URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

やっぱり駅近はいい！
駅から遠いと浦和駅までたどり着くのがほんと大変よ。年とったらなおさら。
買い物に良し、外食するのに良し。他にもよいところはたくさんあるでしょうけど。
お金あれば欲しかったよねー。

金利上がってほしい

でも浦和駅はまともなお店が少なすぎて飽きるよね
子育て中は浦和でよくても子育て終わったらやっぱり都内かな

>>17004 マンション検討中さん
それはしかたなくない？
浦和はコンパクトシティであり
ベッドタウンなんだから。
それが浦和の良さ。

>>17004 マンション検討中さん
そうなったら今回の浦和ザ・タワー
向いてないよね。
賃貸が高く貸せないから。
それが浦和付近の弱点。

>>17004 マンション検討中さん
近郊や郊外はどこでもこんなもんだぞ
大宮もチェーン店ばかりだし

>>17006 マンコミュファンさん
ここは実需で長く住む前提

>>17008 評判気になるさん

長く住む前提ならいいと思います！

住んだらいろいろと環境の良さがわかります。

>>17007 評判気になるさん
大宮と浦和では駅前のテナント料が倍以上違うんだし致し方ない。
テナント料が無駄に高いのがどうにかならないのか。

>>17008 評判気になるさん
実需以外は投資には向かない。

>>17011 坪単価比較中さん
マジで浦和は最高

>>17004 マンション検討中さん
所詮埼玉で真の裕福層が住むエリアではないからね
都内の高級住宅地とは別物

レッズの選手も大半は都内に住んでるらしい

>>17014 評判気になるさん

都内の高級住宅は中国人富裕層のためのものだけどな

一応プレミアムで希望出したけど、倍率ついてるって担当から連絡があった。
でもハズレたらそのお金で豪邸建てれるから全然悔しくないんだよな笑
当たったら買うけど、ハズレても別にいーやって感じ。同じような人多いんじゃない？

金があるなら埼玉に住む理由がないからな。
すんでさいたまも仕事が軌道に乗って金持ったら、早々に都内に移住しやがった。
裏切り者の岡野周平は金輪際、すんでさいたまなんて名乗らないで欲しいわ。

2億円も出して埼玉に住むなんて正気じゃない。
※あくまでも個人的な感想です。

5億もあればそこそこの豪邸は建つわな

>>17018 マンション比較中さん

>>17018 マンション比較中さん
都内？
どこからの情報？

>>17021 マンション検討中さん
なお浦和の会社は畳んで都内を選んだ模様w

>>17018 マンション比較中さん
水天宮前付近のタワマンだって

>>17021 マンション検討中さん
それはあくまで埼玉の中だったら浦和推しってことね
あの人は自分でビジネス埼玉って言ってたし

ビジネス埼玉うぜ～。

>>17013 マンション掲示板さん

テナント料が無駄に高くないところがいいですよね

>>17013 マンション掲示板さん

>>17027 マンション比較中さん

そうなの？
埼玉県にすんでないの？

>>17015 口コミ知りたいさん
それはどこ情報？

>>17030 検討板ユーザーさん
2,3ヶ月前に都内に引っ越した

2億円も予算があれば23区内で十分選べるのに、敢えて埼玉を選ぶ奇特な人がどれだけいるか見ものですね。

>>17033 匿名さん
高層階で広い部屋なら3億必要だよ

Iタイプ 3LDK 85.50㎡
23階 25900万円台 坪単価1001万円

Mタイプ 4LDK 90.19㎡
21階 26400万円台 坪単価967万円

一般フロアで坪単価1000万以上
プレミアムフロアは坪単価1100万以上
プレミアムフロアは3億から５億超
さすが浦和。

５億あれば
都内も余裕で検討できる

>>17033 匿名さん
浦和好きな層はたくさんいるよ

>>17018 マンション比較中さん

>>17037 eマンションさん
同エリア小学校学力の視点から、おそらく下記通りかな。

付属小>高砂小=常盤小>仲町小=岸町小

>>17038 評判気になるさん
なのになぜ東京に引っ越したの？

この人、早く改名して欲しい
すんで東京でしょ？

>>17040 匿名さん
東京が好きだから

さいたまは踏み台

>>17039 マンション掲示板さん

根拠ってありますか？
学区の話よくでるけど本当かどうか不明なんだよね

入試がある負傷以外は所詮公立全部大差ない
仮に幾分差があったとしても子どもの学力に影響あるほどの環境の差はない
ただ、浦和では高砂小、常盤小はブランドなのでリセールには幾分差が出るかもしれんね

