23区内の新築マンション価格動向（その67）

修繕積み立て金はたいてい5年ごと値上がりしていきます
人手不足で今後は管理費も値上がりが予想されます

戸建で警備会社と契約して、更にお掃除や家事代行を月2～3回頼んだら管理費くらいになりますね
20年後どのくらいで売却できるかリサーチしてから
マンションか戸建か考えようと思ってます
あくまでもスレの4000万しばりです

晴海フラッグの公開映像が増えてきたけど、やっぱりいいよね。
綺麗だし整然としてて。
そりゃ個人的になんじゃこりゃってのもあるけどさ。足湯とか・・・。

私は抽選以前に予算不足で検討すらしなかったけど、こんなとこで生活できる人が羨ましい限りです。

中古が出回るようになってもかなり高額だろうし、一部の選ばれし階級の街って感じ。
ヒエラルキーの頂点って凄い。

あんな駅遠マンション、売るときは苦労するよ。
そのときに思い知るだろう。

>>70353 匿名さん

実需としてずっと住めばいいじゃないですか。
コンパクトにまとまった街並みの中で生活に必要な施設が全てあるんだし、テレワーカーや引退層には最適かと思います。

ハルフラ生活は素敵に過ごせそう
自分じゃ買えないけど、儚い夢として2年の賃貸とかならまだチャンスあるかな？

管理費と修繕費あわせて27000円ってすごいね。今どきめずらしくない?
高いところだと、これと駐車場あわせて7-8万いくよ。
固定資産税は地価が高いエリアだと戸建ての方がかなり優位だよね。
ほとんどのケースで価格は土地 > 家(3倍~4倍は普通)
なんだけどど、土地の値段分の税金は1/6になるし、マンションよりも家の税金は安いから、固定資産税は地価に比べると安く住む。
郊外(美しが丘/あざみ野とか)の豪邸の方が世田谷/目黒の土地27坪の一軒家より高くなるケースはままある。

けなすつもりはないけど、実際冷やかしで見に行ったけど、ウーンって感じだった（笑）
東京湾の景色（それも大したことないけど）が見えるのはほんの一部、いずれ飽きる。
それより、大半の世帯は窓の外が隣の棟とコンニチワで、団地にしか見えない。
共用スペースも無味乾燥。内装の作りも安っぽい（賃貸向けの品質と同じ）
買物も外出も、車かスクーターがないと不便。通勤や塾通いも辛そう（20年後の地下鉄延伸は期待薄）
丸の内に通うにも、小杉タワマン住民の方が早い。（小杉だと乗車20分、ドアドアで30分）
唯一隅っこの公園だけが子連れの憩いの場になりそうだが、あそこで公園デビューって、なんだか貧乏くさい（日陰もない）。
駐車しているナンバーみたら大宮とか八王子、千葉など、購入予備軍は地方の人だらけ。
昔の多摩ニュータウンや高島平団地同様、金のない人向きだな。20年後は老人病棟になる。
俺は半額でも住まんわ。

