23区内の新築マンション価格動向（その67）

家は耐久消費財。
家族が生活するための器だよ。
金儲けのために買うなんてアホだね。
しかも衰退してる日本の不動産なんて、バカ確定だよ。　

田園調布を衰退する年寄りの街でダメだなんて言うやつは、頭の中が金勘定でいっぱいになってる卑しい貧乏人。
田園調布住まいの富裕層はそんなバカな計算しなくても悠々自適だから、関係ないんだよ。

自分は現役世代中に家を持つことは諦めた。
家を買うために必死に貯めてきた現金は全て運用に回すことにするよ。

そして引退した際には、恐らく安くなっているであろう郊外物件で悠々自適を目指すよ。

もうね、疲れちゃったんだよ。
うんざりなんだよ、この高値には。

>>69552 匿名さん

マンション住まいの自分がマンションスレで言う事ではないけど、田園調布や六麓荘は高級住宅街として存続していって欲しいと思うわ。建築協定がある街は無くしちゃダメだと思う。
ここ10年でもうちの周りはかなりの数、古い立派なお宅が取り壊されてペンシル戸建てやマンションになってる。近所の素敵な洋館も住んでる人90近そうなので亡くなったら多分取り壊されてペンシル戸建てやマンションになっちゃうんだろうなと思う。
相続税や維持費がすごくなるから仕方ないとは思うけど、もったいないなぁと思う。勝手な願いだけどお金持ちには庭付き戸建てを維持してほしい。街の美観のためにも。

>>69548 通りがかりさん

簡単に言うと、親のすねかじりだけじゃ相続は難しいということ。
子弟も大抵は医者とか実業家の跡継ぎ、上場企業、公務員が大半で、稼ぐ力はある。(三井不動産の会長の実家もあれば、知事経験者や元総理、元NTT総裁、元日銀総裁の家とか皆隠れて住んでいる）ただ分割相続などで土地が小さくなることはあるが子供がいる限り一等地を売り払うことはない。
なんだかんだ言っても環境は最高だからね。電車なんか余り使わないし。
また3丁目だから全て良しという訳でもない。線路沿いの焦点が並ぶ辺りも3丁目だし、駅の反対(1，2丁目)側にも２百坪の豪邸は多い。俺のおすすめは４丁目と5丁目の20番地代まで。高台で緑が多いので隠居には最高。駅前は雙葉学園行やアメリカンスクール(白人）行のバスが出ており子供は多い。
世田谷区の玉川田園調布、尾山台1丁目、等々力1丁目、上野毛3丁目、瀬田1丁目なども広範囲に豪邸が連なり、著名人が多い。
但し不動産誌に掲載される崖下(田園調布5の40番地代以降、丸子川の南側）だけは水没するから論外。

>>69553 eマンションさん

今のマンション価格は異常。バブル以外の何者でもない。
俺なら若いうちは賃貸で好きなところを渡り歩いて、ここならいいと思う場所が見つかったら、リタイヤ前に、車庫付きの中古戸建を買い、リフォームして住むな。(リタイア後はローンが組みづらい)
その前に誰と住むかだけど。婚活も諦めてはいけない。同世代なら必ず見つかるから。

悠々自適な金持ちがマンションスレに張り付いて都心マンション否定するのですね

>>69557 匿名さん

昔買ったマンションもまだ持っているから、否定はしないよ。
でも来年からいきなり管理費修繕費のを2倍にするらしいから、売却を考えている。
マンションはこれがリスク。

>>69558 評判気になるさん
管理費も修繕費も2倍？

>今のマンション価格は異常。バブル以外の何者でもない。

異常だとは思うがバブルではない。
元々買えない層ではなく、買える層、頑張れば手が届く層の年収は維持され、あるいは増える為、バブルの様バブルではない。
先日まで100円で売ってたコンビニ商品があっという間に130円150円になったのもバブルのようでバブルではない。
90万のバーキンが140万になったのもバブルのようでバブルではない。
100万の軽自動車が160万になったのもバブルのようでバブルではない。

