎡ 浦和別所小、浦和大里小、岸町小 白幡中、内谷中
⑤ 沼影（南区） 4,865 万円 70.0 万円/㎡ 浦和別所小、浦和大里小、沼影小 内谷中
⑥ 前地 4,706 万円 65.5 万円/㎡ 仲本小 原山中
⑦ 常盤 3,871 万円 65.4 万円/㎡ 常盤小、仲町小 常盤中
⑧ 東仲町 4,175 万円 64.6 万円/㎡ 仲本小 原山中
⑨ 南浦和（南区） 3,824 万円 64.0 万円/㎡ 大谷場小、大谷場東小、文蔵小 大谷場中
⑩ 東高砂町 4,083 万円 61.2 万円/㎡ 高砂小 岸中

高砂は駅近という価値も含めての価格だけど、歴史や住宅地としての価値なら岸町一択だと思うよ
常盤別所は住宅特化で地盤も悪くないけど、浦和駅から離れすぎている

>>17464 マンション検討中さん
これ見りゃわかるけど
たいした差はないよ
とくに駅近はたいした差がない

>>17448 マンション掲示板さん
残念ながらフツーの外廊下でしたよ。

>>17467 口コミ知りたいさん
そうです。
普通の外廊下です。
ただ浦和エリアではNO1です。
埼玉県では坪単価もNO1です。

>>17466 マンション検討中さん
岸町と常盤で3LDKのマンションで2000万違うから
別エリアかってくらい格差があるよ

>>17469 名無しさん
たった２０００万の差
でんぐりの背くらべだよ
そんな差をいってるのは浦和エリアくらいだよ。

岸町って飲食店とかも少ないし夜はかなり暗いよね
最近流行りの強盗に狙われやすいエリアなんじゃないか？

高砂ブランドか常盤ブランドしか聞いたことないんだが
歴史の価値が岸町が一番なんてどこから聞いた話だ？

>>17471 マンション検討中さん
閑静なエリアだからこそ住宅向け
閑静でかつ警備が欲しいなら麻布周辺エリアに住むしかない

>>17473 名無しさん

いまの時代、閑静なエリア=強盗が狙いやすいエリアだからな。岸町の価値もガタ落ちしそう。

>>17472 eマンションさん
武家屋敷があったところだし、浦和の中心である調神社があるんだから一番価値があると思うよ
岸町の名前の由来は昔海岸沿いだったから
港区三田や高輪のような風光明媚な場所だったから武家屋敷が置かれた
https://ddnavi.com/serial/372766/a/

>>17464 マンション検討中さん
別所と沼影が同価格なのはほんとかね？
別所は高台の1～4丁目と崖下の5～7丁目では明確に路線価が異なるが一まとめにされてんのかな。

岸町は狭小住宅がかなり多いから意外と大丈夫なんじゃない？
狭小住宅を狙う強盗なんていないでしょ。

岸町が直面してるリスクは強盗だけじゃない。南浦和に近いのでクルド人が増えるリスクもある。

浦和で一番の住宅地は岸町で間違いないとおもう。
商業地としてなら高砂の方が上でしょ。
仲町は文化の地という感じだし、環境なら別所、まとまった住宅地なら常盤、コスパなら本太って感じじゃない？

岸町の1～4町目に土地買うのが正解だった。