23区内の新築マンション価格動向（その67）

最近は新築相場は一服してるけど、代わりに中古が上がってるよね。

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ここのコメントみてると、地価、建築費、金利、物価の関係(動き始める順番と方向)がよく分かってない人が多いね。

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>>9600 匿名さん
そういう仕様のマンションに住んではいるが、ディスポーザー以外はどうでもいい、パチモンでも安い方が有り難かったです。

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1940年と2018年を比べると人口は7000万人が1.3億人で2倍弱増えてんだけど、銀行の初任給が70円から20万に3000倍、銀座の土地は1坪1万から1.5億に1万5000倍、都バスの料金は10銭から200円に2000倍に上がってる
つまり、人口動態よりも金融政策の方がより価格形成には大きな影響があるってことね

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>>9604
その間に太平洋戦争も挟まっているから強烈だよね。戦後に新円切り替えとか色々やったけど結局戦前の現金資産は無価値になって、一億総貧乏になってしまった。さすがにそこまではないと思うが、トルコリラみたいに猛烈なインフレーションが始まったら現金より現物資産を持っている人の方が勝ちだけどね。

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>>9605 匿名さん
そうなんすよ、戦争で減った人口は4%だけだし、人口動態は意外と関係性は低いんですよ
最近でもアルゼンチンは2000年まで1ドル1ペソが僅か18年で28倍の1ドル28ペソになっており、ペソの現金を持っている人とドル資産や不動産等の現物資産で持っている人とで天と地の差になってるのが現実です

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中南米諸国は伝統的に金融政策ヘタクソだからなあ...なんなんだろうね、国民性かな

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サッカーは全く相手にされてないけどね。けど南米はアジア、ヨーロッパと違って大きな紛争もない。経済成長は昔から期待されながら東南アジアの様に途中で腰砕けになる。本当に不思議？

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>>9607 匿名さん
借金踏み倒し型の国民性でしょ
特にラテン系はひどい

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話を変えるけど、パークコート浜離宮が数件売りに出ているのだが、価格が
1.4倍ぐらいになっている。
上がるマンションは上がるのもんだなと思った。
浜離宮がどうのとか言うのは無しね。
ややこしくなるから、価格が上昇している事実のみに注目してくれ。

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>>9610
それはまだ言い値の段階だからね、売買成立した価格が相場となる。
これがスパッと売れるようなら次に建つ新築はさらに高くなると見ていいだろう

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募集価格なんて何の意味もない。掲載が無くなっても成約したかも分からんし、約定価格なんて当事者しか分からん。

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相変わらず某先生は最新記事でも湾岸のことをディスっていますね。埋立地に住むのはリスクでしかないのは同意ですがね。

https://www.news-postseven.com/archives/20181008_775948.html

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転売屋は凄いね。転売屋から買うほうはもっと凄いが笑

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>>9614 匿名さん

引き渡し2年後、未竣工の新築マンションを、個人の転売屋から、転売益乗せられてはド高値で買う人って、どんな思考回路なのかマジ知りたいわ。

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これから、まだ値上がりするから安いと思う相場観なんでしょ

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PC浜離宮は一年後でしょう。二年後竣工の物件の転売はさすがに売り難いかと思います。
値上がりは順当だと思いますが仕込めるものがないので今更興味はありません。
次は新駅直結マンションのパンダ部屋狙いです。
山手線内側タワーは堅調ですね。湾岸は悲惨な未来しか見えません。

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都内ではないが北仲が確か２年後？ではなかったかな。
転売も出ているようだが、横浜では数千万アップは難しいかな。

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契約者ですが、横浜は都内より厳しいよね。
都内の物件が欲しかったけど、今は高いから横浜にしました。

新駅直結物件出るんですか。
私も欲しい！頑張って、頭金貯めよう。
春日の物件もいいなと思うけど、すごく高そうなので諦めています。

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春日のは地下鉄オンリーなのでいまいち…
潰しが効かないよね、子供や自分の将来を考えるとさ。

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かすがはPCだしリセールは悪くないっしょ〜
でもコブ付きが快適に住めるような物件はメチャ高いだろうからな

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めちゃ高いだろうけど、教育が良い文京区は羨ましいです。

もうここの人たちは投資路線の人ばかりでしょ。

春日は賃貸にしても売却にしても、教育熱心のご家族が手を出してくれそうな。
別の区だけど、学区が良いと子供が小学校入学にあわせ、隣の学区から引越すご家庭が結構いる。
高くなりすぎないよう60平米前後がいいような。

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文京区が教育がいいというのは、もう昔のイメージの名残です。
最近では都心部に住むご家庭は、どこも教育熱心ですよ。
特に公立になると、地域年収が如実に反映されてきます。
文京区自体は悪くないですが、今のご時世 中の上といったところでしょう。

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外周区ですが、再開発や企業誘致には熱心ですが、子育てはいまいちです。
保育園を全て民営化、支援を必要とする子供たちへの支援も薄いです。
公立学校も統廃合ばかりで、遠くに通わないといけない。
小学校なのに建て替え時の仮校舎は2キロあったり。

