23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>9663 通りがかりさん
液状化と駅遠、車必須の環境なのに駐車場少ないってとこかな。
311のときあそこら辺が泥だらけ水浸し、マンホール出っ張ってたのみてるとどうにも笑

23区内だと築1年の中古の坪単価は261万円、築5年だと232万円、築10年だと204万円、築15年だと175万円、築20年だと150万円。築20年を超えると140万円台で推移する。
つまり新築時に150〜200万円の坪単価で購入している人は大損する可能性は低い。
本来評価が低い立地で坪単価300万円以上でマンションを買っている人は大損する可能性は高い。

>>9684 匿名さん
いや、幕張もだよ。本当に知らないの？あんま知られてないのかな。

今後、税収の再配分により5000億円減、ふるさと納税の流出で650億円減。

都心ぶの潤いも損なわれかねない。

外人対応も苦慮しそう。

幕張が液状化したとは聞いたことある。
評価が下がるから、あまり情報が出なかったね。

新築価格なんて金利上がったら遅れて下がるよ。不動産価格と金利の関連性についての分析はたくさんある。

>>9690 匿名さん
マンホールきのこは幕張タワマン建つところでもなってた。道路は水浸し、泥だらけ。線路挟んで反対側でより海に近いベイタウンは比較的マシだったのに不思議なものだった。
マンマニが買ってゴリ押そうが流石に無いと思ってしまう。

まあ幕張は安いから、承知で買うならいいのかも。
マンマニはよく買うよね。
マンションを見すぎると、設備に目が行き過ぎるのかな。そんなこと言っていたし。
まあどうせ、短期間しか住まないんでしょ。

>>9691 マンコミュファンさん

マンション価格下がっても金利があがれば支払い負担は同じだけどな。デベに払うか銀行に払うかってだけで。

>>9695 匿名さん
いまデベはこう言って一般人に高額ローン組ませてるけど本当に卑怯だと思うよ。
仮に15年支払い続けて、とある理由で売り出すことになったとき残債が違う。8000万借り入れてるとまだ5000万弱残ってる。親戚に頭下げて一括返済できる額でもないでしょう。3000万ぐらいならまだしも。
資産価値が下がらないという希望にフルベットしてマンション買ってるわけだから。　　　

それだと年収3000万の人ですら一億の物件も買えない計算になりますが… … 。

マンション価格は金利感応度が高く、また投資目的で購入する層が一定数居るため相場がブレやすい。
低金利下で住宅ローンが組めるメリットを生かして実需層は一種低層の条件の良い戸建や土地を仕込むべきなんだが、マンション購入派は外国人投資家の流入と低金利に連動した価格上昇と建築費の一時的高騰を、資産インフレと混同して永続的に価格が上がり続けるシナリオを描いているから救えない。
特にデベの口車に乗って7000〜8000万もするのに、ひと昔前と比較してスペックが劣るマンションを買ってるパワーカップル（笑）は良いカモってこと。

パワーないなら買わなきゃいいじゃん。そもそも買えないんだし。
そして建築コストが一時的に高騰してるから〜とかいうネタもここ何年も聞き続けて飽きたよそんなの。どうせ五輪が根拠なんでしょ？五輪終わったら何で人件費含めた建築コストが下がるのか、納得できる説明欲しいわ。これだけ再開発案件目白押しだし、その中でただでさえ人手不足なのに。

年収3000万の人は忙しいからこんな掲示板に書き込みしてる時間はない。
すべて販売側の人間のタラレバ話。

給料が上がってるのは人手不足の最底辺層と、一握りの最上層だけ。
中間層のホワイトカラーは全然上がらないし、会社の組織再編等で、今も下がり続けている。
給料が上がらなければ、モノが売れるわけないのに、企業は固定費削減とか言って給料は上げる気ないんだよ。

