| 物件概要 |
| 所在地 |
埼玉県さいたま市浦和区高砂１-1000（地番） |
| 交通 |
JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン・上野東京ライン「浦和」駅徒歩3分
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| 間取り |
2LDK〜4LDK |
| 専有面積 |
63.57m2〜120.19m2 |
| 価格 |
9680万円〜5億円 |
| 管理費（月額） |
2万7910円〜5万2780円／月 |
| 修繕積立金（月額） |
2万2640円〜4万2800円／月 |
| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
525戸 |
| 販売戸数 |
93戸 |
| 完成時期 |
2026年4月中旬予定 |
| 入居時期 |
2026年10月下旬予定 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：RC27階地下2階建
敷地の権利形態：所有権の共有
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| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
野村不動産
三菱地所レジデンス |
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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URAWA THE TOWER口コミ掲示板・評判
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17151
口コミ知りたいさん
しわ寄せは
一般購入者に来てるよ。
まあ地権者様には
感謝しなきゃだけど。
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17152
通りがかりさん
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17153
通りがかりさん
>>17150 評判気になるさん
何回も同じことをコピペでウケる
でもこの人、高層階は手を出しにくいけど低層階は買いだと書いていたな
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17154
マンション掲示板さん
浦和駅の伊勢丹とヨーカ堂は閉めないよね。伊勢丹はともかくヨーカ堂はかなり古い。津田沼とか閉めた店舗より相当古く建物老朽化しているのに。伊勢丹ともども収益良いんだろうね。
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17155
eマンションさん
>>17153 通りがかりさん
高層階はリセールきついからね
低層階ならリセール期待はうすいけど
可能性は残りそうですね
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17156
匿名さん
>>17149 eマンションさん
この人のおすすめ
南側は抽選必至なので倍率が低い北側を狙って買えることを優先するのが良いそうだ
＞今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい！という方にはおススメしたいところです。
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17157
名無しさん
>>17150 評判気になるさん
地権者が１人だろうが100人だろうが土地の面積は同じでしょ
そしてその土地と等価交換される
地権者が多いと高くなるとか理屈がおかしい
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17158
匿名さん
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17159
検討板ユーザーさん
>>17157 名無しさん
地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。
そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。
モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。
それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。
さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
↑
めちゃくちゃわかりやすい
説明な気がする
わかりやすく仮にデベロッパーで
1000利益を出す必要がある場合
プロジェクトで本来500部屋についてであれば
2を500人から回収が理想
つまり少しずつ利益を回収するのが
販売価格も安くて双方よし
ただ地権者は等価交換で
今回は200以上の部屋からは
利益回収はできないから
残り290くらいから1000の利益回収しなきゃいけない
つまり一般購入者から約3.4を回収しなきゃならない
先ほどの2ではなく3.4と1.7倍
利益のせなきゃプロジェクトとして成立しない。
多数が等価交換だと
こういうデメリットありますよって
意味だと理解しています。
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17160
匿名さん
>>17159 検討板ユーザーさん
ご指摘の通りの極端に高い物件ですが、これでも欲しい人がいるので、完売してしまいます。
まあ、3年位経てば、割高だけど買っといて良かったねとなるような気がします。
低層の割安を狙うか、どうせなら眺望の良い部屋にするか悩んでいます。
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17161
マンション検討中さん
>>17159 検討板ユーザーさん
・地権者から土地をいつ購入するのか
・地権者といつ時点で等価交換するのか
この２つはどうなりますか
それによって地権者が多いことがマイナスになったりマイナスにならなかったりが決まると思います
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17162
マンション検討中さん
>>17161 マンション検討中さん
相場より割高なのは誰もが認めるところなんだから
それでよくない？
地権者多い物件は割高になりやすいのは事実なんだから。
細かい時期とはデベロッパー以外知り得ないんだから。
少なくとも割高
相場より高い
ただそれでもほしい層は一定数いる
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17163
マンション掲示板さん
>>17162 マンション検討中さん
適正か割高かは市場が決める
この掲示板はいい加減な憶測まみれだ
地権者が原因と言うのであれば根拠を示すべき
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17164
匿名さん
どんなプロセスで価格が決まってるか知らないくせに適当なことばかり書き込んでる人がいる
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17165
通りがかりさん
ここは地権者関係が常時パトロールしているのかな
実際に住んだらややこしくて大変そう
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17166
検討板ユーザーさん
アンチが嘘ばかり書き込んでるのが問題であって地権者とか関係ないだろう
何を馬鹿なことを言ってるのだろう
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17167
名無しさん
>>17165 通りがかりさん
地権者には感謝感謝
この姿勢じゃないとダメみたいですね。
アンチが書いてるんじゃなく
公認会計士のブロガーが書いた記事を
わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう
目くじらを立てるような内容ではないんじゃない？
相場より高いのはアンケートや
Ｘの反応からわかることだし。
少なくとも相場より安いと
書いている人はみつけられていない。
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17168
名無しさん
>>17165 通りがかりさん
地権者には感謝感謝
この姿勢じゃないとダメみたいですね。
アンチが書いてるんじゃなく
公認会計士のブロガーが書いた記事を
わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう
目くじらを立てるような内容ではないんじゃない？