サラリーマン家庭は確かに熱心なご家庭ばかりですが、区は予算を子育てには極力削っているように感じます。

なんか共○党みたいな意見になってしまいました。

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春日・後楽園駅は使えますよ。
春日のパークコートは、お高いでしょうね。
千代田駿河台より安くなることはないと思う。
少々高くても売れる立地である、ということもあります。

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てことは文京区にも坪700のマンションがついに誕生ですね。
文京区民が須らく嫉妬するマンションになると思えば安いものです。

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麻布あたりの公立小の世帯年収が、1500万程度とは情けないね。

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>>9627 マンコミュファンさん
私立小学校へ進学しない人たちの平均でしょ。
そんなものでしょ。

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代々麻布で、親から援助たっぷりだったり、法人の収入たっぷりだったりするんでしょ。
何か理由もないと、1500万では麻布にマンション買うのは無理でしょ。

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多分これって、学校区の中の平均世帯年収というわけでしょ。

当然独身だとか会社の借り上げ社宅に住んでいる芸人とかも混じっているだろうし均すとこんなもんじゃないの？

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お金持ちなら住民税の安い所に住民票をおいているんじゃないかと...

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>>9631 匿名さん

どこ？

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ダウが史上3番目の大暴落。金利も急上昇で不動産バブルもはじける。

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っスね。笑

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>>9631
今すぐ「住民税　一律」でググるんだ！

他方で自治体裁量も認められてて、
「税金 安い地域」でググると色々出てくるけど、
日本国内に於いては意識するほどの格差はないし、
手間暇考えるとメリットもほとんどない。

庶民は「税金が安い」っていう視点より、
「税収が安定してる、公共サービスが充実してる」っていう目線のほうがいい。
都内だと府中や江戸川区は昔から有名だよね、公営ギャンブル故のデメリットもあるけど・・・

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親切すぎ。
いまだにこんな風に考えている人が結構いるんだろうね。

そして収入が低い人ほど税金を払っていると威張っているんじゃないか。
私は平均的な収入しかないので、税金はあまり引かれません。
住宅ローンの控除もあるし。
まあ社会保障料や色々な名目で引かれはするけど。

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収入も税金もいくら貰ってるのか払ってるのかよくわからないｗ

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正確にいうと税金はらってない人が税金の使い方にうるさいって感じ

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年収3200万なので、毎月100万払ってます。

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不公平な所得を適正に配分するのが税金制度ですから当たり前です

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>>9640 匿名さん

当たり前というのはどれに対するレスでしょうか。

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上海総合指数は2016年に5000から3000に下がって大騒ぎになってたけど、今日2500ちかくに下がってるんだけどチャイナって想像以上にテンパってるんでない

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>>9635
http://uniunichan.hatenablog.com/entry/2013/05/01/184458
ぼ〜くも行くから　君も行け〜　せ〜まい日本　住み飽いた〜

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年収1500万円で南麻布に80平米の内廊下のマンションを買いましたよ。
買ったのは8年前で、当時築10年超の中古で、当時の平米単価は90万円台でしたけど。

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その年収で。がんばりましたね。

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9645 その年収なら余裕でしょう。全然がんばっていませんよ。

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>>9642　匿名さん
少し前に逆指標のSさんがチャイナクライシスって騒いでたから
そうならないんでない？むしろ某国のほうが危なそう。

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え。
1500万って都心では中の下にも入らない年収でしょ。それで80×90=7200万の家を買うのは相当なカツカツ水準です。笑

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1500万ですか。20代後半ならまずまずですね。

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>>9648 匿名さん

今時武蔵小山ですら平米単価140万ですから
80平米では、1億1200万円ですね。
南麻布はともかく武蔵小山に年収1500万以上なんているのかしら？笑

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教えて頂いてありがとうございます。
港区内側民は皆さん年収3000万以上だと思ってました。
私のように付き合う世界が狭いと認識が歪みますね。苦笑

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ギリ20代で1500万だけどそんな物件ないもんなぁ。ズルいぞおっさんたち！

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株価が下がるとテンション下がるね。

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強気の売り出し価格も少しずつ減ってる気がするね
千桜タワーなんて1.1億の売り出し価格から7千万台に下げてなお全く売れず店晒しなってる部屋あるしな

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自分の年収高いのは結構としても、それより低い年収の人を馬鹿にするのはみっともない。
年収1000万の奴が得意になって年収600万を見下ろしてる姿を見たら年収3000万の奴はどう思う？自分は年収4000万から同じように見られてるって想像できんかね。まあ付き合う世界が狭いからｗ仕方ないか。

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やはり2012年あたりに購入した層が勝ち組だよ。

https://diamond.jp/articles/-/181852?display=b

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2012年の物件を売って最近の新築にわらしべできた奴が、勝ち組しょん。

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中国人投資家が湾岸マンションを投げ売りしだしたらマンションバブルは総崩れです。
特に有明や晴海など、交通の便の悪いところは。

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安かったマンション高く売って高くなったマンション買っても意味ないでしょ笑安かったマンション売った人が勝ち。買ったら負け。そもそも今買えるのは破産予備軍じゃなければ元々勝ち組。

