URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

大宮駅西口第３－Ａ・Ｄ地区第一種市街地再開発事業の概要
◆ 所在地－埼玉県さいたま市大宮区桜木町二丁目地内
◆ 交通－ＪＲ「大宮」駅徒歩5分
◆ 階数－（住宅棟）地上27階、塔屋1階、地下2階、（オフィス棟）地上21階、塔屋1階、地下2階
◆ 高さ－（住宅棟）最高部105,400ｍ、建築物99.850ｍ、（オフィス棟）最高部104.080ｍ
◆ 施行区域面積－約15,000㎡
◆ 敷地面積－約9,500㎡
◆ 建築面積－約6,195㎡
◆ 延床面積－約85,136㎡（容積対象面積約61,743㎡）
◆ 構造－鉄骨造、鉄筋コンクリート造
◆ 用途－共同住宅、店舗、オフィス、駐車場等
◆ 総戸数－約230戸
◆ 建築主－大宮駅西口第３－Ａ・Ｄ地区市街地再開発組合（参加組合員予定者　東京建物、日本土地建物、大和ハウス工業）
◆ 総合コンサルタント－佐藤総合計画
◆ 事業協力者－清水建設
◆ 着工－2025年06月頃予定
◆ 竣工－2029年頃予定

まだ5年先

浦和駅周辺の再開発がほぼ終わったので、ようやく大宮に順番が回ってきたっていうだけです。

>>17306 通りがかりさん
>>17307 名無しさん
>>17308 名無しさん
>>17309 eマンションさん
>>17310 名無しさん
>>17311 評判気になるさん
>>17312 評判気になるさん
>>17313 通りがかりさん
>>17314 通りがかりさん
状況的に中野の二の舞も考えられるのでまだまだどうなるか分かんないよ

今夜絶対に負けらない戦いがある

>>17302 名無しさん
要望書と申込は違うで。
申込はこれから。要望書より申込は減る可能性高い。

>>17318 口コミ知りたいさん
全て売れるかは未定だね
第一期は売れるはず。
第2期値上げしたら鈍化するんじゃない？

値上げしてほしい

マンションマニア予想
値上げ

>>17321 口コミ知りたいさん

>>17314 通りがかりさん

大規模ではないのと、駅徒歩6ー7分かな。
これ内廊下なんですか？

>>17323 匿名さん
内廊下だといわれています。

>>17322 マンション検討中さん

浦和がここまで人気とはね。すごいね

>>17325 マンション掲示板さん
第一期は90部屋ちょいでしょ？
ずっと待ってた人を考えると
それくらいは埋まるよね。
値上げして第2期は果たして
売れるのか、リセール考えちゃうと
なかなか手が出せないよね。

