URAWA THE TOWER（浦和ザ・タワー）

さいたま市というシステム自体
浦和の政治的支配システムといわれている。

大宮は良質な住宅街を北区に分離させられたり
浦和区は旧浦和市の良質な地域だけ抜き出して作られてる。

大宮が稼いだ税金も市政で権力握る浦和側にばかり落ちる。
県庁も市役所も結局浦和のまま

大宮はよく合併を受け入れたよ

大宮が浦和並みに税金投入したら、高くて大宮に誰も住めなくなるよ。

埼玉県の百貨店で売上1位なのは
大宮そごう・高島屋ではなく、浦和伊勢丹。
しかも外商売上が大きい。

大宮はルミネのほうが、そごう、高島屋より上

大宮は客単価がやはり安い、富裕層は浦和のかがだいぶ多い。　　

デパート自体が下火だからな
デパートより大型SCの方が人気も売上もある、
売上だと越谷レイクタウンが最強だよね
大宮は新都心と近いからコクーン拡張でさらに選択肢が広がるよ

モールは人が多いだけで売上はたいしたことない

外商売上って・・・。
外商なんて今や年100万程度の利用でもなれてしまう時代です。
百貨店によりますが。ラウンジにいけば客層なんて大したことがないのはわかりますよ。

埼玉にあって都心にないのは大きなショッピングモール。
これ利用出来なきゃ郊外に住むメリット薄い。

北浦和と与野の間とか
南浦和と蕨の間とか

浦和の名前がついたり、浦和区、南区のアドレスになるだけで相場がだいぶかわる。

ここの計画、魅力あるが、絶対高いだろうなぁ。。

北浦和は駅から徒歩15分離れると坪130万で買えたけど。

北浦和徒歩7分。浦和駅徒歩17分。常盤小学校、中学校学区。
販売期間3年超え、竣工後2年超え、坪170万以下に下げても完売できないマンションがでる現実。

実質、北浦和駅だけとか不便すぎる
大宮駅近にしなさい

大宮は嫌だな、新都心ならいいけど。

新都心って実質南大宮駅だよね

北与野駅2だろ

与野区があればね

大宮は東口は住環境駄目だけどプラウド大宮に住んでみて実家のある荻窪駅の周辺よりはかなり便利。そごうやビックカメラまで歩いて2分。東京という名前にこだわりたい人は埼玉は大宮だろうが浦和だろうか駄目なんじゃない？実際便利なのは30年東京人の俺が保証する

大宮西口はパッと見発展しているが
ほんのすこし離れると埼玉県北部みたいな風景になる。
さいたま市全般そうだが大宮はとくにそうだ。


むしろ荒川を挟んだ東武東上線沿線のほうが
東京多摩地域と似てるので雰囲気いい気がする。

浦和の文教都市というのは、イメージ先行だと思いますね。
もっとも駅と周辺が便利になってるのは、評価できますが

文教都市と言い始めたのはマンション販売会社ですからね
浦和には鎌倉のようなイメージにして欲しかったが。
マンションが増えすぎたことにより全てが中途半端なイメージになってしまった。
これ以上マンションは増えてほしくないな。

【大宮】
群馬、栃木の連中には名前を出せば平伏す、茨城にはいまいち。
駅力は首都圏有数、再開発予定もあり、
最高商業地価は県内最高、仙台、札幌クラス
東口のネガティブイメージがつらい。
治安は実際悪め

【浦和】
県外には名前通用せず、サッカーはまぁまぁ
県内では、そこそこブランド。
駅力がかなり上がった（以前がしょぼすぎた）
治安は良い方
埼玉大学と浦和高校
政治的駆け引きにやたら強い。
住宅地価は大宮より高い。
鎌倉と対になりたいが、なれてない。



荒川の西岸は池袋を向いてるのでどっちにも興味はない
ただ、勝ってるとは思っていない
（和光だけはひっそり自分たちが1番と思ってる。）

北関東側から見ると、
東京圏は大宮から始まるイメージが強い
上尾のコスパよいと言われるが、大宮から北はやはり群馬栃木熊谷のくくりに近くなる。
川口はひところより供給減って注目度↓
駅の利用者数も浦和駅に抜かれた。

