23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>69546 eマンションさん

長年住んだ実感でいうと、例えば小学校(田園調布小でも八幡小でも）生徒数は50年前の半分にも満たない。つまり子供の数(世帯当たり人数）が減っている。
当時の同級生も近所見渡してみると、次男とか消息不明な人が多く、帰ってくる人（家を継げる人）は限られるな。
但し、家が断絶しても買い手はすぐに表れるし長期の空地や空家はない。建築制限でマンションは建てられないから人口は余裕。少子化も隣町と比べて大差はない。
一戸当たり面積も小さくなっているケースも多いが、平均５０坪以上あるから狭苦しさはない。田園調布駅も奥沢駅もラッシュ時1両に数名人しか乗らないが(車通勤も多い）それがいいんだよ。
公園は広く落ち着くし、寺もあるし自由が丘や二子玉は賑わっているし。都心にも城東・城北にも住んだけど、城南がゴミゴミしておらず治安がいいから一番。しかも土地も周囲と比べて割安。

>>69544
＞俺みたいに20代で都心にマンション買った子世代が、代替わりで戻ってくるだけの話。

>>69547
＞帰ってくる人（家を継げる人）は限られるな。

この二つ、ちょっと矛盾と感じますが、たぶんぼくの思い違いなんでしょうね？
代替わりで戻って来る方と維持できずに入れ替わる方で、程よく新陳代謝している感じでしょうか？

田園調布は３丁目と他一部は立派だけど、多摩川沿いとかの浸水エリアは窮屈だし駅遠だし不便だし、
住むメリットはネームバリューだけだなってとこ多いよね。

閑静さ、のどかさを求めるなら世田谷に入っちゃった方が良い。例えば岡本とか。
利便性では奥沢の方が良いだろうし、地盤でも世田谷は高台が多い。
敷地の広さは成城や深沢があるし、田園調布はまとまった敷地が出るからというメリットしか感じられないかな。

僕は新築はとうの昔に諦めて、今はもっぱら中古狙い
それでも高くて買えないよ

家は耐久消費財。
家族が生活するための器だよ。
金儲けのために買うなんてアホだね。
しかも衰退してる日本の不動産なんて、バカ確定だよ。　

田園調布を衰退する年寄りの街でダメだなんて言うやつは、頭の中が金勘定でいっぱいになってる卑しい貧乏人。
田園調布住まいの富裕層はそんなバカな計算しなくても悠々自適だから、関係ないんだよ。

自分は現役世代中に家を持つことは諦めた。
家を買うために必死に貯めてきた現金は全て運用に回すことにするよ。

そして引退した際には、恐らく安くなっているであろう郊外物件で悠々自適を目指すよ。

もうね、疲れちゃったんだよ。
うんざりなんだよ、この高値には。

>>69552 匿名さん

マンション住まいの自分がマンションスレで言う事ではないけど、田園調布や六麓荘は高級住宅街として存続していって欲しいと思うわ。建築協定がある街は無くしちゃダメだと思う。
ここ10年でもうちの周りはかなりの数、古い立派なお宅が取り壊されてペンシル戸建てやマンションになってる。近所の素敵な洋館も住んでる人90近そうなので亡くなったら多分取り壊されてペンシル戸建てやマンションになっちゃうんだろうなと思う。
相続税や維持費がすごくなるから仕方ないとは思うけど、もったいないなぁと思う。勝手な願いだけどお金持ちには庭付き戸建てを維持してほしい。街の美観のためにも。