それって、馬車から車に世の中が変わってるのに、馬の世話をするような仕事をしてるってこと
じゃないのかな

20世紀初頭のイギリスがそうだったみたいです。

ほんと働くのが馬鹿らしいぜ〜。
そんなこと思っているからどん底だと言われそうだが。

仕様下げてるディベロッパーに問題がある。張りぼて偽ブランドマンションの乱立は許されない。

価格に見合っていなければ、買わなければいいだけじゃん。

>>9707 匿名さん
やっぱ従業員として使えるなって思う若手って、営業で売ってくるやつか、プログラムかけるやつか、チームを鼓舞して盛り上げるやつだよね
こういう人たちにはいくら給料を上げてあげても十分元が取れるんだよな

来年予定通りに消費税10%にあげると首相が表明しましたね。7000万円の物件なら消費税700万円ですか。そこそこの高級車が買えますね。
減税措置を拡充しないと不動産市況が冷え込みますね。

たった2パーだしそんな影響ないっしょ！

>>9713 匿名さん
消費税は「土地」にはかからんよ。課税対象は「建物」だけ。あと増額は建物の2%ね。細かい話だと仲介手数料も消費税の対象。

>>9716 匿名さん
ローン控除が延長されるだけと予想。既定路線。

ローン減税も思い切って10パーセントにしちゃおう

>>9718 匿名さん
毎年10%だと最終的にトータルの80％ほど戻ってくる計算になるけど、そんなんしたら財政破綻するわ。笑
現実的なところで3-5％かなー。それでもこんなことになったら、マンション価格もう一段上に行っちゃうけど。

パワーカップルはカモというか買わざるをえない状況なんでけっこうキツいよな。賃貸はもったいないので分譲ってことになるんだろうけど安い物件がないからね。
子有共働きだと都心近くに住みたいだろうし、生活を考えてスーパーが近くにあって駅近でって条件追加してくと3LDKであっというまに8000万超える。二人して働いて全額が家と子供に消える。
仮に資産価値が保たれても将来買い換えのとき近辺の同スペック物件も同様に高いわけだしローンも組みづらい年齢になってるし、正直いい未来が想像できん。
想定外のことがあれば一気に破綻だし。

バブルの頃は家のローンに追われてなにもできない生活でも、そんなもんだと受入してた。
今は家族で海外旅行もできないようなつまらない生活はバカバカしくてやらない。

>>9722 通りがかりさん
支払総額は同じでもリスクは違うって9697にも書いてあるよ。金利が低いのは恵まれてるけど、低いからって借入額を増やすのは危険だよ。

値上がりする物件を買っておけば間違いない

グローバル経済市場における日本がこんな感じだとすると、今の日本の不動産の上げ相場は世界的には全然おかしく無いことかも。というか、仮に五輪以降暴落なんてことがあると、日本経済どんだけ...と。日本の不動産の価格高騰は世界的には自然だけど、日本人の所得が伸びていないことが問題ということじゃないだろうか。
http://blog.livedoor.jp/nwknews/archives/5418274.html

>>9727 匿名さん
それだけ90年代のバブル崩壊が変態的でトラウマを抱えてるということなんだよな
東京の一等地の不動産がみんな外国人に買われて日本人は賃貸か郊外の戸建てに住むしかないなんてことにならなきゃいいけどな

でもここのスレは二流大学卒、年収700万
30代で初めてマイホームを購入したい
層が中心です。 怖くて怖くて4000万以上の家なんて買えません。
貧乏カツカツ。
まあ、死にものぐるいに勉強をしてこなかったのだからしょうがない。

自分も30代でマンション初購入、すみません…
年収は3500くらい。怖いので1.5億の安マンションにしました。

>>9731 匿名さん
葛飾区や足立区にはありますが。
また、中古にする手もある。

埋立地マンションが買えなきゃ千葉まで行くしかないと本気で思っちゃうのは田舎から出てきた人たち。
普通の都民はそんなウソには騙されない。

昭和の時代からサラリーマンの住宅は田園都市線、京葉線、常磐線、西武線、小田急線の１時間圏内ってのが相場なんですよ
都心部にサラリーマンがマンションを買う前提で話をしているから無理がでるだけ