晴海フラッグへの嫉妬が凄いなwww

抽選ハズレ組ではなく、金なくて買えないんだろうな　笑笑

ハルフラは元々安くなかったか？
ここの住人は東に憧れる奴いないでしょ。

>>70359 匿名さん

元々安い価格でも買えないから嫉妬が生まれる
無様である

実際ハルフラに興味があるのなら、中古が出回ってきたら即買いした方が良さそう。
転売はもちろん正当な評価でもまだまだ上がるでしょうね。

>>70360 口コミ知りたいさん

同じ金出すなら山の手の土地を買う。
ハルフラは今の半額でも買わない。

>>70362 周辺住民さん

素直に買えないって言える方が素敵だと思うよ

城南の戸建に住んでいるし、三田にもマンション持っているし、
なんで買う必要があるの？

>>70364 周辺住民さん

現実を直視できる人の方が素敵だと思うよ

晴海フラッグのレベルは、
おおよそ柿の木坂と同じくらいでしょうね。

今は街開きで注目されてるけど、実際は決して派手なところではなく、閑静な住宅街としてのポジションになるでしょう。

柿の木坂？？
ハルフラは埋立地の高層マンションエリア、柿の木坂は高台低層戸建てエリアで全然様相が違うでしょ。

ハルフラは駅遠という点と世帯数が規格外に多いので、
中古ならすぐに出回って、その上価格競争になって中古なら比較的すぐ買えるだろ。

そもそも、ハルフラを有難がるような連中は、ほぼ上京者だから
柿の木坂、自由が丘・青葉台（目黒区）など夢の世界だし、訪れたことすらないと思う。

ハルフラの坪単価300~400万、目黒区の高台低層の新築坪単価500~600万(マンション）ぐらいだからそもそも購入層がぜんぜん違うんじゃない

>>70368 周辺住民さん

杉並ボーイの僕、目黒区に青葉台って地名があることを初めて知った　笑

希望ヶ丘
青雲町
朝日台
自由が丘
青葉台
とかって、旧地名を消したいときに
よく使われそうな名前やね。

>>70370 マンコミュファンさん

青葉台いちおー高級住宅街だよ。上京者だね。

>>70368 周辺住民さん
今時自由が丘を有り難がるとか年齢バレるからやめといたらw
衰退の街だよ。

>>70373 通りがかりさん

全然夢の世界じゃないね。

>>70372 匿名さん

世田谷生まれ杉並育ち、
城西の奴は大体友達です。

因みに、結構最近まで代々木って新宿区だと思ってた。

西側住民の俺には川向うの埋立地や低地の地名は全然わかんないな。
どれも同じ、わけわかんない場所。

>>70373 通りがかりさん

今時ボーイはどこがいいの？
北千住？

自由が丘デパートの昭和の感じと駅前再開発が共存する感じは好き

>>70376 匿名さん

どっちがいいとかとかそういうの抜きで、
実際僕も同じ感覚。
東って丸ノ内くらいまでしか行かないし、
もしくはもっと遠くのなりtになっちゃう。

自由が丘はほとんど行かんけど地価かなり高いから衰退は言い過ぎ。
駅１０分圏内なら坪600万くらいはするんじゃね。

目黒区青葉台はほぼ代官山だから新築でるとしたら坪800万～以上いくでしょ。夢の世界だわ。

>>70381 匿名さん

でも坂道が多くて住みにくいよ。

>>70378 匿名さん

それが古臭い、開発って言ってもたいしたことない。

>>70383 匿名さん
かといって埋立地や工場跡地の大規模再開発は中国の街みたいになる。
ピカピカの高層ビル。どこも同じチェーン店。

>>70384 匿名さん

利便性を取るならそれでもいいね

外国人観光客もつまらない埋め立て地と住宅街の目黒・世田谷には来ないね。

外国人観光客なんて来ないほうがいいに決まってるじゃない。

ベッドタウンの目黒には寄生虫博物館とドブ川沿いの桜並木という立派な観光名所があるのにね。

>>70387 匿名さん

東京に観光で外貨を稼げないベッドタウンなんか要らんのよ。
日本の観光以外の産業が死にまくってる現状なら尚更。

>>70389　検討板ユーザーさん
なんでベッドタウンで外貨を稼ぐ必要があるのよ。外貨を稼ぐのは商業地でいい。

>>70390 匿名さん

だから外貨を稼げないベッドタウンは要らないのよ。
商業地は簡単に産み出せないけどベッドタウンなんていくらでもあるからね。

寄生虫博物館は外国人多いよ。最近はSNSのせいでマイナーなところにも押しかけてくる。