>>17046 マンション検討中さん
公立はどこいっても大差なし
自己満足の世界だね

卒業小学校でマウント取るんだね。誇るべきことがそれしかない人は可哀想。

小学校に限らず学歴マウントしてくる奴は全員ダサい

ここの人たち学区の話してるけど、マジで解像度低い。
浦和に住んでる金持ちは公立小行かせないよ。遠いけど私立行かせてる。
このマンションを高砂小に行かせたいって理由で買う人なんか1人もいないと思う。

学区についての解像度低い。というか公立の学区なんかどうでもいい。
このマンション買う層は公立なんか最初から行かせる気ない。少し遠くても私立。
浦和で公立小とか認可保育園に通わせてる層は下流層だと自認しないと。
富裕層はみーんな私立。月の教育費は1人最低20万～。
浦和は埼玉の港区なのさ。

>>17039 マンション掲示板さん
取り上げられた学校みんなは浦和区トップグラスの学校であまり差が無いですね。

浦和から通える私立小でまともなとこあるの？

公立小学校は凄く大切だよ
公立小学校の環境で人生左右されるよ
研究でわかっているんだから勉強しなよ

https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1112308
浦和ザ・タワーが相場より高いのはまちがいない
記者予想も大きく外れている

住宅ローン変動金利どこまで上がる？　影響・対応策・注意点とは（テレビ朝日系（ANN）） https://news.yahoo.co.jp/articles/90486772ffcfc0ab91b5ad45ec4b789a15c7...
これ増えそうだね

>>17050 マンション検討中さん
これは俺の周囲でもそうなってるな
共働きでマンションローン返済してる層には無理なことだけど
富裕層ほど私立小の制服着てる家が多い

浦和が高級住宅街ってのは幻想ですから
実際には高級住宅街の条件は全く満たしてません

>>17058 マンコミュファンさん
浦和はベッドタウンだよ
最高レベルのベッドタウンだよ

>>17058 マンコミュファンさん
誰も高級住宅街なんて思ってないよ。
文教地区でコスパのよいベッドタウン。
住めば都だよ。

https://www.shigaku-tokyo.or.jp/school/syoumain.html
東京は私立小学校の数が桁違いだね。

それほど浦和が皆に知られていない時代から高級住宅街って言われてたんだから、最近知った人たちに今更そんなこと言われたって知らないよ

浦和から通える私立小って？
ルーテルとか？

少し遠くても私立？？
毎日満員電車に小学生を通わせるなら常盤小か高砂小に通わせた方がマシだと思うが。

>>17057 eマンションさん

金利あがれば中古相場
リセールはさらにきついね

通学時間が1時間を超える高校生のメンタルへの悪影響についての話あったよね
高校生でもなんだから小・中学生とか心配になるけどね
私立にこだわる人は気にしないのかな

浦和の富裕層なら運転手付きの車で送迎でしょ

>>17068 通りがかりさん
そんなの都内でもほとんどいないだろ
マンガの世界だろ（笑）

電車通学だろう。

販売概要＜予告広告＞
販売時期
2024年10月下旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。

販売戸数
未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　なお、掲載の内容は未分譲の 91 戸を対象とした情報となります。
　予めご了承下さい。
（※未分譲91戸は第1期の販売対象住戸となります。）
予定販売価格(100万円単位)
最低価格 9,600 万円台（2LDK）
最高価格 42,000 万円台（3LDK）
予定最多価格帯(100万円単位)
10,800万円台・11,000万円台・11,600万円台・11,800万円台・11,900万円台・12,000万円台・12,100万円台・12,200万円台・12,300万円台・12,600万円台・13,000万円台・15,700万円台・16,600万円台・17,400万円台・17,800万円台・17,900万円台・18,400万円台・27,000万円台・42,000万円台
（戸数未定）
間取り
2LDK ～ 4LDK
専有面積
63.57 m2 ～ 114.96 m2
バルコニー
12.54 m2 ～ 30.30 m2