>>9732 匿名さん

その程度だと怖いでしょうねw

>>9700 匿名さん

おお、同じ考えの人がいた
最終的に土地値になる事や流動性考えて、都区内に30坪の土地買いました
職住近接が流行りだけど、20年や30年後にも、まだ決まった職場に通うのが当たり前か分からないし、人口減や移民政策で、都心駅近のマンションは外国の人向け賃貸物件になってそうだし

そのうち管理人の賃金も上げろって流れになるの？

ならないでしょ。
管理人はシニア世代だし、現役時代はいい企業で働いていたんじゃないかなと思う人が多い。
もとはディベロッパーの社員だったりと思ったり。
お金に余裕ありそうにも思う。

小さな物件の掃除やら何から何までもやるようなところは分からない。

>>9737 匿名さん
余程条件が良くない限り、戸建て用の狭めの土地の流動性は、非常に低いですよ。
覚悟を持って購入されているのだとは思いますが、私的には尊敬できますね。

子供が喜ぶかどうかでしょうね。

大半のケースでは、好立地ではない限り、子供はそこに立て直して住むというのはほとんどないので売却することになりますが、その土地とマンションのどちらが資産的に有利かを考えて決めるのがよいか、と。

売りやすさ貸しやすさも重要です。

渋谷区役所ン定借タワーが60平米1.5億とか
正気の沙汰と思えないから、好立地建て替え予定ありの大規模築古
同じ広さ半額以下で買ったわー。賃料でローンと税金は払えるし、新築で追い銭かかるにしても
地権者過半数当たり前みたいな現状見てると
本人も地権者になっとかないと新築でいい場所の部屋が手に入らない。
都の玉突き建て替え制度も創設されるし、根気があるなら買い占めても土地値二割程度で買える
建て替え待ち好立地築古バブル来るかも

価格と賃料の線はいずれは絡みつく。
価格が下がるのか
賃料が上がるのか
その両方なのか
傾きは緩やかなのか急激なのか…

>>9746 匿名さん

残念ながら流動性と資産価値の維持を考えた場合、戸建に比べて圧倒的に都心のマンションの方が有利です。

将来的に改善される可能性はありますが、現状だと戸建の場合、25年程度で建物の価値はほとんどなくなってしまいます。

ゼネコンに勤めている人の自宅の戸建て率はかなり高いと思うんだよね。何故でしょうね。

>>9745 匿名さん
もはや建て替え織り込み済みの高値になってますよ
あと鑑定士が安く建て替え時に評価してくる傾向があるので従前資産は意外と安いよ

>>9751 匿名さん
私の周囲ではそうでもないですよ？

>>9748 通りがかりさん

私は土地の話ししかしていないんですけどね？
よく賃貸派が、「木造の減価償却は20何年」とか言いますが、意味が分かりません…20何年経てば住めなくなる訳でもないし、銀行から融資引く訳でもなければ、何か意味ありますかね？

建て替え狙いで人生消耗中の方がいらっしゃるスレは、こちらですか
https://mituikenta.com/?p=2353

建て替えネガってエンドユーザーにおいしい話を気づかせたくない業者臭がなんとも

>>9755 匿名さん

一般論として、都内において戸建の方がマンションより流動性が高いことは間違いないです。

それから資産云々に関して、埋立タワマンや70平米前後のマンションより良い選択になればとありますが、これも一般論として、戸建よりも埋立タワマンや、70平米前後のマンションの方が資産価値の維持は有利です。