相場より高いのはアンケートや
Ｘの反応からわかることだし。
少なくとも相場より安いと
書いている人はみつけられていない。
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17169
匿名さん
アンチは何も知らないのに地権者を悪者に見立てて嘘をバラまいてたってこと？
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17170
eマンションさん
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17171
eマンションさん
具体的にどの表現がアンチなの？
高いといわれたらアンチ？
高い安いは主観だから自由なはず。
アンチには当たらないだろう。
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17172
評判気になるさん
>>17171 eマンションさん
もういくら批難しても、後の祭りです。
価格が出て、誰も高い事を認めた上で、買うので仕方ないですね。
不毛なやりとりは見たくないですね。
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17173
マンコミュファンさん
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17174
名無しさん
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17175
通りがかりさん
>>17159 検討板ユーザーさん
この人はこの物件をオススメしてるけど
それにしても1日1回コピペしないと気がすまない？
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17176
通りがかりさん
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17177
匿名さん
どこのだれだかわからない方の書き込みを盲信して地権者のせいにしてるってことでOK
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17178
名無しさん
これだけ月日がかかった再開発だからね
事情は推して知るべし
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17179
匿名さん
>>17176 通りがかりさん
ないない。
これ以上高くなって
どうなるの？
高層階の1000超えなんて
相場無視した金額だから
買い替え出来なくなる金額だよ
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17180
名無しさん
営業さん1期目の売れ行き良ければ上げるって言ってたかも
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17181
購入経験者さん
みんな、時計回り・逆時計回りの法則知らんのかね...
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17182
匿名さん
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17183
匿名さん
埼玉は特に落ちてる
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17184
マンコミュファンさん
再開発物件の分譲価格についてはいろいろな要素があるので一概には言えないです。レジのみの建て替えであればシンプルですが、ここのようにレジ以外にも非分譲の商業区間、業務区画、そして公共区画もあり補助金もあり、特区(公共貢献)から容積率アップとかまであると。施工費はある程度で収まっている時期の発注だと思うので買ってもよいのでは。今後施工発注の首都圏、関西圏の人気エリアのタワーなり大型物件はえらい価格になります。
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17185
匿名さん
>>17180 名無しさん
野村不動産の特長を
みなさんご存知ない様ですね
住友不動産は
決算期を関係なく値上げをしますが
野村不動産は
決算に向けて数字を上げ様としますので
値上げを考えるよりも
数字を上げ様とする不動産会社です。
これから
期末に向けて数字を上げないと言うのに
金利上昇もある時期に
どうしてこれ以上の値上げが
出来るんでしょうか？
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17186
マンション掲示板さん
>>17185 匿名さん
それ前までの話だと思うよ
売れ行きよければ上げるよ
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17187
匿名さん
浦和の新築分譲マンションで価格を上げたと思われる物件あるよね
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17188
評判気になるさん
>>17183 匿名さん
金利上がればさらに中古は下がる
相場より高いマンション買うと
リセールがきついのは周知のこと
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17189
口コミ知りたいさん
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17190
マンション検討中さん
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17191
マンコミュファンさん
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17192
名無しさん
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17193
匿名さん
>>17192 名無しさん
未だに変動は上がらないって言い続けてたらやばいけど、まともなこと言ってると思うけど
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17194
匿名さん
>>17183 匿名さん
レインズで大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口あたりの成約価格を見るとむしろ上がってるんだが
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17195
匿名さん
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17196
マンコミュファンさん
>>17194 匿名さん
数件程度のたまたま売れた成約事例でしょ
買ったのは流れを読めずにカモにされた人
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17197
通りがかりさん
売れるから上がる、上がるから売れるという時代は都心を除けばもう終わってます。
それに気付かれて熱が完全に冷める前にある程度利益確保しときたいからこういう値付けなんでしょうね。
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17198
マンション検討中さん
>>17197 通りがかりさん
どの物件もそうだけど、好きな人が買うから良いよ
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17199
マンション検討中さん
近郊と郊外は別物でしょ。
浦和や大宮の様な近郊は新築も中古も高値で動いているけど郊外はそうはいかない。
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17200
口コミ知りたいさん
>>17196 マンコミュファンさん
たまたま中古が売れる
たまたま新築が売れる
たまたまって都合が良い物言いですね。
URAWA THE TOWER [第1期]
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所在地：埼玉県さいたま市浦和区高砂一丁目1000番（地番）
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交通：湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 浦和駅 徒歩3分
- 価格：9,680万円～5億円
- 間取：2LDK～4LDK
- 専有面積：63.57m2～120.19m2
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販売戸数/総戸数：
93戸 / 525戸
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