10月下旬が楽しみです。
91部屋しか開放しないんだね。
１期は順調そうだけど、あと200はどうなる？

各戸高倍率となって大抽選会になりそうですね

>>17072 通りがかりさん
大抽選会にはならないね

MR予約も取れないほど評判良いから購入希望者が殺到しているんじゃなかった？

子供の喧嘩だね
小学校の話やら、くだらない
君たち、しょぼいね

>>17074 通りがかりさん
最高倍率が二桁とかにはならないだろ？
高いところで数倍では？

三菱重工浦和が大勝発進＝新設の女子ＡＣＬ
新設されたサッカーの女子アジア・チャンピオンズリーグ（ＡＣＬ）は６日、ベトナムのホーチミンで１次リーグＣ組の第１戦が行われ、ＷＥリーグ優勝の三菱重工浦和はオリッサ（インド）に１７―０で大勝し、白星発進した。

https://x.com/escapejapan2023/status/1842124654775054653
注目度高いね

>>17077 匿名さん
サッカーはマンションとは関係ないだろ

https://x.com/Yujiinshanghai/status/1842521372238774419
たしかに価格考えたら
そういう感想もあるだろうね。

https://x.com/mihomiho1987/status/1842141490690302269
さすがに4億とか5億って
想像のさらに上いきましたね。

https://x.com/SelfRw/status/1840340705354625509
値上がり実はあまりしてない

や、もう色んな識者が言っているように、シンプルに価格と立地と仕様だけを見たらどう考えても釣り合っていないのよ。ただ、それでも埼玉県No.1物件という点において、買う人はいる、というだけのこと。都内を並行検討する人が買う物件じゃない。

https://x.com/papakatuoj/status/1841441833060376897
たしかにそれはあるね。

>>17083 マンション検討中さん
https://x.com/Yujiinshanghai/status/1838581170654826534
浦和ザ・タワーは相場より高い
浦和愛がないと買えない

>>17083 マンション検討中さん
都内もいい物件はここ以上の価格だし、都内でも今ひとつな物件と比べたら断然浦和がいいので比較検討するでしょう。その結果、さいたま市の人口増加になっている。

高いと思ったら買っておけ、と言うではないか

>>17083 マンション検討中さん

矛盾しててウケた
売れれば価格設定は適切
売れなければ価格設定は不適切
全てはこれだけ

公認会計士のつーもさんより

明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。

そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し。

この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメだとさ。
浦和愛がないとダメ。
賃貸でもありで合理性あり。
地権者の利益のしわ寄せが価格に転嫁。
管理費も高い。

>>17088 評判気になるさん
浦和愛が試されるマンション。
浦和ザ・タワー。
埼玉県の冠マンション。
浦和の誇りとなるマンション。
埼玉県初の五億の部屋があるマンション

>>17089 匿名さん

全てご指摘の通りです。
それでも買わないと、同じものを、手に入れる事できません。
それがマンションなんですよ。

そもそも浦和って、皆が言うほどそんなに良いところか？URAWA教的なカルト信者臭が漂うんだよな。そこの評価が購入判断の決め手。外階段で貧相だってのはその次。

>>17092 名無しさん
住みたい街ランキング
大宮に次いで埼玉県No.2
住みやすいだろ

>>17092 名無しさん

心配されなくても浦和に詳しい方しか買いませんよ。

モデルルーム見学して、価格表頂きました。低階層からプレミアムに至るまで、上手に価格設定しています。かなり高いですが、早期に完売すると思います。

購入希望者は、早く動いた方がいいですね。

>>17060 名無しさん
高級住宅街ではないだけでなく文教地区ってのも違うのかも。
国立市とか文京区みたいに都市計画上の文教地区に指定されてるわけではないみたいだね。
ただ不動産屋が売りやすいように作ったイメージってことなのかな？