>>17323 匿名さん

図面出てて内廊下になってるので確かです

>>17327 eマンションさん

図面

>>17328 eマンションさん
内廊下が好きなら
大宮だね

>>17329 マンコミュファンさん

蕨と川口も内廊下だよ

>>17327 eマンションさん
埼玉県では内廊下タワマンは希少価値高いね

浦和が良くて内廊下じゃなきゃ嫌なら、東口のクレヴィア浦和が出てる

最上階ペントハウスは高そうだけど、ここほど驚く価格まではいかないような気がする

>>17330 通りがかりさん
埼玉県で主要駅徒歩3分以内の
内廊下タワマンは最近だと
ザ・パークハウス川越タワーだね。
内廊下タワマンはやはり評価高いね。

>>17328 eマンションさん

ありがとうございます。
ここ良いじゃないですか！！ただ竣工は5年後ですか。価格が安くなってたら良いな

>>17332 通りがかりさん
東口のクレヴィアは
20階以上の内廊下タワマンではないね。

埼玉県で駅3分以内の内廊下タワマン
数えるほどしかないね。。

>>17328 eマンションさん
浦和は今回の開発以後に
大きな大規模開発はなし

本日の状況
敷地広いですね。建設進んだら迫力がすごそうです。

>>17334 マンション掲示板さん

直近10年以内で
駅3分以内の内廊下タワマン
どんなのがあるか教えて

たぶん10以内くらいしか
ないよね？

埼玉県で駅3分以内の
タワマンはかなり少ない。

>>17337 eマンションさん

イトーヨーカドー再開発の噂はあるみたいだけどな

>>17321 口コミ知りたいさん
マンマニさんは
浦和ザ・タワーは申込するのかな？
しないような気がする。
マンマニは内廊下好きだからね。

>>17340 マンション掲示板さん
噂レベルは
大規模再開発とはいわないからね。

何でこんな中途半端な街になっちゃったんだろう
文教都市なら大学や私立の進学校、研究所などを誘致すれば良かったのに

>>17343 検討板ユーザーさん
アナタが誘致したらいいんじゃない

今年の都道府県魅力度が発表されたけど埼玉は46位
魅力的な街づくりを怠ってきたツケだろうね


都道府県魅力度ランキング発表！最下位は埼玉でも茨城でもなく…出身の人気女優「ピンチはチャンスにして」
https://www.sponichi.co.jp/entertainment/news/2024/10/13/kiji/20241013...

　今年の順位、昨年からの順位変動は以下の通り。

（43）山口県（▼1）

（44）鳥取県（▼3）

（45）茨城県（△2）

（46）埼玉県（▼1）

（47）佐賀県（▼1）

ほんと街を魅力的にしてほしい。
川口市のクルド人問題もだけど、政治家は金が欲しいから、市民・日本国民が犠牲にされて不自由を強いられたりしている。
政治家が汚らしいよ！

浦和ザ・タワーが何億になろうが埼玉の地位は上がらないし埼玉県民というだけで下に見られる

>>17347 マンション掲示板さん

埼玉を下げてもあなたの価値は上がらない
あなた自身の価値を高める努力をするべき

さいたま市役所跡地と市民会館跡地の開発があるじゃないか！

直近10年で
駅3分以内の内廊下タワマン（20階以上）
知る限りでは所沢と川越だけでは？
それ以外で知ってる方いれば教えてください。

毎月の管理費、修繕積立金の全体というのはどういうお金なのかご教示下さい。
普通、住宅のみだと思います。

https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/floor/saitama/
築10年以内
高さ20階以上
さらに内廊下タワマンとなると
埼玉県はかなり少ない

>>17351 マンション掲示板さん

商業一体の場合は管理費・修繕積立金の全体は普通ありますよ。

>>17353 マンション検討中さん
規約次第でしょ。
管理費や修繕費の線引がどこか。

>>17345 周辺住民さん
たしかに直近10以内で
駅3分以内の内廊下タワマンは少ない
外廊下タワマンならあるけどね。

プラウド浦和　13階　78.19m2 14,800万円　坪625万　
高すぎw

>>17351 マンション掲示板さん
マンションとほぼ同じ高さのタワーパーキングにかかる費用ではないかな。
あと共用部分のランニングにかかる人件費（１日１０人以上が日勤。２４時間体制の警備員や各階のゴミ出しや宅配に係る清掃員や駐車場管理人等など）を全体と言っているのでは？

https://news.yahoo.co.jp/articles/2cb659631673c5a37934ff10789aba3be6b9...
まだまだあがるよね

>>17356 マンション検討中さん

>>17356 マンション検討中さん
https://manmani.net/?p=40732
もともとの坪単価400万だよ（笑）

Kタイプ　3LDK　78.19㎡
画像出典：プラウド浦和公式HP

6階　8788万円　坪単価371万円
7階　8998万円　坪単価380万円
8階　9098万円　坪単価384万円
9階　9198万円　坪単価388万円
10階　9318万円　坪単価394万円
11階　9428万円　坪単価398万円
12階　9538万円　坪単価403万円
13階　9648万円　坪単価407万円

>>17356 マンション検討中さん
今回浦和ザ・タワーでは坪単価1000万超えてる
80平米ちょいの部屋

プラウド浦和のときは
D2タイプ　4LDK　84.01㎡


画像出典：プラウド浦和公式HP

6階　9878万円　坪単価388万円
7階　10058万円　坪単価395万円
8階　10258万円　坪単価403万円
9階　10388万円　坪単価408万円
10階　10598万円　坪単価417万円
11階　10728万円　坪単価422万円
12階　10868万円　坪単価427万円
13階　10998万円　坪単価432万円

この価格で坪単価400万ちょい出せば買えたんだよ。
https://manmani.net/?p=40732#google_vignette

まあ浦和ザ・タワーは
唯一無二だからね。

周辺相場を確認しましょう！

［西口］

・エイペックスタワー　2003年築　高砂1　浦和駅徒歩2分　新築時の坪単価約200万円　直近売り出し事例なし

・コスタタワー浦和　2006年築　岸町4　浦和駅徒歩4分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約410万円