なのでマンションだけバブルだバブルだと自分を慰めるのはやめないといけない。

どうせ40過ぎてるのに、50も過ぎてるのに
買いたいのに、買う必要があるのに今はバブルだから待とうなんて甘すぎだわね。

チョンガーはいいよ。あー失敗したな、俺が馬鹿だったで済むから。

だけど家族持ちなら今はバブルだから買わないじゃなくて
他の理由、嫁が納得する言い訳を考えないと。
でなきゃ嫁も「結局ウチの父ちゃん自信ないんだな」って思ってるよ。

母ちゃんは母ちゃんで「??ちゃんは家買わないの？」って聞かれて
「ウチの父ちゃん稼ぎ悪いから払える自信ないみたい」ってのをグッと飲み込んで
「ほら、ウチは転勤族だから。いつ飛ばされるか分からないから」って気にしてないテイで言い訳しないといけない。

いくらマンション業者が買い煽っても、今買える人はごく少数だよ。
この10年、予算が足りなくて買えなかった人は運が悪かっただけ。一旦諦めよう。
今、東京の不動産はバブル。長期視点では賃貸に住んで、株に投資するのが合理的。

>>69564 匿名さん
>いくらマンション業者が買い煽っても

とかいいながら

>株に投資するのが合理的。

ｗｗｗ
お父さんが株の天才であることは認める。きっと素晴らしい実績を出してる事だろう。それは分かる。
でもなお父さん、お父さんは自分で真面目だからピュアな気持ちで勧めてるんだろうけどよ、マンション買えない層に株で儲けて家買おうなんて発想植え付けるのはやめとけｗ
俺に勧めるならまだ許すけどよ、お前庶民に株で儲けて家買おうなんて言うなよｗ

いやいや、　場所価格と、築年数によるでしょ。
新築ばかりがマンションではありません。
リフォーム会社は常に満員状態で、
中古で、買ったマンションを1000万～1500万くらいかけて
スケルトンリフォームしてから住む人が多い。
スケルトンリフォームであれば、自分の間取りで考えられるからね。
更に壁、トイレ、バス、キッチンも最新の物になるから、
実際に新築のマンションのようになる。
築20年で、3LDK　70㎡　5000万は都心て無ければ
23区内にいくらでもある。1500万円でリフォームすれば、
新築買うより安く手に入る。
パワーカップルでも　これで、考えている人も多い。

なんで多くの人がマンションを買うかといえば、日本円がトルコリラ化するのを内心恐れているんだと思うんだよね。この期に及んで日本はデフレだとか寝ぼけた事を言っている政府関係者もいるからなあ、現金を持っている人はせっせと買うでしょ。

余剰な現金があれば、株を買うのが合理的。
日本株は適正水準で全然バブルではない。アメリカ株も割高だけど成長期待で長期投資ならOK.
一方、東京のマンションは去年あたりからバブル。海外金融機関のレポートなんかでもそう言われている。これから金利が上がるから無理して買うのは絶対ダメだ。

株もリーマンショック級の暴落が一定周期で来るからね
だから株はそういった暴落のタイミングでまとめ買いするのがいい。
今は円安で高止まりしているけど、やはり金が無難かも。俺なら毎年数百万づつ
金を積み立てる方に賭ける。海外の中銀もまだまだ貯めこんでいるし。
株が暴落したら金を株に替える。
マンションは維持費がかかり過ぎるし、ハズレも多いから危ない。

マンションの賞味期限は築後15年が勝負。
それ以上経過したものは、山の手線内の物件を除き、維持コストが割に合わず売れなくなる。
山の手線内も10年後は怪しい。日本の生産人口は東京も減少、賃上げも不発に終われり、管理修繕費だけが値上がり。200億物件なんて威勢は言いが、いずれ暴落必須。
インバウンドが進んでも、海外資本の東京進出はなく、途上国に追い抜かれ、中国人の投資家も退出。
あと10年もしたら、都内のマンション特に湾岸は築古の中古で溢れかえる。

>>69570 周辺住民さん
まあ匿名さんがしたり顔で言わんでも、そんなの榊先生が10年前から言い続けているけどな。

>>69559 匿名さん

正確に言うと管理費が1.5倍、修繕費が2.5倍位かな。
75㎡で両方で3.3万から6万になる。　10年以上据え置きだったけどね。
管理会社が変わった途端、これだから、今の管理会社にはすごく不信感がある。
こりゃ早く売らないとヤバいなと思ったら、同じ発想のオーナーが多く、一気に売り物件が増えて、
完全にタイミングを見誤ったｗ
なお駐車場代は別。　