>>69548 通りがかりさん

簡単に言うと、親のすねかじりだけじゃ相続は難しいということ。
子弟も大抵は医者とか実業家の跡継ぎ、上場企業、公務員が大半で、稼ぐ力はある。(三井不動産の会長の実家もあれば、知事経験者や元総理、元NTT総裁、元日銀総裁の家とか皆隠れて住んでいる）ただ分割相続などで土地が小さくなることはあるが子供がいる限り一等地を売り払うことはない。
なんだかんだ言っても環境は最高だからね。電車なんか余り使わないし。
また3丁目だから全て良しという訳でもない。線路沿いの焦点が並ぶ辺りも3丁目だし、駅の反対(1，2丁目)側にも２百坪の豪邸は多い。俺のおすすめは４丁目と5丁目の20番地代まで。高台で緑が多いので隠居には最高。駅前は雙葉学園行やアメリカンスクール(白人）行のバスが出ており子供は多い。
世田谷区の玉川田園調布、尾山台1丁目、等々力1丁目、上野毛3丁目、瀬田1丁目なども広範囲に豪邸が連なり、著名人が多い。
但し不動産誌に掲載される崖下(田園調布5の40番地代以降、丸子川の南側）だけは水没するから論外。

>>69553 eマンションさん

今のマンション価格は異常。バブル以外の何者でもない。
俺なら若いうちは賃貸で好きなところを渡り歩いて、ここならいいと思う場所が見つかったら、リタイヤ前に、車庫付きの中古戸建を買い、リフォームして住むな。(リタイア後はローンが組みづらい)
その前に誰と住むかだけど。婚活も諦めてはいけない。同世代なら必ず見つかるから。

悠々自適な金持ちがマンションスレに張り付いて都心マンション否定するのですね

>>69557 匿名さん

昔買ったマンションもまだ持っているから、否定はしないよ。
でも来年からいきなり管理費修繕費のを2倍にするらしいから、売却を考えている。
マンションはこれがリスク。

>>69558 評判気になるさん
管理費も修繕費も2倍？

>今のマンション価格は異常。バブル以外の何者でもない。

異常だとは思うがバブルではない。
元々買えない層ではなく、買える層、頑張れば手が届く層の年収は維持され、あるいは増える為、バブルの様バブルではない。
先日まで100円で売ってたコンビニ商品があっという間に130円150円になったのもバブルのようでバブルではない。
90万のバーキンが140万になったのもバブルのようでバブルではない。
100万の軽自動車が160万になったのもバブルのようでバブルではない。

なのでマンションだけバブルだバブルだと自分を慰めるのはやめないといけない。

どうせ40過ぎてるのに、50も過ぎてるのに
買いたいのに、買う必要があるのに今はバブルだから待とうなんて甘すぎだわね。

チョンガーはいいよ。あー失敗したな、俺が馬鹿だったで済むから。

だけど家族持ちなら今はバブルだから買わないじゃなくて
他の理由、嫁が納得する言い訳を考えないと。
でなきゃ嫁も「結局ウチの父ちゃん自信ないんだな」って思ってるよ。

母ちゃんは母ちゃんで「??ちゃんは家買わないの？」って聞かれて
「ウチの父ちゃん稼ぎ悪いから払える自信ないみたい」ってのをグッと飲み込んで
「ほら、ウチは転勤族だから。いつ飛ばされるか分からないから」って気にしてないテイで言い訳しないといけない。

いくらマンション業者が買い煽っても、今買える人はごく少数だよ。
この10年、予算が足りなくて買えなかった人は運が悪かっただけ。一旦諦めよう。
今、東京の不動産はバブル。長期視点では賃貸に住んで、株に投資するのが合理的。

>>69564 匿名さん
>いくらマンション業者が買い煽っても

とかいいながら

>株に投資するのが合理的。

ｗｗｗ
お父さんが株の天才であることは認める。きっと素晴らしい実績を出してる事だろう。それは分かる。
でもなお父さん、お父さんは自分で真面目だからピュアな気持ちで勧めてるんだろうけどよ、マンション買えない層に株で儲けて家買おうなんて発想植え付けるのはやめとけｗ
俺に勧めるならまだ許すけどよ、お前庶民に株で儲けて家買おうなんて言うなよｗ

