23区内の新築マンション価格動向（その67）

今朝のモーニングショーで中国人移民の話題やってたね。
足立区の竹の塚はチャイナタウン化、文京区はこの10年で中国人が2.6倍だって。学区を調べ上げて主に富裕層が移住。親も日本語ペラペラだし日本人化するなら少子化の時代にはいいんじゃないかと。

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羽田に近い港区湾岸の方がチャイナタウン化進んでるよ。公園とか中国語が飛び交ってて日本とは思えない状況になってる。

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住みたい駅ランキングでは吉祥寺駅は３位ですが、住みたい自治体ランキングで武蔵野市は２０位です。
イメージが先行して、実際の利便性を見逃さないように、住む場所は検討したいものです。

住みたい街
https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/2024/0228_14066.html

https://www.recruit.co.jp/newsroom/pressrelease/assets/20240228_housin...

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吉祥寺は住みやすい街だと思いますよ。あの辺は都内でも有数の高級住宅地ですし、商業施設も整っていて周辺環境に恵まれてるエリアです。

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文京区の公立小は日本語をしゃべれない中国人が多いとのことですよ。

・文京区3S1K小学校区域のチャイナタウン化の実態
https://note.com/zetta_202911/n/n86a9673958ce

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港区湾岸の方が日本語喋れない人多いですよ。都営住宅が多いから知能レベルも低い人が多い。

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文京区も湾岸も同じ人気エリアなのですよ。
都内に住めばわかりますよ。

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みんながますます円安が進むと思っている
つまりそろそろ円高に向かう

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この見解って、概ね正しい？

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5.5兆円使って介入したのに、もう158円くらいに戻ってる。
長期のトレンドは円安。インフレ加速。

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ここ数十年のドル円チャート見たらわかるよ。完全に長期的な円安トレンドに入ってる。200円ぐらいいってもおかしくない。

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直近2年間の為替をほぼ当てて来たモーサテの佐々木さんも国債格付けが下がれば200円もある、て言ってたな。米株売却の機会になるね

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これ以上円安が続いたら、外国人労働者も安月給の日本なんかに来なくなるね。
外国人のマンション買いも増えてるけど、安いと思って買ってるのなら為替ヘッジしてないだろう。ドルで見たら資産価値は目減りしてるんじゃない？

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>>75359 匿名さん

そのとおりです。
日本円など誰も欲しがらず、もはや風前の灯です。

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私はね、最近物件価格よりも維持費の方が懸念を持っているよ
買えないよりも、買ってパンクする方が怖いのさ

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賃貸は維持費かからないと思ってるようだが家賃に反映されるよ。
インフレは家賃の高騰のほうが怖い。トルコを見てごらん。

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>>75364 匿名さん

私はね、もっと悲観的になるべきだと言ってるのさ
賃貸にだってインフレの影響はあるよ
それは間違いないのさ
でもね、気軽に安いところに住み替えられるってアドバンテージが重要なタイミングなのさ

買って何事もないのが1番いい
だが、しかし、
ってことも念頭に入れないと、アダルトスィンキングとは言えないのさ

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風俗マニアの港南の人、またアトラスタワー五反田のスレで自作自演して発狂してるじゃないですか。

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東京は世界40の観光地で4番目に”安い都市”だって。
https://news.tv-asahi.co.jp/news_international/articles/900002338.html

ニューヨークでは、ラーメンのトッピングの半熟たまご１個が税抜きで 470円。笑っちゃうよね。
これから超円高はないだろうから、日本のインフレが加速して世界に追いつくことになりそう。マンションの維持費も高騰確実。

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風俗マニアの港南の人、またアトラスタワー五反田のスレで自作自演してる。

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弱気なネガティヴコメントなんて嫌だけど、それでもどうしても自分にマンションなんて買えそうにない現実を直視するとツラいです。

そりゃ物件選ばなければ買えるだろうけど、現実は厳しい。

今の価格でバンバン売れてる現実、自分には遠い世界で理解すらできない。

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>>75369 検討板ユーザーさん
買ってるのは、お金持ちと外国人がほとんどだから悲観することないよ。
新築マンション買う人は年々減っている。数年前と比べると供給戸数は半分程度に減ったのに、契約率は70%程度に下落したまま。今年の売れ行きは過去最少ペース。

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まあ高額マンションを購入する富裕層も一巡したのかな。一般人が都心マンションを買える日は来るだろうか