・プラウド浦和岸町サンクアージュ　2013年築　岸町7　浦和駅徒歩7分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約310万円

・シティハウス浦和高砂　2014年築　高砂2　浦和駅徒歩5分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約470万円

・プラウド浦和高砂　2015年築　高砂3　浦和駅徒歩6分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約315万円

・ザ・パークハウス浦和タワー　2017年築　仲町1　浦和駅徒歩3分　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約375万円

・プラウド浦和常盤テラス　2017年築　常盤1　浦和駅徒歩7分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約300万円

・ザ・パークハウス浦和岸町　2018年築　岸町7　浦和駅徒歩7分　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約350万円

・プラウド浦和高砂マークス　2018年築　高砂3　浦和駅徒歩8分　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約310万円

・ブリリア浦和仲町　2019年築　仲町1　浦和駅徒歩4分　新築時の坪単価約330万円　直近売り出し事例なし

・パークホームズ浦和仲町二丁目　2023年8月竣工予定　仲町2　浦和駅徒歩8分　販売前

［東口］

・プラウド浦和東仲町　2010年築　東仲町　浦和駅徒歩4分　新築時の坪単価約220万円　現在の坪単価約335万円

・パークホームズ浦和東仲町　2012年築　東仲町　浦和駅徒歩2分　新築時の坪単価約220万円　直近売り出し事例なし

・プラウド浦和東仲町ガーデン　2018年築　東仲町　浦和駅徒歩2分　新築時の坪単価約300万円　現在の坪単価約350万円

・レ・ジェイド浦和　2022年3月竣工予定　東高砂町　浦和駅徒歩4分　新築時の坪単価約350万円　完売

上記相場からプラウド浦和の将来価値を予想すると
Hタイプ　3LDK　68.90㎡　10階　8048万円(新築時)　→　7730万円(築10年時)

となります。

>>17356 マンション検討中さん
>>17359 口コミ知りたいさん
>>17360 マンション掲示板さん
>>17361 マンション掲示板さん
>>17362 口コミ知りたいさん
埼玉県ナンバーワンタワマンと普通の板マンを比較すること自体がナンセンスですよ。

［西口］

・エイペックスタワー　2003年築　高砂1　浦和駅徒歩2分　新築時の坪単価約200万円　直近売り出し事例なし

・コスタタワー浦和　2006年築　岸町4　浦和駅徒歩4分　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約410万円

・シティハウス浦和高砂　2014年築　高砂2　浦和駅徒歩5分　新築時の坪単価約295万円　現在の坪単価約470万円

・ザ・パークハウス浦和タワー　2017年築　仲町1　浦和駅徒歩3分　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約375万円

このあたりに買っていた方が一番の勝ち組

浦和ザ・タワーは広い部屋だと
坪単価700万からスタート

Iタイプ　3LDK　85.50㎡
出典：浦和ザタワー公式HP
8階　18400万円台　坪単価711万円
10階　19400万円台　坪単価750万円
19階　23900万円台　坪単価924万円
21階　24900万円台　坪単価962万円
23階　25900万円台　坪単価1001万円

↑今回浦和ザ・タワー

プラウド浦和のときは
D2タイプ　4LDK　84.01㎡

出典：プラウド浦和公式HP
6階　9878万円　坪単価388万円
7階　10058万円　坪単価395万円
8階　10258万円　坪単価403万円
9階　10388万円　坪単価408万円
10階　10598万円　坪単価417万円
11階　10728万円　坪単価422万円
12階　10868万円　坪単価427万円
13階　10998万円　坪単価432万円

数年前のプラウド浦和の価格

>>17363 匿名さん
まさにその通り
浦和ザ・タワーはまだまだ値上げしても売れますよ。
浦和愛がある方がたくさんいますからね。
埼玉県NO1ベッドタウンの浦和の
最高価格の坪単価１３００万以上の部屋がある
唯一無二の大規模外廊下タワマン

