埼玉の新築分譲マンション掲示板「URAWA THE TOWER(浦和ザ・タワー)」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2024-11-09 11:12:58

URAWA THE TOWER(浦和ザ・タワー)について語りましょう。

所在地:埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番
交通:JR湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩3分
   JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩3分
   JR高崎線 「浦和」駅 徒歩3分
   JR宇都宮線 「浦和」駅 徒歩3分
間取:1LDK~4LDK
面積:40.43m2~120.19m2
売主:野村不動産株式会社
売主:三菱地所レジデンス株式会社
売主:大和ハウス工業株式会社
販売提携 (代理):野村不動産株式会社
販売提携 (代理):三菱地所レジデンス株式会社
販売提携 (代理):大和ハウス工業株式会社
施工会社:前田・斎藤・タカラ共同企業体
管理会社:未定

公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/b113230/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155124

総戸数:525戸(非分譲234戸含む)
構造・規模:鉄筋コンクリート地上27階 地下2階建て
用途地域:商業地域
バルコニー:5.73m2~34.10m2
敷地面積:10,564.45 m2

建物竣工時期:  2026年4月中旬(予定)
入居(引渡)時期:2026年8月下旬(予定)
販売時期:2024年8月下旬 (予定)

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URAWA THE TOWER(浦和ザタワー) パワーカップルに検討していただきたい住戸があります【マンションマニア
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[スレ作成日時]2013-04-18 09:32:37

URAWA THE TOWER  [第1期]
所在地:埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番(地番)
交通:湘南新宿ライン(宇都宮~逗子) 浦和駅 徒歩3分
価格:9,680万円~5億円
間取:2LDK~4LDK
専有面積:63.57m2~120.19m2
販売戸数/総戸数: 93戸 / 525戸
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URAWA THE TOWER口コミ掲示板・評判

  1. 17151 口コミ知りたいさん

    しわ寄せは
    一般購入者に来てるよ。
    まあ地権者様には
    感謝しなきゃだけど。

  2. 17152 通りがかりさん

    >>17141 匿名さん

    海浜幕張はチャイナタウンだし

  3. 17153 通りがかりさん

    >>17150 評判気になるさん

    何回も同じことをコピペでウケる

    でもこの人、高層階は手を出しにくいけど低層階は買いだと書いていたな

  4. 17154 マンション掲示板さん

    浦和駅の伊勢丹とヨーカ堂は閉めないよね。伊勢丹はともかくヨーカ堂はかなり古い。津田沼とか閉めた店舗より相当古く建物老朽化しているのに。伊勢丹ともども収益良いんだろうね。

  5. 17155 eマンションさん

    >>17153 通りがかりさん
    高層階はリセールきついからね
    低層階ならリセール期待はうすいけど
    可能性は残りそうですね

  6. 17156 匿名さん

    >>17149 eマンションさん

    この人のおすすめ
    南側は抽選必至なので倍率が低い北側を狙って買えることを優先するのが良いそうだ


    >今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい!という方にはおススメしたいところです。

  7. 17157 名無しさん

    >>17150 評判気になるさん

    地権者が1人だろうが100人だろうが土地の面積は同じでしょ
    そしてその土地と等価交換される
    地権者が多いと高くなるとか理屈がおかしい

  8. 17158 匿名さん

    パルコにヤオコーあるから入るかな?

  9. 17159 検討板ユーザーさん

    >>17157 名無しさん
    地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

    そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

    モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

    それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

    さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

    めちゃくちゃわかりやすい
    説明な気がする

    わかりやすく仮にデベロッパーで
    1000利益を出す必要がある場合
    プロジェクトで本来500部屋についてであれば
    2を500人から回収が理想
    つまり少しずつ利益を回収するのが
    販売価格も安くて双方よし

    ただ地権者は等価交換で
    今回は200以上の部屋からは
    利益回収はできないから
    残り290くらいから1000の利益回収しなきゃいけない
    つまり一般購入者から約3.4を回収しなきゃならない

    先ほどの2ではなく3.4と1.7倍
    利益のせなきゃプロジェクトとして成立しない。

    多数が等価交換だと
    こういうデメリットありますよって
    意味だと理解しています。

  10. 17160 匿名さん

    >>17159 検討板ユーザーさん
    ご指摘の通りの極端に高い物件ですが、これでも欲しい人がいるので、完売してしまいます。
    まあ、3年位経てば、割高だけど買っといて良かったねとなるような気がします。

