URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

アンケート７０票集まってきたね。
リセールは期待薄そうですね。

>>16500 評判気になるさん
当時とは相場が違うので参考にはならないです

この立地の良さ・環境の良さで、90平米が2億以上って、今の相場で普通だよね。

>>16503 匿名さん
Iタイプ 3LDK 85.50㎡
21階 24900万円台 坪単価962万円
23階 25900万円台 坪単価1001万円

Mタイプ 4LDK 90.19㎡
21階 26400万円台 坪単価967万円

諸経費などを入れると高層階なら一般フロアで
3億予算必要で坪1000万前後なのですが
今の相場で普通でしょうか？

別に荒らしでもなく
普通に高いと思ってしまうのはわたしだけでしょうか？
繰り返しになりますが一般フロアで坪1000万って
相場からはかけ離れているように感じるのですが。

相場ってそんなに浦和付近で高層階で
坪1000万円で取引されている事例ってあるのですか？
あるなら教えてください。

浦和で80平米以上で高層階で
坪単価が1000万円が相場だということであれば
それは相場ではないですね。
少なからず１年前までは高層階でも
坪400万後半でしたからね。

浦和駅西口近距離で、もうでてこないであろうタワマンですからね。
浦和で他とは違う唯一無二の価値はあると思うけどね。

>>16506 匿名さん

立地は、確かに唯一無二ではありますね。ただ隣接のタワマンより大幅に高い理屈はどないでっしゃろ？

プラウド浦和のプレミアムフロア買っておけばよかったなぁ…

>>16506 匿名さん
そもそも浦和自体どこにも唯一無二の価値など見つけられないのだが？
だいたい埼玉にそんな街ある？川越とかはある意味独特ではあるけど。

>>16506 匿名さん
そもそも浦和自体どこにも唯一無二の価値など見つけられないのだが？
だいたい埼玉にそんな街ある？川越とかはある意味独特ではあるけど。

どうしてもこの物件が欲しい荒らしさん達の、恨みがましく値下げを求める怨嗟の声が凄いな
値下げ無くても買えちゃってごめんねぇ～

>>16510 マンション検討中さん
浦和についてもう少し調べてから書き込む方が良いのでは？

>>16511 検討板ユーザーさん
類似でタワマンでこんな坪単価を
相場でみたことがありますか？

Iタイプ 3LDK 85.50㎡
23階 25900万円台 坪単価1001万円

Mタイプ 4LDK 90.19㎡
21階 26400万円台 坪単価967万円

坪単価1000万円で20階前後で取引されている
事例ってあったりするの？
相場、相場っていう人は成約価格の事例を教えてもらえますか？
プレミアムフロア以外で坪1000万というのを
みたことがないのですが。
あれば教えてください。

>>16504 買い替え検討中さん
高いと思うなら買わなければ良いだけ、さよなら
欲しいのに高くて買えないから悔しいねぇ

>>16513 ご近所さん
同じ投稿を繰り返す君からこの物件が凄く欲しい気持ちを感じるよ。坪1000万は高いよねぇ、なかなか出せないからねぇ…
質問に対する答えは、唯一無二の再現性の無い希少立地なので類似事例はありません。以上。
価格に納得したら買う、納得出来ないなら買わない。それだけ

>>16515 マンコミュファンさん

価格は分かりましたが、なんでこんなに管理費が高いんですか？浦和だから？

浦和駅徒歩4分のパークハウス浦和タワー16階72.92m2 12,800万円　坪580万

>>16517 マンション検討中さん
成約事例？
まだ売れていないチャレンジ価格？

たった数件あるのを
相場というのは違うと思うな。

浦和ザ・タワーは
とにかく地権者多いから
かなりの数が売買で出てくるはずだから。

>>16500 評判気になるさん
こんな素人の動画貼るんじゃねーよ

>>16508 名無しさん
https://manmani.net/?p=40732
プラウド浦和の坪単価
本当にちょっと前でしたからね。
プレミアムフロアでも安い安い