>>69571 匿名さん

貴方はマスコミに踊らされず、頑張ってマンション営業(購入ではないよね？）に邁進してください。
誰も止めないから。

これからマンションをどうしても買うと言う人に、マンション3軒買って何度も理事をやらされた俺(大手ゼネコン向けITコンサル経験あり）から忠告。
今から儲けを狙っても諸経費除くと儲からない。（ずっと住み続けるのはご自由に）

それよりも、管理費修繕費は新築でも中古でも、よくよく修繕計画(理事会総会議事録）を確認してからでないと、火傷する。
仲介屋に必ず直近の総会(特に臨時総会）の議事録を見せてもらうこと。
特に今、修繕費が㎡200円未満のマンションは、値上げか老朽化の二択が待っている。平均で㎡修繕費300円程度じゃ、まともな修繕はできない(タワマンは倍かかる）
管理員費も今は時給１５００円ないと引受人が集まらないが、1000円基準で管理人の人件費計算しているところが多く、管理会社も赤字になるから、これも値上がり必至。
建築部材の平均値上がりも2022年1月から1年半で1.３～4倍以上になっている。
値上げOKという人だけが買えばいい。

とはいえ住むところは必要だよね。賃貸だって値上げ分全部家賃に反映される訳だし。
暴落するといってる人達に欠けてるのはインフレを甘くみているところだね。

確かに賃貸にも反映されるが、中には、どうにもならない限界＊＊化している
団地なんかは、立て替えが出来ない分、安さで人を集めるしかない。
昔は外国人も住んでいいたが、もう、外国人も寄り付かなくなってきている
団地もある。そういう団地にしか住めない　お金の無い人もいるってことも
忘れてはいけない。

>>69576 匿名さん
マンション買おうって人のほうがそういう事をしっかり認識しているから、買うんだよ。賃貸でいいと言ってる人のほうがそういう事に無頓着だと思う。