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>>9652
就職氷河期喰らってようやく嫁さん見つけて人並みの幸せを求めてマンション買おうと思ったら、
っていうアラフォーも少なくないはずだからオッサンも色々だよｗ
今の相場なら八千代市や上尾市、相模原市の駅遠戸建て買って人生上がりだな・・・
でもまあ本人が幸せならそれでいいんじゃないの？

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>>9660 匿名さん
いま、狙い目は海浜幕張の4000戸できるタワーマンションだと思うが

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あそこは実家近くだからよく知ってるけど絶対辞めとけw

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>>9662 匿名さん
なんで？
今買うんなら、選択肢としてはいいほうだと思うけど。

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>>9663
横だけど、若い世代には良いんじゃない？
建物のクオリティは間違いないしキラキラ生活ができるだろうし、
ZOZOとイオンが元気な間は幕張も大丈夫だと思うｗ

ただ実家が近いってことは、
メッセから始まってバブル崩壊で長年放置されてきた実態を目の当たりにしてるだろうから、
再開発に拠る想像力を膨らませられない側面は多々ある気はするｗ
チバリーみたいなこともあるし千葉はいまいち信用できん、ってオッサン世代は少なくないと思う。
現実問題として都内に通うのはかなりキツいだろうし選択肢とするのは勇気がいる・・・
まあ都内湾岸も地元の人ほど「あんなとこ買うな！」って意見が多かったし仕方ない。

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＞千桜タワーなんて1.1億の売り出し価格から7千万台に下げてなお全く売れず店晒しなってる部屋あるしな

あそこは悲惨な末路しかみえないね…

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この前の台風では塩でベタベタになったらしいよ。

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ほぼ確実に言えそうなのは、ここ2年以内に契約済みの人は勝ち組じゃないということ。
見送った人が勝ち組かはわからないが。

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千桜タワーって初めて聞いたら調べてみたけど、立地は悪くないと思うんだけど。
その割に結構安いですね。でも岩本町は生活感があまりないですね。
なんでそんなに不人気なんですか？

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それが今の市況の事実ということでしょう。

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>>9668
定借だけど山手線5分の利便性に優れた免震タワマンだよ。
元値が幾らかは分からないけど6千万→1.1億→8千万ならボリすぎだよねｗ
定借はローンもつき難いし即転は結構ハードル高いと思うけど、
借り手に困ることはないだろうしぼちぼち利回りも期待できたような気がする。

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>>9668 匿名さん

武蔵小山辺りの割高タワマンを買うよりもよっぽどいいよ。

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定借だったんですか。
だから少し安めに見えたんですね。
妥当な価格、不動産にお買い得なしのその通りでした。
物件のスレを見たら、浸水の恐れありなんですね。低地かな。

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分譲時6930万→1.1億円売出し→繰り返し値下げし現在7800万で半年売れず
仲介手数料が3%、購入時に一括払いした修繕積立金や諸々の手数料、税金なんかの持ち出し考えると利益は数百万あるかどうか
別に悪いマンションじゃないが同時期分譲の都心所有権マンションは利益乗せて売れてるの見ると、投資目的で千桜買った人は見る目なかったね

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>>9673
あらら・・・
千桜は定借っていう難しさもあったんだろうけど、今後は他でも増えるんじゃないの？
大手も個人も「じゃあ賃貸で・・・」っていう選択肢と余裕がある人はいいけど、
カツカツフルレバで勝負してる人は命の心配したほうが良さげかも・・・

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価格が落ち着いて買いやすくなるといいね

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都内が買いやすくなる時は、何故か不景気の時。

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マンション価格って株価とか景気はほぼ関係なくて金利次第じゃないの？
金利上がれば不動産価格は嫌でも下がってくでしょ。

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バブルの頃も総量規制。

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10年前なら23区内でも70平米3000〜4000万円台が大半だったからなー。
5000〜6000万円台だと高い印象があり、7000万円超えは高級マンションの部類に入った。
今は平均が7000万円だから恐ろしいね。

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>>9673 マンション検討中さん

同時期分譲で転売成功したマンションてどこですか？

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>>9679 匿名さん
金利がいまとは桁違いという事情もあるけどね。
とはいえ、金利3%で5000万借りるのと、金利0で8000万借りるのを比較すると圧倒的に前者が有利だからなぁ。8000万の借入は会社員にとっては尋常じゃない金額だよね。

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5000万なら一括購入なのになぁ

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>>9663 通りがかりさん
液状化と駅遠、車必須の環境なのに駐車場少ないってとこかな。
311のときあそこら辺が泥だらけ水浸し、マンホール出っ張ってたのみてるとどうにも笑

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それって新浦安のことでしょ
話をすり替えないように

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23区内だと築1年の中古の坪単価は261万円、築5年だと232万円、築10年だと204万円、築15年だと175万円、築20年だと150万円。築20年を超えると140万円台で推移する。
つまり新築時に150〜200万円の坪単価で購入している人は大損する可能性は低い。
本来評価が低い立地で坪単価300万円以上でマンションを買っている人は大損する可能性は高い。

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新築コストは下がらんから中古相場も下がらんよ

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>>9684 匿名さん
いや、幕張もだよ。本当に知らないの？あんま知られてないのかな。