>>70392 匿名さん

オシャレで高級な目黒のイメージが壊れるから
そういう施設は汚らしくて貧乏臭いイメージのある城東地域に押し付けようよ

>>70392 匿名さん

目黒みたいなベッドタウンは個々の施設が観光名所になってる場所はあっても、浅草や門仲みたいに街全体が観光名所になってる場所がないんだよね。

>>70391 匿名さん
外国人観光客が押し寄せてくるような観光地に住みたいならどうぞご勝手に

同じベッドタウンの世田谷は下北沢が古着屋のおかげで観光客が来るようになったね。

ベッドタウンの目黒や世田谷区民が外貨を稼ぎまくる城東に対して偉そうに上から目線なのが笑えるよな

>>70395 匿名さん

そしてベッドタウンの目黒と世田谷区民は休日になるとつまらないベッドタウンを抜け出して都心や城東などに遊びに行くのであった（笑）

>>70398 評判気になるさん

外国人観光客とベッドタウン民が押し寄せてくる二重苦だね。

坂道が住みにくいなんて言うやつはだいたいが高台を買えない貧乏な低地民や埋立民。

観光地はでかけるところで住むところじゃないよね。
用途地域がなんのためにあるのかわかってないようだね

>>70400 匿名さん

今や埋立や低地のマンションの方が高台より高い現実。
WTR、PTK、アトラスタワー北千住より高い新築が高台の世田谷と目黒にあったら教えて。

>>70400 匿名さん

坂道が住みにくいと言ったのは実家が高台で坂道だから。
自分は埋立地ではない駅近タワマン住まい。

住居専用地域じゃない商業地域なんて選ぶ人いるの？

>>70401 さん

観光地のある区でも閑静な住宅街はあるからねぇ。
観光地がなくて住宅街しかないベッドタウンが目黒と世田谷。

>>70404 匿名さん

麻布台ヒルズやWTR見ててもそっちのほうが価値は高いな。
つまり世間の需要はそういうこと。

日本の超低金利な住宅ローンがいよいよ終わりそうだな。
そしたらギリギリローンの奴らが一斉に破産して中古市場が暴落だな。

>>70402 eマンションさん
え？そうなの？
煽りとかじゃなくて純粋に驚いた。
湾岸も世田谷と目黒も自分がチェックしてるエリアじゃないから知らなかった。
新築でってことかな？
目黒って目黒マークスとかタワマンなかったっけ？
自由が丘も駅前にマンション建つよね？
そっちの方が安いの？

>>70408 マンション掲示板さん

自由が丘駅前は賃貸じゃなかったっけ。
目黒マークは品川だし。

>>70408 マンション掲示板さん

安い。
目黒マークに至っては品川区の更に線路と川沿いの低地寄りで立地はお世辞にはよろしくない。

目黒区内の新築トップはブランズ上目黒諏訪山じゃない？
それでも坪平均800万円台。WTRより圧倒的に安いし何ならGCT池袋より安い。

>>70410 eマンションさん
なるほど。
勉強不足で失礼しました。
目黒マークスじゃなくて目黒マークっていうのね。
今調べたら目黒と五反田の中間なのね。
西か東かっていうより、タワマンか普通のマンションかってところで価格差がついてるって感じなのかな？

>>70411 eマンションさん

高台VS低地の観点なら高台の勝ちでしょ

麻布ヒルズ（坪3000万）とGCT池袋（坪900万）は高台
WTR（坪1100万）とPTK（坪700万）の低地

やっぱり世間は低地より高台に住みたいんだよ

今までマンション砂漠だった江戸川区にも
遂にブームが来ています。
どこまでもまっ平らな風景は山の民には衝撃です
海浜公園からの湾岸風景は絶景ですよ

>>70414 通りがかりさん
ブーム到来おめでとうございます
前々から子育てに優しい街という印象です
ところで海浜公園ってどこ？
葛西臨海公園とは別？

>>70414 通りがかりさん

葛西も西葛西も、昔はレンコン栽培と金魚養殖の湿地だったけど
昭和の終わりから、団地みたいなマンションだらけでしたよ。

うちのすぐ近所だけど、自由が丘は開発が古く、ここ数十年駅近が不作で、最近ようやく出始めた。
自由が丘1丁目29番築再開発の高層は賃貸中心で、裏情報では分譲も一部あると聞いている
なお、5分圏なら分譲もあるよ（ブランズ自由が丘；値段は坪900万位かな）↓　
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/690185/