大宮駅前の桜木町の地価は同じ浦和駅前の高砂の2倍の地価。
土地の値段は価値を表す良い指標だと思うけど。

それ商業地価だからね。
マンションの坪単価や分譲価格は浦和の方がだいぶ高い。
住宅地価も浦和区>大宮区

そのわりにプラウド大宮の坪単価は安かったな
北浦和レベルだぞ

浦和の価格が上がったのは、駅近の物件があっただけのこと。価格上昇機運は、今はどこも同じ。
浦和の駅近評価は上がるけど、浦和図書館は閉鎖で文教都市の価値は低下。
県都所在地といっても、一般市民には県庁は関係ない。

どこの駅前も商業地。
タワマンは容積率の低い住宅地には建てられない。
商業地に建つタワマンの価値は浦和より大宮の方が高いことになるよね。
商業地価は浦和より大宮の方が高いから。
逆に住宅地にマンション建つと住宅地の評価が下がるし。

大宮は、北関東や東北に通勤するには最良で、札幌や仙台のような独立した街で、大宮以北からの集客力もある地方都市
浦和は、都内への通勤の便利さと街の雰囲気の良さのバランスが良い街 県庁や市役所等に勤める公務員と都内に通う地元民のための街
県外出身者の自分としては、商業都市と県庁のあるベッドタウンの違いにしか見えないけど、浦和は住宅地として都内や神奈川県内との比較対象になる。そういった点で、今回の計画やもう一つの三菱の計画は、かなり魅力的

大宮はここの物件ほどの好条件でタワマンは出ない。
GMTで徒歩7分

山手線でいうところ、目黒駅と新宿駅を比較してるようなもの

新宿駅前にタワマン建てばすごい価値だが
たたない

高砂のシティハウスは高級仕様だからなー

外から見ただけで雰囲気がぜんぜん違うし
だからこそあの価格という気がする


ただ条件はこっちのがよいので
価格はトントンでやはり坪単価300万程度は超えてくるのかなと。
伊勢丹裏の三菱は少し落としてくるかな？
最近は、三菱より住友のほうが高いケースが多い気がする。

気になるのは最上階のペントハウスの規模
浦和で2億の部屋が売れるのかどうか？

高層階をどれだけ高値で売れるかだな。
最上階を坪400万で150平米くらいで2億住戸。
逆に低層階の北側とかは坪200万をちょっと切る価格とする。
60平米くらいのDINKSやリッチなシングルや投資向けの住戸は3000万中盤からとすれば早期完売も狙えると思う。
70平米低層階は5000万前半じゃないの。南は中盤くらいから。
後は売り出す時の景気にもよるね。

北浦和のプラウドでも坪230万とかだし
3000万円台は40平米とかじゃないと難しいでしょ

湾岸あたりの大規模タワーの3500万の部屋は
そういう部屋になってる

60平米の2LDKなら5000万台だろうと思うよ。


住友は仕様が高級だからともかく
プラウド浦和高砂より安くなるとは考えにくいな

郊外で日当たり悪く狭い住戸を高く買う層は少ない。
7000万も出して70平米の狭い間取りじゃ、友人恥ずかしくて呼べないじゃん。
郊外マンション買って兎小屋？って内心思われる。
タワマンの場合は戸数が多いから、高層階と低層階や向きにより価格差を大きくつけないと売り捌けない。
野村はその辺りわきまえてると思うけど。

郊外の兎小屋に7000万つけたら、野村は笑いものになるな。

野村は立川のタワマンに7000万付けたばかり
70平米の7000万、坪単価340万が殆どの部屋だった。

立川駅近の相場はそれまで250万くらいだったのに

最上階の100平米は坪単価500万で1億5000万


立川駅は東京都とはいえ、都心からは浦和より遠い。

>>185

浦和は住友が65平米を6500万の高値で売ったばかりじゃないか
高級仕様とはいえ徒歩6分でその値段

徒歩1~2分のここが坪250万で出せるとは考えにくいな。

立川買うなら坪200万前半のマークスだったよね。
しかし立川はルミネ、高島屋、伊勢丹、コストコ、IKEA、そしてららぽーとまで出来る。
近くには大きな公園もある。郊外都市の良いところ満載だからな。
浦和でそんな値段つけちゃったら笑われてしまうよ。
そしてスミフは浦和以外も高い値段だから参考にはならない。
完売後も新古ででたりするし。