>>17352 eマンションさん
ほぼ半分以上は川口にありますので、タワマンの数からいいますと、埼玉県で川口は一番都会ですね。

>>17360 マンション掲示板さん
浦和ザタワーと比較にならないの。

>>17367 マンション検討中さん
川口の話題はやめてください。

川口なんてスラムじゃん。
浦和とは比較の対象にならない。

購入した途端の含み損確定をものともしない方のためのマンションです。

>>17371 購入経験者さん
それはいいすぎだろ
たしかにリセールよくはなさそうだけど。

てか抽選になるほどだからリセールも平気だと分かった！

アンチはプレミアがつく原理も知らないのか
抽選になる=含み益だよ

近頃また地震が多いよね。
首都直下型地震が近く来る可能性は高い。
神奈川県・湾岸なんかも大地震が近く来る可能性は高い。
関東では、埼玉県がやっぱり大地震に強く安心・安全なんだよね。

>>17374 匿名さん

>>17374 匿名さん
抽選イコール含み益は間違ってますね。
抽選イコール取得簿価割れはしない、ならしっくりきますかね。（個人なのに簿価を使ってるのはスルーしてください）

浦和エリアの価値は下がらないと思いますし、将来的にもいい値段で売れるんじゃないですかね。良い物件だと思います。

>>17365 eマンションさん

これ見るとすごい上昇率ですね。
既出の通り、値上がりはしなくても買いたい人が買うから別に良いんだと思います。

浦和でこれ以上の立地はしばらく出ないし、買いたい人が買えば良いですよ

>>17378 評判気になるさん
まさにその通り
リセール気にしたら買えない
リセール気にしちゃダメ
浦和ザ・タワーは浦和愛がある方が買えば良い

抽選=含み益だよ
実需なんだから抽選=含み益
投資用と混同しないようにね

街の雰囲気が変わる

浦和で中古マンションを探してる人はここが完成する前に、いや早く買わないと周辺中古マンション値上がり必至

>>17380 マンション検討中さん
第2期以降はわからないだろ
第一期はたった90部屋なんだから

>>17382 eマンションさん
もう値上がってるよ。

>>17382 eマンションさん
焦る話じゃない
浦和ザ・タワーが高すぎるだけだから。

>>17382 eマンションさん
いやいや金利上がってくると
不動産価格は、、、。
金利上がりそうだね。
金利があがれば浦和相場もわからないよ。

>>17382 eマンションさん
浦和で中古で予算２億超えを用意している人はほとんどいない。
2億超えの中古売買実績なんてここ最近ではないだろ？
あるなら教えてください。

浦和駅5分以内タワマン
［西口］
・エイペックスタワー　
2003年築　高砂1　
浦和駅徒歩2分　
新築時の坪単価約200万円　
直近売り出し事例なし

・コスタタワー浦和　
2006年築　岸町4　
浦和駅徒歩4分　
新築時の坪単価約215万円　
現在の坪単価約410万円

・シティハウス浦和高砂　
2014年築　高砂2　
浦和駅徒歩5分　
新築時の坪単価約295万円　
現在の坪単価約470万円

・ザ・パークハウス浦和タワー　
2017年築　仲町1　浦和駅徒歩3分　
新築時の坪単価約330万円　
現在の坪単価約375万円

このあたりに買っていた方が一番の勝ち組
地権者様に感謝感謝
地権者が200以上いる素晴らしいマンション

>>17384 匿名さん
https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_75555775/
たしかに上がってますね。

ついにツイッターでも話題になったけど、現時点でめちゃくちゃ倍率付いてるぞ

高い高い言ってるアンチ君、マンション買うセンス無いから戸建買えば？
いい加減プラウド浦和とじゃ比較にならないことも認識してくれ。浦和ザタワーだから買う人がいるんだよ

https://x.com/escapejapan2023/status/1845809048886841697
たしかについてますね
まあ地場の社長さんとかが買ってるのでしょうね。
浦和愛や地縁がない方はなかなか手がでないので。
まあ数倍ついているほどで驚くほどではないでしょう。
付近のタワマンの方からの買い替えもあるし。
浦和付近の層で完売はするかもね。
ただこれだけの価格の部屋はかなり苦戦するでしょうね。
浦和を中古で2億というのは成約事例をきいたことないので。

>>17391 マンション比較中さん
それはあなたの感想ですよね？
残念ながら現実は違うんですわ

>>17380 マンション検討中さん

かっこ悪い間違い。素直に間違ってましたごめんなさい、だろ？

>>17391 マンション比較中さん

ここが中古マンションで出てきたら、２億円成約ってのも増えていくんだろうね

どの人も浦和の中古マンションを検討してるなら早め早めでって言ってるしね
徒歩10分以内は早くしたほうがいいだろうな

市役所跡地に渋谷教育学園浦和の新設は無理？

>>17394 検討板ユーザーさん
アドバイスありがとう。
そうなるとよいですね。
金利があがったりして
そうならない可能性ありますが。
そうなる事を期待しています。
浦和で中古で2億超だとかなり
検討されるかたが限定されるでしょうね。
世帯年収３０００万以上に限定されますね。