>>16508 名無しさん

>>16513 ご近所さん
ここは相場を作るマンションだから。
スペシャルな物件とはそういうものだよ。

>>16516 マンション掲示板さん
最近のタワマンはどこもこんなもんだ。

>>16520 マンション検討中さん

確かにこれを読むと今の相場は異常と感じてしまいますね。半値とは言いませんが、2-3割は落ちそう

ついに限定ページでも価格が公開されましたね。
モデルルームの予約が途中から取りづらくなったのでその対応策でしょうか。
しかしなかなか強烈なインパクトありますね。
1億未満が2部屋しかない…

>>16513 ご近所さん

このタイプは階数で価格差が半端ないですよね。笑
2階上がるごとに1000万円くらい上がっていくイメージです。

>>16524 名無しさん
アンケートからも
その結末だと予想しているひとが
半数以上いる

>>16526 マンション検討中さん
何度もメールきます。
焦りがみえますね。

10月のモデルルーム予約再開してますね。
まだ土日も多少余裕があるようです。
フリー見学も開始しましたね。

>>16528 検討板ユーザーさん

なんのメールがきますか？

現時点で1億の金融資産無いと購入は厳しいでしょうね。バブルだよ気をつけな。

>>16531 マンション検討中さん
人によりますけど資産負債バランスで負債の金額が大きすぎる且つ共働き前提で買おうとしてる層は厳しいね。
あと金融資産一億だとプレミアムは買えないだろうから良くて2億くらいの物件かな。それ以上はカツカツになりますね

ここが高くなった理由をつーもさんがブログで解説してくれてますね

>>16531 マンション検討中さん
完全にバブルだわ。
2年前の倍の販売価格。
かしこい人が迷っているのもわかる。
リーセル不安で管理費高いし、維持費も高い

>>16533 匿名さん
ブロガーが高い理由って、、、。
高いものは高い。
あきらかに高いって。
高いは個人の感想じゃないよ。
Ｘみてみな。
アンケートみてみな。

明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメだとさ。
浦和愛がないとダメ。
賃貸でもありで合理性あり。
地権者の利益のしわ寄せが価格に転嫁。
管理費も高い。

>>16536 口コミ知りたいさん
わざわざブロガー意見なんて転載しなくても、ここは実需と散々書き込まれてるだろ
頭悪いの？

津田沼ザ・タワーはまだ300万円台だそうだ
浦和は金持ち多いな

>>16538 マンコミュファンさん
まだ売り出してないから
浦和はわからないよ。
ブロガーが書いていたみたいに
地権者いなければ坪単価５００万だったのに
今浦和ザ・タワーは高くなった。
地権者に感謝感謝。
地権者の分も価格に上乗せになってる。
リーセルには目をつぶれる人でないと
なかなか厳しいだろう。
モデルルームもフリーでみにいけるなんて
かなりハードル下げたな。
思ってるいるほど申込入ってないんじゃないかな。

>>16539 口コミ知りたいさん
フリーで見に行っても商談ないから、単純に見たいだけの人はこっちという案内だぞ
残念ながらプレミアム含めて申し込みは満遍なく入ってる
浦和の所得層を舐めちゃいかんな

>>16540 マンション掲示板さん

住みたい人が買うマンションや！！
値上がりや利回りを求めるひとが買ったら大変になるかもよ

浦和はそんなに金持ちいないよ。
都内と比べたら貧弱だよ。
この価格は不動産バブルだよ。
きちんと路線価との乖離を調べたほうが良いよ

アッパーマスや準富裕層では手が出せない価格ですよね。
富裕層以上の価格帯だと思いますが、富裕層は浦和にマンションは買わないでしょう。

>>16543 マンション検討中さん

それでも売れるんだなぁ、これが。

>>16542 マンション検討中さん

はっきり言って、世帯年収2000万とかの中途半端なエリートサラリーマンがここ買ったらかなり苦しむと思うね。

ペアローンで買ったら一生爆弾を抱えそう。値上がりと賃料がとれないから。

>>16542 マンション検討中さん
お前の情報力が貧弱なだけだろ
大人しくヤフコメに引っ込んでろ

>>16545 口コミ知りたいさん

そういう人は買わないから心配しなくて大丈夫

>>16536 口コミ知りたいさん
涙ふけよ

>>16537
自演して買えないのがいくつ書いてるんだよ

アンケートなら高い安い相場通りの3種であるべき。①高い②高い③高い④相場通りがアンケートになるわけないだろ。頭悪いね。しかも自分がほとんど投票してるのにデータになるわけないだろｗ
素人の話もどうでもいい。相場は客観的に売れたか売れてないかだけが基準。買えない人がたった一人でいくら騒いでも世の中には全く影響しないことを早く知ったほうがいい。