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今後、税収の再配分により5000億円減、ふるさと納税の流出で650億円減。

都心ぶの潤いも損なわれかねない。

外人対応も苦慮しそう。

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幕張が液状化したとは聞いたことある。
評価が下がるから、あまり情報が出なかったね。

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>>9687
だろうね。
浦安のマンホールきのこが衝撃的だっただけで、
埋立地なら大なり小なり液状化するのは当たり前。

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新築価格なんて金利上がったら遅れて下がるよ。不動産価格と金利の関連性についての分析はたくさんある。

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>>9690 匿名さん
マンホールきのこは幕張タワマン建つところでもなってた。道路は水浸し、泥だらけ。線路挟んで反対側でより海に近いベイタウンは比較的マシだったのに不思議なものだった。
マンマニが買ってゴリ押そうが流石に無いと思ってしまう。

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>>9692
一回なったんだったら恐らくもう大丈夫だよ、絶対ではないけどね。
建設時は人工的にかくはんさせるっていうから敷地内は基本大丈夫なはず。
ただまあ場所や埋立の時代が悪かったり周辺インフラが破壊されたらどうしようもないから、
無理して埋立地に住むこともないけどね.

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まあ幕張は安いから、承知で買うならいいのかも。
マンマニはよく買うよね。
マンションを見すぎると、設備に目が行き過ぎるのかな。そんなこと言っていたし。
まあどうせ、短期間しか住まないんでしょ。

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>>9691 マンコミュファンさん

マンション価格下がっても金利があがれば支払い負担は同じだけどな。デベに払うか銀行に払うかってだけで。

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地盤改良するし安定地盤まで杭を打つから埋立地でもそう被害は出ないんだろうけれどガス水道下水が止まるとどうしようもない。でもこういう欠点でもないと一般人の買える物件は出ないでしょ。

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>>9695 匿名さん
いまデベはこう言って一般人に高額ローン組ませてるけど本当に卑怯だと思うよ。
仮に15年支払い続けて、とある理由で売り出すことになったとき残債が違う。8000万借り入れてるとまだ5000万弱残ってる。親戚に頭下げて一括返済できる額でもないでしょう。3000万ぐらいならまだしも。
資産価値が下がらないという希望にフルベットしてマンション買ってるわけだから。　　　

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今、マンションを買うなら現金で一括払い可能な範囲にしておかないとね。
自分は昨年、住宅ローン減税のメリットを享受するためにあえて住宅ローンを組んでマンション買ったけど、11年目に残債は全てまとめて支払う予定。
現金が無い人は手取り年収の5倍以内にすること。年収1000万円程度なら住宅ローンは3500〜4000万円までだな。それ以上はリスクが高すぎる。

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それだと年収3000万の人ですら一億の物件も買えない計算になりますが… … 。

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マンション価格は金利感応度が高く、また投資目的で購入する層が一定数居るため相場がブレやすい。
低金利下で住宅ローンが組めるメリットを生かして実需層は一種低層の条件の良い戸建や土地を仕込むべきなんだが、マンション購入派は外国人投資家の流入と低金利に連動した価格上昇と建築費の一時的高騰を、資産インフレと混同して永続的に価格が上がり続けるシナリオを描いているから救えない。
特にデベの口車に乗って7000〜8000万もするのに、ひと昔前と比較してスペックが劣るマンションを買ってるパワーカップル（笑）は良いカモってこと。

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パワーないなら買わなきゃいいじゃん。そもそも買えないんだし。
そして建築コストが一時的に高騰してるから〜とかいうネタもここ何年も聞き続けて飽きたよそんなの。どうせ五輪が根拠なんでしょ？五輪終わったら何で人件費含めた建築コストが下がるのか、納得できる説明欲しいわ。これだけ再開発案件目白押しだし、その中でただでさえ人手不足なのに。

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>>9699　匿名さん

>>9697ではないけど、現金の無い人はって書いてあるからなぁ。
年収3000万の人なら現金やそれに準じた金融資産を億単位で持ってるだろ普通は。そんな想像すら出来んか？

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年収3000万の人は忙しいからこんな掲示板に書き込みしてる時間はない。
すべて販売側の人間のタラレバ話。

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資本主義が続く限りインフレと人件費高は続きます ご心配なく

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給料が上がってるのは人手不足の最底辺層と、一握りの最上層だけ。
中間層のホワイトカラーは全然上がらないし、会社の組織再編等で、今も下がり続けている。
給料が上がらなければ、モノが売れるわけないのに、企業は固定費削減とか言って給料は上げる気ないんだよ。

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それって、馬車から車に世の中が変わってるのに、馬の世話をするような仕事をしてるってこと
じゃないのかな

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20世紀初頭のイギリスがそうだったみたいです。

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ほんと働くのが馬鹿らしいぜ〜。
そんなこと思っているからどん底だと言われそうだが。

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仕様下げてるディベロッパーに問題がある。張りぼて偽ブランドマンションの乱立は許されない。

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価格に見合っていなければ、買わなければいいだけじゃん。

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>>9707 匿名さん
やっぱ従業員として使えるなって思う若手って、営業で売ってくるやつか、プログラムかけるやつか、チームを鼓舞して盛り上げるやつだよね
こういう人たちにはいくら給料を上げてあげても十分元が取れるんだよな