それ以外に、南口の魚菜横も老朽化で建替中だけど、既存住民優先らしい

>>70398 評判気になるさん

ないない　平日の通勤はともかく、休日にわざわざ雑踏の都心に行く用事は全くない
地元の方が、買物も行楽も食事もゆっくり楽しめるし、公園もある
都心方面に行くなら、親戚の住む中目黒か代々木、三田、松濤だけど、それも稀
遠出なら、車で西に向かう（第三京浜、横横,東名、関越経由で湘南や箱根、軽井沢など）か、首都高か湾岸で千葉方面にゴルフに行く程度で、都心は素通り。
先月は羽田に車置いてＵＳＪに行ってきたけど、あとは海外だな。

僕は選べるなら目黒区か文京区がいいな。
でも現実的には無理なので、練馬区、板橋区、北区辺りで検討中。
それでもかなり背伸びなんだけど、
埼玉県に親族が集中してるから頑張るしかない。

世田谷区や目黒区で駅近にタワマン建てたら、城東なんか足元にも及ばない価格になるだろ。
北千住のほうが高い？笑わせんな。

管理費　19600円
修繕積立金　26500円

築25年総戸数16戸

ダメだ
維持費高過ぎて手が出せない

物件価格がやたら安いと思ったらこれだよ

>>70414 通りがかりさん

江戸川区は元々過小評価されてましたからな
利便性も高く爽やかな海岸は人生に潤いを与えてくれる

もちろんデメリットもあるし、都心部よりも良いとは言えないけど、過小評価するのは間違いであろう

>>70420 匿名さん

ただ、世田谷・目黒の戸建住民は、タワマンを醜悪な嫌悪施設だと思っているから、区は低層住宅の環境を維持するため、今後タワマンは殆ど建てないと思う
というか、デベが土地をまとめて取得するような場所は、一種低層の多い地域ではそもそも不可能。
二子玉の多摩川沿いの浸水するような低地とか、２４６沿いとか、目黑側沿いとか、元々人が住むのに適していない場所には建てられないだろうがたけど、それでも近隣のブーイングがすごいからね。品川区の武蔵小山も然り。
ただ世田谷も北部は陸の孤島だから、そういう開発の遅れた生産緑地跡に建つ可能性はある。
俺は視界にタワマンが入るような場所は避けたい。

建てられないだろうがたけど　→　建てたけど　の間違い　（ボロ辞書！）

>>70423 評判気になるさん

高層商業ビルはokなの？

>>70422 口コミ知りたいさん

江戸川区は、２３区内臨海部の中では、工場もなく、見た目一番良いね
でも、昭和３０年代以降の埋立地以外のほぼ全域が、江戸川や荒川の水面より低いのが心配。
増水で堤防が決壊したら水没するし、避難先もないからね。（埼玉県に頼んで巨大地下貯水地層を増やして貰うしかない）

>>70425 マンション検討中さん

商業地の地権者の合意を得られ、広い敷地があれば、高さ制限は比較的楽にクリアできるけどね。
でも、高層ビルは広域な土地だけでなく、一定の緑化空間も必要だから、複数の地権者のコンセンサスを得ることが難しい。
土地を提供して貰う代わりにタワマンの最上階を提供するといわれ、いざ住んでみたら、高額な管理費を払わされ、結構トラブルになっていることを地権者は皆知っているし。
都心や湾岸は地権者が少ないから、土地取得は楽だけど、地権者の多い商業地はそうはいかない。
麻布台ヒルズの建つ場所に友人の戸建があって３０年位前に売却したが、勿論すんなりとは合意した訳じゃないし、他の地権者の立退きにも相当手こづったと聞いている。
自由が丘も精々１４階建だけど、それでも周りからすれば迷惑。地権者合意が比較的楽だったとはいえ、反対意見もあったらしい。

レインボーブリッジの麓に下水の放流口があるという感覚だよね。

>>70421 通りがかりさん
さらに極細でサブリース付きとか書いてあったりします。お買得は存在しないあるあるですねー

>>70429 評判気になるさん
江ノ島には東京ヨットハーバー、シーサイドマンションがあります
そこだけサウスビーチ？な異空間です。
南砂の奥に入り込んだとこだったかな？