>>16542 マンション検討中さん
今は土地よりも建物に値段が付く時代だから
時代に合わせて頭をアップデートしないとね

このマンション買える富裕層はなぜか口が悪い

>>16550 マンション検討中さん

モデルルーム見学埋まりましたね

>>16545 口コミ知りたいさん

2000万じゃ見学予約すらできないんじゃないかな

そもそもローンで買うような層をこの物件は相手にしないだろ。
億越えの物件では多額の融資がおりない。

>>16553 匿名さん

それがペアローンだと世帯年収2000万ちょいでも1億のローン組めるからね。
メーカーのなんちゃってFPに乗せられて買ってしまうのが今の世の中

>>16554 通りがかりさん

7-8倍まで一般的に組めますから、年収2000万円あれば南向きの76平米高層が買えますよ！

今初めて見ましたが、ここは内廊下ですか？

>>16556 匿名さん
いやいや外廊下です。
浦和ザ・タワーは外廊下です。

つーもさんの言うとおり

浦和ザ・タワー
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。
そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

ですが、浦和が好きでお住まいの方で、ここまでの予算をお持ちの方にとっては、都内の方が資産性が優れているとか、そんなことに興味はない人が多数派だと思います。

これは恐らく都内出身の方には理解が難しい価値観で、むしろ自分みたいな地方出身の方には理解できる価値観だと思うのですが、都心距離とか関係なく、お金を出して好きな街に住みたいという方は決して少なくありません。

自分が好きな街で、生きている間には恐らく二度と出会えないような最高の立地に出来る抜群のスペックを誇るタワマンとなれば、どんなにお金を出してでも手に入れたい…ファーストオーナーになりたい…そんな気持ちを持つ人こそが、浦和ザタワーを購入する資格がある人です。

決してリセールを重視して購入してはいけません。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。

賃貸で浦和ザタワーに住むというのもありです。笑

基本的に圧倒的購入派のつーもですが、それは購入に経済合理性があるから賃貸よりも購入を勧めるのであって、経済合理性の乏しい購入まで諸手を挙げておススメするようなことはしません。

今回は地権者住戸が多いこと、元々この場所は小さいお店も多かったことを鑑みると、それなりに賃貸募集も出てくるんじゃないかと思います。

一般販売住戸に地権者住戸分の利益のしわ寄せが来ているお話は前述の通りですが、もし地権者住戸がなく、すべて一般販売住戸として販売されていれば、恐らく平均坪550万円～600万円くらいにい収まっていたんじゃないかと思います。

Twitterでもこれくらいのイメージをしている方が多かったのではないでしょうか。

それ故に蓋を開けた時に騒然となったのかなと…もちろん自分もその一人です。

SUUUMOを見てみると、シティハウス浦和高砂の3LDK78㎡で30万円/月、ライオンズマンションコスタタワー浦和の3LDK83㎡で29.5万円と、実需購入が強いエリアなので、賃料はそこまで伸びていません。