いやいや、　場所価格と、築年数によるでしょ。
新築ばかりがマンションではありません。
リフォーム会社は常に満員状態で、
中古で、買ったマンションを1000万～1500万くらいかけて
スケルトンリフォームしてから住む人が多い。
スケルトンリフォームであれば、自分の間取りで考えられるからね。
更に壁、トイレ、バス、キッチンも最新の物になるから、
実際に新築のマンションのようになる。
築20年で、3LDK　70㎡　5000万は都心て無ければ
23区内にいくらでもある。1500万円でリフォームすれば、
新築買うより安く手に入る。
パワーカップルでも　これで、考えている人も多い。

なんで多くの人がマンションを買うかといえば、日本円がトルコリラ化するのを内心恐れているんだと思うんだよね。この期に及んで日本はデフレだとか寝ぼけた事を言っている政府関係者もいるからなあ、現金を持っている人はせっせと買うでしょ。

余剰な現金があれば、株を買うのが合理的。
日本株は適正水準で全然バブルではない。アメリカ株も割高だけど成長期待で長期投資ならOK.
一方、東京のマンションは去年あたりからバブル。海外金融機関のレポートなんかでもそう言われている。これから金利が上がるから無理して買うのは絶対ダメだ。

株もリーマンショック級の暴落が一定周期で来るからね
だから株はそういった暴落のタイミングでまとめ買いするのがいい。
今は円安で高止まりしているけど、やはり金が無難かも。俺なら毎年数百万づつ
金を積み立てる方に賭ける。海外の中銀もまだまだ貯めこんでいるし。
株が暴落したら金を株に替える。
マンションは維持費がかかり過ぎるし、ハズレも多いから危ない。

マンションの賞味期限は築後15年が勝負。
それ以上経過したものは、山の手線内の物件を除き、維持コストが割に合わず売れなくなる。
山の手線内も10年後は怪しい。日本の生産人口は東京も減少、賃上げも不発に終われり、管理修繕費だけが値上がり。200億物件なんて威勢は言いが、いずれ暴落必須。
インバウンドが進んでも、海外資本の東京進出はなく、途上国に追い抜かれ、中国人の投資家も退出。
あと10年もしたら、都内のマンション特に湾岸は築古の中古で溢れかえる。

>>69570 周辺住民さん
まあ匿名さんがしたり顔で言わんでも、そんなの榊先生が10年前から言い続けているけどな。

>>69559 匿名さん

正確に言うと管理費が1.5倍、修繕費が2.5倍位かな。
75㎡で両方で3.3万から6万になる。　10年以上据え置きだったけどね。
管理会社が変わった途端、これだから、今の管理会社にはすごく不信感がある。
こりゃ早く売らないとヤバいなと思ったら、同じ発想のオーナーが多く、一気に売り物件が増えて、
完全にタイミングを見誤ったｗ
なお駐車場代は別。　

>>69571 匿名さん

貴方はマスコミに踊らされず、頑張ってマンション営業(購入ではないよね？）に邁進してください。
誰も止めないから。

これからマンションをどうしても買うと言う人に、マンション3軒買って何度も理事をやらされた俺(大手ゼネコン向けITコンサル経験あり）から忠告。
今から儲けを狙っても諸経費除くと儲からない。（ずっと住み続けるのはご自由に）

それよりも、管理費修繕費は新築でも中古でも、よくよく修繕計画(理事会総会議事録）を確認してからでないと、火傷する。
仲介屋に必ず直近の総会(特に臨時総会）の議事録を見せてもらうこと。
特に今、修繕費が㎡200円未満のマンションは、値上げか老朽化の二択が待っている。平均で㎡修繕費300円程度じゃ、まともな修繕はできない(タワマンは倍かかる）
管理員費も今は時給１５００円ないと引受人が集まらないが、1000円基準で管理人の人件費計算しているところが多く、管理会社も赤字になるから、これも値上がり必至。
建築部材の平均値上がりも2022年1月から1年半で1.３～4倍以上になっている。
値上げOKという人だけが買えばいい。