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>>75366 匿名さん

それ何回コピペした？君の最終ゴールは何？

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買いたかった中古マンション（中野区3LDK）が業者にキャッシュ一括で横取りされた。
その後リノベしたのち、再販に出されている。オリジナル価格＋4割弱の値段で。
まじで消えてくれ。

現場から以上です。

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>>75374 ご近所さん

リノベ再販が中古相場を上げてるのは間違いない。
水回りはリノベされてた方がいいが、フルリノベで吹っかけるのはいかがなものだろうか？

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海外投資家が一斉にマンションを手放すときが必ず来る。
外資も財布の紐の固い日本市場に愛想を尽かしているし、賃金の安い日本に住もうという外国人は、ほぼいないからね。
インバウンドもオーバーツーリズムになると皆嫌気がさすので、これもカウントダウン。
今のマスコミは誇張しすぎ。
マンションは都心だろうと何だろうと、築古から持ってけドロボー価格になる。

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どんなに内装リノベしても躯体の劣化は止められないからな。安全性を考えたら築年数の浅い物件の方が良い。

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>>75374 ご近所さん
俺もマンション投資をした時期があったが、即転売狙いでは無かったので
仲介屋からすれば手数料の旨味がないのでいい話は来なかったな。
プロより早い決断するし現金買いだと言っても、やはり買わせれば
また売らしてくれる転売屋を優先してるわ。
これは多分だがおれの方が高い価格提示しても再販仲介させてもらえる
転売屋優先で動いてると思う。
仲介屋は客の利益より自分の利益やからなあ。
仲介屋の魔法の言葉、「商談中です」

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>>75378 匿名さん

「商談中」ホントそれ！

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>>75374 ご近所さん
どこもかしこもそれ
目ぼしい物件はすぐ買われて安リフォームして高く再販
あらかじめ不動産屋担当者と仲良くしてネットに出る前に内見して買うくらいじゃないと買い負ける
銀行の審査も物件決める前に通しとく必要あり
人気エリアでマシな物件（&適正価格）は買い占められてるのが現状

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>>75376 評判気になるさん
あと○年で半額に！を思い出した（笑）

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>>75375 通りがかりさん
それで売れるなら別にいいんじゃない？

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港南とかは半額になるかもしれないけど、住環境の良いエリアはそんなに値下がりしないと思う。

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風俗マニアの港南の人、またパークタワー勝どきのスレで風俗連呼して発狂してるな。

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住環境が良い、と言っても
港南にも晴海にも有明にも、ゴミ工場がある。

ゴミ工場は、険悪施設の代表みたいなものなのに
そんなことは無視して見ないふりして
湾岸を買いたい人間が多いのが不思議。

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晴海や有明の清掃工場は家庭ゴミ専用の小型だからね。産業廃棄物を受け入れてる大型の清掃工場がある港南や夢の島は住みたい人いない。

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面倒くさい不動産投資なんかより株が一番。
今年は増配で年間87万配当が入ってくる。
年金の不足分の補填だからこれでいい。
不動産屋のカモにされて面倒なことに巻き込まれるのはゴメンだね。

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外国人がホテル代わりにマンション買ったり文京区公立小学校入れるため引越したりしてる
公園の蛇口や車止め盗まれたり自動販売機破壊されたり殺伐としてるな
都内高級住宅街の新築戸建空き家で殺人とかくわばらくわばら

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>>75387 匿名さん
でもこの板に来てしまうのはマンション欲しいからなんでしょ（笑）

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>>75387 匿名さん
株投資で満足してるならわざわざ不動産覗くことないやろ。
87万配当も永遠ではないし中期的にみれば株はほぼピークやで。
減配されるときには株価も下がっとるわな。
まあ、マンションも高値圏の踊り場で同じくピーク（水面下では下がってる）
株で調子に乗らんこっちゃな。

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>>75387 匿名さん
株はリスクはあるけど、不動産と違って維持費ゼロで配当まで貰えるのがいいよね。
自分も配当金の受け取り額は１５年連続で増えて生活費が賄えるので、年金の受け取りは繰り下げにしました。
不動産は実需で検討中です。

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>マンションも高値圏の踊り場で同じくピーク（水面下では下がってる）