>>69572
何区？

>>69578 匿名さん

生活苦

>>69567 匿名さん
>なんで多くの人がマンションを買うかといえば、日本円がトルコリラ化するのを内心恐れているんだと思うんだよね。

アホすぎ

円はアジア最弱通貨。円より弱いのはトルコ・リラ、ロシア・ルーブル、アルゼンチン・ペソだけ。

日本人は｢超円安｣の恐怖がわかっていない！
https://toyokeizai.net/articles/-/717301

日本がトルコやアルゼンチンみたいになるわけないだろ。
経済をなにもわかってないバカが不動産屋に騙されてマンションなら安心ですよ、と言われて買うの？

買わない理由は無限に見つかります。
都心を買った理由はローン審査が通ったから
このために評価の良い会社に転職しました
明日はどうなる？明日考えます

>>69572 評判気になるさん

どれくらい高級物件か分からんけど、確かにそうなるときついね。
年間100万預金する家族だから30万出費増えても平気ってのとは違うからねえ。

東京は世界でも最高峰の都市
ホームレスなどが溢れているような欧米と比べたら魅力があるのは当然で、海外富裕層の別荘地としてますます人気化するよ

下がるとは思えない

もう今年も残り１ヶ月
僕のマンション購入計画は遠のくばかり

東京は清潔で料理が美味しい都市であることは賛同。
しかし、稼いで生活するのに最高な都市ではない。
東京は旅行で来るならいいが、生活して最高な場所ではない。

>>69588 匿名さん

だから海外富裕層が別荘として買うんだよ
出稼ぎで来るのとは大違い
いい物件は根こそぎ持っていかれるよ

富裕層は風光明媚な場所に戸建てを買うんだよ。
間違っても団地みたいにタワマンが密集してる場所ではない。

>>69590 匿名さん

現状見えてる？
もちろん風光明媚ってところも買われるけどね

君はお金持ちで大丈夫かもしれないけど、この程度のマンション相場を気にしてるような僕みたいな庶民は、竪穴式住居に住むことになるんだよ

だって政府は外国人に土地も通貨も魂すらも売り渡そうとしてるんだから
そうじゃなきゃ外国人の不動産取得制限や新NISAで外国市場のインデックス購入制限してるはず

>>69589 eマンションさん

そんなマーケティング分析なんか聞いたことない。政府がいくら焚き付けても、投資価値がないものは誰も買わない。
今のインバウンドブームは円安終了とともに終了する。

>>69592 マンション掲示板さん

120円時代からインバウンドも外資による不動産購入は増加してたよ

>>69587
僕のマンション購入計画
⇒僕の都心(23区内)　のマンション購入計画　に　買えてください。
都心じゃなければ帰るだろにぇ

>>69592
だから投資じゃなくて別荘として買うって書いてあんじゃん。
夜20時過ぎに子供だけが、夜電車に乗れるだけ安全な
日本の東京は別荘として購入する価値はある。
それと、都心であれば、羽田、成田　新幹線、世界に出るのにも、
又は日本中まわるのにも快適な場所。
それと、円安がともなって　労働ではなく　
長期滞在の為の別荘として住むのに　物価が安く快適な安全な都市なんだよ。

だから、　投資ではなく、　別荘としての価値　人気が高い。
戸建は、最近日本庭園を好きな外国人が地方の安い物件を買っている。
こっちは移住目的の可能性もある。が、都心タワーも人気がある。

日本は良い国だからな。

前から何度も言ってるけど、今買えるのは外国人（主に中国系）と一部のお金持ち。
庶民はギリギリローンを組んでまでしてマンション買わない方がいい。
ウキウキするのは最初だけ。
インフレ、増税、金利上昇、管理修繕費高騰、、
無理して買うとそのあと苦しむだけだよ。

>>69597 匿名さん

かといって戸建ても高いし
賃貸も部屋は古くなっても家賃は上がるしな。
安い部屋ならうやむやだった更新料も
しっかりしたマンションになればキッチリ取られたり。

>>69597 匿名さん

そのとおりです
今は資産防衛を念頭に置いた運用をするときです
庶民は

>>69597 匿名さん

ギリギリの定義は何？
手取り60万で、35年ローン月25万、管理費4万。これギリギリですか？自由に使えるお金は30万しかないので、生活費15-20万使うと10-15万しか貯金・投資できないのは確かに苦しいかもしれないが、奥さんも働けば余裕はかなりあるのでは

>>69600 eマンションさん

30万じゃ食費、光熱費、保険料、最低限の生活費で殆どなくなるでしょう。
普通は、子供を作り、家族で旅行や行事を楽しむという、まともな家庭が歩むべき
人生の根幹的な楽しみを犠牲にしたくないので、35年月25万などという、超無謀なことはしない。
しかもマンションは管理費修繕費に固定資産税で年間100万近く飛ぶし、建物の価値は年々下がる。
会社もリストラは日常的だし、病気になるかもしれない。勿論団体生命保険じゃ賄えない。再就職後しても給料は大幅ダウン。居残れても５５過ぎたら大幅ダウン。
その前に、10数年で破綻する光景が目に浮かぶよ。

>>69601 評判気になるさん
いやいやいや。
そもそもマイホームも買えない男は誰と結婚できるの。(笑)

うちも３０年ローン早めに組んだけど、本当に大変だよ。(ボーナス月上乗せなし）
育児・車や交際費、子供一人育てるのに22年で４、5千万、しかも3人。車も複数必要。
一番つらいのが子供が社会人になる前の50代。特に55歳～65歳は年収が減り、その時期にローンが残るとデフォルト寸前。退職金を当てにすると老後が厳しくなるし。
（我家の老後は、退職金も入るし、年金は加給入れ2７万、賃料や配当収入も入り、子も社会人になるから予定では楽だけど、遅すぎるｗ）
なので、うちは50代前半でローン終了。

ギリギリの定義は生活レベルによるから、具体的な金額は人それぞれでしょ。しかし今後ローンを組むなら年収の5倍程度までにした方がいい。

変動金利は数年後には1~2%上がってるよ。
管理費、修繕積立金も長期で4倍以上。昨今の建築資材の高騰を考慮するともっと上がる可能性が高い。
食料品、日用品、サービスのインフレはこれからも続く。
バラマキすぎたので増税は間違いない。
そんなの楽勝と思うなら買ってもいいのでは。もちろん実需でね。