去年、今年あたりに完成してたら
購入したかったです。
あと４年は年齢的にも待てませんでした。
とはいっても、欲しいのは4LDKですから
どちらにせよ高くて買えないかな。

立川を超える商業地は埼玉県内はもちろん、東京都心にもないからな。
買い物のために都心に行く必要がないどこらか、都心の人が立川を訪れる。
これが勝因だろうね。
都心までの距離を競ってるさいたまとは大きな違い。

立川は発展してるけど、それはない。
都心（デパートでも旗艦店）でしか買えないものもあるし、都心の人はわざわざ立川にはいかない。

都心の人が立川の高島屋や伊勢丹には行かない。
でもIKEAやコストコやららぽーとは都心の人も行くよ。
楽しいからね。
そして上記こそが郊外に住むメリットの一つでもある。
高い物を買い揃えるのではなく、センスの良い物を安く揃えたいと思う金持ちは多い。

後は昭和記念公園なんかも良い公園。都心の人も行くよ。
立川に住んでると言えば、都心の人も羨ましいと思うんじゃないかな。

もちろん立川の人も新宿とかで買い物はするね。
ただ立川の買い物環境はちょっとしたというレベルではない。
ちょっとした買物環境は浦和でしょ。

なぜか立川で押してくる人がここに執着してますね。。

188が無謀にも立川と比べるからでしょ。

郊外の兎小屋に7000万なんて値段つけたら笑われる。
そこで立川は〜と言うから、立川は都心の人も羨む環境があることを伝えただけ。
野村は冷静な値段設定をするだろうよ。

立川はタワー以外は浦和とかわらん相場
というか浦和より安いよ

プラウドタワーだけが極端に高い。


駅に完全に直結なのと
唯一のタワーで
最下層でも13階からというのが高い理由。


商業集積は浦和駅より上だが
都心へのアクセスはそんなによくない。

もちろんタワーの希少性はあるよね
しかしコストコ、IKEAの進出のインパクトはでかかった。
そしてとどめのららぽーと。
高島屋や伊勢丹だけならタワーの希少性があっても、高値にはならなかったよ。
後は立川は三多摩地区の業務集積地。企業は浦和より遥かに多い。

業務集積地は都心に吸い取られては駄目なんだよ、
だから都心から離れてることはプラス。

でも、立川はプラウドタワー以外は駅近でもたいして高くない。

マークスが坪200万前半。
これが立川の本来の相場だと思う。
その前にもっと安く買えた人は見る目があったね。
立川のプラウドタワーは高過ぎてリセールは悪い。
購入した人は明らかな高値掴みだけど、ららぽーとのインパクトは大きかった。
岸町や仲町で新築の徒歩10分以内で坪200万以下ゴロゴロしてたよね。
常盤なんか坪180万に値下げしても3年も売れ残ってるし。

立川のはタワーじゃなくてマークスのほうは
坪単価220万とかじゃなかったか？

北浦和のマークス/タワーより安い。

↑マークス/ガーデンのまちがい

立川も浦和も大宮にも言えるけど、マンションを高値掴みさせようと業者が煽るから気をつけた方がいいよ。
そういう煽りに負けないようにこういったスレがあるんだけど、高値掴みしてリセールしたい人が煽るからな。
郊外マンションに坪300万も払ったら、利益はないと思った方がいい。