>>17093 通りがかりさん
住みたいと住みやすいは別物ですよ

私的には湾岸エリアや渋谷の開発は魅力無くなってるように思える。渋谷の再開発は大失敗と思います。昔の渋谷は良かった。渋谷の周り(恵比寿目黒白金)は魅力あるけど価格の問題あり買えない。そういうエリア以外は利便性以外住みたい要素が無くなって来ている都内よりはさいたま市、川崎市、つくば沿線が選ばれているんだと思う。横浜は港北の戸建以外はそもそも魅力無い。

>>17089 匿名さん

これ、もはや何回コピペを見せられたか？

>>17097 匿名さん
住みたいと思われなければ
賃貸需要や実需は期待できないですから。
住みたい街ランキングは重要です。

>>17096 買い替え検討中さん
痛いとこつきますね

浦和レッズ、サッカーボール2千個を寄贈　さいたま市役所で寄贈式「たくさん遊んで」
https://news.yahoo.co.jp/articles/ba7d3c1591304c3b01840e6b29076b6f6e21...

浦和がさいたま市内の小学校（旧浦和市、与野市）やサッカー少年団などにサッカーボール2千個を寄贈するのに当たり2日、さいたま市役所で寄贈式と感謝状の贈呈が行われた。出席した浦和のGK西川周作は「ボールを使ってたくさん遊んでほしいし、サッカーをやっていない子たちにも『ボール一つでたくさんの友達と楽しめるんだよ』ということを知ってもらいたい」とメッセージを贈った

https://suumo.jp/ms/shinchiku/saitama/sc_saitamashiurawa/nc_67731398/
これみて他県の方はびっくりするだろう

https://x.com/comyu0219/status/1843167093497446602
普通はこの反応
浦和愛がないといけないのよ

浦和あたりはサッカーボールも買えないほど貧しいのか

4億のさらに上の5億台の部屋もあるって教えてあげたい

でもこう考えると千葉県内って地元愛が薄い所ばかりだな

浦安とか5億とかあったんかね
ディズニー愛を持ってる人ってたくさんいるだろうし

>>17106 評判気になるさん
駅直結ではなく徒歩３分
５億なのに外廊下で
さらに３０階を超えないマンションなことも
しっかり伝えないとだね。

3LDK　107.63㎡
26階　30000万円～30999万円　
坪単価921万円～坪単価952万円

3LDK　114.96㎡
26階　37000万円～37999万円　
坪単価1064万円～坪単価1092万円

１２０平米の部屋は５億
諸経費込み　坪単価１３００万

浦和ザダワーの坪単価は
都内に匹敵する

>>17105 名無しさん
↑キチ発見 脳に異常がありそうだな

大宮は似た感じでスカイアンドスクエアがあるけど、あそこは新幹線が通ってるので地方富裕層のセカンドハウスみたいな購入が多いんだよね。
浦和は新幹線通ってないし、この価格だと投資にもならない。ホントに浦和に住む予定の人達が購入するんでしょうね。
あっという間に完売か興味津々。

>>17112 匿名さん
大宮はオフィス多いし
セカンド利用者も多いし
賃貸で貸し出すと賃料は高くとれる

横浜愛よりも浦和愛が強い人多いんだな

この価格で本当に売れたら、住みたい街ランキングトップ10入りも頷ける例になるな

イトーヨーカドーと立体駐車場、ワシントンホテル跡地周辺で再開発出ないかなぁ

千葉やら地方の駅前型イトーヨーカドーは軒並み閉店してるけど、浦和のイトーヨーカドーはなかなかしぶといね

モデルルーム見学の空きも出てきてますし、焦らず検討しましょう。

>>17115 職人さん
第１期はどこもずっと待っていた層がいるので
１期はそこそこ売れるもんだよ
２期以降、３期以降で本当の実力が試される

>>17117 匿名さん
たしかに希少性はあるかもね
なんといっても地権者が多い物件だからね
ただ地権者が多いのでこの値段になっているのを
忘れちゃいけないよね
多くの評論家が書いているように
相場よりもあきらかに高い
ここはみんな一致しているわけだから