>>69604 匿名さん

年収の5倍って言っても何歳時点での5倍かでだいぶ違うじゃん　40時点での5倍はきっついでしょう？

変動金利にするか、　フラットの固定金利にするか
私は15年前の固定金利で35年ローンにしています。

35年フラットにするなら25歳で契約しないとキツイよ
というか、普通は年収5倍でも、借入れは25年MAXにするけど

>>69607 口コミ知りたいさん
普通っていうほどローンの実態ご存知とは金融機関の方でしょうか
差し支えない範囲で住宅ローン組む方の実態を教えてほしいです
自分が無謀なローンを組まないために
または慎重過ぎるローンにしてチャンスを逃さないために

>>69605 eマンションさん

年収の5倍もきついですね。
払えるから楽って訳じゃないので日々我慢の連続です。
独身の部下の方が遥かにリッチです。

もっとも、賃貸で同レベルの部屋を借りるのもやっぱりきついのも同じくきついわね。

この点は一部家賃補助の厚い会社によっても変わる事にも注意。

>>69610 匿名さん

分譲で買う物件レベルと賃貸で借りる物件レベルを合わせようって発想自体が間違ってると思いますよ。
賃貸なんてそもそも安かろう悪かろうを前提で考えるべきでしょう。

インフレ率３％でだいたい10年後に物価が1.5倍、20年後２倍。マンション価格も家賃も1.5倍、２倍ってなるなら固定でローン組めばずっと変わらないから安心じゃないの。給料も1.5倍、２倍って増えるならローンがどんどん楽になるし。

>>69613 匿名さん

こと不動産に関しちゃその考えじゃダメって思われてるのが問題なのでは？
インフレ率と共に価格や家賃が上がるエリアであればいいけれど、少子高齢化時代の集住化や家余り問題があるんだから。

>>69614 匿名さん
でも単純に20年後に価値が半額になるような物件でも買った時の価格が維持されるってことにならんのかな。それだけ貨幣価値の下落が速いっていう。
日本が２～３％程度のインフレで済んでるのは奇跡だと思うけど、海外みたいに８％超えるようなインフレになった時どうなるんだろ。

>>69615 匿名さん
不動産の購入には借入がつきもの。全員が現金買いなら貴殿の考えも
可能性があるのかなと思うが、現実は多くは変動金利で借りているらしい。
インフレが進めば当然金利も上がる、するとローン破綻続出して物件の
換金売りが続出するし買い手も金利高で買えなくなって正に今の低金利金余り
による価格維持が困難になって価格反転すると思うが。
私は金持ちだから買うなら現金で買うが、今の価格では全く買う気にならんが。

これから買うとは、金利をある程度考えて　固定で買えばよいと思うよ。
変動は怖いですからね。

あと、不動産の価値は基本的に買った段階から　下がるのが基本なんだよね。
だけど、最近は値上がりしている傾向だからそこが異常。
買った段階で下がるって想定して買っておけばよいと思う。
あ、投資目的だったら、　今後の不動産はどうだろうか?
株の方が安定していると思うよ。

目黒、渋谷、文京、千代田、港、中央

ここならまぁだいたいどこ買っても大丈夫だろ


品川、江東、墨田、台東

この辺は場所を選べば大丈夫だろ


練馬、杉並、中野、世田谷、大田

この辺は駅近厳選しないとマズイだろ


その他

手出し無用

>>69618 マンコミュファンさん

新宿区は？２番目？

>>69618 マンコミュファンさん

豊島区は？２番目？

ゴメン忘れてた

新宿も豊島も第2カテゴリだね

>>69621 マンコミュファンさん

目黒は２番目か３番目では？

目黒もJRが通ってないほぼ世田谷みたいなもんだし世田谷が第三なら第二ぐらいでいいな

>>69618 マンコミュファンさん

千代田区番町、麹町、港区麻布台、南麻布、永坂町、狸穴町、赤坂、青山　南青山　白金　白金台　高輪　渋谷区神宮前、大山町、松濤など一部だけ。それも地番を選ぶ。
中央区も港区も15号線の南や日比谷通りの東側はもちろんダメ。埋立地など液状化するし不便だから論外。
港区は組事務所と中国人だらけだから殆どアウト。城北もアジア人だらけだし城東も浸水でアウト。
それなら青葉台や自由が丘、田園調布や玉川田園調布、瀬田、岡本、成城の方がいい。
それも４０坪以上の戸建か、築浅の低層マンションに限る。