    低層の割安を狙うか、どうせなら眺望の良い部屋にするか悩んでいます。

  11. 17161 マンション検討中さん

    >>17159 検討板ユーザーさん

    ・地権者から土地をいつ購入するのか
    ・地権者といつ時点で等価交換するのか

    この2つはどうなりますか
    それによって地権者が多いことがマイナスになったりマイナスにならなかったりが決まると思います

  12. 17162 マンション検討中さん

    >>17161 マンション検討中さん
    相場より割高なのは誰もが認めるところなんだから
    それでよくない?
    地権者多い物件は割高になりやすいのは事実なんだから。
    細かい時期とはデベロッパー以外知り得ないんだから。
    少なくとも割高
    相場より高い
    ただそれでもほしい層は一定数いる

  13. 17163 マンション掲示板さん

    >>17162 マンション検討中さん

    適正か割高かは市場が決める
    この掲示板はいい加減な憶測まみれだ
    地権者が原因と言うのであれば根拠を示すべき

  14. 17164 匿名さん

    どんなプロセスで価格が決まってるか知らないくせに適当なことばかり書き込んでる人がいる

  15. 17165 通りがかりさん

    ここは地権者関係が常時パトロールしているのかな
    実際に住んだらややこしくて大変そう

  16. 17166 検討板ユーザーさん

    アンチが嘘ばかり書き込んでるのが問題であって地権者とか関係ないだろう
    何を馬鹿なことを言ってるのだろう

  17. 17167 名無しさん

    >>17165 通りがかりさん
    地権者には感謝感謝
    この姿勢じゃないとダメみたいですね。

    アンチが書いてるんじゃなく
    公認会計士のブロガーが書いた記事を
    わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう

    目くじらを立てるような内容ではないんじゃない?
    相場より高いのはアンケートや
    Xの反応からわかることだし。

    少なくとも相場より安いと
    書いている人はみつけられていない。

  18. 17168 名無しさん

    >>17165 通りがかりさん
    地権者には感謝感謝
    この姿勢じゃないとダメみたいですね。

    アンチが書いてるんじゃなく
    公認会計士のブロガーが書いた記事を
    わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう

    目くじらを立てるような内容ではないんじゃない?
    相場より高いのはアンケートや
    Xの反応からわかることだし。

    少なくとも相場より安いと
    書いている人はみつけられていない。

  19. 17169 匿名さん

    アンチは何も知らないのに地権者を悪者に見立てて嘘をバラまいてたってこと?

  20. 17170 eマンションさん

    >>17169 匿名さん
    https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...
    きちんと分析して書かれてるよ。

  21. 17171 eマンションさん

    具体的にどの表現がアンチなの?
    高いといわれたらアンチ?
    高い安いは主観だから自由なはず。
    アンチには当たらないだろう。

  22. 17172 評判気になるさん

    >>17171 eマンションさん

    もういくら批難しても、後の祭りです。
    価格が出て、誰も高い事を認めた上で、買うので仕方ないですね。
    不毛なやりとりは見たくないですね。

  23. 17173 マンコミュファンさん

    >>17170 eマンションさん

    それって正しいの???

  24. 17174 名無しさん

    話半分で

  25. 17175 通りがかりさん

    >>17159 検討板ユーザーさん

    この人はこの物件をオススメしてるけど

    それにしても1日1回コピペしないと気がすまない?

  26. 17176 通りがかりさん

    2期目は上がるかもな

  27. 17177 匿名さん

    どこのだれだかわからない方の書き込みを盲信して地権者のせいにしてるってことでOK

  28. 17178 名無しさん

    これだけ月日がかかった再開発だからね
    事情は推して知るべし

  29. 17179 匿名さん

    >>17176 通りがかりさん
    ないない。
    これ以上高くなって
    どうなるの?
    高層階の1000超えなんて
    相場無視した金額だから
    買い替え出来なくなる金額だよ

  30. 17180 名無しさん

    営業さん1期目の売れ行き良ければ上げるって言ってたかも

  31. 17181 購入経験者さん

    みんな、時計回り・逆時計回りの法則知らんのかね...