とはいえ住むところは必要だよね。賃貸だって値上げ分全部家賃に反映される訳だし。
暴落するといってる人達に欠けてるのはインフレを甘くみているところだね。

確かに賃貸にも反映されるが、中には、どうにもならない限界＊＊化している
団地なんかは、立て替えが出来ない分、安さで人を集めるしかない。
昔は外国人も住んでいいたが、もう、外国人も寄り付かなくなってきている
団地もある。そういう団地にしか住めない　お金の無い人もいるってことも
忘れてはいけない。

>>69576 匿名さん
マンション買おうって人のほうがそういう事をしっかり認識しているから、買うんだよ。賃貸でいいと言ってる人のほうがそういう事に無頓着だと思う。

>>69572
何区？

>>69578 匿名さん

生活苦

>>69567 匿名さん
>なんで多くの人がマンションを買うかといえば、日本円がトルコリラ化するのを内心恐れているんだと思うんだよね。

アホすぎ

円はアジア最弱通貨。円より弱いのはトルコ・リラ、ロシア・ルーブル、アルゼンチン・ペソだけ。

日本人は｢超円安｣の恐怖がわかっていない！
https://toyokeizai.net/articles/-/717301

日本がトルコやアルゼンチンみたいになるわけないだろ。
経済をなにもわかってないバカが不動産屋に騙されてマンションなら安心ですよ、と言われて買うの？

買わない理由は無限に見つかります。
都心を買った理由はローン審査が通ったから
このために評価の良い会社に転職しました
明日はどうなる？明日考えます

>>69572 評判気になるさん

どれくらい高級物件か分からんけど、確かにそうなるときついね。
年間100万預金する家族だから30万出費増えても平気ってのとは違うからねえ。

東京は世界でも最高峰の都市
ホームレスなどが溢れているような欧米と比べたら魅力があるのは当然で、海外富裕層の別荘地としてますます人気化するよ

下がるとは思えない

もう今年も残り１ヶ月
僕のマンション購入計画は遠のくばかり

東京は清潔で料理が美味しい都市であることは賛同。
しかし、稼いで生活するのに最高な都市ではない。
東京は旅行で来るならいいが、生活して最高な場所ではない。

>>69588 匿名さん

だから海外富裕層が別荘として買うんだよ
出稼ぎで来るのとは大違い
いい物件は根こそぎ持っていかれるよ

富裕層は風光明媚な場所に戸建てを買うんだよ。
間違っても団地みたいにタワマンが密集してる場所ではない。

>>69590 匿名さん

現状見えてる？
もちろん風光明媚ってところも買われるけどね

君はお金持ちで大丈夫かもしれないけど、この程度のマンション相場を気にしてるような僕みたいな庶民は、竪穴式住居に住むことになるんだよ

だって政府は外国人に土地も通貨も魂すらも売り渡そうとしてるんだから
そうじゃなきゃ外国人の不動産取得制限や新NISAで外国市場のインデックス購入制限してるはず

>>69589 eマンションさん

そんなマーケティング分析なんか聞いたことない。政府がいくら焚き付けても、投資価値がないものは誰も買わない。
今のインバウンドブームは円安終了とともに終了する。

>>69592 マンション掲示板さん

120円時代からインバウンドも外資による不動産購入は増加してたよ

>>69587
僕のマンション購入計画
⇒僕の都心(23区内)　のマンション購入計画　に　買えてください。
都心じゃなければ帰るだろにぇ

>>69592
だから投資じゃなくて別荘として買うって書いてあんじゃん。
夜20時過ぎに子供だけが、夜電車に乗れるだけ安全な
日本の東京は別荘として購入する価値はある。
それと、都心であれば、羽田、成田　新幹線、世界に出るのにも、
又は日本中まわるのにも快適な場所。
それと、円安がともなって　労働ではなく　
長期滞在の為の別荘として住むのに　物価が安く快適な安全な都市なんだよ。

だから、　投資ではなく、　別荘としての価値　人気が高い。
戸建は、最近日本庭園を好きな外国人が地方の安い物件を買っている。
こっちは移住目的の可能性もある。が、都心タワーも人気がある。

日本は良い国だからな。