これから買うので本当なら朗報。具体的にどのあたりの区が下がってますか？　

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>>75392 匿名さん

下がってほしいけど、区部は下がらんよ

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株の配当金は考えないけどインベスコ世界厳選為替ヘッジありはいいね。2年前の底の頃買って年15%以上で毎月配当されている。基準価格も上がっているから今売れば10%以上で売れるし株安になったら買い増し予定かな。基本大型テックだけど

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確かに区は下がんなそうだね。マンションは地方都市も下がってないから

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>水面下では下がってる

ガセだったか。新築があまり売れていないのは知ってるけど、下がってるとは聞かないもんな。

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品川区や目黒区とか中身のないブランドだけで高値を維持していただけの城南エリアを中心に中古マンションの下落が始まってますね。

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>>75397 検討板ユーザーさん

下がってるのは条件の悪い物件だけ

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港区の埋立地は下がってるけど目黒区や品川区が下がってる感じはしないな。

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上がってるのは都心環状線エリアだけだな

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少なくとも都内や中央線、京王線、小田急線、東急線の多摩エリアは下がってない

悲Ｐ

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>>75396 匿名さん
株と不動産の違いは価格明示の違い。
株は誰にでも分かるが不動産は基本相対取引なので取引価格は当事者にしか
分からず、業界的にも高いほうが良いため高値取引は吹聴され、安値取り引きは水面下に潜る訳や。そらそうやろ安値取り引きが表面化すればエンドが高値買いする訳ないがな。

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>>75402 匿名さん
当事者しか分からないことを把握している貴方はプロの仲介さんですか？

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>>75402 匿名さん
水面下では安く取引されることがあって、表面に出てこないというは分かるけど、
現状が高値圏の踊り場でピーク。水面下で下がっているという説明にはなっていないね。

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>>75396 匿名さん

俺はマンションを真剣に検討したとき、売値より１００万安くすると迫られたことがある
特に中古はオーナーのさじ加減ひとつだから常識。売値のままで買う奴なんかいない
勿論手数料も値引く。そうしないと売れない。これも常識。

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相場より安く出してくるオーナーもいるのでそういう人から買えば良いんだよ。相場より安い物件はレインズ登録されたその日に内見希望入って、内見一番手がそのまま申込というパターンが一番多い。相場より高い物件を交渉するより最初から相場より安い物件を探した方が良い。

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>>75404 匿名さん

じゃあ、何でマンションストック戸数が増えているんだよ
（東京だけで前年比２７，０００戸増の２００万戸突破）
説明しろよ。
https://www.kantei.ne.jp/report/118karitsu-stock.pdf
※マンションストック戸数とは中古マンションの在庫数のこと

あと、売出価格と契約価格の乖離率はこれな　↓
これもちゃんと説明しろよ
https://www.kantei.ne.jp/report/116kairi_shuto.pdf

ちなみにこれらは不動産業が触れられることを尤も嫌う数字だから
みんな、くれぐれも騙されないようになｗ

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>>75405 評判気になるさん
それは誰でも知ってる。中古の売値は元々値引きすることを考慮して決めているからね。
去年の今頃だったか、都心（番町付近）の中古物件を探して不動産屋を回ったとき、おおよそ希望売値の5%から10%値引きして成約していると聞いた。
昔、中古マンションを買ったことあるけど、その時は交渉して 8%値引きしてもらった。すぐ売れるような割安な物件は別だけど、大体そのあたりの値引きが相場なんだろう。

下がっていると言うためには、中古の成約価格が下落トレンド。あるいは新築の販売価格、坪単価が下がり始めたというデータが必要。

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>>75408 匿名さん

そんなのいくらでもあるだろ　自分で調べろよ　
中古は新築と違い、年度毎の大型分譲の有無に影響されず粒が平均し、極端なブレは無い
こんなことも調べられないのは、仕事できない奴の典型だなｗ
（だから、二流不動産屋に勤めて、うだつも上がらないんだろうけどｗ）

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>>75409 評判気になるさん
そのデータでは23区の中古マンションが下落トレンドであるとは言えない。
そもそも、いつのデータだ？
あと、俺は不動産屋ではない。現在時価総額トップ10に入る企業をリタイア済みです。

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レインズの3月データだと、城北地区だけは前年比マイナス。そろそろ城東地区が追い越しそう。

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まともな物件なら値引き交渉してる間に満額で持っていかれるよ。
交渉の余地があるってことはそれなりの物件ってこと

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>>75410 匿名さん
「不動産屋ではない」は、いいけど大手企業をリタイア済みてなんや？
過去の栄光のつもりかいな、みっともないで。