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給料をもらっているというのは企業という集団の中で守られているという保険料が天引きされているような状況だからね。日本は企業役員の年棒はごく一部の企業を除けば国際的にも低水準。給料をもらうよりも、まず自分で稼ぐ方法を考えたほうがいいと思う。

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来年予定通りに消費税10%にあげると首相が表明しましたね。7000万円の物件なら消費税700万円ですか。そこそこの高級車が買えますね。
減税措置を拡充しないと不動産市況が冷え込みますね。

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たった2パーだしそんな影響ないっしょ！

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>>9713 匿名さん
消費税は「土地」にはかからんよ。課税対象は「建物」だけ。あと増額は建物の2%ね。細かい話だと仲介手数料も消費税の対象。

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住宅購入への減税拡充は検討されてるようだ。

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>>9716 匿名さん
ローン控除が延長されるだけと予想。既定路線。

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ローン減税も思い切って10パーセントにしちゃおう

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サラリーマンで一生勤めて3億ぐらい稼ぐうちの住宅ローンにつぎ込める分て、せいぜい5000万円から１億円くらいだから、いかにこの1億でプラスの価値をつけて不動産をゲットできるかが鍵だよな

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>>9718 匿名さん
毎年10%だと最終的にトータルの80％ほど戻ってくる計算になるけど、そんなんしたら財政破綻するわ。笑
現実的なところで3-5％かなー。それでもこんなことになったら、マンション価格もう一段上に行っちゃうけど。

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パワーカップルはカモというか買わざるをえない状況なんでけっこうキツいよな。賃貸はもったいないので分譲ってことになるんだろうけど安い物件がないからね。
子有共働きだと都心近くに住みたいだろうし、生活を考えてスーパーが近くにあって駅近でって条件追加してくと3LDKであっというまに8000万超える。二人して働いて全額が家と子供に消える。
仮に資産価値が保たれても将来買い換えのとき近辺の同スペック物件も同様に高いわけだしローンも組みづらい年齢になってるし、正直いい未来が想像できん。
想定外のことがあれば一気に破綻だし。

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>>9721 マンコミュファンさん
バブルの頃のサラリーマンは1馬力で5000万以上の物件買ってた。金利がメチャクチャ低い分、今のほうが恵まれている。

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バブルの頃は家のローンに追われてなにもできない生活でも、そんなもんだと受入してた。
今は家族で海外旅行もできないようなつまらない生活はバカバカしくてやらない。

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>>9722 通りがかりさん
支払総額は同じでもリスクは違うって9697にも書いてあるよ。金利が低いのは恵まれてるけど、低いからって借入額を増やすのは危険だよ。

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値上がりする物件を買っておけば間違いない

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グローバル経済市場における日本がこんな感じだとすると、今の日本の不動産の上げ相場は世界的には全然おかしく無いことかも。というか、仮に五輪以降暴落なんてことがあると、日本経済どんだけ...と。日本の不動産の価格高騰は世界的には自然だけど、日本人の所得が伸びていないことが問題ということじゃないだろうか。
http://blog.livedoor.jp/nwknews/archives/5418274.html

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日本がインフレにならないのが変態的なんだよね

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>>9727 匿名さん
それだけ90年代のバブル崩壊が変態的でトラウマを抱えてるということなんだよな
東京の一等地の不動産がみんな外国人に買われて日本人は賃貸か郊外の戸建てに住むしかないなんてことにならなきゃいいけどな

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でもここのスレは二流大学卒、年収700万
30代で初めてマイホームを購入したい
層が中心です。 怖くて怖くて4000万以上の家なんて買えません。
貧乏カツカツ。
まあ、死にものぐるいに勉強をしてこなかったのだからしょうがない。

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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181014-00000568-san-bus_all
人手不足だからって給料上げると倒産ですよ。
日本はどこもかしこもコストカットしか言わないから、インフレなんかなるわけない。
インフレになるから不動産を買えなんていう不動産営業のウソにはだまされないようにしないと。

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30代で年収700万円だと手取で500万円前半くらいでしょ。そんな低所得者が都内でマンション買うなんて無謀。

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自分も30代でマンション初購入、すみません…
年収は3500くらい。怖いので1.5億の安マンションにしました。

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>>9731 匿名さん
葛飾区や足立区にはありますが。
また、中古にする手もある。

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埋立地マンションが買えなきゃ千葉まで行くしかないと本気で思っちゃうのは田舎から出てきた人たち。
普通の都民はそんなウソには騙されない。

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昭和の時代からサラリーマンの住宅は田園都市線、京葉線、常磐線、西武線、小田急線の１時間圏内ってのが相場なんですよ
都心部にサラリーマンがマンションを買う前提で話をしているから無理がでるだけ

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>>9732 匿名さん

その程度だと怖いでしょうねw

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>>9700 匿名さん

おお、同じ考えの人がいた
最終的に土地値になる事や流動性考えて、都区内に30坪の土地買いました
職住近接が流行りだけど、20年や30年後にも、まだ決まった職場に通うのが当たり前か分からないし、人口減や移民政策で、都心駅近のマンションは外国の人向け賃貸物件になってそうだし

