URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

>>17112 匿名さん
大宮はオフィス多いし
セカンド利用者も多いし
賃貸で貸し出すと賃料は高くとれる

横浜愛よりも浦和愛が強い人多いんだな

この価格で本当に売れたら、住みたい街ランキングトップ10入りも頷ける例になるな

イトーヨーカドーと立体駐車場、ワシントンホテル跡地周辺で再開発出ないかなぁ

千葉やら地方の駅前型イトーヨーカドーは軒並み閉店してるけど、浦和のイトーヨーカドーはなかなかしぶといね

モデルルーム見学の空きも出てきてますし、焦らず検討しましょう。

>>17115 職人さん
第１期はどこもずっと待っていた層がいるので
１期はそこそこ売れるもんだよ
２期以降、３期以降で本当の実力が試される

>>17117 匿名さん
たしかに希少性はあるかもね
なんといっても地権者が多い物件だからね
ただ地権者が多いのでこの値段になっているのを
忘れちゃいけないよね
多くの評論家が書いているように
相場よりもあきらかに高い
ここはみんな一致しているわけだから

ここが完成する頃には明らかに周辺相場が上がるので、周辺中古マンション狙ってる人はなるべく早めに購入することをお勧めするってのも共通認識

埼玉を捨てたすんでの言うことなんか

>>17119 評判気になるさん
思っているほど上がってないけどね。

周辺は既に上がりきったよ
浦和王を越える訳にはいかないよ

>>17122 名無しさん

浦和は伸び代がなさそうに思う。今住んでる人はいいよね

>>17123 名無しさん
リセールのアンケートみても
そういえるかもね。

マンションマニアさん、浦和駅周辺の中古マンション検討してるなら早く動くことを勧めてる

完成完売したら更に上がるのは確実だと

>>17125 マンション掲示板さん
不動産と金融に確実なんてものはない

>>17114 マンション掲示板さん

イトーヨーカドーと駐車場の土地を纏めて再開発できればかなり大規模になりそう。

>>17096 買い替え検討中さん
伝統ある浦和高校・浦和一女、私立の浦和明の星中・高、市立浦和中・高、埼大付属小・中などがあり、小学校から東京の名門校を受験し通う子も多い浦和は、埼玉県ではずっと文教地区でとおってます。

>>17127 評判気になるさん

いまのところ、そんな話はないですからね。10年後でしょうか。

>>17124 マンション検討中さん

価格を気にせず買える人、羨ましいです。
絶対すみやすいですもん。

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーなくなったら、人増えてるのに不便で仕方ないわ。

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーがなくなったら、まともなスーパーが駅近になくなる。
浦和ザタワーの商業施設に、ヤオコーでも入らない限り、イトーヨーカドーがなくなるのは大反対。

>>17128 eマンションさん
それらを全部合わせても渋谷幕張に敵わないレベルの高校ですよ

>>17132 マンション比較中さん

ヤオコーなら東口のPARCOにある
コルソには富士ガーデン
伊勢丹にはクイーンズ伊勢丹

イトーヨーカドーの再開発で下層階の商業施設をイトーヨーカドーにすれば良いだけ

イトーヨーカドーの所にどんな再開発を望むの？
あそこは今のままで雰囲気が良いから下手に弄るとかえって街が劣化するよ

今のヨーカドーボロいから建て替えてほしい

>>17136 マンション掲示板さん
小岩みたいな感じが理想かもね。

地権者を優遇しすぎた結果、一般購入者が養分にされるマンション。
墓石型タワマンは大なり小なりそういう側面があるけど、ここは体裁を取り繕うつもりすらないよね。

>>17133 匿名さん
渋谷幕張ってしょぼいよね、校舎が。
なんか通わせられる子供がかわいそう。

>>17128 eマンションさん

これだけの有名校があれば文教地区と唄っても何の問題もないだろ。

渋谷幕張は中国人がわりといるみたい。

渋谷幕張は、高校の修学旅行が中国で日本と中国の架け橋になってもらおうっていうんだから、一生中国人とつきあう気のある人じゃなきゃ。
なんか特別な学校みたいね。

渋幕と関係ないけど、ここのタワマン、ほとんど中国人が買っていないって噂だね。
それにも関わらず、売れ行きが良いってびっくりだよ。

>>17143 マンション比較中さん

日本人の意地や。

>>17118 マンション比較中さん

地権者は関係ないぞ
関係あると思うなら根拠を示してくれ
理解できないなら友人に聞くか自分で調べてくれ

>>17143 マンション比較中さん
そりゃ高くて投資の対象にはならないからね、そりゃ居ないでしょ

申し込み登録書類についての連絡がありました。
希望が通るかどうかドキドキです。

>>17147 匿名さん

おお！！きましたか！！

>>17145 評判気になるさん
総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

>>17145 評判気になるさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

公認会計士がしっかり
ブログに書いてるよ。

総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

しわ寄せは
一般購入者に来てるよ。
まあ地権者様には
感謝しなきゃだけど。

>>17141 匿名さん

海浜幕張はチャイナタウンだし

>>17150 評判気になるさん

何回も同じことをコピペでウケる

でもこの人、高層階は手を出しにくいけど低層階は買いだと書いていたな

浦和駅の伊勢丹とヨーカ堂は閉めないよね。伊勢丹はともかくヨーカ堂はかなり古い。津田沼とか閉めた店舗より相当古く建物老朽化しているのに。伊勢丹ともども収益良いんだろうね。

>>17153 通りがかりさん
高層階はリセールきついからね
低層階ならリセール期待はうすいけど
可能性は残りそうですね

>>17149 eマンションさん

この人のおすすめ
南側は抽選必至なので倍率が低い北側を狙って買えることを優先するのが良いそうだ


＞今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい！という方にはおススメしたいところです。

>>17150 評判気になるさん

地権者が１人だろうが100人だろうが土地の面積は同じでしょ
そしてその土地と等価交換される
地権者が多いと高くなるとか理屈がおかしい

パルコにヤオコーあるから入るかな？

>>17157 名無しさん
地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
↑
めちゃくちゃわかりやすい
説明な気がする

わかりやすく仮にデベロッパーで
1000利益を出す必要がある場合
プロジェクトで本来500部屋についてであれば
2を500人から回収が理想
つまり少しずつ利益を回収するのが
販売価格も安くて双方よし

ただ地権者は等価交換で
今回は200以上の部屋からは
利益回収はできないから
残り290くらいから1000の利益回収しなきゃいけない
つまり一般購入者から約3.4を回収しなきゃならない

先ほどの2ではなく3.4と1.7倍
利益のせなきゃプロジェクトとして成立しない。

多数が等価交換だと
こういうデメリットありますよって
意味だと理解しています。

>>17159 検討板ユーザーさん
ご指摘の通りの極端に高い物件ですが、これでも欲しい人がいるので、完売してしまいます。
まあ、3年位経てば、割高だけど買っといて良かったねとなるような気がします。

低層の割安を狙うか、どうせなら眺望の良い部屋にするか悩んでいます。

>>17159 検討板ユーザーさん

・地権者から土地をいつ購入するのか
・地権者といつ時点で等価交換するのか

この２つはどうなりますか
それによって地権者が多いことがマイナスになったりマイナスにならなかったりが決まると思います

>>17161 マンション検討中さん
相場より割高なのは誰もが認めるところなんだから
それでよくない？
地権者多い物件は割高になりやすいのは事実なんだから。
細かい時期とはデベロッパー以外知り得ないんだから。
少なくとも割高
相場より高い
ただそれでもほしい層は一定数いる