もちろん浦和の新築ランドマークタワマンなので、募集時の賃料はこれらより高くなることは当然ですが、賃料があまり伸びていないエリアという特徴を逆手にとって、購入にょるリスクと天秤にかけたうえで賃貸を選ぶことも経済合理性が十分にあると考えられます。
↑
つーもさんブログより抜粋
リーセルは考えちゃダメだとさ。
相場よりあきらかに高いとさ。
浦和愛がないとダメだとさ。
賃貸でもありで合理性あるとさ。
地権者の利益のしわ寄せが価格に転嫁。
地権者なしなら坪単価５００万くらいだとさ。
管理費も高いとさ。
浦和が好きでファーストオーナーに
なりたいそんな方に強くおすすめだとさ。

https://tuumo-mansiononayami.com/
よく分析されてらっしゃる。

>>16542 マンション検討中さん
来月にはわかるよ
好調なのか苦戦するのか
今から楽しみだな

>>16561 口コミ知りたいさん

もう販売する部屋は価格でてるやん。
1期1次では完売しないよ

>>16544 検討板ユーザーさん

大宮西口タワーみたいに売れるんでしょうね
その後、↑みたいに、転売・賃貸でゴーストマンション行きになるのかな？

>>16558 eマンションさん
ここ買う人は地権者の食い物にされるってことじゃん笑

>>16563 eマンションさん
浦和ザ・タワーは
大宮スカイの2倍の地権者です。
つーもさんも書いてるね。

そもそも何故こんな価格に？

広域でマンション相場を見ている方なら一目瞭然ですが、はっきり言ってめちゃめちゃ高いです。グロスだけで見れば、パークシティ中野ザタワーとほぼ同じですし、標準フロアでも上層階は坪900万円とか坪1,000万円とか目が眩んできます…。

ただ、こうなった背景としては、構図はパークシティ中野ザタワーと全く一緒で、地権者がとても多いという特殊事情があったからこそ、こういった値付けになったと考えられます。

すなわち、地権者住戸というのは等価交換が基本なので、多少の追い銭があったとしても、地権者住戸について、デベロッパーにほとんど利益は出てこないと考えられます。

そのため、デベロッパーも営利企業としてプロジェクトを成立させるために、一定程度の利益を確保しなければならないとすると、そのしわ寄せは必然的に一般販売住戸に来ることになります。

モデルルームなどの販促費は固定費的な性格が強いので、地権者住戸を一般販売した場合の逸失利益は粗利益相当分だと考えると、それを丸々一般販売住戸に乗せてしまうｔ、相場価格より3割も4割も高くなってしまい、いくら箱が良くても販売が困難になってしまいます。

それ故に、一般販売住戸に逸失利益分をある程度上乗せさせ、かつ購入検討層も付いてこれるぎりぎりのラインを攻めた結果が今回の販売予定価格になっているのだと想像出来ます。

さらに、住戸表を見て頂ければお分かりの通り、角住戸や南向き住戸など物件内でも相対的に利益を取りやすい好条件の住戸の大半が地権者住戸に押さえられてしまっているため、さらに一般販売住戸へのしわ寄せが大きくなっていると推測されます。

買えない奴が何か書いてるな

つーもさんの記事がこの掲示板のどのコメントより納得できるのは同意する。マンマニの記事よりわかりやすい
だがコピペ貼るのは掲示板見づらくなるからやめてくれ

実際どのくらいの申し込みが入るかですが、さいたま市の駅近タワーは都心意外ではひとつ抜けるプライスリーダーになるかもですね。

>>16568 匿名さん
今まで、マンマニさん参考にしてました。
これから、つーもさんも参考にしてみます！

>>16570 通りがかりさん
つーもさんは公認会計士だけあって数字の分析力が凄い

>>16564 検討板ユーザーさん
https://x.com/bDujJP0v9ggn2UC/status/1838009886208413922
浦和は世界を超えた

https://x.com/konkatsu_1989/status/1838177136370491877
まあそうだよな

https://x.com/mikkunsouthern2/status/1837838534561997238
そんな時代が来たか

>>16554 通りがかりさん
https://news.yahoo.co.jp/articles/bcda561240557529c5faa94bc8bf44dc1752...
浦和から県庁なくなったら価値どうなるだろう。
建替えより移転が上回りました。