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30坪なら結構広いですね。
10年前ぐらいに土地60平米の三階建て住宅で狭いなと思ったら最近は50平米を切る土地のものも多くびっくりする。

場所がいいと30坪でも高額だろうけど、いざという時に建て替えや、賃貸物件を建てれていいね。

最近、相続対策か大きな戸建てが賃貸物件や賃貸併設になっていくのをよく見かける。
数年前に大学が移転してきたのもあるのかもしれないけど。

私は50坪ぐらいの土地に自宅兼賃貸の物件を建てたいけど、今の場所だと２億では厳しそう。

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>>9737
都市部に限定した話だけど、戸建ては土地代しか評価されないけど（消耗品という考え）、
マンションは利便性や流動性といった形に表れない部分も含めて資産としての考え方が定着してる。
セキュリティや金で解決できる管理等、メリットも多い。
ただ今みたいに買値が高ければどうしようもないしタイミングが全てと言えるけどね。
今現在、損得のみで考えるなら、まだ十分住めて且つ、ほぼ土地代だけで売られてる中古戸建だと思う。
人気もないし狙い目。

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そのうち管理人の賃金も上げろって流れになるの？

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ならないでしょ。
管理人はシニア世代だし、現役時代はいい企業で働いていたんじゃないかなと思う人が多い。
もとはディベロッパーの社員だったりと思ったり。
お金に余裕ありそうにも思う。

小さな物件の掃除やら何から何までもやるようなところは分からない。

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>>9737 匿名さん
余程条件が良くない限り、戸建て用の狭めの土地の流動性は、非常に低いですよ。
覚悟を持って購入されているのだとは思いますが、私的には尊敬できますね。

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>>9739
補足。
昭和の時代は、戸建ては土地が残る、マンションは無価値って考え方が一般的だったから、
これから20年後の価値観がどうなってるかは想像もできない・・・
紆余曲折はあるだろうけど一周回って「やっぱ土地だよな」ってなってそうな気もしないでもないけどｗ

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子供が喜ぶかどうかでしょうね。

大半のケースでは、好立地ではない限り、子供はそこに立て直して住むというのはほとんどないので売却することになりますが、その土地とマンションのどちらが資産的に有利かを考えて決めるのがよいか、と。

売りやすさ貸しやすさも重要です。

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渋谷区役所ン定借タワーが60平米1.5億とか
正気の沙汰と思えないから、好立地建て替え予定ありの大規模築古
同じ広さ半額以下で買ったわー。賃料でローンと税金は払えるし、新築で追い銭かかるにしても
地権者過半数当たり前みたいな現状見てると
本人も地権者になっとかないと新築でいい場所の部屋が手に入らない。
都の玉突き建て替え制度も創設されるし、根気があるなら買い占めても土地値二割程度で買える
建て替え待ち好立地築古バブル来るかも

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9737です
自分が土地選択で一番重視したのは流動性です
30年、40年後に売り払って老人ホームに入るなり、子供たちに相続するなりなった時に、きちんと値段が付いて売れる場所をと考えました
東急沿線ですが、周りで売り物件が出ると、程なく新築が建つエリアですので、流動性は今のところ大丈夫かなと思っています
もっとも地震や人口減少で今後はどうなるか、またそもそも資産云々なら株や不動産投資などにお金回して賃貸という選択肢もあるでしょうが、埋立地のタワマンや、都心の70平米前後のマンションよりは、いい選択になればと思っています

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価格と賃料の線はいずれは絡みつく。
価格が下がるのか
賃料が上がるのか
その両方なのか
傾きは緩やかなのか急激なのか…

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>>9746 匿名さん

残念ながら流動性と資産価値の維持を考えた場合、戸建に比べて圧倒的に都心のマンションの方が有利です。

将来的に改善される可能性はありますが、現状だと戸建の場合、25年程度で建物の価値はほとんどなくなってしまいます。

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戸建ては売るときは建物は潰すよ。
その費用が結構いる。
定住の可能性がないならマンションがいい。

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自分も土地があったほうがいいと思って、都心の狭小地の狭小住宅に住んでいたけど、タワマンも面白そうと思ってマンションに移った。
土地はあっという間3割増しの値段で売れたけど、今のマンションは築10年だからどうかな。
ただ、一軒家にない富士山から、レインボーブリッジ、羽田空港、房総半島までの眺望に大満足してます。
最後はどうなるのか、専門家じゃないからわからない（笑）。

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ゼネコンに勤めている人の自宅の戸建て率はかなり高いと思うんだよね。何故でしょうね。

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>>9745 匿名さん
もはや建て替え織り込み済みの高値になってますよ
あと鑑定士が安く建て替え時に評価してくる傾向があるので従前資産は意外と安いよ

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>>9751 匿名さん
私の周囲ではそうでもないですよ？

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10%の消費税増税でここから約半年間のマンション契約数が大幅に上がりそうだな。