  32. 17182 匿名さん

    マンションバブル崩壊が始まってる

  33. 17183 匿名さん

    埼玉は特に落ちてる

    1. 埼玉は特に落ちてる
  34. 17184 マンコミュファンさん

    再開発物件の分譲価格についてはいろいろな要素があるので一概には言えないです。レジのみの建て替えであればシンプルですが、ここのようにレジ以外にも非分譲の商業区間、業務区画、そして公共区画もあり補助金もあり、特区(公共貢献)から容積率アップとかまであると。施工費はある程度で収まっている時期の発注だと思うので買ってもよいのでは。今後施工発注の首都圏、関西圏の人気エリアのタワーなり大型物件はえらい価格になります。

  35. 17185 匿名さん

    >>17180 名無しさん
    野村不動産の特長を
    みなさんご存知ない様ですね

    住友不動産
    決算期を関係なく値上げをしますが

    野村不動産
    決算に向けて数字を上げ様としますので
    値上げを考えるよりも
    数字を上げ様とする不動産会社です。

    これから
    期末に向けて数字を上げないと言うのに
    金利上昇もある時期に
    どうしてこれ以上の値上げが
    出来るんでしょうか?

  36. 17186 マンション掲示板さん

    >>17185 匿名さん

    それ前までの話だと思うよ
    売れ行きよければ上げるよ

  37. 17187 匿名さん

    浦和の新築分譲マンションで価格を上げたと思われる物件あるよね

  38. 17188 評判気になるさん

    >>17183 匿名さん
    金利上がればさらに中古は下がる
    相場より高いマンション買うと
    リセールがきついのは周知のこと

  39. 17189 口コミ知りたいさん

    >>17183 匿名さん
    というか、千葉の下落率がやばいな。

  40. 17190 マンション検討中さん

    >>17189 口コミ知りたいさん
    埼玉県も下がってる
    千葉県埼玉県
    ベッドタウンだからしかたないけど

  41. 17191 マンコミュファンさん

    >>17188 評判気になるさん
    住宅ローン変動金利に関して、モゲチェック塩澤さんが7月の時点では「いずれ0.15%ほど上がる」という楽観的な見方でした。
    https://www.tokyo-np.co.jp/article/344012

    それが最近は「2025年末から2026年初頭にかけて、今より0.75%から1%程度上がる」という見方に変わっています。
    https://wangantower.com/?p=21677

    重要な点は「金利が1%上がると不動産価格は20%下がります。」ということです。

  42. 17192 名無しさん

    あの人は全く当てにならないから

  43. 17193 匿名さん

    >>17192 名無しさん
    未だに変動は上がらないって言い続けてたらやばいけど、まともなこと言ってると思うけど

  44. 17194 匿名さん

    >>17183 匿名さん
    レインズで大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口あたりの成約価格を見るとむしろ上がってるんだが

  45. 17195 匿名さん

    やっぱり巨大だね、建物ができてくると

  46. 17196 マンコミュファンさん

    >>17194 匿名さん
    数件程度のたまたま売れた成約事例でしょ
    買ったのは流れを読めずにカモにされた人

  47. 17197 通りがかりさん

    売れるから上がる、上がるから売れるという時代は都心を除けばもう終わってます。
    それに気付かれて熱が完全に冷める前にある程度利益確保しときたいからこういう値付けなんでしょうね。

  48. 17198 マンション検討中さん

    >>17197 通りがかりさん

    どの物件もそうだけど、好きな人が買うから良いよ

  49. 17199 マンション検討中さん

    近郊と郊外は別物でしょ。
    浦和や大宮の様な近郊は新築も中古も高値で動いているけど郊外はそうはいかない。

  50. 17200 口コミ知りたいさん

    >>17196 マンコミュファンさん
    たまたま中古が売れる
    たまたま新築が売れる

    たまたまって都合が良い物言いですね。

  51. 17201 通りがかりさん

    >>17194 匿名さん
    それは一部だけだね
    広いからね
    ただ在庫は増えてきてるね

  52. 17202 口コミ知りたいさん

    >>17197 通りがかりさん
    日本語でよろしくお願いします。

  53. 17203 口コミ知りたいさん

    >>17201 通りがかりさん
    どのエリアでどのくらい在庫が増えてますか?
    駅単位で教えてください。

  54. 17204 口コミ知りたいさん

    >>17197 通りがかりさん
    都心とは違い大半が実需&ローンの浦和は売れないから下がる、下がるから売れない時代に逆回転始まったね

  55. 17205 匿名さん

    浦和とか大宮はずっと上がってるでしょ
    なんでひとくくりにするのか理解できん

  56. 17206 マンコミュファンさん

    >>17191 マンコミュファンさん
    金利が1%あがれば
    マンション価格20%下がる
    そりゃそうだ、月支払い額は増やせないから。
    途中であがるパターンはきついね。
    残債割れも注意しないといけないからね。

  57. 17207 匿名さん

    >>17204 口コミ知りたいさん
    売れてるよ。

  58. 17208 通りがかりさん

    一括りにする人は複雑な処理が苦手らしいよね
    複雑に処理すると脳がパンクするから、物事を一括りに考えたり自分勝手に決めつけたりしてデータ量を小さくして考えるらしい
    埼玉県さいたま市も広いからね