もちろん、資産価値の維持だけで住宅を決めるわけではないですから、戸建を否定するつもりは全くありません。

比較論として、流動性と資産価値の維持だけで見るならばです。

私も可能ならば都心の注文住宅に住みたいですよ。

湾岸はほんとに良い例で、埋め立て地という何もないところにマンションを建てて付加価値をつけたよね。
あそこが戸建ての地域だったらここまで高値にはならなかったでしょう。なので、湾岸に限ればマンション自体に資産価値がある。言い換えれば個人が小さい土地を持っててもたぶんあんまり価値はない。
一方、都心のマンションは建物自体にも価値は当然あるんだろうけど、最も価値があるのは土地自体。なのでできることなら土地を持ったほうが資産価値は保たれると思う。土地が買えるならわざわざ集合住宅であるマンションを買う理由がない。マンションが好きで住みたいなら別だけど。

マンション買うときに、念のため土地と建物に分けてそれぞれいくらなのか、その額は妥当なのかをチェックしておく必要はあるよね
消費税から建物代は逆算できるから
100平米2億の部屋で土地持分10坪として建物代1億なら、土地は坪単価1000万、建物の坪単価333万って感じで
あとは路線価と比べて土地単価都心部なら2倍くらいまでなら妥当、デベの友達に仕様みてもらって建物単価が妥当か聞いて契約するといった感じ

>>9758 通りがかりさん
どこに戸建ての方が流動性が高いってデータがあるの？

港区の民度が低いですね…

>>9763 匿名さん

さすがに誤植か、と。

>>9766 匿名さん
自分もマンション派だけどこれは完全に好みの問題だからなあ。
戸建ては敷地広いと庭のメンテや掃除が面倒だけど狭小住宅はそんなこと気にしなくていいからラクだよね。一方で洗濯物干すのに3階まで上がらなきゃいけなくて面倒だったりもするけど。
マンションも20階超えるとエレベーターほんと面倒だけどね。居室が近いんで家族が多いとストレスになるし上下階の騒音もあるし。
資産価値？そんないい物件どちらにしろ買えないでしょ。

>>9769 匿名さん
さすがにカニ歩きの物件はみたことないけど笑。たしかに実物見るとけっこう狭いよね。
ただマンションも70平米3LDKだとリビングこんなもんか、、、ってなるからそんなに大きな違いはないのでは。モデルルームは素敵なんだけど実際の部屋見ると落差に驚く。

最近のマンションはリビングを可能な限り広くとったものが多いです。
子ども部屋は4.5〜5畳あれば充分ですし。
こういった快適性を追求した間取りになっているのも、昔のマンションと違う点ですね。

>>9771
営業サイドの詭弁だな、そんなもんリフォームすれば済む話。
ただまあ現実問題として昭和のウサギ小屋に戻っちゃった感はある。

新築をいきなりリフォームする人もなかなかいないでがしょー（＾_＾）

>>9771 匿名さん
そんな物件ある？23区内の1億未満のマンションでは少ないと思うけど。70平米3LDKでリビング12畳が一般的という現状だけど。

三井のマンションは最近そういう間取りが多いです。狭い都心生活にあったとても合理的な戦略だと思います。

タイーホ
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15450476/

注文とマンションで検討中。車所有。

マンションで坪350なら戸建の建売り3階建。
坪400なら建売り2階建か注文3階建。
坪450以上なら注文2階建。
戸建はマンションより＋3分の駅遠、
広さは1.4倍程度。

車所有の場合、
マンション駐車場を月3万とすると、
価格換算で約900万なので、
70m2住戸で坪単価は＋43万上昇。
よって坪407以上で注文と同程度。

私は掃除苦手なので戸建とか無理です

>>9779 匿名さん
何かがお気に障ったようで。失礼。
同じ広さでも、間取りの考え方が随分進化してきたという意味あいです。
昔のマンションはリビングも寝室も広さがひどく中途半端。100平米を超えるとそんなことは気にならなくなるでしょうけど、今は都心の狭いマンションの話。
寝室の無駄な1〜2畳分をリビングにしてくれないかなぁと思うことが、古いマンションには多いです。

>>9780 匿名さん
それはほんとマンションを買う理由として正しいよね。掃除とか修繕は面倒。