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>>9748 通りがかりさん

私は土地の話ししかしていないんですけどね？
よく賃貸派が、「木造の減価償却は20何年」とか言いますが、意味が分かりません…20何年経てば住めなくなる訳でもないし、銀行から融資引く訳でもなければ、何か意味ありますかね？

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建て替え狙いで人生消耗中の方がいらっしゃるスレは、こちらですか
https://mituikenta.com/?p=2353

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建て替えネガってエンドユーザーにおいしい話を気づかせたくない業者臭がなんとも

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>>9755 匿名さん

一般論として、都内において戸建の方がマンションより流動性が高いことは間違いないです。

それから資産云々に関して、埋立タワマンや70平米前後のマンションより良い選択になればとありますが、これも一般論として、戸建よりも埋立タワマンや、70平米前後のマンションの方が資産価値の維持は有利です。

もちろん、資産価値の維持だけで住宅を決めるわけではないですから、戸建を否定するつもりは全くありません。

比較論として、流動性と資産価値の維持だけで見るならばです。

私も可能ならば都心の注文住宅に住みたいですよ。

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マンションて土地を垂直方向にも拡張することで分譲数を増やして安く多く売るって仕組みだよね。買えるならそのマンションの土地を直接買ったほうがよくない？
唯一マンションが有利なことは、ふつうなら見向きもされない土地を共有施設やら設備やらで付加価値をつけて土地以上の価値が生まれるってとこかな。
マンションの資産価値って土地より低いと思う。

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湾岸はほんとに良い例で、埋め立て地という何もないところにマンションを建てて付加価値をつけたよね。
あそこが戸建ての地域だったらここまで高値にはならなかったでしょう。なので、湾岸に限ればマンション自体に資産価値がある。言い換えれば個人が小さい土地を持っててもたぶんあんまり価値はない。
一方、都心のマンションは建物自体にも価値は当然あるんだろうけど、最も価値があるのは土地自体。なのでできることなら土地を持ったほうが資産価値は保たれると思う。土地が買えるならわざわざ集合住宅であるマンションを買う理由がない。マンションが好きで住みたいなら別だけど。

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マンション買うときに、念のため土地と建物に分けてそれぞれいくらなのか、その額は妥当なのかをチェックしておく必要はあるよね
消費税から建物代は逆算できるから
100平米2億の部屋で土地持分10坪として建物代1億なら、土地は坪単価1000万、建物の坪単価333万って感じで
あとは路線価と比べて土地単価都心部なら2倍くらいまでなら妥当、デベの友達に仕様みてもらって建物単価が妥当か聞いて契約するといった感じ

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とは言っても、価値が保たれる最低条件である、

① 中央線南側＋山手線内側の千代田港渋谷区
② それ以外の有名高級住宅街
に土地なんて買えないもんなあ。

これ以外の土地を買っても二束三文だし。

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>>9758 通りがかりさん
どこに戸建ての方が流動性が高いってデータがあるの？

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港区の民度が低いですね…

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>>9763 匿名さん

さすがに誤植か、と。

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敷地面積が20坪を切るような狭小戸建てを買うぐらいならマンションの方をお勧めしたいけどね。
三階建狭小住宅は階段室のような使えないスペースが大きい。一階をガレージにしたら家の出入りも面倒になる

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>>9766
数年前まではミニ戸をバカにしてたけど、
最近のコストカット＋価格急騰を考えるとミニ戸のほうが・・・って気にもなるｗ

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>>9766 匿名さん
自分もマンション派だけどこれは完全に好みの問題だからなあ。
戸建ては敷地広いと庭のメンテや掃除が面倒だけど狭小住宅はそんなこと気にしなくていいからラクだよね。一方で洗濯物干すのに3階まで上がらなきゃいけなくて面倒だったりもするけど。
マンションも20階超えるとエレベーターほんと面倒だけどね。居室が近いんで家族が多いとストレスになるし上下階の騒音もあるし。
資産価値？そんないい物件どちらにしろ買えないでしょ。

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>>9768
郊外と比べると都心部の戸建ては間口も狭いのであまり過大な期待は持たない方がいいね。
一階に車を停めるとカニ歩きでないと玄関にたどり着けないような物件も多い。家相的にもあまりよくない

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>>9769 匿名さん
さすがにカニ歩きの物件はみたことないけど笑。たしかに実物見るとけっこう狭いよね。
ただマンションも70平米3LDKだとリビングこんなもんか、、、ってなるからそんなに大きな違いはないのでは。モデルルームは素敵なんだけど実際の部屋見ると落差に驚く。

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最近のマンションはリビングを可能な限り広くとったものが多いです。
子ども部屋は4.5〜5畳あれば充分ですし。
こういった快適性を追求した間取りになっているのも、昔のマンションと違う点ですね。

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>>9771
営業サイドの詭弁だな、そんなもんリフォームすれば済む話。
ただまあ現実問題として昭和のウサギ小屋に戻っちゃった感はある。

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新築をいきなりリフォームする人もなかなかいないでがしょー（＾_＾）

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都心の狭小住宅なんて庭を作るゆとりがなくて、ひどい場合は玄関の扉を開けると
家の中が丸見えとか普通にある。
カーテンを開けることが出来ないし、幸せなのかなと思う。
駅チカのタワマンの方が魅力的。