  59. 17209 匿名さん

    >>17205 匿名さん
    頭が悪いからでしょ。

  60. 17210 匿名さん

    「一括りにする人は複雑な処理が苦手」というご意見、面白いですね!でも、17208さん、あなたの書き込みが、まさにその「一括りにする人」の見本になってしまっているのでは?
    自分で自分を批判するという高度な技を披露してくださり、ありがとうございます。これぞまさに「複雑な処理」の極みですね。でも、その処理があまりにも複雑すぎて、自分で自分の罠にはまってしまったようです。

  61. 17211 匿名さん

    >>17208 通りがかりさん
    脳がパンクしてそうなレスですね

  62. 17212 通りがかりさん

    イトーヨーカドーの跡地にタワマン立てば価格凄いことになりそう。
    駅からの所要時間だけで言えば裏技より全然近いし。
    アトレ北口から1~2分くらいじゃない?

  63. 17213 検討板ユーザーさん

    >>17210 匿名さん

    「一括りにする人は複雑な処理が苦手」と一括りにしてると言いたいんだろうけど、概念と具体的な対象とを整理できない人かな?
    さいたま市内の具体的な駅や地名を一括りにすることとの違いが理解できないのかな

  64. 17214 匿名さん

    「売れてる街」と「売れてない街」を一括りにするのは駄目

  65. 17215 匿名さん

    >>17214 匿名さん
    まあ浦和ザ・タワーも
    当初の予想相場より30%から40%高い
    コスパよいベッドタウンだったのに
    ベッドタウンからの脱却できるかな?

  66. 17216 評判気になるさん

    >>17213 検討板ユーザーさん
    少なくとも
    高層階とはいえ
    一般フロアで坪単価1000万以上は
    びっくり価格だし。
    さらに一般フロアで外廊下となれば
    坪単価1000万以上は都内でもない価格では?
    外廊下でさらに一般フロアですよ。

  67. 17217 評判気になるさん

    いい加減買えないのに高い高いってずっと居座るやつ邪魔
    自身相応の物件探せばいいのに

  68. 17218 口コミ知りたいさん

    >>17217 評判気になるさん
    高いって個人の感想なんだから
    別にスルーすればよくないかい?
    なんでスルーできないの?
    金持ち喧嘩せずでいこうよ。
    いい物件なのはまちがいないんだから。

  69. 17219 匿名さん

    >>17217 評判気になるさん
    本当これ。
    単なる荒らしだよね。

  70. 17220 匿名さん

    >>17212 通りがかりさん
    イトーヨーカドーは、地元に根付いているからなくすことはできないね。

  71. 17221 マンコミュファンさん

    >>17218 口コミ知りたいさん

    ホントこれ
    荒らし行為だよね

  72. 17222 匿名さん

    >>17220 匿名さん
    セブンの株主でマンションの購入を考えているんだけど
    セブンの今のCEOの井坂は
    経営のセンスがない人ですから
    地域で必要と思われているイトーヨーカドーも
    閉店するCEOですので
    いつ浦和のイトーヨーカドーが閉店になっても
    不思議ではないですよ。

    まして古い店舗ですので
    なおさら閉店をしても不思議ではないです。

  73. 17223 匿名さん

    ほらほら
    またイトーヨーカドーの弱体化がまたYahoo!に出てました
    来年の2月末をもってネットスーパーから撤退との事です。
    だからCEOの井坂は経営のセンスがないので

    浦和のイトーヨーカドーが撤退する事も
    時間の問題だと思います。
    17222です。
    連続投稿すいません。

  74. 17224 匿名さん

    先ほどからの幼稚な連投は見るに耐えない。少し皮肉られたくらいで、顔真っ赤にして連投するのやめてもらえませんかね?

  75. 17225 匿名さん

    シンプルに疑問なんですが、貴方はセブン&アイ・ホールディングスの井阪隆一CEOを「経営センスがない」と斬って捨てられるほどの実績をお持ちの方なのですか?
    経営の分野で著名な方なのでしょうか?

  76. 17226 匿名さん

    >>17224 匿名さん
    まあ、ご近所さんになるかも知れない方からの
    ご指摘ですので
    申し訳有りませんでした。

  77. 17227 検討板ユーザーさん

    イトーヨーカドーの再開発は下層階が商業施設イトーヨーカドー、上層階がタワーマンションで!