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>>75408 匿名さん
情報に出てる物件価格が相場だと思ってるアホが少なくないのも事実。

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いったい何考えてればこの先相場が下がるなんて思えるんだ？
そもそもデベロッパーは、庶民向けにマンションなんて建ててないんだよ。

海外勢、富裕層、投資家のみが今のマンション市場を形成してるんだぜ。
庶民はその割を喰らって郊外中古に流れざるを得ず、そんな大多数の庶民が中古物件の奪い合い。

これから下がるような物件は、こういう庶民ですら見向きもしない物件だが、そもそもそんな物件買うなら賃貸の方がずっといい。

つまり、妥協して買っちゃう庶民こそ、最後にばばを引かされるんだ。

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>>75415 口コミ知りたいさん

俺は別に煽ってるんじゃないぜ。
ただ事実現実を述べてるだけさ。

一部のプレイヤーの市場に庶民が無理して参加したら焼き払われるだけだ。
庶民の自覚があるならば、今は危険を犯すべきではない。
庶民はマンションをローンで買うだろ？
しかも変動で借りてる奴らが多いだろ？
マンションをローンで買うってのは、資産ポートフォリオが偏りすぎてるんだよ。

この先政策が変わって住宅市場に変化が出るかもしれない、災害が起こるかもしれない、台湾有事が始まるかもしれない。
ローンを組んだままこんなリスクに向かい合うなんて無謀な闘いだ。
レバレッジ効かせたマンションだけのポートフォリオなんて人生が壊れちまいかねない。

現金で買えるなら、損をすることはあっても人生壊れたりはしないだろ？

お前ら、決して無謀な買いはするなよ。
住宅なんて賃貸だって問題ないんだ。
必需品じゃないのさ。

見栄や誰かにつられて買うようなモンじゃないんだぜ。

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>>75412 匿名さん
本当にこれ。値引きで買える物件なんて設定が高すぎるだけで交渉するだけ無駄。最初から相場より安い物件を探す方が合理的。こっちの方が瞬発力問われるけどね。

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>>75413 匿名さん
君が二流とか書くから一流と言ったまで。そんなことも分からないのか？
それに大企業に勤務したら過去の栄光って発想がコンプレックス丸出しだな。みっともないで。
時価総額トップ10の従業員は数十万人もいるからそれほど珍しくもない。君には無理かもしれないがｗ

そんなことより、23区中古マンションがピークで水面下で下落しているデータ出してよ？　ガセか？

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>>75410 匿名さん

いい爺さんが、精神年齢は小僧だなｗ

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港南は悪臭の問題もあるけど、首都高と海岸通りの騒音がきついんだよな。

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>>75418 匿名さん
いやいや横から見ていてみっともない反応するから書いただけや。
又、書いてもいない事に関して質問されても困るがなあ。
早とちりの決めつけするのは仕事の出来ない奴の典型やけど
その一流会社で課長ぐらいになれたんか？
「部長までなった」と言ってくれたらこちら大笑いやけどな。

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>>75422 75413さん
マンション価格の話をしているときに、横から入ってくるんならそう書いとけよ。
赤の他人が一流企業で出世したことがそんなに気になるのか？　しつこい奴。コンプレックス丸出しやなｗ

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>>75423 匿名さん

横から失礼
本物の一流はこんなコメントしない。
プライドだけは人一倍ありそうだが、こんなんだからアンタは一生独身で出世もできないんだよ
まあ一生反省しないだろうがｗ

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23区内のマンションの値段は相変わらず値上がりしてますよ。
多摩みたいな郊外は下がっておりますが、多摩地域は自称東京の恥部なので23区と一切関係ありません。

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東京の恥部って品川駅の海側じゃない？多摩は良いところですよ。

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>>75426 匿名さん

なんで天下の品川が恥部なんだ？
高輪ゲートウェイ開発凄すぎだろ。

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>>75424 評判気になるさん
>早とちりの決めつけするのは仕事の出来ない奴の典型やけど
自己紹介乙。

>アンタは一生独身で出世もできないんだ
君の言ってることは全部はずれてる。仕事の出来ない奴が一流会社の管理職になれないことくらい君でも分かるだろ。

中古マンションが下落したという人と話をしているところに、大企業がどうの出世がどうの絡んでくるなよ。どうせ23区のマンションは買えないんだろ。

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高輪ゲートウェイって国道15号の海側で埋め立て地なんだよな。高輪と名前は付けたけど本来の属性は高台公住値を指すブランド立地高輪ではなく埋め立て地コーナン。