>>16557 eマンションさん
そうですか。外廊下で浦和でもこの値段になってきたのですね。
不動産業界、どこも強気ですね。いつまで続くのだろう？

>>16558 eマンションさん

ながいよ
「需要と供給のバランス次第」の一言で終わる
立地の希少性が高いんだから出口戦略も問題はないと考えられる

西側の低層階って商業施設の室外機が置かれるんですか？

>>16577 マンション検討中さん
MRでそのように説明されました。

>>16545 口コミ知りたいさん
サラリーマンで2000万はそれが一馬力なら普通に優秀。
そんな優秀な人がここを選ぶのか？

室外機の熱気や騒音が何階まで影響があるのかは入居しないと分からない感じなんですかね。

>>16579 ご近所さん
お前に関係ない話だ

>>16579 ご近所さん
人によるだろアホ

>>16577 マンション検討中さん

南側じゃなかったでしたっけ？

>>16583 検討板ユーザーさん

西側と東側の低層階だったと思います。

>>16579 ご近所さん
選ばないです笑

大宮、スカイスクエアを転売しました。
７５平米で８０００万強で購入し、１億以上で売れました。
浦和のこのマンションと大宮のスカイは昔から評判でしたね。
大宮の資金を使って、浦和タワーを買うつもりですです。
７５平米1億２０００万～３０００万円以上で購入を考えます。
出来たころには、いくらになっているでしょう、楽しみです。安くなっているか高くなっているか。ギャンブルですね。
皆さん、勝負です。

>>16586 職人さん
浦和ザ・タワーは
地権者が多数で価格が高いスタートだから
リセールは期待薄い
ブロガーもアンケートでもいわれてるよ。
アンケート100票超えましたね。
60%以上が期待薄いと回答。
まあそりゃそうだよね。

浦和ザ・タワー
明らかに相場よりも高いこのマンションは誰におススメできるか。

それは「埼玉を愛し、浦和を愛する人」に対して、といったこところでしょうか。

はっきり言って、都内も検討対象に入れている方にはおススメ出来ません。
そういった広域を検討対象にされている方は、出口戦略を見据えた資産性も重視している方が大半でしょうし、この予算があれば面積の増減はあれど、他に多くの選択肢を取ることが出来ます。

決してリセールを重視して購入してはいけません。

リセールを重視したい人は中野でも豊海でもSKY DUOでもチャレンジしてください。

ここは埼玉を愛し、浦和を愛し、この大好きな街にこれからも長く住むんだという強い気持ちを持った方にだけおススメできるマンションです。
↑
つーもさんが書いてる通り
リセール期待はしないほうがよい。
埼玉県を愛し、浦和を愛しているかた向け。

>>16586 職人さん

おめでとうございます。
美味くいくと良いですね！

>>16588 口コミ知りたいさん
ここは実需と散々言われているのに今頃何言ってんだこいつ
脳味噌が腐ってる坪400が日本語を理解できなかっただけだろう

>>16586 職人さん
75平米1.2-1.3億じゃ買えないよ。価格表見なさい

本物件、価格表を見ると、17階と21階で大きく価格が変わるのでどの階を選ぶか悩ましいですね。
ローンは1億ちょうどの予定で各行の審査もスムーズに終わりましたが、南向きは階が上がると予算的にきついので、西向きの第一期で申し込むか、ほぼ同じ間取りの第二期で出るであろう東向きにするか悩ましいです…

この物件なら西と東はどちらが評価高いのでしょうか？

17階と21階とはどのタイプの部屋ですか？
2期は値上げかもしれないですよ。

>>16592 マンション検討中さん
西と東は中層高層はほぼ評価変わらないが、東の低層はホールの屋根が眺望にモロ被りするのと、駅よりで第三種換気だと音が五月蝿いので、低層に関しては西のが条件は良い。
一番良い向きは南

>>16586 職人さん
75平米で1.2億ってどこの物件の話だろ

>>16594 マンション検討中さん

すごい！ありがとうございます。

>>16592 マンション検討中さん

ローンはこのマンションだからといって優遇とかありませんでしたか？

個人的にはここが売れてくれれば周辺マーケットも上がるので、地元民として有り難いですが、果たして売れ行きはどうなるんでしょうねー

>>16588 口コミ知りたいさん

中野は延期になるそうだ
事業費増→マンション増やす→事業はさらに増→延期へ

>>16597 匿名さん