  78. 17228 検討板ユーザーさん

    >>17227 検討板ユーザーさん

    隣の駐車場と合わせればかなり大規模な再開発になる

  79. 17229 検討板ユーザーさん

    >>17228 検討板ユーザーさん

    10年以上先になるかもしれない妄想はたのしそうですね

  80. 17230 匿名さん

    東口と西口両方にヤオコーが欲しいですね

  81. 17231 匿名さん

    セブン&アイ・ホールディングスは、セブンーイレブン・コーポレーション
    に社名変更して、コンビニ事業に注力するって。コンビニのセブンイレブンはなくならなそうだね。
    イトーヨーカドー、ロフト、デニーズ、赤ちゃん本舗などは分離して、中間持ち株会社ヨークマートにして再編するそうだね。浦和のイトーヨーカドー、浦和パルコのロフトなんかは、なくならないでしょう!

  82. 17232 匿名さん

    上記の中間持ち株会社は、ヨーク・ホールディングスの間違いでした。

  83. 17233 匿名さん

    イトーヨーカドーが再開発しても市役所が下駄に入るくらいのレベルでないとこの物件には勝てないでしょ。
    商業と音楽ホールの規模感が頭から抜け落ちてる人いるよね

  84. 17234 通りがかりさん

    >>17233 匿名さん

    下駄に県庁を入れちゃおう

  85. 17235 評判気になるさん

    >>17233 匿名さん
    そもそもアドレスで負けてる
    高砂と仲町では勝負にならない

  86. 17236 名無しさん

    2年後のことになるがテナント埋まるかねえ

  87. 17237 マンコミュファンさん

    なりふり構わずここの希少性を下げたいアンチ
    ここが売れたら困るのか?不思議でならん

  88. 17238 匿名さん

    >>17197 通りがかりさん
    浦和に盲目な層がある程度いることはデベもわかってるからね

  89. 17239 匿名さん

    圧倒的立地で周辺相場を超越した先例として、すでにプラウドタワー立川という多摩の王者があるし、
    別に浦和ザタワーだけ埼玉で突出して高くても違和感無いだろ
    音楽ホール併設と言う存在感で言えばサザンスカイタワーみたいな衝撃的な圧倒する存在になりそう。あれほどの背の高さは無いけど
    アンチは頭おかしくなったのか、もはや何言いたいのかわからんレベルのネガしか出来なくなってるな

  90. 17240 匿名さん

    さいたま市はあと10年は人口が増加する
    浦和はさらにその先も人口増加が見込める
    浦和は将来性も充分だよ

  91. 17241 匿名さん

    ここらの浦和高砂、仲町ね、昔から行儀の良いおとなしげな若めの白人男性に会ったり、見かけたりすることが多かったのよ。
    最近、行儀の悪い図々しいアジア系の人達が増えてて、なんだかなぁって感じるんです。
    浦和が行儀の悪い人達がばっこするガサガサした街になりませんように。

  92. 17242 評判気になるさん

    >>17241 匿名さん
    大宮や川口みたいになってほしくないですよね!

  93. 17243 匿名さん

    要望書の時点で全戸倍率付きそうな勢いで笑った
    MR見たら欲しくなるのもわかる。これは凄い物件だわ

  94. 17244 匿名さん

    3LDKは全体的にそれなりの倍率になりそう。
    低層中層も人気で、高層と角はかなり申込入りそう
    流石、埼玉ナンバーワン

  95. 17245 検討板ユーザーさん

    >>17235 評判気になるさん

    プラウド浦和も仲町アドレスだけど高砂のマンションより全然高いんですけど。

  96. 17246 評判気になるさん

    >>17245 検討板ユーザーさん
    単純に築浅だからでしょ。

  97. 17247 評判気になるさん

    >>17241 匿名さん
    空港も外資系企業もない埼玉に欧米人が少なくてアジア人が多いのは必然かと

  98. 17248 マンコミュファンさん

    >>17246 さん

    元々高級志向
    かなりの戸数が億以上の物件だから

  99. 17249 名無しさん

    >>17247 評判気になるさん

    欧米人は日本に見向きもしないよ
    アジア人、特に中国人のみ突出して多いのが日本

  100. 17250 管理担当

    [住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

  • [スムラボ]2LDK「浦和ザタワー」のレビューもチェック

URAWA THE TOWER  [第1期]
所在地:埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番(地番)
交通:湘南新宿ライン(宇都宮~逗子) 浦和駅 徒歩3分
価格:9,680万円~5億円
間取:2LDK~4LDK
専有面積:63.57m2~120.19m2
販売戸数/総戸数: 93戸 / 525戸
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