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コーナンは下水放流口があるから糞尿の臭いが強烈なんだよな。

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風俗マニアの港南の人、またシティハウス湯島ステーションコートのスレでラブホ連呼して発狂しているね。

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>>75428 匿名さん

勿論俺は上場リーマンだが、年金も加給込みで30万近く貰える見込だが、それっぽっち貰ったところで小遣いにしかならない。それでもバカでなければ俺のリーマン年収の見当が付くだろ。
因みにアパマン・駐車場経営もしているし（寧ろそちらが収入の大半）、それらを投資に回しているので配当と利鞘の方が本業より多い。
不動産も君の資産の10倍以上はあるだろうし、生涯数千万の年収は保証済みだよ。

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小生は45歳になりました
恐らくもうマンション購入は時間切れでしょう

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>>75432 評判気になるさん
その程度でいいなら俺も稼いでる。過去10年は平均すると年約6000万。今年は今のところ9000万。不動産でなく株だけど。もちろん年金なしで配当金だけでも生涯生活できる。
このスレは金持ちが多いから俺みたいな人も何人かいるでしょ。

君は金はあるけど、俺が一流企業の社員だったことが気に食わなかったんだな。　
一流企業に対してコンプレックスを持っていることは十分わかったから、もうレスはいらんよ。これ以上絡まないでね。

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>>75433 マンション検討中さん
賃貸のままでもいいと思うけど、買いたいなら築20年くらいの中古を買って自分でリフォーム。これが一番コスパいいと思う。
デベの利益が25%も乗っている最近の新築なんて買うのもではない。

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>>75434 匿名さん

はあ？俺は財閥系丸の内勤務の上場。
何が一流か知らないが(笑)そんな自慢する
ちっぽけな奴は初めて見た。
ま、自分に自信がないからだろうな。
二流大卒の窓際君。

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>>75435 匿名さん
最近の値上がりは25%どころじゃないと思うけど

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運河に汚物が流れてない好立地の物件買ってれば大丈夫だよ。

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>>75436 評判気になるさん
俺、大学も一流だよ。君は学歴コンプレックスまであるのか。
ホントしつこい奴。マンコミュ見ていないで真面目に仕事しろ。笑。
君と絡むのは時間の無駄だから、悪いがこれ以降無視するよ。

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75432　 勿論俺は上場リーマン
75436　はあ？俺は財閥系丸の内勤務の上場。

やり取りしているの　見ていて　微笑ましいねぇ。
外資系の人はいないのか。

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>>75439 匿名さん

お前こそ。ブー太郎か(笑)
日大で威張るなよ(笑)

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>>75440 マンション検討中さん

外資系日本人はアスペぼかりで
仕事ができない

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小金持ちリーマンの小競り合いなかなか面白いね
学歴、金持ち、一流企業とか人間味ある。いいよ

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>>75440 マンション検討中さん
ハーイ。10年程度だけど外資系に勤務しました。
確かにプライド高くてとっつきにくい人が多かったけど、皆さん仕事はすごくできたよ。まあ会社にもよるんだろうけど。

ところで、マンションはピーク　水面下では下がってる　と言ってた人どこ行った？　
結局データはないのかな？

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>>75437 マンション掲示板さん
頭悪いな。

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昨年の新築マンションの平均が1億超えて
今年に入り、9000万円代になったことに
値下がりしたって　思っている人がいるんじゃないかな。
1億超えたのは、品川の某高級マンションが販売されたからで、
新築マンションとてカウントされなければ　9000万円代で
それって下がったってあまり感じないんじゃないかな。

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マンションが水面下で下がってるなんて無いでしょ。全てがまだ上がっている、コロナ前の3割くらいは上がっているね。針の穴を通すデータなんて意味ないし。

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やっぱり下がってないよね。なんか去年の中古のデータを貼って、どうのこうの言ってたようだけど、確認しても23区中古はまだ上昇していた。ただ都心6区以外は横ばいの状態。新築の平均単価が下がっているのは去年の超高級マンション販売の反動だね。

横から乱入してきた輩に絡まれているうちにどっか行っちゃたけど、23区は上昇中ということが確認できたのでよしとしよう。
あと、首都圏全体では中古はピークアウトして下がり始めているんだね。これは知らなかった。

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