特にこのスレは凄い違和感。
スミフを高値掴みしてしまった人が煽ってるのかな？
億の新古がでてるし。
新築で売れなかったんだなとしか思えない。

1棟521戸で27階となると

幅のあるかなり大きな建物になりますね

駅ビルもできるので、西口ロータリーは建物に囲まれる形になりますね

将来、伊勢丹を建て替える際の代替え地がなくなってしまった。

都心もなぁ
今は、どこも高値掴み傾向だと思うな。

安いなと思ったのは富久と西新宿60
立川タワーと坪単価同じです！というのが西新宿60の売り

湾岸の住友ツインタワーも高級仕様とはいえ
ランドマークTTTを大きく上回る価格。

人手不足の時はマンションなんて買うの怖いよ。
手を抜かれても内装さらちゃうとわからない。
買うならアベノミクス前だったね。
良質中古を安く買う方がいいと思う。

立川の駅直結タワーは、ちょっと特殊では？
浦和や大宮でも駅直結が出たら、周辺相場とは比較できない価格になる。地方都市でも似たようなことがおきてる例がある。駅直結は、徒歩何分とは比べられない価値がある。なので、立川の魅力だけであの値段というのはちょっと違う。
不動産関係のデータ見ると、少なくとも立川駅周辺＞浦和駅周辺ではない。都心から遠い（アクセス悪い）割に高いのは、立川押しの人が言うような立川の魅力によるものだろうけど。

立川のタワーが高いからここも高くなると煽った人の意図がわからない。
スミフ辺りを高値掴みしてしまった人が連呼してるだけな気もする。

188に190=199の立川押しの人が過剰に反応しちゃったからだけだと思う。
高砂の住友は設備抜いても500万くらい高い気がするけど、ここができるまでは、浦和一の物件だろうし。
コスタタワーもいまだに人気あるけど。

駅周辺にルミネ、伊勢丹、高島屋とビックカメラがあるだけでも、郊外の中では栄えてる方。
これにプラスでコストコ、IKEA、ららぽーとだよ？
でプラウドタワーはヤマダ電機も入るのか。
不動産のデータがいつの物かしらないが、浦和駅周辺は立川駅周辺に太刀打ちできなくなるよ。
立川はタイプが違うけど横浜のような業務集積力をつけるようになる。
三多摩は大学も多いから、ららぽーとが完成すれば立川に住みたがる若者も増えていく。

コスタやエイペからの買い替えもあるだろうから値付けさえ間違えなきゃ売れると思う。
間違っても立川なんかと比較しちゃ駄目。
世間から笑われてしまうよ。

立川のマークスは2015年3月完成の物件だから
タワーの直前に売ってたもの
坪単価でいえば高砂のプラウドよりずっと安い。


とにかく立川はプラウドタワーが特殊中の特殊なだけ
大宮駅のルミネの上にタワマンがくっついてるようなもの。

首都圏全体でも、最もビックリ物件だった。

残念ながら立川駅前の公示地価は高砂はもちろん埼玉No.1の大宮桜木町より遥かに上。
住みたい町の関東トップ10に立川が入るのも時間の問題。
浦和や大宮は無理でしょ？

立川との比較が連投ですが、意味があるのですかね？ よく分からん。立川と比べて買う人など、ほとんどいないのに〜〜〜

さいたまって何でマンションばかり建てるんだろ
終わってる

立川との比較、将来予測混じりで意味がないです。
分譲価格や家賃の相場など、住宅市場的には、似たような価格帯ですが、それぞれ特徴が違います。

首都圏の住宅市場というと、千葉方面の安さが際立ちますな

高砂は商業地ですよね。
住宅地は容積率は200%以下の地域。
容積率の低い住宅地にはタワマン建てられません。
ただ土地の安い高砂で高くマンション売れるなら、マンションデベロッパーは相当な利益をあげてますよね。
マンション建てまくるのも納得です。

同程度の条件なら浦和より大宮のマンションが安い。大宮は、プラウド大宮とGMTの一部を除けばそんなに高くないです。

比べるなら武蔵浦和のマークス辺りじゃないかな。
プラウド大宮は駅徒歩5分だけど、同じ野村だけどタワーじゃない。
GMTはタワーだけど徒歩7分で、専用庭園などを売りにした特殊なタワー。
武蔵浦和のプラウドタワーマークスは同じ野村の再開発タワーで下に店舗もある。
浦和より駅力は落ちるがペデストリアンデッキで駅直結。
武蔵浦和のマークスの北側低層は坪190万スタートだったと思う。
ここは坪210万スタートくらいじゃないかな。大した情報もないのに意図的に煽り過ぎだと思う。