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>>9771 匿名さん
そんな物件ある？23区内の1億未満のマンションでは少ないと思うけど。70平米3LDKでリビング12畳が一般的という現状だけど。

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三井のマンションは最近そういう間取りが多いです。狭い都心生活にあったとても合理的な戦略だと思います。

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タイーホ
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15450476/

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注文とマンションで検討中。車所有。

マンションで坪350なら戸建の建売り3階建。
坪400なら建売り2階建か注文3階建。
坪450以上なら注文2階建。
戸建はマンションより＋3分の駅遠、
広さは1.4倍程度。

車所有の場合、
マンション駐車場を月3万とすると、
価格換算で約900万なので、
70m2住戸で坪単価は＋43万上昇。
よって坪407以上で注文と同程度。

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>>9776
合理的？グロスを抑える為の涙ぐましい努力じゃなくて？
正しい努力（進化）は評価されるけど、間違った努力（手抜き）は酷評されて然るべき。
近年前者物件には全くお目に掛かれないけどね・・・

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私は掃除苦手なので戸建とか無理です

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>>9779 匿名さん
何かがお気に障ったようで。失礼。
同じ広さでも、間取りの考え方が随分進化してきたという意味あいです。
昔のマンションはリビングも寝室も広さがひどく中途半端。100平米を超えるとそんなことは気にならなくなるでしょうけど、今は都心の狭いマンションの話。
寝室の無駄な1〜2畳分をリビングにしてくれないかなぁと思うことが、古いマンションには多いです。

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>>9780 匿名さん
それはほんとマンションを買う理由として正しいよね。掃除とか修繕は面倒。

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>>9781 匿名さん
具体的にリビングの広さを知りたいんだけど例とかある？しばらく物件見てるけど12畳以上ってそうそう出てこない。どれも廊下部分を含んでるし。
あと4～5畳の部屋って実質納戸でしょう。タワマンなんか柱が食い込んでくるからデットスペースが大きくてベッドしか置けない。
たまに郊外でめちゃきれいな間取りがあって5畳でも部屋として使えるものはあるけど。
都心部は土地の形状を考えると部屋が綺麗な方形にはならないから惜しい部屋が多い。

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>>9767

ミニ戸建でもマンションと比べるとリビング広く感じるし、管理修繕費を強制徴収されないので検討しちゃうんだよなぁ…。
今、マンション抑えちゃったんだけど資金的にもミニ戸建の方が良いかなと物色中。
手付け勿体無いけど。

マンションは都心は70平米行くとべら棒に高くなる。
北の方に行きゃ安いのだけど、そこに金出すのかというのもあって悩み中。

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>>9784 匿名さん
戸建とちゃんと比較したうえでマンション買うのが普通だと思ってたけど、マンションしか見てない人も多いみたい。選択肢は多いに越したことないのに面倒なのかしら。

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>>9785
戸建ても最近高いからねえ

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>>9785さん

どうしても、最初はマンションだけ見ちゃいますね。
戸建もメリット、デメリットありますが、こんだけマンションが高騰してると、あとあと戸建のメリットに気付くというか。
広さとランニングコストに。

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986箇所の免震装置不正が発覚しましたね。
免震タワマンの資産価値暴落。

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>>9787
確かに。我が家はマンションで全然問題ないけど、少し前に若いお客の家に行くことがあった時
郊外なんだけど新築で子供が遊べる広めの庭があって車も2台止められて、若くて綺麗な嫁さんだったから
やっぱりこういうのもいいよなあ、とは思ったな。

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若くて綺麗な嫁いたらボロ家でもいいやろ！

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データが改ざんされたオイルダンパーは９８６の建物に使われていた。内訳は地上の振動を建物に伝えない免震用が住居や医療・福祉施設を中心に９０３件、建物の揺れを低減する制振用が８３件。このほかに２つの橋にも使われていた。


耐震マンション以外すべて暴落とか、胸熱。
てか制震の漢字ってよく間違われるよな。笑

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あーあ、免震タワーと制振タワーは終わったわ。
そう簡単にダンパーは交換できないでしょう。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASLBJ51W3LBJULFA014.html

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ずっとここで「免震じゃないマンションなんて住めない」とか煽ってた人、息してるんだろうか。

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当然メーカーの責任で交換だよね。うちのマンションのトイレの消臭フィルターが入っていなかった件ではトイレを施工した下請けが責任持ってフィルター入れて回ったぞ。

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まあ戸建ての方が偽装は多そうだよ。モルタルが幾らヒビが入りやすいと言っても建築後5年もしないうちにヒビ割れるのは流石にアレではないかと思う。

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戸建は欠陥住宅が多そうですね。
しかし、免震と制振装置で国内シェアTOPの会社が品質不正とかありえませんね。タワマン人気も凋落しそう。

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>>9792 匿名さん
免震ゴムの交換は終わったんでしょうかね？

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短期投資ならキラキラしてるタワマンがいいだろうけど、地震大国日本で縦にのばして良いことないわな。

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責任もって全部屋買い取って立て替えてくれ

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>>9799 匿名さん

俺んちのもお前んちのも偽装な
偽装に何百万も払っておめでてーな

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