ここが完成する頃には明らかに周辺相場が上がるので、周辺中古マンション狙ってる人はなるべく早めに購入することをお勧めするってのも共通認識

埼玉を捨てたすんでの言うことなんか

>>17119 評判気になるさん
思っているほど上がってないけどね。

周辺は既に上がりきったよ
浦和王を越える訳にはいかないよ

>>17122 名無しさん

浦和は伸び代がなさそうに思う。今住んでる人はいいよね

>>17123 名無しさん
リセールのアンケートみても
そういえるかもね。

マンションマニアさん、浦和駅周辺の中古マンション検討してるなら早く動くことを勧めてる

完成完売したら更に上がるのは確実だと

>>17125 マンション掲示板さん
不動産と金融に確実なんてものはない

>>17114 マンション掲示板さん

イトーヨーカドーと駐車場の土地を纏めて再開発できればかなり大規模になりそう。

>>17096 買い替え検討中さん
伝統ある浦和高校・浦和一女、私立の浦和明の星中・高、市立浦和中・高、埼大付属小・中などがあり、小学校から東京の名門校を受験し通う子も多い浦和は、埼玉県ではずっと文教地区でとおってます。

>>17127 評判気になるさん

いまのところ、そんな話はないですからね。10年後でしょうか。

>>17124 マンション検討中さん

価格を気にせず買える人、羨ましいです。
絶対すみやすいですもん。

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーなくなったら、人増えてるのに不便で仕方ないわ。

>>17127 評判気になるさん
イトーヨーカドーがなくなったら、まともなスーパーが駅近になくなる。
浦和ザタワーの商業施設に、ヤオコーでも入らない限り、イトーヨーカドーがなくなるのは大反対。

>>17128 eマンションさん
それらを全部合わせても渋谷幕張に敵わないレベルの高校ですよ

>>17132 マンション比較中さん

ヤオコーなら東口のPARCOにある
コルソには富士ガーデン
伊勢丹にはクイーンズ伊勢丹

イトーヨーカドーの再開発で下層階の商業施設をイトーヨーカドーにすれば良いだけ

イトーヨーカドーの所にどんな再開発を望むの？
あそこは今のままで雰囲気が良いから下手に弄るとかえって街が劣化するよ

今のヨーカドーボロいから建て替えてほしい

>>17136 マンション掲示板さん
小岩みたいな感じが理想かもね。

地権者を優遇しすぎた結果、一般購入者が養分にされるマンション。
墓石型タワマンは大なり小なりそういう側面があるけど、ここは体裁を取り繕うつもりすらないよね。

>>17133 匿名さん
渋谷幕張ってしょぼいよね、校舎が。
なんか通わせられる子供がかわいそう。

>>17128 eマンションさん

これだけの有名校があれば文教地区と唄っても何の問題もないだろ。

渋谷幕張は中国人がわりといるみたい。

渋谷幕張は、高校の修学旅行が中国で日本と中国の架け橋になってもらおうっていうんだから、一生中国人とつきあう気のある人じゃなきゃ。
なんか特別な学校みたいね。

渋幕と関係ないけど、ここのタワマン、ほとんど中国人が買っていないって噂だね。
それにも関わらず、売れ行きが良いってびっくりだよ。

>>17143 マンション比較中さん

日本人の意地や。

>>17118 マンション比較中さん

地権者は関係ないぞ
関係あると思うなら根拠を示してくれ
理解できないなら友人に聞くか自分で調べてくれ

>>17143 マンション比較中さん
そりゃ高くて投資の対象にはならないからね、そりゃ居ないでしょ

申し込み登録書類についての連絡がありました。
希望が通るかどうかドキドキです。

>>17147 匿名さん

おお！！きましたか！！

>>17145 評判気になるさん
総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

>>17145 評判気になるさん

https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...