武蔵浦和のマークス+20くらいなら、絶対買い！！
ただ、駅前、浦和駅久々のタワーという点から考えると、住友の高砂くらいまでに収まれば、十分買い。
早く色々始まらないかな〜。

プラウド浦和高砂が260万だったのに
210万なんて安過ぎない？

高級物件シティハウスのせいで
感覚がおかしくなってしまった。


大宮駅は駅遠なら坪単価100万ちょいの部屋も出てないか？
サンクレイドルとか2200万とかになってる

武蔵浦和のマークスより価格差はつけるんじゃないかな。
浦和のNo.1タワマンとしたいだろうから、浦和大好きな富裕層をターゲットに最上階を2億の特別住戸とかね。
GMTの特別住戸の価格を越えれば名実共に埼玉No.1タワマンだからね。
逆に低層階や北向き（あるかわからないけど）は坪210万くらいからにしないとこの戸数を売り捌けないよ。
プラウド高砂最上階南側の賃料が低い。
ここ建つとさらに供給増えて相場は下がるから、それくらいに抑えないと投資の人は避けるよ。
永住ターゲットだと逆に日当たりなく、眺望悪い住戸に坪210万以上払わない。
情報欲しいね。

サンクレイドル近くのシティタワーは坪240万くらいからだった。
最寄り北与野なのに高値だし、スミフ価格はあてにならないな。
タワーじゃない方はもう少し安かったようだけど。

エイペックスが12年前の新築時、２LDKで18万位の賃料だった。学区が高砂だったらすぐ決まるね。

浦和の駅遠が高いのは住環境だね
不動産業界は、北浦和を北の国立だとか言い出したが
さすがに盛りすぎとはいえ。

都市公園が駅前にあったり、
長い並木道、
遊歩道
いい感じの住宅街←重要
個人でやってるような洋食屋、カフェ、雑貨店

こういうのが浦和~北浦和に多い

そんなの重視しない、という人には関係ないが



とにかくコスパ、2000万で買いたい！
て人なら大宮駅遠がいいよ

ただし、すさまじく、殺風景、という感じがする地域なのだけど。

75〜80m2で、5500万とか望み薄いかな？

>>238
選ぶ地には、あなた自身が投影されます。
誇り高き浦和の駅前に佇む悠久の邸宅。
伝統に支えられし革新の住まいにようこそ。
ここで浦和を感じる歓びをともに。

女性には歓楽街より、おしゃれなカフェや個人経営の安くて美味しいレストランが魅力ですね。

はい、井の中の蛙さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139928/

なんだか三井三菱より住友の方が高い物件が多いね
三井はブランドラインにもよるけど

三菱のパークハウスなんてむしろ割安感あるような物件が多い

野村のプラウドも代官山や神山町で三井のパークマンションとでも張り合うの？みたいな物件があるし

住友はどこにいっても周りより高いな
賃貸のラ・トゥールなんか突き抜けてるし

239さん
その価格帯なら即日完売ではないでしょうか。
階層などにもよるかもですが、7000万前後でもすぐに売れると思います。

4階から下、地下2階までが商業、業務施設になるんですよね。個人的には、なんか落ち着かない印象ですが、そうでもないんでしょうか？

立川、大宮、浦和で比較する意味がわからん。埼玉一の物件とかどうでもいいよ。駅前で通勤、レジャーに便利だから私は4LDKを買います。億ションでもよい。買う気がないなら意見はしなくて良いと思う。

漠然と、さいたま市で考えていて
大宮が駅も大きいし良いかなと考えていたのだが

大宮というエリアがあんなにマンションの供給が少ない地区だとは知らなかったんだよね。
中古もあまり良いのが出回ってないし
将来の計画もあまり出てこない。

結果的に供給が豊富な浦和区に流れてきたな
住環境が良いとかは後で知ったことなので
最初はとくに考えてなかったな。

キーテナントは東急ハンズですね。大型書店も出店を検討中。東口の紀伊国屋さんの動向も気がかりですね。