JR沿線がいいという人は100%地方出身者。私鉄と東京の文化はきっと肌が合わないのだろう。

>>69618
東京をあまり知らない地方出身者だろ。
城西弱くて城東強めに見過ぎ。

>>69625 口コミ知りたいさん

年寄りの勝手な決めつけ。

>>69625 口コミ知りたいさん

でも東京の文化とイメージって基本的にJR沿線で作られてるよね？
世田谷、目黒、練馬って歴史の浅い住宅アンド住宅でJR沿線東京より圧倒的に文化もイメージもない

繁華街が好きな東京育ちもたくさんいます。

世田谷、目黒、練馬って住宅ばかりで観光地も何もないしな。
東京の中のベットタウン。

>>69612 マンション検討中さん

べき論を俺に言われても知らんよ。

>>69626 匿名さん

中野生まれ中野育ちだよ
今は西荻窪在住

城西は先日も高円寺と杉並で火災があったように、住宅密集問題は根深いからね
それに評価高いのは中央線のみ

まぁその中央線こそ住宅密室地でもあるんだが

まあ東横線なら山手線のしょぼい駅より坪単価格上の駅あるでしょ

>>69632 名無しさん

城西って災害に弱いイメージ
今年も夏の豪雨で杉並かどっかが浸水してなかった？

>>69634 マンション掲示板さん

浸水はなかったと思うけど、神田川や善福寺川とかは氾濫の懸念がある河川ですね。
まぁ城東ほどの規模じゃないですけど。

>>69625 口コミ知りたいさん
JR沿線は忌み地が多いんだよね。メトロや私鉄の方が地歴の良い土地を走ってる。

>>69618 マンコミュファンさん
港区はアドレスによってピンキリなんだよね。埋立地の方は嫌悪施設が集まっているから悪臭もキツいし北区より安かったりするよ。

>>69628 マンション検討中さん

鎌倉や京都に比べれば都内なんかどこも一緒。
うちは世田谷区だが、江戸期以前の城跡や寺もある。我が家も戦前から代替わりして今は4代目。その頃には電車も通っていたし、町も形成されていたけどね。
で、文化って何？

>>69632
中央線なんて評価高くないだろ。
東急私鉄の方が高いよ。

>>69639 匿名さん

城西の価値は9割中央線です

東急や小田急なんて東武や京成レベルでしょ

地方出身者ですが、田園調布や玉川田園調布、瀬田、岡本、成城
の、どこら辺が良いのか教えてくれ?

土地が安いのか?
大きなスーパーが近くにあるのか?
病院、役所が歩いてすぐの所にあるのか?
大手町に近いのか?　新宿に近いのか?　羽田に近いのか?
東京、品川に近いのか?　何が良いのかわかん。

>>69641 匿名さん

生まれも育ちも東京ですが、何が魅力なのかわかりません。

>>69641 匿名さん

ぶっちゃけその辺りに住むぐらいなら神奈川、千葉、埼玉の方が安くて環境も良いよね。

>>69643 通りがかりさん

それは無いです。

>>69640
そう思ってりゃいいけどそれは価格見りゃ答え出てるやん。

>>69645 匿名さん

踏切がうざくて住みたくない。
と言うとこは似たようなもん。

>>69641
蒲田なんかどうでしょう？あなたにはベストマッチだと思いますが。

>>69646
踏切なんてあんの？

>>69640 匿名さん

東横線　城南
代官山　677.5万円/坪
中目黒　546万円/坪
祐天寺　436.1万円/坪
学芸大学　399.6万円/坪
都立大学　395.6万円/坪
自由が丘　382.8万円/坪

中央線　城西
大久保　382.3万円/坪
東中野　325.9万円/坪
中野 307.9万円/坪
高円寺　286.6万円/坪
阿佐ケ谷　268.1万円/坪
荻窪 265.8万円/坪
西荻窪　271.4万円/坪
吉祥寺　270.6万円/坪

（SUUMO調べ)

>>69648 匿名さん

東急、小田急、東武、京成。