公認会計士がしっかり
ブログに書いてるよ。

総評コメント
そもそも何故こんな価格に？
広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

しわ寄せは
一般購入者に来てるよ。
まあ地権者様には
感謝しなきゃだけど。

>>17141 匿名さん

海浜幕張はチャイナタウンだし

>>17150 評判気になるさん

何回も同じことをコピペでウケる

でもこの人、高層階は手を出しにくいけど低層階は買いだと書いていたな

浦和駅の伊勢丹とヨーカ堂は閉めないよね。伊勢丹はともかくヨーカ堂はかなり古い。津田沼とか閉めた店舗より相当古く建物老朽化しているのに。伊勢丹ともども収益良いんだろうね。

>>17153 通りがかりさん
高層階はリセールきついからね
低層階ならリセール期待はうすいけど
可能性は残りそうですね

>>17149 eマンションさん

この人のおすすめ
南側は抽選必至なので倍率が低い北側を狙って買えることを優先するのが良いそうだ


＞今回取り上げていない2列だけ出てくる南向きの中住戸は、恐らく抽選必至でしょうし、それならもっと予算を上げて角住戸に行くか、向きを変えて部屋を取りに行く方が、浦和ザタワーを絶対買いたい！という方にはおススメしたいところです。

>>17150 評判気になるさん

地権者が１人だろうが100人だろうが土地の面積は同じでしょ
そしてその土地と等価交換される
地権者が多いと高くなるとか理屈がおかしい

パルコにヤオコーあるから入るかな？

>>17157 名無しさん
地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうと、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。
↑
めちゃくちゃわかりやすい
説明な気がする

わかりやすく仮にデベロッパーで
1000利益を出す必要がある場合
プロジェクトで本来500部屋についてであれば
2を500人から回収が理想
つまり少しずつ利益を回収するのが
販売価格も安くて双方よし

ただ地権者は等価交換で
今回は200以上の部屋からは
利益回収はできないから
残り290くらいから1000の利益回収しなきゃいけない
つまり一般購入者から約3.4を回収しなきゃならない

先ほどの2ではなく3.4と1.7倍
利益のせなきゃプロジェクトとして成立しない。

多数が等価交換だと
こういうデメリットありますよって
意味だと理解しています。

>>17159 検討板ユーザーさん
ご指摘の通りの極端に高い物件ですが、これでも欲しい人がいるので、完売してしまいます。
まあ、3年位経てば、割高だけど買っといて良かったねとなるような気がします。

低層の割安を狙うか、どうせなら眺望の良い部屋にするか悩んでいます。

>>17159 検討板ユーザーさん

・地権者から土地をいつ購入するのか
・地権者といつ時点で等価交換するのか

この２つはどうなりますか
それによって地権者が多いことがマイナスになったりマイナスにならなかったりが決まると思います

>>17161 マンション検討中さん
相場より割高なのは誰もが認めるところなんだから
それでよくない？
地権者多い物件は割高になりやすいのは事実なんだから。
細かい時期とはデベロッパー以外知り得ないんだから。
少なくとも割高
相場より高い
ただそれでもほしい層は一定数いる

>>17162 マンション検討中さん

適正か割高かは市場が決める
この掲示板はいい加減な憶測まみれだ
地権者が原因と言うのであれば根拠を示すべき

どんなプロセスで価格が決まってるか知らないくせに適当なことばかり書き込んでる人がいる

ここは地権者関係が常時パトロールしているのかな
実際に住んだらややこしくて大変そう

アンチが嘘ばかり書き込んでるのが問題であって地権者とか関係ないだろう
何を馬鹿なことを言ってるのだろう

>>17165 通りがかりさん
地権者には感謝感謝
この姿勢じゃないとダメみたいですね。

アンチが書いてるんじゃなく
公認会計士のブロガーが書いた記事を
わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう

目くじらを立てるような内容ではないんじゃない？
相場より高いのはアンケートや
Ｘの反応からわかることだし。

少なくとも相場より安いと
書いている人はみつけられていない。

>>17165 通りがかりさん
地権者には感謝感謝
この姿勢じゃないとダメみたいですね。

アンチが書いてるんじゃなく
公認会計士のブロガーが書いた記事を
わかりやすくまとめてくれた方がいただけだろう

目くじらを立てるような内容ではないんじゃない？
相場より高いのはアンケートや
Ｘの反応からわかることだし。

少なくとも相場より安いと
書いている人はみつけられていない。

アンチは何も知らないのに地権者を悪者に見立てて嘘をバラまいてたってこと？

>>17169 匿名さん
https://tuumo-mansiononayami.com/%e3%80%90%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%...
きちんと分析して書かれてるよ。