>>70429 評判気になるさん
夢ノ島には東京ヨットハーバー、シーサイドマンションがあります
そこだけサウスビーチ？な異空間です。
南砂の奥に入り込んだとこだったかな？

>>70426 口コミ知りたいさん
水没、液状化前提で整備されています。
いざとなったら東京のベネチアになる
気持ちよく開き直ってます。
水害件数は山の手の方が多いかも？

率直に言って標高０m未満の土地に立ったマンションに億出す人の心理は理解できない。

>>70435 坪単価比較中さん
まあ億っていっても10年前の6～7千万円程度の貨幣価値だからね
億って言葉にハードル感じるのは分からないでもないけどそろそろ気持ちを変えなきゃね

標高０m未満の土地のマンションが億するなら高台は2億してもいいな。

やっぱり練馬最強だよ
攻守共に隙がないよね

>>70433 匿名さん

江ノ島シーサイドマンションとごっちゃにしてない？
夢の島は１４号地。元々はゴミが積み上げられたゴミの島で、用途地域上、マンションは不可。　
第５福竜丸も被爆したまま野ざらしになっていたし（現在は屋根で囲い記念館にしている）、
そもそもここは昔、蠅が大発生したいわくつきの場所（江東区、蠅大発生でググってご覧）。
今でも地下からメタンガスが湧き出るような場所だよ。
因みに夢の島のマリーナ（写真左下）はズバリ「夢の島マリーナ」といい、都が造成し３セク運営
２階レストランからマリーナ全景も見えるし誰でも入れる。ここの係留も中々空きが出ない。
隣接の熱帯植物園は暖かくて癒やされるよ（現在トロピカルなカフェは改装中）
南砂町駅方向に水路を北上した右にあるのが東京湾マリーナで、IHI子会社が運営。
北側は埋立で縮小され、現在は募集停止。その対岸など皆IHIの造船所だった場所だよ。
只、あたり一帯が雨の後は臭うんだよ。写真の大半を占める巨大な砂町水再生センター（し尿処理場）がある以上、どうしようもない

相場、上がってるね。
どうでもいいような物件はダブついてるけど、やっぱりいい物件はすぐに売れていく。
僕はもう心が折れそうだよ。

会社の隅っこで臭いを気にしながらカップラーメンを啜ること5年。
命を擦り減らすように節約し、休日は家でYouTube。
どんなに頑張ってお金を貯めても価格上昇率には勝てていない。

僕はもう疲れたよ。
幸せになるためにマンションを買うはずが、その過程で正反対の人生だ。
もうマンションなんて諦めて、今を楽しんだ方がいいのかなぁ。

そもそも良い物件を買うということが贅沢な行為だろ。
それで心が折れそうとか言われてもね・・・。

>>70443 匿名さん

妥協して物件選びすると将来ただの負債にしかならないじゃない。
一昔前はそういう物件でもある程度価値を保つことが出来たから庶民でも頑張れば家を買えたわけでしょ？

今はそういう物件はただのババ抜きでしかなく、マンションを買うならある一定のレベル以上じゃないとそもそも買うべきじゃない環境なんだよ。

マンションがすっかり高くなった主因は？

>>70444
買えないなら貯金するなり投資するなりすればいい。
良い住まいに住みたいなら賃貸でも良かろう。
その程度で絶望してるとはね。マンションに夢持ち過ぎ。

まぁ、70代の人は夢のマイホームとか言われて
仕事していたわけで、夢持つことは良いのだが、
投資で考えているんだったら別。　基本買った段階から
価値が落ちるのが不動産。　今需要が多いから
欲しい人が多いのだ高額になっているだけ。

晴海フラッグは　住んでみたいですが。

最後の晴海フラッグでオチつけるな笑
1番買っちゃいけないとこでしょ

ハルフラに住むと、通勤時間はバクチ
丸の内や六本木、霞ヶ関など都心に向かうなら、武蔵小杉からの方が、確実に早く着くよ。