>>17395 マンション検討中さん
少子高齢化なんだから
新設はかなり確率低いだろう

Twitterでここが高い高いとただ連呼してたインフルエンサーどもは、ただのインプレッション稼ぎで全員節穴だし信用ならないことを露呈したな

最初からここは買い評価してたマンマニ氏とつーも氏くらいしかもはや信用ならん
真の広域相談者はちゃんとエリアの特性を理解している

>>17398 マンコミュファンさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

つーもは
リセール期待しちゃダメだって

そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

埼玉を愛し、浦和を愛する人のためのマンション
浦和ザタワーはこんな価格になってしまっていますが、個人的には間違いなくおススメ出来るマンションです。

では、明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

決してリセールを重視して購入してはいけません。リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
↑
浦和愛が必要なマンションですね。

単なる個人の感想を妄信してる人は目を覚ました方がいい

>>17400 匿名さん
高い買い物なので10年後20年後をしっかり考えて
購入する方がいいですね。

ここは価値がわかる人だけが買えばいい。
価値がわかる人だけで売り切れるし、買い支えられるから大丈夫。
プラウド浦和やエイペックスタワーを超高値で買いたい人はいないが、浦和ザタワーなら坪1000万でも買いたい人は沢山いるんだよ

>>17402 匿名さん
価値がわかる方が買えば売切れになる。
浦和駅付近で買い替えとかで
需要はそこそこあるし
地権者多いから200強が
売れればいいだけなので。

浦和ザ・タワーは王様物件なので
高いといわれてもスルーしましょう。
スルーが一番ですよ。

外廊下といわれようが
坪単価高いといわれようが
リセールは厳しいのではないかと
いわれようが、ほしい人は買うし。
スルーするのが一番です。

本当に外廊下？
ガセでしょ？
玄関開けたら雨風に晒されてるってこと？
エアコン室外機を廊下に置くための外廊下？夏は熱風を浴びるのか？
だけど換気は良さそうですね！

>>17404 名無しさん
ガセじゃないです。
でも、玄関開けたらタワーパーキングの壁がどーンっと見えます。
名無しさんが外廊下で真ん中が全て吹き抜けか？と思っているところには、マンションよりも高くそびえ立つタワーパーキングが建設されますので。マンマニさんのブログでも紹介されていましたよね～。
一部パーキング壁が見えない部屋もあるし、吹き抜け部分も残っているので、換気にはいいんじゃないですかね。

>>17393 さん

どこが間違ってるのか具体的によろしく

>>17406 マンション検討中さん

まあまあ。
含み「益」の益って利益ですから。抽選になってるっていうことは同じ価格で同じ物件を買いたいという人がいるということ。イコールそれは含み益の発生ではなくで、取得した価格での売却できる先がすでにいるということ。それは含み益とは言いませんよね。同じ価格なんですから。

ただ含み益が出る蓋然性が高まるという意味ではそうかもしれません。ただ抽選イコール含み益は、仰っている原理としては飛んでますよね。

>>17404 名無しさん
MRに行けない層なのがバレバレ

>>17407 通りがかりさん

まじめすぎ
そんなに深く考えずに
需要が上回ると価格は上昇するという原理だけでいいのですよ
実需のみの抽選であれば需要を上回っているということです

>>17409 マンション検討中さん
駅近マンションの第一期は
だいたいそんなもんだろ
浦和が特別なわけじゃない

>>17410 匿名さん
1期とは言えこの価格で抽選だらけになったら特別でしょう。浦和駅に限らず南浦和、北浦和、与野、新都心、大宮までデベが土地探しまくるだろうね。

>>17411 通りがかりさん
何年待ったとおもってる？
１期でそこそこ人気あるのは普通だろう。
問題は2期以降だよ。
今江戸川区小岩ですら抽選抽選。

>>17411 通りがかりさん
浦和のこの立地だからこの価格でも人気なんだよ、大宮とか他の駅じゃこんなに人気は出ない。
物の価値がわからんやつは一生損し続けるだけ