具体的にどの表現がアンチなの？
高いといわれたらアンチ？
高い安いは主観だから自由なはず。
アンチには当たらないだろう。

>>17171 eマンションさん

もういくら批難しても、後の祭りです。
価格が出て、誰も高い事を認めた上で、買うので仕方ないですね。
不毛なやりとりは見たくないですね。

>>17170 eマンションさん

それって正しいの？？？

話半分で

>>17159 検討板ユーザーさん

この人はこの物件をオススメしてるけど

それにしても1日1回コピペしないと気がすまない？

2期目は上がるかもな

どこのだれだかわからない方の書き込みを盲信して地権者のせいにしてるってことでOK

これだけ月日がかかった再開発だからね
事情は推して知るべし

>>17176 通りがかりさん
ないない。
これ以上高くなって
どうなるの？
高層階の1000超えなんて
相場無視した金額だから
買い替え出来なくなる金額だよ

営業さん1期目の売れ行き良ければ上げるって言ってたかも

みんな、時計回り・逆時計回りの法則知らんのかね...

マンションバブル崩壊が始まってる

埼玉は特に落ちてる

再開発物件の分譲価格についてはいろいろな要素があるので一概には言えないです。レジのみの建て替えであればシンプルですが、ここのようにレジ以外にも非分譲の商業区間、業務区画、そして公共区画もあり補助金もあり、特区(公共貢献)から容積率アップとかまであると。施工費はある程度で収まっている時期の発注だと思うので買ってもよいのでは。今後施工発注の首都圏、関西圏の人気エリアのタワーなり大型物件はえらい価格になります。

>>17180 名無しさん
野村不動産の特長を
みなさんご存知ない様ですね

住友不動産は
決算期を関係なく値上げをしますが

野村不動産は
決算に向けて数字を上げ様としますので
値上げを考えるよりも
数字を上げ様とする不動産会社です。

これから
期末に向けて数字を上げないと言うのに
金利上昇もある時期に
どうしてこれ以上の値上げが
出来るんでしょうか？

>>17185 匿名さん

それ前までの話だと思うよ
売れ行きよければ上げるよ

浦和の新築分譲マンションで価格を上げたと思われる物件あるよね

>>17183 匿名さん
金利上がればさらに中古は下がる
相場より高いマンション買うと
リセールがきついのは周知のこと

>>17183 匿名さん
というか、千葉の下落率がやばいな。

>>17189 口コミ知りたいさん
埼玉県も下がってる
千葉県も埼玉県も
ベッドタウンだからしかたないけど

>>17188 評判気になるさん
住宅ローン変動金利に関して、モゲチェック塩澤さんが7月の時点では「いずれ0.15%ほど上がる」という楽観的な見方でした。
https://www.tokyo-np.co.jp/article/344012

それが最近は「2025年末から2026年初頭にかけて、今より0.75％から1％程度上がる」という見方に変わっています。
https://wangantower.com/?p=21677

重要な点は「金利が1%上がると不動産価格は20%下がります。」ということです。

あの人は全く当てにならないから

>>17192 名無しさん
未だに変動は上がらないって言い続けてたらやばいけど、まともなこと言ってると思うけど

>>17183 匿名さん
レインズで大宮、新都心、浦和、武蔵浦和、川口あたりの成約価格を見るとむしろ上がってるんだが

やっぱり巨大だね、建物ができてくると

>>17194 匿名さん
数件程度のたまたま売れた成約事例でしょ
買ったのは流れを読めずにカモにされた人

売れるから上がる、上がるから売れるという時代は都心を除けばもう終わってます。
それに気付かれて熱が完全に冷める前にある程度利益確保しときたいからこういう値付けなんでしょうね。

>>17197 通りがかりさん

どの物件もそうだけど、好きな人が買うから良いよ

近郊と郊外は別物でしょ。
浦和や大宮の様な近郊は新築も中古も高値で動いているけど郊外はそうはいかない。

>>17196 マンコミュファンさん
たまたま中古が売れる
たまたま新築が売れる

たまたまって都合が良い物言いですね。